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 Sujet  |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 14 févr. 2008 : 16:28:28
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Bonjour,
Dans notre copropriété de 170 lots répartis sur 14 bâtiments en toitures terrasses et jardins, nous entrons dans la dernière phase de l'étude d'un ravalement.
Ce projet a été mené par l'architecte de la copropriété, en collaboration avec le syndic et une équipe du conseil syndical dont je suis le responsable.
Le conseil syndical est convaincu du bien fondé de ce ravalement (le dernier date de 25 ans), des préconisations techniques proposées par l'architecte (décapage total de l'actuel ravalement) Ce projet a vraiment été réalisé en toute transparence par les 3 parties.
Les 6 entreprises contactés ont répondu à un bordereau d'appel d'offres bien cadré, et il a été aisé de comparer les prix.
Nous avons retenu 2 entreprises que nous avons convoquées les moins disantes (en présence du syndic, conseil syndical et architecte)
Aujourd'hui, nous devons choisir l'entreprise chargée des travaux et présenter le projet aux copropriétaires pour nous assurer de leur adhésion, avant de déclencher une AG.
Le cout par appartement se situe entre 8000 et 12000 €  en fonction des tantièmes (je précise que ces couts se justifient par le décapage total, l'étendue de notre copropriété les échafaudages …)
Du fait du fort roulement de population dans cette résidence, des personnes seules, il est probable que de telles sommes repoussent les copropriétaires (c'est le prix d'une voiture disent les uns pourquoi ne pas mettre seulement un coup de peinture disent d'autres, les plus anciens sont pour la plupart partant)
Mon but n'est pas d'imposer ce ravalement, il est d'éviter que faute d'un accord des copropriétaires, (nous avons déjà eu deux projets très mal préparés et refusés à juste titre) nous soyons contraints de réaliser ce ravalement dans de plus mauvaises conditions.
Je souhaite donc préparer un petit document pour présenter ce projet aux copropriétaires, et viens vers vous pour vous demander si vous avez déjà été confrontés à une telle situation et bénéficier de vos expériences.
Merci d'avance de vos réponses 
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 16:40:36
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ce n'est pas le CS qui choisit l'entreprise!
vous devez présenter à l'AG les devis des entreprises qui ont répondu à l'appel d'offres (mise en concurrence) avec un tableau récapitulatif par poste établi par l'architecte |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 17:03:31
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Notre syndic ne nous a pas précisé cette obligation !
Le conseil syndical pourrait par souci de transparence transmettre cette liste dans un document préalable (le document que je prépare ainsi que dans la convocation d'A.G)
Y a-t-il réelle obligation qu'une A.G. vote sur le choix d'une entreprise si le conseil syndical présente un comparatif des réponses et justifie un choix ?
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 17:42:57
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Le conseil syndical n'a aucun pouvoir de décision de plus l'article 11 D1967 ,dans sa rédaction applicable depuis le 01.01.2005 précise en 3° qu'en cas d'appel à la concurrence doivent être présenté à l'AG < des contrats proposés,lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat,un devis ou un marché,notamment pour la réalisation de travaux >
donc les devis; mais le CS peut, voire doit, donner son avis à l'AG (article 21L1965) sur ces travaux |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 18:43:11
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Prix d'une voiture, oui. Mais 12000 / 170 = pas cher: 70 € par lot. Une dépense pour 15 ans qui fait toute la différence à l'aspect extérieure des batiments.
Trouvez un moyen pour étaler la dépense sur deux ans est probablement un avantage. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 19:29:54
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De Guymmo
"Prix d'une voiture, oui. Mais 12000 / 170 = pas cher: 70 € par lot."
Vous avez mal lu...
"Le cout par appartement se situe entre 8000 et 12000 € en fonction des tantièmes" |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 22:00:30
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Merci pour cette mise au point JB22, j'ai cru à une plaisanterie de Guymmo 
En fait le budget de ce ravalement est de environ 1 700 000 € à répartir sur 170 lots et en fonction des tantièmes on arrive à 8000 à 12000 € PAR LOT ! Voila pour les chiffres.
Ce qui m'intéresse est de savoir si vous avez déjà eu à présenter à vos copropriétaire un tel projet, et quels sont les pièges à éviter, et les arguments à mettre en avant 
Nous avons déjà quelques idées, mais j'aimerai partager vos expériences
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 15 févr. 2008 : 22:13:16
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170 lots et 14 batiments. En moyenne 13 appartements par batiment. Ce ne sont pas de batiments de grande hauteur. Pour ravaler un batiment à 13 logements vous "justifiez  " 130 mille €.
Cela ne me semble louche. Vous etes possiblement impliqué dans un scandale financier.  |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 15 févr. 2008 : 23:36:37
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Bonjour Eve67
Vous avez assez bien résumé la situation, plutôt 12 appartements par bâtiments sur 3 étages, mais un élément vous échappe et une photo serait plus explicite que ces mots, je vais essayer de vous expliquer
Les bâtiments ne sont pas des tours, ils sont décalés (en escaliers), la toiture d’un appartement est la terrasse d’un autre, et les appartements sont en duplex, cela représente une surface d’environ 1 500 m² à ravaler par bâtiment, soit 21 000 m² pour les 14 bâtiments. Avec en plus la difficulté de placer des échafaudages.
Les postes les plus coûteux sont donc par bâtiment :
En premier : l’entoilage et revêtement 37 000 €
En second : les échafaudages 20 000 €
En troisième : le décapage 15 000 €
Ces quelques explications me permettent d’affûter mes arguments
Je ne me permettrai pas de solliciter votre expérience pour m’aider à couvrir un scandale financier 
En espérant vous avoir convaincu(e) Eve67
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 16 févr. 2008 : 17:29:25
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Si une pré-réunion préalable à l'AG n'est pas envisageable, pourquoi ne pas déposer dans les boîtes aux lettres des copropriétaires un récapitulatif de l'historique des différentes démarches engagées, des avantages et inconvénients de la solution retenue avec un tableau récapitulatif des offres, accompagné des conclusions de l'architecte.
Et je confirme que, sauf à ce que l'AG ait délégué par vote exprès au CS le choix de l'entreprise , les propositions des différentes entreprises ayant répondu à l'appel d'offre doivent être communiquées aux copros avec la convocation de l'AG pour qu'ils puissent choisir en AG l'entreprise. |
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jacques_bertin
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 12:28:52
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bonjour,
il faudrais dans un premier temps revoir éventuellement la copie.
les entrprises ont répondue à un appel d'offre sur lequel il était certainement mentionné par l'architecte "échaffaudage" mais il ne disait rien sur les échaffaudages volants qui coûtent beaucoup moins chère à la location.
en fonction de la couleur du Ral que vous allez mettre, si celui-ci est légèrement plus foncé que le précedent, un bon néttoyage au karcher peu sufir.
Ensuite joué plus sur la qualité de la peinture (plastifié) au étage et éventuellement anti grafiti au RDC.
n'oublier pas que votre architecte est payé au pourcentage des travaux.
pensez a voir également avec l'ADEME, l'ANAH pour des éventuelles subventions. Certaine mairie le fond également.
Je suis le président du CS d'une copro de de 50 lots et d'une autres de 184 lots.
Dans la 1er nous avons refait les travaux suivant en 2004:
ravalement intérieure et extérieur du bâtiment, reprise électrique des parties communes, changement de l'ensembles des fenêtres et volets, changements des portes d'entrées et palières. le tout pour moins de 500 000€. la partie ravalement (1 164m2)nous à coûté 97 500€TTC (archi + syndic inclus)
pour la seconde résidence de 184 lots, nous avons fait le ravalement en 2000 et cela nous a coûté pour 23 porches soit 11 250m2 de surface la somme de 768 900€TTC.
Je vous invite à renégocier les prix et étant donné que vous avez 14 bâtiments à faire, pourquoi ne pas le faire en plusieurs tranches étaler sur 3 ans. Cela vous permettrait de payer l'ensemble de vos travaux plus facilement. |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 14:43:42
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Bonjour,
Renégocier le volet "échafaudage" est une bonne piste, je l'ai pratiqué. Mais l'économie ne sera pas de 50%
Pensez à informer les copropriétaires bailleurs que le ravalement est déductible des impôts.
Bon a.m |
Jean-Marie |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 20 févr. 2008 : 09:30:02
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Bonjour
déductible des impôts.... ou du revenu imposable???
ce n'est pas pareil!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 20 févr. 2008 : 22:50:42
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Effectivement, j'aurais dû préciser "revenus fonciers" comme l'a si bien fait Nefer.
Mille excuses. |
Jean-Marie |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 21 févr. 2008 : 10:35:53
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Merci Jacques Bertin pour vos conseils,
Je pense que ce genre de questions nous sera posé par les copropriétaires et qu'il nous faudra préparer des réponses
Concernant les échafaudages, compte tenu de la géométrie de nos appartement (Les bâtiments ne sont pas des tours, ils sont décalés (en escaliers), la toiture d’un appartement est la terrasse d’un autre), la part échafaudages représente autour de 25 % du budget total, et une entreprise nous a effectivement proposé 2 modes d'échafaudages classiques et nacelle pour les parties difficilement accessibles.
Nous sommes conscients de la rémunération de l'architecte et aussi du syndic
Nous avons envisagés le décapage au karcher. Du fait que la part échafaudages n'est pas négligeable dans le coût nous pensons qu'il faut mieux faire un ravalement durable dans le temps Nous pensons qu'un décapage ne serait pas un bon investissement. Nous profitons également de ce ravalement pour traiter les nombreux problèmes d'étanchéités verticales nous avons donc avons choisis un décapage total et un traitement de surface I3 ou I4. (Le dernier ravalement remonte à 25 ans !).
J'ai contacté l'ADEME et l'ANAH, ils n'accordent pas de subventions dans notre département pour les ravalements. Ils les réservent aux copropriétés en difficultés, ce qui n'est pas notre cas, et notre mairie n'en accorde pas non plus.
Nous souhaitons bénéficier de la réduction de TVA qui risque d'augmenter en 2010, il faut donc engager les travaux avant cette échéance
J'aimerai pouvoir vous montrer une ou deux photo de nos bâtiments pour que vous puissiez vous rendre compte de son architecture. Avez-vous une idée de comment faire pour partager une image?
Merci encore pour vos conseils
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ffournier78
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 21 févr. 2008 : 12:16:05
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J'ai trouvé une solution pour vous montrer quelques images de notre résidence, connectez vous sur le lien suivant :
http://www.coproboisjoli1.canalblog.com/
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 00:46:15
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Bonsoir,
Après quelques mois de silence, je reviens vous tenir au courant de la suite que nous avons donnés à ce projet.
Avant de convoquer une assemblée générale, nous souhaitions présenter le projet de ravalement aux copropriétaires pour savoir s'ils étaient favorables ou non.
Pour permettre aux copropriétaires de préparer cette réunion, la commission ravalement du conseil syndical à préparé et distribué à chaque copropriétaire un courrier résumant une année de préparation. Si ce courrier vous intéresse je peux vous le faire parvenir.
Le syndic, l'architecte et le conseil syndical ont présenté
Les entreprises retenues 2 entreprises sur 7 réponses et les raisons de ce choix
Les coût pour chaque type d'appartements,
Les moyens de financements,
Les détails techniques,
Les questions importantes que la commission ravalement s'est posé pendant les réunions préparatoires et leurs réponses apportés par le syndic, l'architecte
A l'issue de cette réunion nous anvos demandés aux copropriétaires présents leur avis
Plutôt favorables
Plutôt défavorables
Besoin de compléments d'informations
Sur 171 copropriétaire une centaine étaient présents, et 95 ont répondu
68 sont Plutôt favorables
11 sont Plutôt défavorables
11 sont Plutôt favorables mais souhaitent des compléments d'informations
4 souhaitent des compléments d'informations
1 s'est abstenu
Nous préparons un compte rendu de cette réunion avec les réponses aux compléments d'informations demandés
Nous préparons également la résolution de ravalement que nous présenterons à notre prochaine AG.
En espérant que ces informations pourrons vous être utiles
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 11:48:04
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nous sommes aussi sur un projet de ravalement,heureusement (pour nous)petit = 30 logements et 6 niveaux;donc beaucoup plus simple.
Mais un renseignement qui peut vous être utile,si vous ne le connaissez déjà.
Les honoraires du MO sont soumis à la TVA 19,6% au niveau études et consultations mais,dans le cas du suivi des travaux, cette TVA est ramenée au taux de 5,5% sur l'ensemble (étude,consultation et suivi)suivant le B.O des Impôts n°202 du 8 décembre 2006 -chapitre D-"Prestations d'étude et de suivi" artilces 138 à 140 (sous réserve bien sûr que les travaux soient éligibles à la TVA minorée)
les comptables des M.O (dont le notre) sont souvent "réfractaires" sur cette re-facturation modifiée, si le suivi n'est pas voté (commandé)en même temps que la partie étude-consultation(notre cas et,semble t-il le votre) |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 12:30:27
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Merci beaucoup pour cette information
Nous allons en parler à notre Maitre d'œuvre
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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koinkoin
Contributeur vétéran
110 réponses |
Posté - 24 mai 2008 : 06:36:32
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Quelques conseils :
- Demandez le panel de couleur, pour les portes d'entrée, le sous bassement (plus foncer)et la couleur du reste des murs (plus clair) et se renseigner apurés de la mairie.
- Décapage de l'ancienne peinture = plus rapide et plus sain.
- Suivez bien le processus au niveau du ferraillage (brossage, antirouille, peinture).
- Attention sur les joints de dilatation.
Au passage, le prix globale pour votre ravalement ne me parait pas excessif. |
Le monde est dangereux à vivre ! Non pas tant à cause de ceux qui font le mal, mais à cause de ceux qui regardent et laissent faire. |
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Ravalement
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