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 Sujet  |
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chrg
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 21 févr. 2008 : 16:58:15
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Bonjour,
Nous avons une dizaine de comptes correspondant à des travaux terminés depuis des années (ravalements, fumisterie, sécurité, etc...) et qui présentent tous des soldes assez importants en notre faveur.
Au total, ces soldes représentent près de la moitié du budget annuel.
Le syndic nous informe maintenant qu'il faut une décision en AG pour restituer ces soldes aux copropriétaires. Aucune résolution en ce sens n'a jamais été débattue en AG, où seul le décompte des charges est joint à la convocation.
Que dit la loi concernant le traitement des soldes "travaux"?
Merci,
Ch
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2008 : 17:42:55
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Bla ! Bla ! Bla ! du syndic.
Dès lors que le compte des travaux a été approuvé par l'assemblée le solde du compte doit être mis en répartition.
Les soldes créditeurs individuels viennent en diminution de tout appel postérieur, quelle que soit sa nature.
Les soldes débiteurs individuels doivent être payés au syndicat, s'ils ne sont pas compensés par une autre écriture.
Il faut nettoyer tout celà au 31 décembre 2007, si c'est la date de clôture de votre exercice.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 21 févr. 2008 : 17:56:47
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chrg : nous avions le même problème, avec des comptes créditeurs non soldés. Il (le CS) nous a fallut 2 ans et demi pour que le syndic régularise enfin ces comptes, en nous justifiant cette régularisation par un contrôle interne, alors que nous avions relevé ces anomalies depuis longtemps.
Ces soldes rapportent des intérêts au Syndic, ne l'oubliez pas!!
Il faut que votre CS adresse un recommandé au Syndic pour lui signifier qu'il doit appuré ces comptes immédiatement,sur l'année 2007. Si ce syndic triane les pieds, le CS devra informer l'AG dans son compte-rendu annuel,et à l'AG, pour que cette assemblée vote pour une régularisation dans les quinze jours, avec un compte-rendu du syndic au CS de la régularisation. Il faut être très ferme sur ces comptes dormants.
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chrg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 14:38:59
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Merci pour ces réponses.
Concernant l'approbation en AG: le syndic n'a jamais fourni le détail des écritures sur ces comptes travaux pour approbation en AG. Probablement pour ne jamais faire la répartition et percevoir les intérêts !
Nous (le CS) signalons depuis 3 ans le problème dans notre rapport annuel. Sans effet sur le syndic qui ne fait rien.
Ce que nous avons suggéré au syndic, c'est de passer une écriture sur ces comptes ramenant le solde à zéro, avec en contrepartie un crédit sur le compte de charges générales. Il dit: impossible. A-t-il raison? quels textes imposent un vote?
Nous pensons changer de syndic cette année.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 14:56:15
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il faut d'abord proposer à l'AG les résolutions concernant les différents comptes travaux: une résolution par compte
et prévoir la répartition immédiate du solde |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 18:40:30
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Les comptes travaux doivent être joints avec la convocation, et chaque compte apuré immédiatement après le vote de l'AG.
Le Syndic est totalement fautif. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 18:54:16
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| et le CS n'a rien contrôlé...... |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 09:21:26
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nefer, vous êtes modérateur ou donneur de leçons ?
Ce qu'il faut savoir
1 : la loi SRU interdit les comptes travaux créditeurs puisque l'AG doit voter les travaux sur de devis. Pas de devis --> impossible de voter une tâche définie (ex : mise en conformité ascenseurs). La loi prévoit uniquement le vote d'une avance travaux au titre de l'article 18, compte 1032.
2 : si votre prochaine convocation ne comprend que le décompte des charges, votre syndic n'applique pas le décret comptable, obligation depuis le 1-01-07. 5 annexes sont à produire : elles ne laissent aucunes zones d'ombre.
3 : relativement à ce décret, votre syndic doit solder les comptes travaux par crédit du 1032 (le décret comptable est muet sur la question puisqu'il s'agit d'un cas de figure interdit (cf point 1). c'est une façon de transformer un solde "interdit" en un solde "autorisé", en tout cas modifiable légalement. Ce solde peut être un levier pour voter des travaux futurs.. sur devis.
4 : il est obligatoire de débattre tous les 3 ans de la création d'une avance pour travaux : par ce moyen l'AG pourra décider de répartir tout ou partie du 1032.
le texte (article 18 de la loi de 1965) :
Citation :
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans , au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 11:00:27
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mespres:
pour votre information, les interventions des modérateurs sont précédées de:
*** modération: |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 11:09:36
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cela ne change rien à mon jugement : votre pique est stérile parce qu'elle n'apporte rien, nuisible parce qu'elle revient à dire certains UInautes sont des incapables. En clair, cela est indigne d'un modérateur.
Citation :
et le CS n'a rien contrôlé......
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 11:49:13
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vous ne pouvez pas nier que le CS n'a pas accompli sa mission qui est "assiste et contrôle"
il s'est satisfait de cette situation....qui est au seul profit du syndic! |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 12:08:02
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les UInautes n'ont pas émettre de jugement de valeur sur les autres UInautes. Ce forum permet de partager des expériences et d'échanger des avis.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 15:55:27
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| mespres : le syndic est fautif car il doit apurés les comptes travaux après leur présentation à l'AG; mais le rôle du CS est de vérifier les comptes, et vérifier les comptes travaux se doit d'être une priorité,et le CS doit EXIGER que le syndic apure ces comptes dormants. |
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jansen
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 17:39:06
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A mespres,
Je voudrais connaître les 5 annexes obligatoires que le syndic doit envoyer au meme temps que la convocation . Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 19:33:54
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pour être très précis : les comptes travaux n'existent plus, ou du moins il vaut mieux les nommer par leur numéro du plan comptable.
le compte produit travaux est le 702, le compte de charges est le 671, le compte honoraires syndic est le 622. La loi SRU impose que le 702 compense exactement le 671 et le 622, puisque tout travaux est voté puis exécuté sur la base d'un devis. Si le 702 se trouvait excédentaire, il s'agirait d'une faute de gestion : travaux votés sans devis (comme avant la loi SRU, la détestable habitude de voter une provision), ou bien de ne pas imposer au sous traitant de se conformer à son devis, ou encore frasque d'un CS omnipotent qui décide de ne faire réaliser qu'une partie du devis.
pour les comptes de copro, 2008 est une année de grand changement : pour la première fois, les syndics sont obligés de présenter le comptes sous un format normalisé par le décret comptable (les 5 annexes). |
Edité par - mespres le 23 févr. 2008 19:38:10 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 20:19:44
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maspres Citation :
pour être très précis : les comptes travaux n'existent plus, ou du moins il vaut mieux les nommer par leur numéro du plan comptable.
Je ne pense pas qu'un numéro du plan comptable soit plus précis.
Rien n'empêche d'appeler les travx par un nom reconnaissable par l'ensemble des copros - ravalement façade, élagage des arbres du jardin, refection voirie parking n° ....,.
Les Copropriétaires ne sont pas des experts comptables, le CS lui doit se tenir, au moins, un peu au courant de la nomenclature du plan comptable, cela peut l'aider dans sa vérification. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 20:46:17
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pas d'accord !
regardez les annexes du décret: sans connaissance du plan comptable copro, cette présentation obligatoire et normalisée est incompréhensible. Que voulez vous tirer de la lecture de l'annexe 1 (état des dettes et des créances) si vous ne savez pas ce qu'est un état financier ?
Cette annexe apporte pourtant des informations capitales. Moi le premier, avant le décret, je considérais qu'il suffisait de pointer les factures. J'ai compris maintenant que c'est largement insuffisant
Citation :
Les Copropriétaires ne sont pas des experts comptables, le CS lui doit se tenir, au moins, un peu au courant de la nomenclature du plan comptable, cela peut l'aider dans sa vérification
le CS doit maitriser le décret comptable, jongler avec la nomenclature, pour exercer son contrôle avec efficacité.
Le décret comptable exige un effort d'autoformation de la part du CS.
très sérieusement, un cs devrait pouvoir suivre des cours (payés par le syndicat), pour assurer correctement sa mission. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 23:40:26
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| mesprès ce que vous indiqué c'est joli, en théorie;v. allez indiquer à un copropriétaire qui fait l'effort (il y en a de moins en moins) d'accepter de poser sa candidature ,qu'en plus de son boulot,de 2 heures de trajet logement/boulot et retour il devra prendre des cours pour comprendre,éventuellement,qq chose à la comptabilité nouvelle ,et vous n'aurez plus de candidat |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 23:54:25
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mespres : avant que les conseillers syndicaux ne prennent des cours d'experts comptables, de juristes, d'avocats,ils seraient bons que les Syndics et leurs gestionnaires soient au niveau de leur métier et de leur mandat.
Notre CS est beaucoup plus qualifié que le personnel du cabinet de Syndic (le 1er français). Nous venons de leur donner copie du dernier plan comptable, avec les bonnes nomenclatures à respecter.
Ne demandons pas aux bénévoles de remplacer les mandataires Syndics, qui sont EUX les professionnels, qui Doivent assuler leur mission. Les bénévoles travaillent, mespres, ne l'oubliez pas.
mespres : attention, il ne faut pas croire que la lecture du grand livre, ou d'un compte de dépenses soit d'un niveau si élevé. Il ne s'agit pas de vérifier la comptabilité d'une société ( petite ou grosse) mais de quelques lignes d'écritures seulement par année.
Demandez à un expert comptable une expertise des dernières lois sociales ?? il vous repondra que ceci n'est pas son métier. Vous vous rapprochez de la secrétaire qui gère les salaires de quelques entreprises, elle sera beaucoup plus a même de vous répondre. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 07:55:53
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je n'ai jamais parlé de cours d'expert comptable ! Je verrais plutôt une session de 4 heures qui permettent à un copro d'acquérir les bases de droit de copro et de comptabilité, il repartirait avec un bible du genre le delmas ou autre.
Pour ma part, ces quelques heures m'aurait fait gagner du temps. |
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