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 Sujet  |
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 21 févr. 2008 : 08:57:56
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Bonjour
j'ai déjà laissé une question dans la rubrique "conseils syndicaux et divers copropriétaire" sous l'intitulé -il n'y a plus de conseil syndical-
Je résume: il n'y a plus de conseil syndical dans la copropriété, il n'y a pas eu d'AG depuis le 25 janvier 2005 c'est à dire plus de 3 ans.
D'après les spécialistes ici , de ce fait, le syndic n'est plus syndic.
Grâce aux réponses obtenues sur le site j'ai réussi à réunir 4 copropriétaires pour refaire partir les choses. Nous en sommes au début, je dois voir une association spécialisée pour savoir comment rédiger une requête auprès du tribunal de grande instance.
Mais le syndic s'est soudain réveillé et à envoyé les convocations par lettre recommandée pour une AG les 12 mars.
Mes questions:
cette convocation est-elle valide , voire légale?
Comment l'annuler ? ou Comment gagner du temps pour continuer à poursuivre la remise en marche de la copropriété avec un autre syndic ?
Je n'ai pas encore été chercher mon recommandé, si je ne vais pas le prendre, est-ce que ça annule l'AG?
Merci de vos réponses
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 21 févr. 2008 : 18:10:28
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Si votre syndic n'a plus de mandat en cours de validité avec la copro, sa convocation est illégale.
Vérifiez la date de début et de fin portée sur le dernier contrat de syndic voté à la dernière AG. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 févr. 2008 : 18:32:25
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| dans votre requete il faudra préciser que le mandat est expiré (durée supérieure à 3 ans...) et faire préciser aussi que l'AG convoquée, l'est par une personne que n' a pas qualité pour le faire |
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 10:10:26
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merci de vos réponses rapide.
est-ce que je dois signifier au syndic qu'il n'est plus syndic par une lettre recommandée , en attendant l'élaboration de la requête? |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 14:45:11
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Bonjour pbe,
Comme vous le signale nefer, avez-vous vérifié quelle était la période du mandat accordé à votre syndic en 2005. Si votre exercice comptable court du 01/01 au 31/12, votre syndic a 6 mois pour vous convoquer.
Pour la requête, elle doit obligatoirement être introduite par un avocat.
Bon courage.
J'espère que mes "maîtres" apprécieront les leçons que j'ai tiré de ce forum! Mes sincères remerciements à tous. |
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 22:59:41
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ce que je veux: remettre en marche une copro où il n'y a plus de conseil syndical (déménagement de la présidente, que j'aidais de temps à autre) et où le syndic a usé et mis a mal tous les copropriétaires qui se sont adressé à lui. Il n'y a aucun travail de partenariat possible ; nous sommes en dictature en quelque sorte.
Je ne connais rien en droit des syndic, mais je sens qu'il y a de la négligence voire de la malhonneteté chez ce syndic.
Je souhaite donc l'aide de gens compétents: ainsi il m'a été signifié que ce syndic n'est plus syndic puisqu'il y a plus de 3 ans qu'il n'y a pas eu d'AG. C'est donc une opportunité pour refaire partir la copropriété en changeant de syndic. Je ne vais pas accepter une AG qui semble-t-il n'est pas légale . Le PV de la dernière AG de janvier 2005 ne mentionne rien quant à la réélection de ce syndic ; pas de durée non plus.
Dans la copro il n'y a personne en capacité de comprendre le fonctionnement d'une copro : soit les propriétaires habitent loin,soit ils sont âgés, soit étrangers et maniant mal la langue. Quant à moi je travaille a plus que temps plein , j'ai une aversion depuis toujours pour la comptabilité, le pinaillage à coup d'articles de loi etc... mais je m'y mets comme je peux sinon rien ne se passe et le syndic continue à se faire payer sans services en contre partie. Voilà mes raisons jp26 ; si elles vous paraissent toujours bizarres , merci de m'éclairer ; j'ai tout à apprendre. |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 09:15:13
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pbe il est impératif que vous connaissiez la durée du précédent mandat devotre syndic. Si son mandat était voté pour 3 ans et que l'exercice comptable va de janvier à décembre, il peut convoquer l'AG 6 mois après la fin du dernier exercice comptable. Sa convocation devient donc tout à fait légale.
Les syndics n'exercent pas tant la dictature , que l'utilisation de grégaires, et des grégaires il y en a partout. certains y prennent même un plaisir fou, même parfois au détriment de leur intérêts, on se demande pourquoi? 
Mais je vous rassure, vous pouvez lui demander un rendez-vous et aller le voir, au moins pour tenter de savoir qui a vérifié les comptes avant qu'ils ne soient prochainement approuvés en AG, quelle était la durée de son précédent mandat, ainsi que les questions que vous vous posez.
Si ce mandat avait bien une durée de 3 ans, ce qui rendrait cette convocation légale, il semble risqué de s'adresser au tribunal sans aucune information précise, et sans avoir rien tenté avant. ( c'est sans doute ce que jp26 essaie de vous dire. à mon avis, il serait préférable d'essayer de contacter les copropriétaires qui selon vous viendront à l'AG, afin que:
- le quitus ne soit pas voté ( élémentaire)
- le mandat que vous lui donnerez ne soit que d'une durée d'un an, ce qui vous permettra de vous mettre en quête d'un autre mandataire.( qui se comportera exactement comme celui-ci, sans CS ou copropriétaires suffisament présents ou opiniâtres.) c'est triste mais inévitable.
A moins que vous ne trouviez la perle rare, aucun syndic ne fera pour vous, sans implication de votre part ce que vous attendez de lui, c;à;d ce pourquoi vous le mandatez et vous le payez.
Pensez aussi à poser votre candidature au CS, le jour de l'AG.
Votre copropriété est-elle importante?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 10:48:25
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la durée du mandat peut être de 3 ans maximum,
mais
c'est 3 ans de date à date
24 heures plus tard il n'y a plus de mandat
ET la convocation doit être expédiée pendant la durée de validité du mandat...m^me si l'AG se tien postérieurment à la validité du mandat |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 13:28:30
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Citation :
initialement posté par davril
Si son mandat était voté pour 3 ans et que l'exercice comptable va de janvier à décembre, il peut convoquer l'AG 6 mois après la fin du dernier exercice comptable. Sa convocation devient donc tout à fait légale
l'exercice comptable est de 12 mois ,peut importe son début et sa fin, et le délai de 6 mois maxi pour convoquer une AG n'a rien à voir avec le mandat de syndic mais avec le vote du budget prévisionnel qui doit se faire dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice
Si le syndic convoque l'AG, alors que sa date de fin de mandat est écoulée, l'AG peut être contestée .Après il y a 2 possibilités:
-celle proposée par jp26, cela peut dépendre du nombre de copropriétaires de cette copropriété et le nombre prêt à faire bouger les choses (4 sur combien)
-le recours au tribunal |
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 14:22:12
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je relis le procès verbal de la dernière AG du 25 janvier 2008:
RIEN n'est notifié sur la durée du mandat, RIEN non plus sur la réélection du syndic. Par contre quitus avait été refusé à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés pour des litiges non traités par le syndic , litiges pour lesquels je m'étais déplacée plusieurs fois.
Il est mentionné qu'un point de l'ordre du jour (dette d'un copropriétaire du fait des dégât de son locataire) sera l'objet d'un nouveau débat lors de lAG 2006. Laquelle n'a jamais eu lieu.
Sur la nouvelle convocation (que je viens de chercher à la poste) pour l'AG du 12 mars 2008: il apparait: "renouvellement du mandat de syndic" (majorité des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965)
et un autre point : "renouvellement des membres du conseil syndical" (majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965)-nota: A défaut dépôt d'une requête auprès du T.G.I afin de faire nommer les membres du Conseil Syndical par le Président du Tribunal.
Pour répondre à felix1930 : c'est une petite copro; 2 batiments, 19 lots ,et 14 ou 15 copropriétaires.
La plupart des copropriétaires me connaissent et me font confiance.
Mais il s'est déjà trouvé que j'étais seule à une AG, je ne suis pas sure de recevoir des pouvoirs. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 19:17:20
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"je relis le procès verbal de la dernière AG du 25 janvier 2005:
RIEN n'est notifié sur la durée du mandat, RIEN non plus sur la réélection du syndic."
Lors de l'A.G. de 2005 le mandat était en cours, donc si le syndic a été nommé à l'A.G. précédante en 2004, sont mandat expirait au plus tard trois ans après soit en 2007, de ce fait il n'est plus syndic en 2008 et ne peut valablement convoquer une A.G.
"Mais il s'est déjà trouvé que j'étais seule à une AG, je ne suis pas sure de recevoir des pouvoirs."
Difficile d'agir seul(e) en copropriété.... |
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duralex
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 12:56:00
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Citation :
...soit étrangers et maniant mal la langue
un syndic, ce fourbe inculte mais tenace, est un expert en manipulations, surtout de la langue
Mais il à ses alliés et ses défenseurs ici ..... ils tenteront souvent de vous dissuader !
Ne vous laissez pas intimider, pbe, je vous souhaite beaucoup de succès ! |
Edité par - duralex le 24 févr. 2008 13:11:49 |
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 08:59:55
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Citation de jp26 :
"vous voulez demander une AG chère en justice et elle se présente gratuitement à vous
il suffit d'aller à l'AG convoquée par ce vrai faux syndic et le débarquer pendant cette AG puis repartir sur de bonnes bases"
Est-ce que je peux faire ça?
Est-ce que je peux être syndic par intérim en attendant d'en trouver un autre?
Déposer une requête au TGI me semble plus couteux en énergie et en temps et en argent , non ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 12:25:20
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Citation :
Initialement posté par jp26
vous dites vous même qu'il y a à l'ODJ la résolution suivante" "renouvellement du mandat de syndic" (majorité des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965)"
si vous débarquez le syndic en nommant quelqu'un d'autre, vous êtes bien conforme à l'OdJ
mais comme c'est une vraie fausse AG convoquée par un vrai faux syndic, tout est contestable sauf que peut être personne en contestera, préférant régler l'affaire à l'amiable plutôt qu'avec un administrateur judiciaire
c'est à vous d'être convaincant et si c'est pas régularisé comme ça, vous pourrez toujours, en dernier ressort aller au TGI (important, il faut voter contre le renouvelement de l'ancien syndic et argumenter sur le fait qu'étant plus syndic par la loi, il ne peut s'agir d'un renouvelement, mais d'une nouvelle nomination)
cordialement
jp26:
vous devriez savoir que le renouvellement du mandat n'existe pas
le texte de la résolution DOIT toujours être: "election du syndic"!!! |
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 12:52:23
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citation de pbe :
"Sur la nouvelle convocation (que je viens de chercher à la poste) pour l'AG du 12 mars 2008: il apparait: "renouvellement du mandat de syndic" (majorité des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965)
et un autre point : "renouvellement des membres du conseil syndical" (majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965)-"
là aussi il n'est pas en règle alors?
J'aimerai savoir si je peux lors de cette "vrai-fausse" AG me faire élire en tant que syndic provisoire le temps de trouver un autre syndic? si oui, combien de temps maximun dure ce provisoire ?
Et constituer un CS qui sera au maximun composé de 2 copropriétaires faute de participants ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 15:37:19
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jp26 : Extraordinaire !!!: in fine, ex libris,....
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 15:56:14
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Citation :
Initialement posté par jp26
e renouvellement du mandat n'existe pas en droit ex libris mais tout le monde comprend bien, sauf a chercher une querelle pour rien, que c'est l'opération visant à nommer l'ancien syndic ou l'ancien CS pour un nouveau mandat
c'est aussi couramment utilisé dans d'autres circonstances, par exemple " Le maire ou le député etc etc a été renouvellé dans son mandat" " Untel a été renouvellé dans ses fonctions" malgré que ce ne soit pas un renouvellement à proprement parler
il faudrait aussi de temps en temps essayer de comprendre et ne pas faire du " borné systématique" avec du copié/collé purement livresque
cordialement
il serait grand temps que vous fassiez une formation juridique pour utiliser les bons termes et éviter d'induire en erreur les lecteurs d'UI
vous oubliez que le statut de la copropriétaire fait l'objet de textes réglementaires très strictes et qu'il y aurait beaucoup moins de procédures si les convocations et procès verbaux d'AG étaient rédigés correctement!
au fait, faites vous toujours l'objet de 11 ou 13 procédure....dans le syndicat que vous administrez???
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 18:42:37
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je pensais avoir des réponses à mes questions !!!!!
je ne goûte pas particulièrement les "conversations" au dessus de ma tête qui règlent ou activent des conflits de personnes que je ne connais pas.
Simplement :
Y a-t-il une réponse à :
"J'aimerai savoir si je peux lors de cette "vrai-fausse" AG me faire élire en tant que syndic provisoire le temps de trouver un autre syndic? si oui, combien de temps maximun dure ce provisoire ?
Et constituer un CS qui sera au maximun composé de 2 copropriétaires faute de participants !"
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 19:40:54
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pbe voir ce lien qui vous donnera quelques renseignements complémentaires
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36494
comme indiqué si vous êtes syndic bénévole (ou non pro) vous ne pouvez être membre du CS.
Dans votre cas le mandat de syndic non pro servira uniquement à ne pas nommer à nouveau le syndic en place et vous laissera le temps de trouver un autre pro (donc de 3 à 6 mois)
La fonction "recherche" du site semble avoir qq problème;en allant sur Google vous cherchez "élection syndic bénévole universimmo" et vous pourrez trouver d'autres renseignements interssants
L'élection du CS se fait à la majorité 25 (25c) et non 24 |
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pbe
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 20:46:33
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| Merci à tous pour toutes ces réponses. |
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 17:42:53
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J'arrive peut-etre un peu trop tard.
Mais un syndic dont la durée du mandat est dépassée ne peut plus convoquer d'AG, ni rien faire du tout pour la copropriété. Toute décision qu'il prendrait, toute AG qu'il convoquerait pourrait être contestée devant un tribunal. Et dans ce cas, ce n'est plus le délai de 2 mois qui compte, la prescription étant de 10 ans sauf erreur.
Seule solution pour s'assurer une sécurité juridique : un référé
Ca nécessite un avocat et après c'est très rapide. Pour nous l'ordonnance de référé a été prise en moins de 15 jours.
Elle constatait que nous n'avions plus de syndic
Nommait un administrateur provisoire chargé d'organiser une AG pour désigner un nouveau syndic dans les 2 mois qui suivaient. |
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cette AG est-elle légale ?
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