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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 12 mars 2008 : 18:34:40
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Il y a 8 ans notre syndicat a décidé d'aliéné une partie commune et de faire des parkings privatifs, pour vente. Depuis le début il n'y a jamais eu de vote spécifique pour une aliénation de partie commune. Le syndicat a toujours voté pour des plans. Aujourd'hui on nous fait croire que les votes pour les plans inclus cette aliénation.
Entre temps on est au 8ième plans et malgré mon opposition par signification d'huissier (avec Plan de masse d'origine certifié exacte, RCP et acte de vente) au notaire et au syndic, car empiètement sur notre lot privatif. Ignorent ma signification, le syndic demande la signature des actes de ventes avec changement de tantième etc. au notaire en charge.
Propriétaire dans cet immeuble depuis début 2006.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 19:05:08
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Vous dites :
"Il y a 8 ans notre syndicat a décidé d'aliéner une partie commune et de faire des parkings privatifs, pour vente."
Pour ajouter aussitôt :
"Depuis le début il n'y a jamais eu de vote spécifique pour une aliénation de partie commune.."
Vous ne trouvez pas qu'il y a un truc qui ne colle pas ? 
Dans un tel cas, l'AG se prononce sur la base de plan(s).
Mais l'alination d'une partie de parties communes est un chose, acte séparé de la division ultérieure de cet espace aliéné, retiré des paries communes. |
Edité par - gédehem le 12 mars 2008 19:09:39 |
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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 02:52:49
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Merci Gédehem pour votre réponse.
Je me suis p. être mal exprimé. Dans aucune AG une décision a été soumise pour une aliénation et encore moins la cession de partie privatives. Il y a avait toujours des votes pour des plans sous l'art 24 et 25. Un membre du CS veux nous faire croire que cette aliénation est de droit du faite qu'il a eu un vote pour un plan et que ce vote inclus automatiquement l'aliénation. Puis il nous dit que le vote est irrévocable puisque les décision n'ont jamais été contestées dans les 2 mois. Art.42. Peu ont contourner la difficulté d'un vote sous l'art. 26 ou l'unanimité par un vote pour un plan avec l'art. 24 ou 25. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 11:58:44
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Il faut bien vérifier les choses dans vos PV...
Un espace commun que le syndicat veut organiser en parkings privatifs pour ensuite les vendre impose plusieurs votes sur des choses distinctes bien que liées.
Si cet espace était déja zone de stationnement commun, l'aliénation de ces parkings communs impose sans doute l'unanimité étant certainement "nécessaire à la destination de l'immeuble".
Si ce ne l'était pas, l'aliénation de parties communes est prise à la double majorité art.26.
Ensuite, dans ce cadre établi, il faut que l'AG décide de créer de nouveaux lots privatifs "emplacement de stationnement privatif", auxquels seront attachés des tantièmes de parties communes, comme il en est de tous les lots privatifs.
Ils porteront des n° à la suite de ceux existants dans votre copropriété (RDC).
Cela nécessite ensuite un autre vote de l'AG approuvant la modification de l'EDD/RDC rendue nécessaire.
Enfin, l'AG devra se prononcer sur le prix de vente de ces lots privatifs, qui sont propriété du syndicat aussi longtemps qu'ils ne sont pas tous vendus ....
Je ne sais pas à quoi correspondent ces plans ...ni des votes sur ces plans, mais à vous lire les AG n'ont rien décidé du tout dans ce sens....
Voyez le syndic, le CS, d'autres copropriétaires, informez les, rapprochez vous d'une assoce de copropriétaires .et/ou d'un avocat spécialisé en copro et revenez nous voir .... |
Edité par - gédehem le 13 mars 2008 12:00:36 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 18:34:23
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Bonsoir Romarin2609,
Votre sujet s’intitule « Aliénation de partie commune ».
Et vous indiquez « empiètement sur notre lot privatif » et « cession de partie privatives ».
Soyez plus précis dans vos indications, vous parlez de partie commune et de partie privative.
Puisque vous n’êtes copropriétaire dans cet immeuble que depuis début 2006.
Allez consulter le fichier immobilier du bureau des hypothèques ainsi que le cadastre de votre immeuble et vous verrez bien si les documents en question correspondent à votre acte de vente, règlement de copropriété et plan de masse d'origine certifié exacte.
Auquel cas, il ne vous reste plus qu’à prendre un avocat spécialisé dans l’immobilier pour faire valoir vos droits, comme vous le conseille Gédehem.
Sachez que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »
« Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 20:08:30
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Merci à ESTAPAK et à Gédehem pour vos réponses
D'une part, il y aliénation de partie commune et d'autre part il y a empiètement sur 4 parkings privatifs dont le mien. Il y a eu 7 plans différents (un 8ième en attente de vote a la prochaine AG) pour essayer de créer des nouveaux parking privatifs en plus de ceux qui existaient déjà sur la partie commune qui restait disponible. évidemment la partie commune était nécessaire pour permettre aux propriétaires de parkings privés de manœuvrer. Les ag ont voté toutes les décisions à l'envers : 1. plans, 2. prix et 3. noms des nouveaux propriétaires. Aucun vote n'a été fait pour l'aliénation de la partie commune et dans ces votes, on n'a pas tenu compte de l'existant et les parkings existants (Lot privatifs) ont donc été diminué pour en créer le plus possible. De plus ces nouveaux parkings sont bradés car le prix a été fixé en 2003. Le CS met la pression au syndic pour attribuer des numéros et que le notaire prépare les actes au plus vite.
PS. Une AG est prévu pour avril. |
RR |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 23:36:45
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Bonsoir Romarin2609,
Dans votre cas, pour aliéner une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, c'est-à-dire que cette partie commune est nécessaire pour manœuvrer aux propriétaires de parkings privés, l'unanimité des voix de tous les copropriétaires est obligatoire.
Et pour imposer une modification à la destination de votre partie privative, c'est-à-dire la diminution de votre parking et à la modalité de la jouissance de votre parking, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, l'unanimité des voix de tous les copropriétaires est également obligatoire.
Comme vous l’avez compris, seul un vote à l’unanimité est conforme dans votre cas.
Sachez que votre membre du conseil syndical à raison « Passé le délai de contestation, une décision, même irrégulière, est purgée de son irrégularité. »
Puisque vous précisez qu’une assemblée générale est prévue pour avril, vous voterez contre cette décision.
Et en tant qu’opposant, vous pouvez faire annuler cette décision dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
Voyez ce lien :
AG de copropriété : comment contester une décision ?
Seuls les opposants et défaillants peuvent faire annuler une décision de l'AG.
À condition de justifier d'un motif légitime et de le faire dans les deux mois de la notification du P-V.
Passé le délai de contestation, une décision, même irrégulière, est purgée de son irrégularité.
Recours réservé. Ceux qui ne se sont pas présentés à l'assemblée, sans se faire représenter, peuvent contester toutes les décisions prises, dans la mesure où elles sont contestables sur le fond. En revanche, parmi les présents ou représentés à l'assemblée, sont recevables à contester une décision :
Ceux qui ont voté « contre » une décision adoptée ;
Ceux qui ont voté « pour » une décision rejetée.
Avocat obligatoire. La contestation doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble. Le recours à un avocat est donc obligatoire.
Deux mois... L'action doit être introduite avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification (LR avec AR) du procès-verbal de l'assemblée.
http://interetsprives.grouperf.com/article/0623/ms/intprims0623immag_01.html
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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 03:21:26
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Bonjour Etaspak.
Merci pour les précisions. Si c aussi facile d'empiéter sur un lot privatif, pourquoi alors l'art. 26
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultant du règlement de copropriété. »
Et l'art. 544 et 545 du code civil ne compte pas non plus? Est il ci facile de piquer un lot privatif.
Je précise que je ne suis propriétaire que depuis début 2007. Et les anciens proprio (2 avant nous depuis 2000) n'ont jamais participé a une AG.
Les anciens articles (depuis le début des votes pour ces parkings en 2001) des PV sont très ambigu. On en parle que de voter pour des plans, jamais d'une aliénation et on vote toujours sous le 24 ou 25.
Les lots privatifs sont mis dans le même panier.
Le dernier plan (8ième) est encore a voter. Mais on nous dit que le plan de 2004 est valable!? Et déja un notaire prépare les actes de vente auquel je me suis pourtant opposé par signification d'huissier. On l'ignore simplement.
On est dans un DOM (974)et pour trouver un Avocat spécialisé dans la copro est presque impossible. Il y on n'a pas.
Je suis membre dans la chambre syndical des proprio et coproprio de France en métropole mais le dialogue est difficile a cause de la distance. Aucun représentant, d'aucune organisation, ici sur l'ile. Et pourtant ça serai PLUS que nécessaire.  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 10:39:15
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Il ne peut y avoir d'empietement sur les parties privatives sauf par un vote pris à l'unanimité de tout le syndicat...
L'AG d'un yndicat n'a compétence pourstatuer QUE sur le 'commun' !
Si vous avez un emplacement de stationnement privatif délimité, le syndicat ne peut en aucun cas statuer sur une emprise qui viendrait chez vous sans votre accord !!
Dans un tel cas il n'y a que les règles administratives d'expropriation qui peuvent vous être opposées !
L'aliénation dont il s'agit dans les textes ne concerne QUE les partie communes !
Si on est sur du privatif, c'est une expropriation...(retrait de propiété)
Un syndicat ne peut pas exproprier ! .... |
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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 14:32:21
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Voila, ce que je pense aussi;
Article 545 du Code civil :
« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »
Cet article du Code civil affirme le caractère absolu du droit de propriété, puisqu’une expropriation ne peut intervenir :
a. Que « pour une cause d’utilité publique, »
b. Et, « moyennant une juste et préalable indemnité. »
Le problème est que le CS ne bouge pas de son dire que: voter c voter et les 2 mois sont écoulé sans contestation. Le Syndic semble suivre.
Comment obtenir satisfaction? Hier soir j'avais rdv avec un Avocat qui me dit la même chose et viens aussi avec l'art. 42. Ici il n'y a pas de spécialiste en copro.
Quel recours avons nous, sachant que les actes de vente des nouveaux parkings vont être établie prochainement par un notaire informé par huissier que nous nous opposant a la vente?
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RR |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 15:30:32
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Cet "avocat" est vraiment avocat ?
Ce n'est pas un problème de copropriété et il faut le claironner partout !!!
Ce n'est pas ici une question de contestation de décision d'AG selon L.art.42, mais d'un litige de droit privé portant sur "atteinte au droit de propriété", qui est un "droit réel" entrainant une action réelle soumise à la prescription trentenaire (30 ans) !
Abondante jurisprudence sur ce point, depuis les canalisations empiétant sur les parties privatives jusqu'à l'accaparement total d'un terrain privatif !
Voyez donc un avocat sérieux sur ce point !
Bien entendu, une LRAR au notaire avec copies au pdt du conseil de l'ordre, au syndic et au CS, l'informant de ce point, notification faite par huissier si vous voulez (il vous aidera dans sa rédaction), rappelant :
- que le syndicat des copropriétaires n'a compétence pour statuer QUE sur des parties communes,
- que nul ne peut porter atteinte au droit inaliénable de propriété qui est un 'droit réel',
- que vous ne manquerez pas de mettre en cause sa responsabilité personnelle dans l'hypothèse invraisemblable où il passerait des actes qui amènent un empiétement sur vos parties privatives.
(J'ai fait condamner un notaire qui m'avait vendu un terrain dont une partie importante (200 m²) s'est avérée être propriété d'un tiers lorsque j'ai entrepris les démarches pour déposer un permis de construire sur cette zone 20 ans plus tard, 200 m² de terrain constructible en pleine ville que j'ai du racheter à son propriétaire, lequel heureusement à bien voulu me les (re)vendre (ouf !) mais au prix fort ! (250.000 frs il y a 15 ans .. que le notaire à été condamné à me rembourser...!) |
Edité par - gédehem le 14 mars 2008 15:57:18 |
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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 17:27:08
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Merci bcp pour vos informations d'une grande importance pour moi. Je suis rassuré. Comme je vous le disais plus haut, j'ai fait signifier par huissier mon opposistion à l'aliénation de mon lot privatif au notaire chargé des actes de vente des nouveaux parkings ainsi qu'au syndic à qui j'ai interdit de signer tout acte de vente qui aliénerait mon lot privatif (je me répète). Malgré tout celà, il sera proposé à l'ag d'avril un vote pour attribution de numéros des nouveaux parkings. Il parait qu'il ne manque que les numéros de parkings pour signer les actes de vente !!!!(c'est soi disant ce que dit le notaire)
De plus le conseil syndical a demandé au syndic de soumettre à l'ag un vote pour nous ester en justice (oui ou non) car nous ne respectons pas toutes les décisions antérieures votées en ag (réduction et déplacement de notre parking votés sous l'article 25)
Tout çà est inadmissible car en plus de ce que nous subissons sur notre lot privatif, la partie commune qui normalement nous sert à manoeuvrer va disparaitre pour laisser place à ces nouveaux parkings qui vont être vendus pour un prix dérisoire. Une précision tout de même :la largeur de notre parking sur le plan d'origine était de 2,5O elle n'est plus actuellement que de 2,13 m alors que celle des nouveaux créés à coté du notre est de 2,4O m. Il est dit clairement dans un pv d'ag de 2OO3 qu'en diminuant les parkings existants (qui sont des lots privatifs) ils pourraient en créer 4 au lieu de 3 prévus précedemment.
le problème est que j'habite dans une république"bananière" et qu'il est impossible pour moi de trouver un avocat honnete et compétent en matière de copropriété. Je vais quand même me battre et envoyer en LRAR au conseil de l'ordre des notaires la copie de la signification faite au notaire en attendant la prochaine AG.
Vos conseils me sont précieux et je vous en remercie
Bien cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 18:14:06
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Vous achetez 2 ou 3 systèmes "anti vol" qu'on pse sur les parkings (le truc avec un arceau qui se repli à plat !) que vous pouvez posez sans autorisation d'AG.
Vous les installez juste en limite de votre emplacement de 2,50 m, vous faites faire un constat d'huissier de cette pose avec photos, et vous laissez venir !
Votre emplacement est quasi borné ! |
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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 18:34:19
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cher gedehem
Merci pour votre conseil, mais c'est exatement ce que nous avons fait en décembre (pour cadeau de noel au CS  ) avec l'intervention d'un géomètre expert qui a implanté notre parking conformément au plan (déposé aux hypothéques)officiel certifié conforme à l'original par le notaire qui a crée la copro et également conforme au RDC et edd. Le tout a été tracé par une entreprise avec pose d'un arceau.
Egalement fait le même jour, un constat d'huissier et les significations au fameux notaire chargé des actes de ventes des nouveaux parkings et au Syndic.
A l'heure actuelle,le notaire et le syndic semblent ignorer toutes nos démarches et continuent leur projet qui doit se finaliser très prochainement. C'est le pot de fer contre le pot de terre. Nous avons expliqué par lettre à tous les copros avec documents à l'appui le pourquoi de notre demarche.
Le conseil syndical a sollicité le syndic pour une procédure à notre encontre, donc il nous faut attendre l'ag en avril.
Avez-vous d'autres conseils.
Merci à vous et bien cordialement
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 mars 2008 : 12:26:37
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Bonjour Romarin2609,
Vous devez savoir que tant que le notaire en question n’a pas effectué la publication au bureau des hypothèques (fichier immobilier).
Les décisions antérieures des différentes assemblées générales vous sont inopposables, elles le sont uniquement aux copropriétaires de l’époque.
En ce qui concerne votre prochaine assemblée générale, en tant qu’opposant vous engagez une action (art. 42 de la loi) pour contester les décisions qui seront prises à votre encontre.
Vous pouvez exercer seul une action contre le syndicat des copropriétaires concernant la jouissance de votre lot conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. »
« Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »
Vous précisez que vous êtes « Propriétaire dans cet immeuble depuis début 2006 ».
Il serait intéressant de savoir si depuis cette date, une autre assemblée générale a déjà eu lieu ?
Voyez ces liens :
Retard pour la publicité foncière d’une AG :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=817
Jurisprudence: Syndics, attention au devoir de conseil !
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La responsabilité des membres du conseil syndical :
http://www.lgl-associes.com/LA-RESPONSABILITE-DES-MEMBRES-DU-CONSEIL-SYNDICAL_a50.html
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2008 : 15:11:58
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Etaspak, pourquoi revenir sur les questions de copropriété et la contestation d'AG, alors qu'il ne s'agit pas ici d'un problème de copropriété.
Il s'agit de l'appropriation de propriété privée, tout simplement si on peut dire !
La loi de 65 n'a pas sa place ici. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 mars 2008 : 15:35:10
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Gédehem,
Il s'agit de l'appropriation de propriété privée, certes, mais dans une copropriété.
Il est nécessaire pour Romarin2609 d’être opposant lors de la prochaine assemblée générale.
Et l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 est suffisamment clair :
« Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »
Au contraire, il me semble bien que la loi 65, tout comme le code civil, à sa place ici.
Il serait également intéressant de savoir si Romarin2609 à déjà participer à une autre assemblée générale depuis qu’il est copropriétaire.
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Edité par - ETASPAK le 15 mars 2008 15:35:54 |
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Romarin2609
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 mars 2008 : 16:52:01
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J'ai acheté l'appartement et le parking en février 2007 et j'a participé à la première assemblée générale en juin 2007. il n'a jamais été question dans cette assemblée de la création de nouveaux parkings dans la partie commune à coté de notre parking.
J'ai lu avec attention les 2 commentaires de gedehem et etaspak mais il y a des disvergences et je ne sais plus trop quoi penser.
Merci pour tous vos échanges. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 15 mars 2008 : 17:09:02
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Et ce sont deux excellents contributeurs qui se dévoent pour les nombreux intervenants
qui viennent pour une fois et disparaissent ensuite du circuit, sans donner des
nouvelles de leur affaire. |
Edité par - oldman24 le 15 mars 2008 17:14:02 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 mars 2008 : 18:30:52
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Bonsoir Oldman24,
Merci pour votre contribution  .
Je profite de l’occasion pour vous souhaitez, avec un peu de retard  .
Un joyeux anniversaire et une excellente santé pour vos 84 printemps .
Cordialement  .
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 mars 2008 : 18:32:57
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Bonsoir Romarin2609,
D’une manière ou d’une autre, malheureusement vous finirez au TGI pour faire valoir vos droits.
Ceci dit, si vous ne vous opposez pas lors de la prochaine assemblée générale, vous prenez le risque que l’on puisse vous le reprocher par la suite alors que vous aviez l’occasion de le faire.
Je m’entends, vous vous opposez à la numérotation de ces lots.
De ce fait, le notaire responsable d’effectuer la publication au bureau des hypothèques (fichier immobilier) ne pourra le faire puisqu’il doit déposer aussi bien procès verbal et surtout le certificat de non recours de l’article 42 de la loi.
Dans un premier temps, votre problème majeur sera le délai que mettra votre syndic pour vous notifier le procès verbal qui vous permettra d’engager, dans les deux mois suivant, une action pour contester cette décision de l’assemblée générale.
De ce fait, il est très important pour vous de bien faire comprendre au notaire en question que vous n’hésiterez pas à engager sa responsabilité professionnelle dans le cas où il ne tiendrait pas compte de votre opposition.
Par la suite, vous laissez faire la lenteur de la justice qui doit vous donnez raison.
Et de ce fait, les décisions prisent antérieurement lors des différentes assemblées générales deviennent caduques.
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