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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
 Posté - 01 avr. 2008 : 16:21:01
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Si je peux me permettre d'entrer dans le débat, je partage totalement le point de vue d'Emmanuel. Un PC est une décision individuelle créatrice de droits qui, hormis le cas du retrait pour cause d'illégalité, ne peut être modifié, retiré, transféré qu'avec l'accord de son titulaire (ou bénéficiaire, peu importe, c'est pareil).
La question a été posée au Conseil d'Etat de savoir si un maire pouvait transférer le bénéfice d'un PC à la demande du propriétaire du terrain à une personne avec laquelle il avait conclu une promesse de vente, au seul vu du précédent compromis qu'il avait signé avec un autre promoteur qui avait obtenu le PC, mais avait finalement renoncé à l'opération. Et le Conseil d'Etat a clairement jugé que ceci n'était pas possible, ce qui explique pourquoi, d'une part, les promesses de vente comportent souvent une stipulation prévoyant le sort (civil) du PC en cas de non réalisation de l'opération et, d'autre part, l'on rencontre souvent des "ventes" de permis d'un promoteur à un autre.
Pour les références :
CE, 26 février 2003, Société LES BELLES DEMEURES DU CAP-FERRAT, requête n°249264 ; JCP.2003.II.10094; 20 octobre 2004, SCI LOGANA, requête n°257690 ; Le Moniteur des TP, 11 février 2005, p. 70).
Bien cordialement,
Vincent.
**modération**
correction d'une référence |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 mai 2008 17:01:34 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 18:31:34
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| merci Vincent. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 19:41:18
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
attends, ça c'est une simple circulaire parlant des conséquences d'une JP -Ternon- qui n'est plus applicable aux autorisations d'urbanisme depuis le 1/10/7...
quant à la nécessité de demander un transfert, je la reprends dans la dernière décision présentée par Me Durand : le CE accueille l'argument, condamnant la commune pour d'autres motifs.
Non, ce n'est pas une circulaire Tenon, c'est LA circulaire en matière de retrait des autorisations administratives. Si elle fait énormément référence à l'arrêt Tenon, c'est tout simplement parceque cet arrêt a apporté tout un tas de réponses dans ce domaine qui restait peu exploré.
Pour la nécessité de demander le transfert, c'est vrai que cette partie de jugement peut le laisser penser, mais le sujet n'est même pas évoqué dans les autres JP.
Puisque Vincent joint son incommensurable savoir à notre discussion, je prépare un post qui prend le problème selon les arguments de fond du droit administratif. Ca va me prendre un peu de temps mais le sujet m'intéresse car je pense qu'il y a une réelle dérive législative. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 19:56:40
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parfait Dominique, mais n'oublie pas que désormais, Ternon a vécu en matière d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 20:19:56
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
parfait Dominique, mais n'oublie pas que désormais, Ternon a vécu en matière d'urbanisme.
Sur l'aspect urbanisme, c'est incontestable. Mais l'arrêt Tenon a été tellement riche qu'il a incité à bien des réflections. Cette circulaire n'en est qu'un fragment. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 09:40:35
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Tout d'abord voici l'arrêt cité par Vincent. Nous y reviendrons.
Mais commençons par le fond...
Un principe fondamental de l'autorisation administrative réside dans sa neutralité. L'autorisation administrative est porteuse de droits qui ne peuvent en aucun cas s'exercer au détriment de tiers. Ainsi sa délivrence ou son retrait ne peuvent impliquer un préjudice aux tiers qui serait susceptible d'un recours de nature civile. Dans ces conditions strictes, les autorisations administratives peuvent être délivrées ou retirées sans qu'il soit nécessaire de tenir compte du droit des tiers, celui-ci étant par définition non interférent avec l'autorisation. Le droit des tiers, si il est violé par l'opération projetée est donc renvoyé sur le terrain purement civil, les justices administratives et civiles trouvent ainsi des domaines d'application indépendants, la première se cantonant au respect des intérêts collectifs et la seconde à celui des intérêts individuels.
Cette conception et organisation de justice apporte aussi un corollaire d'intégrité démocratique dans le sens où l'autorisation administrative n'intéresse que celui qui en a besoin, conférant ainsi à l'autorisation administrative un caractère "non marchand" de nature à éviter l'implication des services de l'Etat dans les transactions commerciales.
Les pays dans lesquels les autorisations administratives sont monnayables sont des "républiques bananières".
L'organisation et les raisons de fond étant explicitées, revenons aux autorisations administratives que sont les différents permis régissant l'urbanisme.
Ces autorisations revêtent bien les caractères énoncé précédement, mais trois questions reviennent régulièrement laissant à penser qu'un grain de sable s'est glissé dans la mécanique:
1) Peut-on déposer plusieurs PC relatifs à une même unité foncière?
2) Le propriétaire d'une unité foncière peut-il bénéficier d'un PC obtenu par un tiers et relatif à cette unité foncière, et ce, sans recueillir l'accord du tiers?
3) Le propriétaire d'une unité foncière peut-il solliciter l'annulation d'un PC obtenu par un précédent propriétaire réel ou potentiel?
En analysant un peu, on s'apperçoit que ces 3 questions ne sont que les expressions résultant de situations différentes d'une seule et même question de fond:
- Quelle valeur faut-il conférer à une autorisation administrative détenue par un tiers non propriétaire du bien objet de l'autorisation?
Lorsque la question est posée sous l'une de ses 3 formes aux plus hauts représentants de l'Etat, ceux-ci n'ont pas vraiment de réponse, comme constaté ici lors d'une question récente.
Tout ceci porterait plutôt à rire si les situations rencontrées sur le terrain ne constituaient pas de réels préjudices pour ceux qui en sont victimes. Or, comme expliqué en début de ce post, la délivrence ou le retrait de l'autorisation administrative devrait être dénuée de tout préjudice vis à vis des tiers.
La seule réponse valable qu'apporte le Ministre consiste à attendre que le PC en cours de validité devienne caduc, ce qui en soi constitue un préjudice puisque pendant deux ans, le propriétaire est privé de la jouissance de son bien.
En fait ce mic mac tient à un simple oubli du législateur qui aurait du énoncer la caducité systématique des autorisations administratives délivrées à des tiers ne pouvant justifier d'aucun droit réel sur le bien objet de l'autorisation.
Outre le simple oubli, on peut aussi se demander si le législateur n'a pas été confronté à des éléments contradictoires qui l'ont empêché de trancher. Le dilemme est constitué d'une part par l'autorisation administrative qui n'a pas de valeur marchande et peut donc être retirée ou tranférée sans que son bénéficiaire ne soit lésé et d'autre part les charges que le bénéficiaire a du supporter pour obtenir cette autorisation (architechte, géomètre, etc). Si on retient cette hypothèse, le législateur aurait préservé une éventuelle transaction commerciale n'ayant pas pour objet une revente de l'autorisation, mais un transfert des débours associés.
Dans cette hypothèse, on peut aussi comprendre le jugement cité par Vincent dans lequel le bénéficiaire avait été écarté, non par renoncement, mais au terme d'une vente par adjudication qui ne tenait pas compte des autorisations administratives et de leur éventuel transfert. Néanmoins, de nombreux jugements (en référence des documents déjà cités) tendent à restaurer le bénéfice de l'autorisation en faveur du propriétaire définitif en arguant que l'autorisation administrative peut être utilisée par celui qui peut s'en servir, indépendement de celui par qui elle avait été obtenue.
Visiblement, faute de dispositions législatives claires, rien n'est parfait. Pour donner un avis personnel, je dirais que le maintien du principe de neutralité de l'autorisation administrative me parait plus important que les quelques déboires mercantiles qui peuvent en résulter. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 10:08:36
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Je n'avais pas vu que Vincent avait cité deux JP.
Voici donc la seconde.
Pour faire court, dans cette JP l'évicion du bénéficiaire du PC est contestée et celui-ci invoque clairement les débours qu'il supporte sans remboursement par celui qui a "récupéré le PC". Le pauvre a même payé la TLE...
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Dominique |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 10:54:49
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Citation :
Dans cette hypothèse, on peut aussi comprendre le jugement cité par Vincent dans lequel le bénéficiaire avait été écarté, non par renoncement, mais au terme d'une vente par adjudication qui ne tenait pas compte des autorisations administratives et de leur éventuel transfert. Néanmoins, de nombreux jugements (en référence des documents déjà cités) tendent à restaurer le bénéfice de l'autorisation en faveur du propriétaire définitif en arguant que l'autorisation administrative peut être utilisée par celui qui peut s'en servir, indépendement de celui par qui elle avait été obtenue.
J'aimerais beaucoup que vous citiez un jugement ou un arrêt postérieure à la JP que j'ai citée qui aurait considéré que le maire peut légalement transférer un permis de construire sans l'accord de son titulaire.
Les choses sont maintenant claires et nettes :
Pour transférer un PC (en utilisant le formulaire CERFA maintenant disponible), il faut que son titulaire soit d'accord.
Et pour répondre également à une de vos interrogations, deux PC peuvent être délivrés sur un même terrain dès lors qu'ils le sont à deux personnes différentes (JP Portelli de 2002). La doctrine tend du reste à convenir que cette solution serait également valable lorsque le 2ème PC a été délivrée à la même personne compte tenu des nouvelles dispositions législatives relatives au retrait des autorisations individuelles d'urbanisme.
En fait, je pense qu'il ne faut pas raisonner en considération de la qualité de propriétaire d'un terrain, qualité qui n'intéresse pas le droit de l'urbanisme. Il suffit qu'au jour de la signature du PC le petitionnaire ait déclaré être autorisé par le propriétaire à déposer la demande pour que le PC puisse être valablement délivré. Après que la promesse devienne caduque, que le propriétaire change d'avis,.... ceci n'intéresse pas la vie du PC, mais seulement le droit civil qui protégéra le propriétaire contre l'intrusion du titulaire du permis sur son terrain.
A mon sens, il n'existe aucune corrélation entre la qualité de propriétaire d'un terrain et cele de titulaire d'une autorisation de construire portant sur tout ou partie de ce terrain.
Bien cordialement,
Vincent
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 11:48:14
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bien d'accord, Vincent.
dès lors que le PC est accordé sous réserve du droit des tiers, c'est aussi sans tenir compte de droits éventuels du propriétaire réel du terrain; celui-ci devra se débrouiller civilement avec le pétitionnaire en cas de difficulté.
d'ailleurs, en cas de contestation sur la qualité de propriétaire -apparent ou réel ou disposant d'un droit spécifique à construire- du pétitionnaire, je me demande devant quelle juridiction il faut porter sa complainte si l'on n'est pas propriétaire !
ce n'est plus la juridiction administrative... donc plutot la juridiction pénale pour construction sans PC, celui accordé par l'administration ayant été entaché de fraude il me semble. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 20:38:15
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Citation :
Initialement posté par vinzz
Citation :
Dans cette hypothèse, on peut aussi comprendre le jugement cité par Vincent dans lequel le bénéficiaire avait été écarté, non par renoncement, mais au terme d'une vente par adjudication qui ne tenait pas compte des autorisations administratives et de leur éventuel transfert. Néanmoins, de nombreux jugements (en référence des documents déjà cités) tendent à restaurer le bénéfice de l'autorisation en faveur du propriétaire définitif en arguant que l'autorisation administrative peut être utilisée par celui qui peut s'en servir, indépendement de celui par qui elle avait été obtenue.
J'aimerais beaucoup que vous citiez un jugement ou un arrêt postérieure à la JP que j'ai citée qui aurait considéré que le maire peut légalement transférer un permis de construire sans l'accord de son titulaire.
La voici donc la fausse bonne idée...
A aucun moment je n'ai évoqué cette possibilité car elle mène tout droit dans le mur, le maire commettant alors un abus de pouvoir.
Et puis, pourquoi tenez vous tant à transférer le PC?
Ce transfert est-il obligatoire?
Le non transfert constitue-t-il une infraction?
En relisant le Code de l'Urbanisme on s'apperçoit qu'aucune disposition législative ne régit ni n'impose un tel transfert.
Seule une disposition réglementaire précise qu'un formulaire CERFA est à utiliser si ce transfert est soumis à l'autorité administrative.
La réponse ultime est fournie par l'article L480-4 qui révèle que le non transfert n'est pas un fait punissable.
Et là on rentre dans le scro-saint du droit qui veut qu'on ne peut condamner sans constater ni crime, ni délit, ni infraction. C'est un principe qui a trouvé sa pleine application en matière pénale et que les juges civils viennent de reprendre dans les tous derniers jugements qui nous intéressent.
Si je résume avec l'exemple d'un propriétaire qui vient d'acquérir un terrain sur lequel un PC avait été accordé à un précédent prétendant ayant renoncé.
Le propriétaire ne dépose aucune demande, ni de PC, ni de transfert du PC en cours et décide de réaliser le projet validé. Le précédent prétendant s'oppose:
- Le juge constate que le précédent prétendant est titulaire d'un PC, mais du coup il reconnait que l'unité foncière objet du projet bénéficie de ce PC.
- Le juge constate que le projet en cours de réalisation est bien celui qui a fait l'objet d'une autorisation délivrée au précédent prétendant. C'est donc bien ce projet qui est en train de se réaliser, ce qui est l'objet du litige, mais en même temps exclut l'hypothèse d'une réalisation sans permis.
- Le juge doit maintenant rechercher l'infraction commise par le propriétaire pour le condamner. Et c'est là que tout bascule puisque le propriétaire n'a commis aucune infraction, ce qui l'innocente et rend son action parfaitement légitime.
Donc, nul besoin de se prendre la tête avec les histoires de transfert de PC.
Citation :
Les choses sont maintenant claires et nettes :
Pour transférer un PC (en utilisant le formulaire CERFA maintenant disponible), il faut que son titulaire soit d'accord.
Indéniable, mais pourquoi voudriez-vous procéder à un tel transfert alors qu'il n'apporte juridiquement rien.
Néanmoins, pour être tout à fait honnête il faut reconnaître que si ce transfert est réalisable en toute légalité, il permettra au nouveau propriétaire de demander un PC modificatif, chose qui est exclue dans le processus précédement décrit.
Citation :
Et pour répondre également à une de vos interrogations, deux PC peuvent être délivrés sur un même terrain dès lors qu'ils le sont à deux personnes différentes (JP Portelli de 2002). La doctrine tend du reste à convenir que cette solution serait également valable lorsque le 2ème PC a été délivrée à la même personne compte tenu des nouvelles dispositions législatives relatives au retrait des autorisations individuelles d'urbanisme.
Tout à fait d'accord, mais avec quelques réserves, faute de JP rendues dans le contexte de la nouvelle loi.
Ce que l'on peut d'ores et déjà affirmer c'est que si les deux PC concernent des projets dont les emprises (du bâti) sont distinctes c'est oui.
Si les deux PC ont une emprise commune, cela signifie qu'un seul des deux projet pourra être réalisé. Se posent alors plusieurs questions de droit à différents niveaux qui ne permettent pas aujourd'hui d'affirmer que le projet finalement réalisé sera conforme si il respecte l'un des deux PC. Une réponse ministérielle va dans ce sens mais certains disent qu'il pourrait en être autrement.
Citation :
En fait, je pense qu'il ne faut pas raisonner en considération de la qualité de propriétaire d'un terrain, qualité qui n'intéresse pas le droit de l'urbanisme. Il suffit qu'au jour de la signature du PC le petitionnaire ait déclaré être autorisé par le propriétaire à déposer la demande pour que le PC puisse être valablement délivré. Après que la promesse devienne caduque, que le propriétaire change d'avis,.... ceci n'intéresse pas la vie du PC, mais seulement le droit civil qui protégéra le propriétaire contre l'intrusion du titulaire du permis sur son terrain.
C'est bien là une partie du problème puisqu'il semblerait que la nouvelle loi n'impose pas d'être mandaté par le propriétaire du moment pour déposer un PC.
Le PC, certes vivra sa vie, mais il pourrait constituer une entrave au droit de propriété du propriétaire du moment ou de ses successeurs, ce qui est fondamentalement contraire au principe de neutralité des autorisations administratives.
Citation :
A mon sens, il n'existe aucune corrélation entre la qualité de propriétaire d'un terrain et cele de titulaire d'une autorisation de construire portant sur tout ou partie de ce terrain.
C'est ce vers quoi la nouvelle loi tend.
Mais qu'une autorisation administrative puisse porter atteinte au droit de propriété (cf réponse précédente) n'est pas admissible, tant en droit administratif qu'en droit civil. C'est pour cela que j'attend avec impatience des jugements sur ce point en application de la nouvelle loi.
Citation :
Bien cordialement,
Vincent
Le but ces échanges étant de faire avancer nos connaissances, je propose un petit point (vous pouvez bien entendu remettre en cause mes arguments).
Deux cas ont été couverts dans ce débat. Il s'agit des cas extrèmes que je résumerais ainsi:
Cas 1: Un prétendant a déposé un PC avant de renoncer et de s'évaporer dans la nature.
L'acheteur final du terrain peut réaliser le projet du prétendant sans rien demander à personne, mais ne pouvant obtenir le transfert du PC, et donc de PC moficatif, il doit réaliser strictement le projet du prétendant.
Une piste reste à explorer: le dépot d'un second PC ayant une emprise commune avec le premier.
Ceci ne s'applique pas si l'acheteur final attend que le PC du prétendant soit caduc.
Cas 2: Un prétendant ayant obtenu un PC est évincé de manière plus ou moins litigieuse (cas des JP citées par Vincent).
Le juge considérera alors qu'autoriser l'acheteur final à réaliser le projet du prétendant constitue un préjudice pour ce dernier et retiendra que ce préjudice justifie que l'autorisation administrative ne puisse être captée.
On est en fait aux antipodes du cas précédent et où tout est inversé: victime du préjudice et requérant de bon droit.
Bon ce sont deux situations qui me semblent claires mais qui ne constituent qu'une infime partie du chemin puisque tout ce qu'il y a entre les deux est encore à explorer...
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 20:58:40
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Dominique, je ne comprends pas où vous allez ni ce que vous cherchez.
Le PC toujours vif d'un acheteur démissionnaire n'est transférable et utilisable qu'avec l'accord de celui-ci. A défaut d'accord, une autre acquéreur devra déposer un nouveau PC.
On peut parfaitement déposer plusieurs PC sur la même emprise sans annuler les précédents. Dès lors, le PC non transféré du cas précédent ne porte aucune atteinte à la propriété privée : il existe administrativement mais ne permet pas civilement de construire.
Enfin, vous vous trompez quand vous indiquez que Citation :
il semblerait que la nouvelle loi n'impose pas d'être mandaté par le propriétaire du moment pour déposer un PC.
si, nouvelles comme anciennes dispositions imposent de dispoer d'un titre autorisant la demande de PC... la seule nouveauté, comme dans le cas de la SHON par exemple et des plans intérieurs, c'est que l'administration n'a plus à vérifier la réalité des termes de votre déclaration.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 21:31:28
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
bien d'accord, Vincent.
dès lors que le PC est accordé sous réserve du droit des tiers, c'est aussi sans tenir compte de droits éventuels du propriétaire réel du terrain; celui-ci devra se débrouiller civilement avec le pétitionnaire en cas de difficulté.
Oui, le réel propriétaire du terrain est un tiers au regard du bénéficiaire de l'autorisation administrative (si il n'en est pas le titulaire) qu'est le PC.
Mais le PC est normalement exclu, en tant que motif de recours des tiers puisqu'il est réputé ne pas affecter leurs droits.
Le PC est accodé au regard des règles collectives, et sa contestation se limite au respect de ces règles.
Dans les cas ici développés, c'est le PC qui est lui-même porteur d'un droit d'un tiers, ce qui sort des sentiers battus.
Citation :
d'ailleurs, en cas de contestation sur la qualité de propriétaire -apparent ou réel ou disposant d'un droit spécifique à construire- du pétitionnaire, je me demande devant quelle juridiction il faut porter sa complainte si l'on n'est pas propriétaire !
ce n'est plus la juridiction administrative... donc plutot la juridiction pénale pour construction sans PC, celui accordé par l'administration ayant été entaché de fraude il me semble.
Je ne comprend pas bien, mais à priori tout est du ressort du civil.
On n'est pas non plus dans des situations de fraude ou de construction sans autorisation. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 22:09:05
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Dominique, je ne comprends pas où vous allez ni ce que vous cherchez.
Le PC toujours vif d'un acheteur démissionnaire n'est transférable et utilisable qu'avec l'accord de celui-ci. A défaut d'accord, une autre acquéreur devra déposer un nouveau PC.
Faux.
Essaie d'abandonner l'image toute faite du concept administratif, de ses a priori et regarde la loi, rien que la loi et ce qu'elle implique.
Citation :
On peut parfaitement déposer plusieurs PC sur la même emprise sans annuler les précédents. Dès lors, le PC non transféré du cas précédent ne porte aucune atteinte à la propriété privée : il existe administrativement mais ne permet pas civilement de construire.
Pour les PC multiples, j'ai indiqué ce qui est certain et ce qui ne l'est pas pour l'instant.
Tant qu'il n'est pas prouvé qu'on peut bénéficier et faire valloir d'autant de PC qu'il peut être nécessaire sur une même unité foncière, la question reste entière.
L'atteinte à la propriété est réelle dans le sens où un propriétaire ne peut être tenu de respecter un PC déposé par un tiers.
Citation :
Enfin, vous vous trompez quand vous indiquez que Citation :
il semblerait que la nouvelle loi n'impose pas d'être mandaté par le propriétaire du moment pour déposer un PC.
si, nouvelles comme anciennes dispositions imposent de dispoer d'un titre autorisant la demande de PC... la seule nouveauté, comme dans le cas de la SHON par exemple et des plans intérieurs, c'est que l'administration n'a plus à vérifier la réalité des termes de votre déclaration.
C'est ce que j'appelle du "pur déclaratif". Cela a des avantages certains dans le cas des demandes effectuées par les réels détenteurs des propriétés. Mais quels sont les garanties si une autorisation administrative est accordée à l'insu du propriétaire.
Les questions qu'il faut se poser sont:
Combien de temps faudra-t-il au réel propriétaire pour faire reconnaître ses droit devant la justice?
Doit-il engager une procédure qui aboutira vraisemblablement après que le PC soit caduc?
Le temps perdu est-il un préjudice?
Je vais là ou les questions se posent et je cherche les réponses. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 22:26:07
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Citation :
L'atteinte à la propriété est réelle dans le sens où un propriétaire ne peut être tenu de respecter un PC déposé par un tiers.
d'ailleurs il n'a pas à le faire.
il dépose son propre PC et voilà.
le préjudice d'un PC obtenu sans accord du propriétaire est nul pour le propriétaire !
s'il a été obtenu frauduleusement, par fausse déclaration, il est de nul effet car inexistant -effet naturel de la fraude-.
s'il a été obtenu avec un accord du propriétaire devenu caduc, type promesse de vente, il est de nul effet car il ne suffit pas à permettre la réalisation de la construction sur le terrain dont le pétitionnaire ne dispose pas.
seule la construction réalisée sur ce PC serait source de préjudice, et là, l'indemnisation est acquise tout simplement en se fondant sur le 544 du code civil. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 avr. 2008 22:29:24 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 22:59:59
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
L'atteinte à la propriété est réelle dans le sens où un propriétaire ne peut être tenu de respecter un PC déposé par un tiers.
d'ailleurs il n'a pas à le faire.
Si il veut construire de suite il n'a pas le choix. C'est donc bien une atteinte à son droit de propriétaire.
Citation :
il dépose son propre PC et voilà.
Là, tu présumes que l'octroi d'un second PC soit possible, ce que je ne peux affirmer si les projets ont une emprise commune.
Citation :
le préjudice d'un PC obtenu sans accord du propriétaire est nul pour le propriétaire !
L'autorisation administrative aurait-elle un quelconque lien avec le statut de propriétaire?
Depuis le début, sur ce fil, il m'est soutenu le contraire.
Citation :
s'il a été obtenu frauduleusement, par fausse déclaration, il est de nul effet car inexistant -effet naturel de la fraude-.
s'il a été obtenu avec un accord du propriétaire devenu caduc, type promesse de vente, il est de nul effet car il ne suffit pas à permettre la réalisation de la construction sur le terrain dont le pétitionnaire ne dispose pas.
Ca c'est facile à dire, mais combien de temps faudra-t-il pour que ce que tu qualifie de "nul effet" soit reconu par un tribunal et permette de déposer une nouvelle demande de PC?
Je ne veux même pas évoquer une éventuelle fraude puisqu'il ne peut en être ainsi sans qu'il soit contrevenu à la loi, chose qui n'est même pas nécessaire pour créer la situation qui pose problème.
Citation :
seule la construction réalisée sur ce PC serait source de préjudice, et là, l'indemnisation est acquise tout simplement en se fondant sur le 544 du code civil.
Heureusement!!!  |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 23:05:11
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bon, dernier message car je pense que je n'arriverai pas à te convaincre : pour construire, il faut disposer d'un PC. si le propriétaire veut "construire de suite" alors il doit demander un PC et l'obtenir, ce qui prend un certain temps... mais rien ne l'empêchait de déposer une demande avant de faire sa promesse de vente qui a foiré.
enfin, je ne présume pas "que l'octroi d'un second PC soit possible, ce que je ne peux affirmer si les projets ont une emprise commune ", je l'affirme avec force... d'où la réponse du ministre rappelant que l'annulation d'un deuxième PC permet désormais de faire usage d'un premier PC non annulé...et non caduc ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 avr. 2008 23:10:28 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 08:04:48
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Si tu as les arguments irréfutables pour affirmer que deux PC ayant une emprise commune et délivrés à des bénéficiaires différents ou non ne pose pas de problème, ça ferait énormément avancer nos réflections.
Pour l'instant, j'en suis resté à ce fil de janvier à l'issue duquel il ne me semble pas que la question ait trouvé une réponse définitive.
Pour t'éclairer un peu, l'histoire de l'utilisation non condamnable d'un PC déposé par un tiers m'a un peu interloqué au début car je me suis demandé à quoi cela pouvait servir, le projet n'étant pas forcément au gout de l'acheteur définitif et tout PC modificatif étant impossible. Mais il fallait bien reconnaître que les jugements sur cette situation existaient puisque c'est là qu'est apparu cette possibilité d'utilisation non condamnable.
Pour comprendre, il faut se dire que la défaillance ne vient pas forcément des acheteurs et que certains vendeurs font de la valeur ajoutée en proposant un ensemble terrain + projet clé en main.
J'en ai déduit que dans un tel cas, la défaillance du vendeur par non transfert du PC pouvait effectivement être génératrice du cas où l'acheteur se contentait pleinement du PC déjà délivré.
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Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 08:26:58
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Je vous soumet cette réponse ministérielle récente.
Ce que j'y lit c'est que tant qu'il n'y a pas d'emprise commune des deux PC, tout va bien. Mais si il y a emprise commune, il est clairement dit que le second PC ne devrait pas être délivré tant que le bénéficiaire du premier n'a pas demandé son retrait. Ces propos rejoignent ceux d'une autre réponse ministérielle déjà citée dans la quelle le ministre proposait d'attendre que le premier PC soit caduc.
Après ces deux positions nettes sur la conduite à tenir, la réponse reprend l'historique de ce type de situation pour expliquer en quoi le nouvelle loi protège mieux le pétitionnaire. Selon cette réponse cette protection vient du fait que le pétitionnaire ne peut plus se trouver dans une situation de construction sans permis.
Cette protection est une bonne chose, mais la réponse ministérielle reste: On ne délivre pas de second PC ayant une emprise commune avec le premier tant que celui-ci n'a pas été retiré.
Et voilà ce qui me prend la tête... |
Dominique |
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larocaille
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larocaille
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Posté - 03 avr. 2008 : 20:13:06
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Après moultes recherches et un coup de fil à un spécialiste de la chose, voici les premiers résultats, en particulier sur le point le plus important: les permis multiples.
Il ressort d'une lecture fine de la loi mais aussi d'une recherche de l'intention du législateur (en pariculier sur l'article L424-5) dans les débats parlementaires, qu'Emmanuel a parfaitement raison, il est tout à fait possible d'obtenir plusieurs PC sur une même unité foncière émanant d'un pétitionnaire unique ou de pétitionnaires multiples.
C'est une avancée notoire qui permet de couvrir environ 80% des cas qui m'intéressent dans cette réflection.
Je me suis alors interrogé sur la signification des réponses ministérielles qui au lieu de rester évasives, voir inexactes, auraient du mettre en avant cette inovation remarquable.
La réponse que j'ai obtenue (pas du ministre ) est surnommée la "bourde du permis à gogo".
Pour faire court, on peut obtenir des permis à gogo mais il manque dans la partie réglementaire du CU des textes qui définiraient les modalités de cette pratique.
Prenons quelques exemples:
Je suis marchand de bien et pour faciliter la vente de mes terrains, je demande pour chacun une dizaine de PC différents afin de proposer un catalogue terrain + PC à mes clients.
Ca peu paraître fun mais c'est parfaitement légal. On peut juste se demander si c'est bien le rôle des agents de l'Etat de participer à la réalisation de mon catalogue. Mais on est loin d'avoir touché le fond...
Selon la logique du "permis à gogo", je peux déposer plusieurs PC et ne choisir celui qui m'intéresse que lors de la déclaration d'ouverture de chantier (c'est en gros ce qu'avait voulu le législateur). Mais pour chaque demande de PC, je repars à chaque fois de zéro en matière de règles d'urbanisme. Chaque PC obtenu est pérenne et porteur du droit à construire qu'il représente. La loi ne fait aucune différence entre des PC qui pourraient être complémentaires les uns des autres et des PC qui se substitueraient les uns aux autres.
Je peux donc "mettre en oeuvre" plusieurs de PC que j'ai obtenus, pour peu qu'ils n'aient pas d'emprise commune.
Il résulte de cela 3 questions:
- Comment être certain que la mise en oeuvre de plusieurs PC (respectant chacun indépendement les règles d'urbanisme) respecte les règles d'urbanisme?
- Si il en était autrement, cela pourrait-il constituer une fraude?
- Qui serait le fautif en cas de non conformité?
Mais il y a pire:
Si on tient compte de l'objectif de l'article L424-5 de péréniser les PC en limitant les possibilités de retrait au-delà de 3 mois et qu'on prend le cas d'un pétitionnaire qui a déposé une dizaine de PC pour son terrain, on s'apperçoit qu'il est pratiquement impossible d'attaquer dans ces conditions. Je détaillerais si ça vous intéresse...
Perso, je commence à avoir une petite idée sur le pourquoi des réponses ministérielles.
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Dominique |
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