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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 08 mars 2008 : 22:09:44
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Mespres : Citation :
Priori, votre recommandation n'a plus lieu d'être depuis 2004. Les syndics ont obligation de produire un état daté de façon à apurer les comptes vendeur. Un compte créditeur orphelin est donc nécessairement antérieur à 2004.
C'est inexact.
L'état daté renseigne mais ne purge rien.
Le compte du vendeur n'est apuré et clôturé qu'après réception de l'avis de l'art. 20 , s'il y a lieu, et de la notification de transfert de propriété.
S'il présente un solde créditeur pour le vendeur, il pourra subsister des comptes orphelins parce que le chèque ne sera pas parvenu à son destinataire, n'aura pas été encaissé et même, n'aura pas été envoyé 
Les mêmes causes produisent les mêmes effets.
On peut seulement penser qu'il y en aura moins parce que les dossiers traineront moins longtemps dans les armoires.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 22:16:24
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| j'essaie de quantifier la question : si avant 2004, les comptes orphelin représentaient 100, ils représentent combien maintenant ? Si je regarde les dermières ventes de ma copro, tout est d'équerre.Contrairement à ce que j'affirmais, les comptes d'attente créditeur ne sont pas éradiqués, mais tout de même bien diminués ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 23:53:00
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Oui, on peut dire celà.
Un autre point est que désormais beaucoup de conseils syndicaux sont éclairés sur ce problème, et plus généralement sur la pêche aux soldes dormants.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 09 mars 2008 : 11:52:43
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Clarification pour la durée de prescription (10 ou 30 ans) donnée par Jacques Laporte, dans on livre "la nouvelle comptabilité de la copropriété, aspects juridiques et financiers" editions Delmas.
p.111
Citation :
Les actions concernant les comptes de gestion et, d'une façon plus générale, la comptabilité du syndicat sont de nul doute des actions personnelles et non réelles relevant en conséquence de la prescrition de 10 ans.
La prescrition de 10 est limitée aux actions intentées contre le syndicat. Si un copropriétaire estime que la responsabilité personnelle du syndic est engagée, celui-ci devenant un tiers par rapport au copropriétaire, la prescrition n'est plus de 10 ans mais de 30 ans.
Toutefois, si le syndic est un commerçant, ce qui est, saut exceptions rares, le cas des syndics professionnels, la prescrition redevient 10 ans en vertu de l'article L. 110-4 du code du commerce.
On notera pour mémoire que la détermination du point de départ de cette prescription abrégée peut poser problème, la jurisprudence ayant adopté plusieurs positions, notamment la date de survenance ou la date de connaissance du fait générateur de la responsabilité du syndic
A chacun de faire l'exégèse de ce concentré d'incohérences juridiques. Je savais qu'un des inconvénients d'être syndic bénévole est d'avoir une responsabilité pénale, mais j'ignorais que, contrairement aux syndics commerçant, un syndic bénévole doit garder les archives 30 ans. Messieurs les législateurs, vous avez du boulot ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mars 2008 : 17:51:17
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Pour moi, il est très simple d'évincer cette controverse.
Si vous achetez une voiture de la marque Dupont, tout préjudice que vous subissez, provoqué par le véhicule, est imputable à la société Dupont, à l'exclusion de son PDG, de ses salariés et de ses sous-traitants. C'est la société Dupont que vous assignez et son PDG n'apparaîtra qu'en qualité de représentant légal de la société.
Pareillement tout dommage que vous subissez, lié d'une manière ou d'une autre à la copropriété, à l'état des parties communes, au mauvais fonctionnement d'un élément commun, aux erreurs dans la comptabilité est imputable exclusivement au syndicat des copropriétaires.
C'est donc le seul syndicat qu'il faut mettre en cause à titre principal et, dès lors, les dispositions de l'article 42 s'appliquent.
La quasi totalité des dommages possibles entre dans le champ de l'application du statut de la copropriété et le recours éventuel à l'article 1384 du Code civil n'y change pas grand chose.
Il faut seulement exclure une agression du syndic qui peut justifier une action directe contre lui sans d'ailleurs que la responsabilité civile du syndicat puisse systématiquement être exclue.
Il n'est pas interdit de mettre en cause le syndic dans une action dirigée contre le syndicat mais il faut y réfléchir à deux fois. C'est normalement au syndicat qu'il appartient de se retourner contre son syndic si bon lui semble pour obtenir la garantie des condamnations prononcées.
C'est bien à tort que l'on a généralisé les actions directes contre les syndics, professionnels ou bénévoles. On peut en dire autant pour les locataires qui doivent mettre en cause leur bailleur en premier lieu, charge à lui d'appeler le syndicat en garantie, et même le syndic si bon lui semble.
Il faudra bien admettre un jour que le locataire n'est pas un tiers absolu dans une copropriété et que le syndicat est directement responsable envers lui du mauvais fonctionnement du chauffage.
Ici encore on admet une action délictuelle contre le syndic, ce qui est une solution bâtarde.
Conclusion : une action relative aux comptes de gestion doit être dirigée à titre principal contre le syndicat dès lors que les comptes sont bien ceux du syndicat et qu'il importe peu qu'ils aient été établis par le syndic. C'est encore plus vrai, -s'il est possible-, quand ils ont été approuvés par l'assemblée générale.
La prescription est donc de dix ans. Il importe peu que le syndic soit commerçant ou pas.
Si le demandeur est habile à récupérer 1200 €, c'est le syndicat seul qui devra les lui rembourser. C'es donc bien le syndicat qui doit être condamné, sauf à se faire rembourser par le syndic s'il y a lieu.
Au demeurant, l'activité professionnelle de syndic est une activité civile. Le syndic professionnel n'est commerçant qu'à raison de la forme de son établissement et non à raison de la nature de son activité. Il en résulte une discussion juridique que l'on ne saurait aborder ici dès lors qu'elle n'a pas d'intérêt immédiat.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 09 mars 2008 : 18:19:17
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Vous parlez tous très bien!
Bon, je vais faire des efforts!
Disons, que, je ne voulais pas sortir mes "papiers" de copropriété!
Et, puis, je me suis dit: "regardons!"
Etat des dettes et créances.....exercice du 1/7/2006 au 30/6/2007
COPROPRIETAIRES DEBITEURS:
MME X.......qui m'a vendu l'appartement depuis plus de 3 ans...bon OK! C'est perdu...C'est perdu..31 euros
COPROPRIETAIRES CREDITEURS:
??????? là, y'a pas d'détail! pas de noms...rien juste le total en euros 
Mais, est-ce normal, qu'il mette,mon cher Syndic, les sommes dues aux copropriétaires ayant vendu et les sommes que ces copros disparus dans la nature nous doivent....avec les " copros créditeurs" et "les copros débiteurs"...
Pourvu qu'on me réponde OUI |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 02:12:36
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Pas de réponse
Tout le monde dors |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 07:24:49
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ce n'est pas choquant, vu ce qui vient d'être écrit.Par contre l'état des dettes et des créances doit être acompagné d'un détail des copros créditeur et débiteur.
Enfin, il est préférable d'utilser des comptes d'attente "justifiés ligne à ligne" pour des copros qui ont vendu. |
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