| Auteur |
 Sujet  |
|
|
chadall
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 06 avr. 2008 : 10:36:28
|
Bonjour
Je souhaite contester un permis de construire.
Le projet est un immeuble de 12 mètres dont la façade principale se trouve en face de mon pavillon. Nos deux terrains sont séparés par une rue privée qui dessert les quelques habitations riveraines et qui se termine en impasse.
La voie est signalée privée par un panneau à son entrée.
Le PLU stipule :
La distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche
et le plus bas de la limite séparative sera au moins égale à la différence d’altitude entre ces
deux points (H=L) sans pouvoir être inférieure à 4 mètres au droit des baies.
La limite de mon terrain est au milieu de cette impasse pour laisser place au terrain où le PC a été signé. Nous avons 4 mètres chacun que constituent la largeur de la rue, dédiée à une servitude de passage.
Il n’est pas stipulé dans le PLU qu’une voie privée se conformera comme une voie publique en matière d’urbanisme. Donc je considère que la limite séparative du milieu de la route (mon terrain) est celle à considérer pour le calcul maximum de la hauteur de construction soit : 4 mètres .
Le promoteur considère, lui, que la largeur à prendre est celle qui va jusqu'à ma façade, comme dans le cas des voie publiques, dans ce cas, nous avons 13 M et sa construction est lègale.
J'ai l'impréssion de me faire embrouiller.
Qu’en pensez-vous ? Connaissez-vous des cas similaires ;
Merci de votre aide
J'ai encore un mois pour contester.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 12:02:05
|
bonjour à tous,
nouvellement insvrite sur le forum, je partage les mêmes inquiétudes que chadall. Nous sommes voisins.
effectivement nous nous posons deux questions:
- lorsque le PLU donne des règles précises sur la marge de reculement, à savoir dans notre ville H=L, ces règles prévalent-elles au code de l'urbanisme?
- que la mairie considère-t-elle comme limite séparative?
1.la façade des maisons existant face au projet de construite
2.le mur des jardins de ces mêmes maisons
3.la ligne (virtuelle) entre les deux terrains (visible clairement sur la cadastre) et qui dans notre cas passe au milieu de la voie privée.
???
précisions: le point le plus haut du bâtiment en projet est à 12 m. la hauteur de façade est de 7m
la distance entre la façade du projet de construction et le milieu de la largeur de la voie privée est de 4m
merci à tous ceux qui pourront nous éclairer; cela nous aidera
|
Signaler un abus  |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 13:19:59
|
QUI est propriétaire de la "voie privée?
A t'elle une emprise foncière "autonome", avec une référence cadastrale propre?
auquel casles parcelles constructibles doivent respecter la marge de reculement comptée par rapport aux limites des parcelles elles-mêmes
Ou est-ce une SERVITUDE de passage établie? (voir les actes de vente)
auqel cas les limites de propriété sont considérées comme telles... |
| Signaler un abus |
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 13:52:11
|
les propriétaires des terrains sont propriétaires de la rue. (chacun d'une moitié)
le partage des parcelles existe au cadastre depuis le XIX ème siècle (au moins) et la voie a été crée bien plus tard (à peu près 1924) pour permettre l'accès aux terrains enclavés et leur construction. Ce chemin passe alors sur chaque parcelle.la séparation des propriétés est au milieu de la route(visible sur le cadastre actuel)
On paie bien des impots sur la totalité du terrain incluant la voie privée.
je ne sais pas si cela répond à votre question sur "l'emprise foncière autonome avec une référence cadastrale propre"
NB: nous sommes novices en la matière et ne comprenons pas toutes les finesses et nuances lexicales et spécifiques au domaine de l'urbanisme et du droit en général.
A propos de la servitude: il n'y a pas grand chose dans notre acte de vente . il est simplement dit que la rue est bien privée. ce que nous a confirmé la mairie lors d'une réunion.
Merci pour votre réponse rapide
en espérant être claire
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 14:45:45
|
En analyse littéraire et "littéralement dit", chaque propriétaire d'une PARCELLE batie ( avec référence cadastrale) serait donc ,
EN PLUS,
propriétaire de la moitié du passage commun qui semble avoir une assiette cadastrale "propre" (voir feuille cadastrale)
Ce qui renvoie à un lotissement ancien...
MAis cela est contradictoire avec l'affirmation du premier message:
"La limite de mon terrain est au milieu de cette impasse pour laisser place au terrain où le PC a été signé. Nous avons 4 mètres chacun que constituent la largeur de la rue, dédiée à une servitude de passage."
Il faut donc AVANT TOUT faire le point sur cette question
Voir cadastre.gouv.fr pour identifier les références cadastrales des parcelles de la "zone"
|
| Signaler un abus |
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 15:09:16
|
effectivement, dans la phrase de chadall, il y a une partie que je ne comprends pas bien.
(il ne peut pas répondre maintenant car il travaille dans les airs)
"la limite de mon terrain est au milieu de cette impasse" OUI
"pour laisser place au terrain où le PC a été signé" je ne comprends pas ce qu'il a voulu dire.
nous allons essayer de vous envoyer le plan du cadastre |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 15:31:04
|
cette voie est-elle en copropriété indivise, en propriété à servitudes réciproques, en propriété simple ?
inutle de fouiller au cadastre : regardez dans vos actes et titres ou au registre des hypothèques à qui elle est précisément comme les actes prévoient qu'elle soit utilisée.
enfin, de quand date l'affichage du PC ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 15:49:22
|
Les pointillés representent la rue, la parcelle à contruire est la 295.
Les batiments existants en orange dans la parcelle 295 seront detruits pour laisser place au nouveau batiment.
Le batiment fera toute la longueur de la parcelle 295, sa façade étant sur le trait pointillé. (la distance entre la ligne pointillée et la ligne de séparation des parcelles 295 et 113 = 4 M)
Si, dans le PLU local H=L, H doit-il être égal à 4M ? |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 15:57:10
|
Hello, Emmanuel :"fouiller au cadastre" c'est facile comme un clic depuis que les données cadastrales sont en ligne.
Aller aux hypothèques, au chef-lieu de département, c'est pas du développement durable
La problématique porte sur:
"les limites de propriété" des parcelles à bâtir
Si, comme je le flaire , nous sommes dans un ancien lotissement, dont les voies n'ont pas été transférées dans le domaine communal et sont donc RESTEES EN INDIVISION ENTRE LES RIVERAINS qui doivent tous, par convention entretenir la partie de voirie qui est contiguë à leur propriété...
...les limites de propriété à considérer sont les VRAIES limites vues sur place, c'est-à-dire matérialisées par des clôtures et des portillons.
Auquel cas les limites de retrait imposées par le POS se calculent sur CES LIMITES strictes de terrain à bâtir-bâti : CQFD
Si au contraire, il ne s'agit pas d'un ancien lotissement, mais d'une division de "partage d'un héritage, les parcelles individuelles "SERVENT" chacune un passage de 4 m qui s'ajoute aux 4 m servies par le voisin d'en face,
les limites à considérer ...
...ne sont pas du tout les mêmes : car le retrait de 4 m se calculerait sur l'axe de la voie.
Ce qui serait plus défavorable à nos amis... |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:06:29
|
...et la problématique change de registre :
IL NE S'AGIT PLUS DE CONSIDERER LE RETRAIT par rapport aux VOIES...
car il n'y a pas de voie...
A vous Emmanuel... |
| Signaler un abus |
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:19:43
|
Concernant la date du PC, c'est le 20 mars.
C'est déja la troisième pancarte, et elle comporte encore une erreur.
La mairie est au courant, la date va donc être encore reportée.
Concernant la voie : elle est privée et il n'est rien indiqué d'autre dans notre acte de vente.
Il existe un cahier des charges de 1924 qui dit :" En ce qui concerne le chemin commun d'exploitation, le sol sera propriété de chaque acquéreur riverain. Il est imposé à ses acquéreurs futurs l'obligation de le laisser toujours libre pour permettre l'acces de tous les lots du terrain se trouvant en bordure dudit chemin.
Ce chemin qui sera commun à tous les acquéreurs devra être maintenu à perpétuité en son état sans qu'il puisee être élevé aucune construction dessus." |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:46:23
|
oui on tourne en rond.
IL FAUT connaître EXACTEMENT le statut de ce "passage".
Votre image semble indiquer une servitude de passage (donc pas de voie)
Vos mots ont un autre sens:
"Il existe un cahier des charges de 1924  un lotissement
qui dit :" En ce qui concerne le chemin commun d'exploitation, le sol sera propriété de chaque acquéreur riverain. Il est imposé à ses acquéreurs futurs l'obligation de le laisser toujours libre pour permettre l'acces de tous les lots du terrain se trouvant en bordure dudit chemin.
Ce chemin qui sera commun à tous les acquéreurs devra être maintenu à perpétuité en son état sans qu'il puisee être élevé aucune construction dessus."
Etes-vous dans un ancien lotissement? (voir acte de vente à "origines antérieures de propriété" et aux actes de vente précédents obtenus du notaire ou aux hypothèques) |
| Signaler un abus |
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:59:21
|
| dans les différents actes des riverains nous n'avons pas trouvé d'informations sur ce passage de servitude. Sur le nôtre par exemple (parcelle 115) il n'y a jamais le mot VOIE. Le cahier des charges, que nous avons mentionné précedemment, est aujourd'hui caduc car on ne la pas fait valoir depuis x années. Notre problème est justement que, vue l'ancienneté du partage et le manque d'infos dans les actes de vente des uns et des autres, nous ne parvenons pas à trouver les statuts exacts de ce passage et des servitudes. |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 17:30:37
|
Puisque vous écrivez le qualificatif "caduc" en l'accolant à "cahier des charges" : la probabilité d'un lotissement ancien se précise.
Les REGLES D'URBANISME sont caduques si vous n'en avez pas demandé le "maintien" en son temps.
MAIS les dispositions conventionnelles s'appliquent toujours si ce cahier des charges a été publié aux hypothèques : peu importe que des notaires paresseux ne le mentionne plus.
S'il a été publié : vous allez aux hypothèques, vous demandez d'abord la fiche d'immeuble de votre parcelle (avec sa référence cadastrale) et vous informez votre interlocuteur que vous êtes sur la piste d'un cahier des charges de 1928 ou peut-être publié plus tard, lors de la commercialisation des parcelles divisées...
Pour votre info, MON lotissement a été approuvé en 1933 et le cahier des charges publié en 1953...j'en avais une vague idée jusqu'à ce que j'ai décidé d'en avoir le coeur net en faisant plusieurs visites aux hypothèques, en acquérant à chaque fois un acte de vente adressé par la poste, en remontant le temps...
Dans ces dispositions conventionnelles, les co-lotis sont contraints au respect strict de ce qui écrit.
Peu importe que le POS ou PLU approuve un projet conforme : c'est devant les tribunaux civils que se règlent ces litiges relatifs au "contrat" publié à une date ancienne. |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 17:41:49
|
D'après le texte de 1924, les choses sont claires, la voie est créée selon le principe des servitudes réciproques.
Chaque propriétaire accorde sur la partie de son terrain servant de voie un droit de passage à tous les autres apportants, en l'échange de quoi il bénéficie d'un droit de passage sur toutes les autres parties de terrain apportées par les autres.
Ce type de voie privée est très stable car il n'y a jamais d'abandon et procéder à l'expropriation de 20 ou 30 propriétaires, c'est pas gagné. On ne peut non plus jamais réellement parler de voie ouverte à la circulation publique puisque ceux qui ont le droit exclusif de passer sont clairement définis comme étant ceux qui ont apporté au système.
Un autre avantage est que le morceau de voie de chacun compte dans ses droits à construire.
Les inconvénient du montage, sont liés au fait que chacun paie des impots sur sa partie de la voie et que les dispositions urbanistiques en matière d'implantation des bâtiments par rapport aux voies privées ou publiques ne sont pas applicables.
On en vient donc au problème du recul objet de la question de MandD.
En fait il faut faire comme si la voie n'existait pas puisqu'il ne s'agit que de servitudes. Chacun doit donc respecter le recul prévu par rapport à la limite séparative (H ou H/2 par exemple), la limite séparative étant généralement située en millieu de voie. La seule exception concerne les vues puisque celles ci peuvent s'exercer sur une servitude de passage.
Donc, MandD, le projet de votre futur voisin est totalement illégal.
La procédure consiste à attaquer le PC pour non respect des règles de prospect et en appuyant celle-ci par un référé au titre de l'article L480-2 pour interrompre les travaux si ceux-ci débutent pendant le premier recours.
Différentes procédures judiciaires sont aussi envisageables pour les infractions occasionnées en matière de servitudes, comme leur aggravation.
Si une certaine collusion existe entre le promoteur et la commune, il se peut aussi que vous ayez à attaquer cette dernière devant les instances judiciaires pour des motifs de type emprise administrative irrégulière, ce qui nécessite une certaine finesse dans la procédure.
Une jolie épopée devant les tribunaux en perspective. Alors ne mégotez pas, prenez un avocat et un très bon.
Les associations pour combattre un projet immobilier étant inopérantes après que le projet soit rendu public (cf: la nouvelle loi), vous ne pourrez peut-être pas regrouper les résidents de votre voie sous une bannière unique mais il existe d'autres possibilités (interventions volontaires).
|
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 17:44:42
|
Merci beaucoup pour les explications.
Nous allons faire des recherches et remonter le temps aux hypothèques: essayer de comprendre.
Par ailleurs savez vous s'il est possible de demander directement au service urbanisme de la mairie, où elle situe la limite séparative des parcelles 295 et 113 (et pour quelles raisons)? |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 18:01:19
|
Citation :
Initialement posté par MandD
Merci beaucoup pour les explications.
Nous allons faire des recherches et remonter le temps aux hypothèques: essayer de comprendre.
Ce sera toujours du temps de gagné et en plus vous serez rassuré.
Citation :
Par ailleurs savez vous s'il est possible de demander directement au service urbanisme de la mairie, où elle situe la limite séparative des parcelles 295 et 113 (et pour quelles raisons)?
Ce n'est pas son affaire. Le cadastre n'ayant pas valeur de preuve (c'est un document fiscal) c'est ce qui est inscrit à la conservation des hypothèques qu'il vous faut connaître.
Même si la partie va se jouer devant le TA, ce sont les titres et conventions privées qui serviront de preuves.
Si vous mettez la puce à l'oreille à des personnes qui peuvent avoir des intérêts dans le projet, vous risquez que la commune entreprenne d'acquérir votre voie afin de rendre le projet compatible, ce qui vous compliquera la tâche. |
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
MandD
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 18:06:49
|
merci beaucoup pour les explications de Dominique.
L'association entre les riverains est en train de se créer. Nous avions cependant déjà compris que le PC étant déposé avant la création de l'association, celle-ci ne pouvait pas être porteuse des recours. Nous sommes à la recherche d'un avocat.
ce qui nous intéresse pour l'instant c'est de faire tomber le PC dont la date va encore changer (ils ont fait une erreur sur la surface habitable) Si c'était impossible et que le projet voyait le jour, on s'attaquerait évidemment aux préjudices occasionnés en matière de servitude (par exemple, le projet ferait tripler le passage )
nous avons bon espoir pour attaquer le PC et allons réfléchir à comment s'y prendre
encore merci
mathilde |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 18:51:05
|
pour la voie, inutile de chercher plus loin : il s'agit d'un ancien chemin d'exploitation au sens que lui donne le code rural.
on est donc en présence de propriétés divises à servitudes réciproques, liées au statut de cette voie privée.
sur les règles de distances, s'appliquent celles qui sont prévues par le règlement pour les voies privées : celles relatives aux voies publiques ne s'appliquent cliarement pas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 20:08:29
|
Selon le titre et la disposition des lieux, on est effectivement en présence d'un chemin d'exploitation. Encore faut-il que les recherches d'antériorité prouvent que lors de la création du chemin, il s'agissait bien d'une zone rurale, ce sur quoi l'acte reste évasif puisqu'il ne parle que de lots et du caractère perpétuel de ce chemin.
Mais il faut prendre en compte le fait que le chemin fasse l'objet d'actes, ce qui exclut une application "par défaut" de la loi en matière de chemin d'exploitation au niveau civil, la loi étant sensée s'appliquer en l'absence de réglement ou de convention contraire.
Sur les réglements applicables aux voies privées, il faut prendre en compte qu'elles soient ou non ouvertes au public, mais en plus le fait que les servitudes ne créent pas des voies.
C'est certain, il y a du boulot. |
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
voie privé, voie publique, limite séparative
Forum fermé
