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 Sujet  |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 03 mars 2008 : 16:59:44
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Bonjour,
J'ai bien lu de fond en comple les archives du forum mais ne trouve pas la solution...
Je suis propriétaire d'un terrain en ville avec une courette qui est grévée d'une servitude piétonne ( fatalement puisque les terrains sont dans des montées d'escalier inaccessibles a tout véhicules).
Cette servitude permet de desservir un appartement situé sur une copro voisine dont c'est le seul acces possible ( il serait possible de créer un acces par un escalier dans le terrain voisin desservant la cour commune de 2 copros adjacentes moyennant l'accord de ces copros et un investissement non négligeable de 12-15 k€) en attendant la servitude longe le fond de ma cour et j'aimerais recloturer par un mur maçonné le passage pour ne plus voir passer les voisins pour une question bete d'intimité.
La porte la plus petite desservant cette servitude fait 80 de large ( donc limite forcément les acces). Quelle largeur minimale puisje concevoir? Y'a t'il jurisprudence en la matière. J'envisage de cloturer a 2m par un mur en parpaings enduit, et éventuellement de faire un toit plat ( dalle) me permettant de stocker du mobilier etc... quelle est également la hauteur mini du plafond?? Autre question : Sachant que le fond voisin peut se désenclaver via une cour commune de copro moyennant travaux, puis-je revendiquer de " casser la servitude"?
Merci!
Greg
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 17:21:48
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| s'il s'agit d'une servitude conventionnelle, avez vous retrouvé la convention ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 18:56:45
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servitude trentenale inscrite dans mon acte d'achat sans autre précision...
Merci!
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 19:06:41
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la "servitude trentenale" n'existe pas en matière de droit de passage.
reprenez vos recherches. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 21:31:05
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En fait il a été spécifié dans l'acte que le vendeur stipule qu'il existe une servitude de passage... il n'est en effet pas question de servitude trentenale, mais a priori c'est une servitude de fait due a l'impossibilité, depuis la construction des immeubles datant d'un siècle...le précédent propriétaire du lot voisin habitait le lieu depuis quasiment 40 ans et utilisait de fait cet acces piéton..J'imagine qu'il est impossible de le rendre interdit en tous cas... d'ou ma question sur les dimensions minimum d'une servitude piétonne, sachant qu'elle est limitée par la porte de 80cm libres...
Merci et pardon pour les approximations ! c'est un peu confus!
Greg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 21:35:58
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alors je reviens à mon conseil : plus c'est "confus", plus il y a d'"approximations", plus c'est "a priori", plus c'est "j'imagine", plus il faut revenir à l'acte initial.
retrouvez le : vous en saurez plus.
il faut revenir à ce qui était prévu dans la convention pour en savoir plus. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 22:25:15
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je n'ai pas l'acte initial sous les yeux... ce que je sais: il n'existe aucun papier entre moi ou l'ancien propriétaire de mon fond et celui du voisin... c'est moi qui lors de l'acte de vente ai voulu au moins que le vendeur fasse la mention d'une servitude de passage...cela n'a probablement aucune valeur juridique puisque l'autre partie n'est pas représentée. C'etait plutot informatif pour indiquer que de la porte A a la porte B une servitude de passage existe ( avec un schéma de la parcelle montrant par une fleche cette servitude)... Comme rien n'est écrit entre les deux fond, je pense donc qu'il existe une servitude de fait vu la configuration physique et la durée d'existence de ce passage sur mon fond... je reviens donc a ma question sur la dimension minimale de ce passage... y a t'il jurisprudence en la matière? Merci !
G. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 22:32:50
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les décisions de justice forment jurisprudence pour des cas d'espèce équivalents, c'est à dire qu'elles indiquent une tendance de décision quand les circonstances sont les mêmes.
quand il s'agit d'apprécier une servitude de passage, prescriptible uniquement par un titre, le juge demande donc à voir le titre.
donc il est malheureusement impossible de vous répondre si vous refusez de commencer par le début : comment et pourquoi et par quoi la servitude a t elle été instaurée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 10:51:12
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bien je vais essayer de répondre !
- la servitude a ete crée de fait par la non possibilité physique d'acceder autrement a la parcelle du fond...elle n'a jamais eté écrite ou actée. Le fond ne peut acceder sans travaux a son logement sans passer par ma parcelle. Comme cela n'a jamais fait l'objet d'un acte écrit entre les deux fonds ( le mien et l'autre), peut on effectivement parler de servitude...
Comment: par le fait que le passage physique existe et est utilisé depuis des lustres
Pourquoi: pour acceder au fond
par quoi: par l'usage!
Donc: rien de signé ou d'écrit, uniquement un usage historique et une impossibilité facilement constatable de faire autremement.
est ce suffisant comme réponse?
Merci!
Greg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 11:03:48
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aucune servitude de passage ne peut être instaurée par l'usage.
si le fond "dominant" est enclavé et ne dispose d'aucune servitude conventionnelle, il doit faire constater l'état d'enclave prévu par le 682 du code civil par un juge qui indiquera comment doit se faire le désenclavement en respectant les dispositions du 683 du code civil en tenant compte des dispositions du 684 du même code.... et à moins bien sur que le fond dominant ne se soit historiquement auto-enclavé. la décision du juge sera inscrite au registre des hypothèques et formera l'acte instaurant la servitude de passage.
est-ce plus clair aussi ?
à ce jour, il n'existe pas de servitude apparemment. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 mars 2008 11:05:24 |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 17:03:35
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donc tant qu'un juge n'aura pas statué, je pourrais fermer la porte a clef?? cela me semble fou...je vais regarder plus précisément ces articles... merci de vos éclairements!
G. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 17:42:29
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si vous fermez, le voisin engagera une action possessoire pour protéger son passage temporairement... jusqu'à ce que le juge lui accorde un passage au titre d'une servitude de désenclavement.
le mieux est donc d'envoyer un courrier en LRAR mettant en demeure le voisin de présenter un titre l'autorisant à passer par chez vous... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 18:58:03
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Comme ce titre n'existe pas, le voisin devra donc me contacter pour régler la question...donc grosso modo il faut nous nous retrouvions autour d'une table et signions un papier pour officialiser ( devant notaire j'imagine ) le passage au titre du désenclavement...?
Question 1: puis-je négocier une indemnisation quelconque au titre de ce passage?
Question 2: qui revient sur le sujet de la question initiale: si je "canalise" ce passage piéton pour raisons d'intimité
Question 3: il existe une possibilité, sur le terrain de la copro de ce voisin, pour créer un escalier moyennant travaux qui lui permettrait d'accéder directement dans son logement, moyennant travaux de maçonnerie et démolition du sol d'une courette...peut on invoquer cette possibilité pour faire changer cette servitude de désenclavement?
Merci (je suis epoustoufflé par les connaissances que vous et d'autres avez dans le domaine!!!)
Greg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 19:14:20
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Citation :
Initialement posté par messire
Comme ce titre n'existe pas, le voisin devra donc me contacter pour régler la question...donc grosso modo il faut nous nous retrouvions autour d'une table et signions un papier pour officialiser ( devant notaire j'imagine ) le passage au titre du désenclavement...?
Question 1: puis-je négocier une indemnisation quelconque au titre de ce passage?
ouiCitation :
Question 2: qui revient sur le sujet de la question initiale: si je "canalise" ce passage piéton pour raisons d'intimité
puisque on repart à 0, vous pouvez parfaitement restreindre le passage actuel; c'est l'avantage de passer par une convention et non par un juge: tout se négocie, alors que le juge aurait certainement accordé le passage tel qu'il est aujourd'hui contre une indemnisation plus élevéeCitation :
Question 3: il existe une possibilité, sur le terrain de la copro de ce voisin, pour créer un escalier moyennant travaux qui lui permettrait d'accéder directement dans son logement, moyennant travaux de maçonnerie et démolition du sol d'une courette...peut on invoquer cette possibilité pour faire changer cette servitude de désenclavement?
oui, surtout s'il en est copropriétaire. ce sera laissé à l'appréciation du juge sous la double contrainte du 683 du code civil d'une part et de l'existance d'une possibilitée de passage ailleurs à faible cout d'autre part. il vous faudra faire valoir que l'instauration d'une servitude de passage dans votre fond rend imposible la construction d'un agrandissement de votre propre habitation alors qu'un passage est possible au sein même de la copropriété à laquelle appartient le lot à desservir Citation :
Merci (je suis epoustoufflé par les connaissances que vous et d'autres avez dans le domaine!!!)
Greg
vu la situation (existence d'une assiette de passage trentenaire sans servitude régulièrement instaurée), je vous conseille vivement de vous adjoindre l'assistance d'un avocat dès la partie amiable... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 mars 2008 19:15:39 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 19:17:33
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Citation :
Initialement posté par messire
Comme ce titre n'existe pas, le voisin devra donc me contacter pour régler la question...donc grosso modo il faut nous nous retrouvions autour d'une table et signions un papier pour officialiser ( devant notaire j'imagine ) le passage au titre du désenclavement...?
Oui, autour d'une table ou devant un juge.
Le risque, si vous allez devant le juge, c'est qu'il accorde une largeur de passage plus grande que celle que vous consacrez aujourd'hui.
Citation :
Question 1: puis-je négocier une indemnisation quelconque au titre de ce passage?
Oui, ou exiger d'autres compensations.
Citation :
Question 2: qui revient sur le sujet de la question initiale: si je "canalise" ce passage piéton pour raisons d'intimité
Si vous "canalisez", on ne peut rien vous dire.
Si vous "tunellisez", il faudra que cette configuration des lieux soit enterrinée par l'acte de servitude.
Si c'est un juge qui établit cet acte, il refusera systématiquement une telle configuration. C'est là que la convention à l'amiable présente un avantage car vous pouvez négocier un passage en tunel contre un abandon de toute ou partie de l'indemnité.
Citation :
Question 3: il existe une possibilité, sur le terrain de la copro de ce voisin, pour créer un escalier moyennant travaux qui lui permettrait d'accéder directement dans son logement, moyennant travaux de maçonnerie et démolition du sol d'une courette...peut on invoquer cette possibilité pour faire changer cette servitude de désenclavement?
C'est possible, mais ce genre de déplacement de servitude, même si pour l'instant ce n'est est pas une, n'est généralement pas du goût de tous les protagonistes et vous risquez de voir tout cela aboutir au tribunal.
Vous avez tous les éléments, reste juste à prendre une décision pour aller dans un sens ou dans l'autre, et pour cela, c'est vous qui voyez...
Citation :
Merci (je suis epoustoufflé par les connaissances que vous et d'autres avez dans le domaine!!!)
Greg
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Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 19:25:00
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3 minutes....  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 10:10:06
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Wow merci!
1. je vais prendre contact avec un avocat spécialisé!
2. juste un éclaircissement final: "possibilité de passage a faible cout"...qu'entends t'on par faible coût?....il y a au moins 15.000 euros de travaux pour parvenir à transformer tout besoin de servitude en créant un escalier dans la propre copro du fond enclavé...faible cout ca va jusqu'ou?? !
Greg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 10:54:41
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| et quelle est la plus-value à espérer si vous transformez le volume actuellement occupé par ce passage en appartement en payant quelques travaux, même conséquents. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 12:41:07
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Salut à tous
J'ai l'attention attirée sur l'expression utilisée par messire à propos "de la copro du voisin"  et du voisin enclavé qui passe par le terrain de messire pour accéder à "son lot de copro"  et qu'un passage "par la copro" serait possible mais cher
Dites voir : est-ce qu'une petite investigation sur l'EDD et le règlement de copro ne serait pas extrêmement utile, avant toute chose?
A moins que je m'égare |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 13:09:45
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| pas d'égarement, effectivement...! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Largeur mini servitude piétonne?
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