| Auteur |
 Sujet  |
|
|
bateau92
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 08 avr. 2008 : 23:17:19
|
Bonjour,
Nous venons de faire installer un volet roulant sur notre balcon sans avoir demandé au préalable une autorisation écrite à la copropriété. Nous avons respecté le cahier de consigne à la loge conformément à la demande du syndic.
Le syndic nous demande de défaire et produit un PV d'assemblée antérieur à notre arrivée dans l'immeuble selon lequel la pose de volets de ce type est interdit mais qu'il y a "amnistie" (sic) pour les volets déjà posés.
D'où nos questions :
- peut-on, dans une même copro, avoir 2 traitements différents d'un même sujet(les précédents font-ils jurisprudence?)
- avons-nous des recours, le coffrage posé n'étant pas plus inesthétique ou volumineux que les stores par ailleurs autorisés.
Nous risquons d'être assignés au tribunal, cette opération étant spécifiée dans le PV produit...
Merci de votre aide!
|
Edité par - bateau92 le 11 mars 2009 08:19:47 |
|
Signaler un abus
|
|
|
bateau92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 14:53:52
|
Après vérification aucune interdiction n'est mentionné dans les normes publiés.
Est il obligatoire de demander l'autorisation pour l'installation d'un volet au syndic lorsqu'il y a un document de normes pour les fenêtres, volets et store disponibles et que le syndic demande de nous y référer ?
peut-on, dans une même copro, avoir 2 traitements différents d'un même sujet ?
Sur ordre du conseil, le syndic nous demande de faire démonter le volet, ceci alors qu'un appartement sur dix ont des volets similaires.
Que faire ?
Merci de votre aide!
|
Edité par - bateau92 le 17 avr. 2008 15:08:45 |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 15:31:46
|
Les travaux privatifs touchant aux parties communes et/ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorsés par une AG (L.art.25b) !
Sur ce point, vous êtes 'fautif'...
Sur la décison d'AG "interdisant", faute d'avoir fait l'objet d'une modification du RDC, elle ne s'impose pas à vous ...
Sur le fond de l'affaire, le syndicat ne peut ici "interdire" la pose de ces volets roulants pour l'avenir, d'une part parce que de tels volets ont déja été installés, mais surtout parce qu'ils ne sont pas contraire à la destination de l'immeuble !
Car dans ce genre de demande, le pouvoir de l'AG n'est pas discrétionnaire ("parce que tel est son bon plaisir").
Elle ne peut statuer QUE sur la conformité de la demande avec l'harmonie del'immeuble et sa destination, ici habitation ...
Et dans nos contrées, une habitation a des volets !
Il faut donc faire une gentille lettre au syndic, lui rappelant ce qu'il devrait savoir, c'est à dire que la décision de l'AG du ..... n'ayant pas modifié le RDC elle ne s'applique pas aux personnes ayant acquis un lot après cette AG.
Pour autant, vous demanderez à une prochaine AG ratification de votre pose, qui n'entraine pas de modification à l'harmonie de l'immeuble compte tenu du nombre de volets roulants déja installés .. |
| Signaler un abus |
|
|
bateau92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 09:00:33
|
Bonjour,
Merci pour cette réponse, très précise, qui conforte notre opinion.
Je ne savais pas qu’une décision d 'AG n'ayant pas modifié le RDC ne s'applique pas aux personnes ayant acquis un lot après cette AG ?
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
bateau92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 15:33:17
|
Bonjour,
J’ai suivi le conseil de gédehem et j’ai demandé le vote de la résolution suivante « ratification demandé à xxx pour la pose d’un volet roulant qui n’entraine pas l’harmonie de l’immeuble compte tenue de la conformité du volet posé au cahier des charges et du nombre de volets roulants déjà installés dans la copropriété ».
Ce point sera voté après le vote d’une mise à jour des normes qui n’étaient pas à jour (notement sur les volets)
L’assemblé a lieu ce soir, depuis nous avons appris qu’une décision d’AG prise en 2002 a régularisé les volets de ce type par une « amnistie » sic et interdit dans le futur l’installation de ce type de volet. Evidement cette décision n’a pas fait l’objet d’une mise à jour du RDC ni des normes disponibles à la loge du gardien
Que ce passe t’il en cas de refus certainement motivé par une modification de l’aspect de l’immeuble ?
Quelles sont les risques judiciaires, y a-t-il des chances de récupérer les frais engagés dans ce cas ?
Merci de vos réponses
|
Edité par - bateau92 le 09 mars 2009 23:34:20 |
| Signaler un abus |
|
|
rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 16:38:00
|
est ce la pose de volets qui fait souci ou est ce "le coffrage extérieur était interdit".
Vos volets sont-ils identiques dans leur type de coffrage à ceux existant ? si oui, vous ne devriez pas avoir de pb comme le spécifie gedehem. |
| Signaler un abus |
|
|
bateau92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 17:23:39
|
Oui,
Les coffrages ont été autorisés puis interdit en 2002, mais aucune mise à jour du RDC ni des normes disponibles à la loge du gardien n'ont été mise à jour.
Le syndic a été appelé avant les travaux ; il nous a demandé de nous référer aux normes à la loge sans spécifier qu’une autorisation préalable était exigée (normes pour les volets fenêtres et stores)
Nous avons appliqué la norme pour la pose d’un store banne d’un volet et pour le changement de nos fenêtres (en vérifiant que des installations similaires étaient existantes)
Le problème est que le conseil est très vindicatif et qu’il a décidé de m’imposer un démontage (sous prétexte que nous avons changé l’esthétique de l’immeuble sans consultation du syndinc).
A suivre ce soir
|
Edité par - bateau92 le 10 mars 2009 08:47:06 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 22:13:51
|
C'est sans doute trop tard, mais l'AG peut vous obliger à démonter !
Certes, la modif du RDC n'ayant pas été publiée elle ne vous est pas opposable ! Mais si vous aviez demandé l'autorisation indispensable elle vous aurait été refusée sur la base de ces normes.
Et alors vous n'auriez pas eu moyen de contester !
Il est donc à craindre que l'AG de ce soir ne vous soit pas très favorable ...
A demain !  |
| Signaler un abus |
|
|
bateau92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 08:52:20
|
J’ai apporté des précisions ci-dessus.
Les normes ont été changées et il a été ajouté une clause d’interdiction de tous nouveaux volets extérieurs.
Notre résolution a été rejetée sous prétexte que nous avons changé l’esthétique de l’immeuble sans consultation du syndic
|
| Signaler un abus |
|
|
rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 11:42:53
|
| j'espére que la décision de refus de tous nouveaux volets extérieurs a été motivée sinon il pourrait y avoir abus de majorité... |
| Signaler un abus |
|
|
Mrad
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 20:35:14
|
Bonjour à tous,
Je suis coproprietaire dans une residence qui compte 6 immeubles, 2 équipés de persiennes et 4 équipés de volet roulants.
En toute bonne foi, je pensais pouvoir remplacer mes persiennes en trés piteux états (peinture ecaillée, lames en bois cassées) par des volets roulants puisque la majorité des appartements de la résidence sont équipés ainsi. De plus, je me suis bien soucié de respecter la couleur ivoire imposée par le syndicat et mes coffres de volets ne depassent pas de la façade puisqu'il sont placés en tableau.
Bien evidemment, mon initiative a déplu à un membre du conseil syndical qui s'est fait un "devoir" d'alerter le Syndic.
J'ai anticipé en téléphonant au Syndic (tres comprhensif) qui m'a demander de faire un courrier pour demander la régularisation de ma situation lors de la prochaine AG.
Ma question est la suivante :
Est ce que l'assemblée générale peut m'obliger à remettre des persiennes dans la mesure où la majorité des appartements de la copro est équipée en volets roulants?
Peut on, pour une même copropriété autoriser des volets roulants pour les uns et l'interdire pour les autres?
Ne s'agit il pas d'un abus de majorité?
Merci pour votre aide |
| Signaler un abus |
|
|
rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 20:52:26
|
mrad, est ce que les équipements persiennes et volets roulants sont d'origine ?
Si non, regardez dans les pv des AG précédentes comment cela s'est passé pour les cas précédents de volets roulants. Quelquefois des AG donnent une autorisation permanente sous réserve de respecter un certain nombre de critères. Si c'est le cas, et que vous avez respecter les critères pas besoin de passer en AG, un courrier au syndic doit suffire. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 21:02:21
|
Le fait de respecter les critères définis (RDC ou AG) ne dispense pas de passer par l'AG pour être autorisé à engager les travaux.
Le syndic n'a pas compétence pour délivrer l'autorisation qui relève du seul pouvoir de l'AG comme prévu L.art.25b
Une clause du RDC qui reconnaitrait au syndic le pouvoir de délivrer cette autotisation est illicite car contraire aux textes. |
Edité par - gédehem le 20 mars 2009 21:07:11 |
| Signaler un abus |
|
|
Mrad
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 07:19:29
|
[quote]Initialement posté par rambouillet
mrad, est ce que les équipements persiennes et volets roulants sont d'origine ?
J'habite le bât B, les bâtiments A & B sont équipés de persiennes à l'origine ( car construits en premier ), les 6 autres bâtiments sont équipés de volets roulants à l'origine.
Dans les precedents PV, un coproprietaire des bâtiments les plus recents doit simplement remplacer ses volets roulants à l'identique (couleur etc).
Par contre un coproprietaire du bâtiment A ou B (équipé de persienne à l'origine) et qui demande à remplacer ses persiennes par des volets roulants, ne peut jamais faire voter cette resolution faute de majorité qualifiée. En effet, il faudrait que les 2/3 des coproprio soient présent au AG, ce qui est loin d'etre le cas.
Dure, dure la vie en copropriété... |
| Signaler un abus |
|
|
rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 08:20:52
|
je pense que là vous avez la réponse, il faut passer par l'AG.
Existe-t-il des clés de répartition par batiment, car dans votre cas peut-être y aurait-il une issue pour un vote par les seuls coproprios du batiment B. Avec un lobbying auprès d'eux cela devrait être plus facile à obtenir, car tous concernés un jour oul'autre, et vous pourriez récupérer au moins 3 pouvoirs...
On peut vous rétorquer que cela concerne toute la copro pour des raisons d'esthétisme général, mais je tenterai et attendrai les 2 mois après envoi du PV... |
| Signaler un abus |
|
|
Mrad
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 13:59:23
|
Je ne suis pas certain de savoir ce qu'est une clé de repartition?
Désolé |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 16:15:23
|
Mrad, il ne serait pas temps que vous vous préoccupiez de votre bien et regarder de près comment il fonctionne ?
Vous êtes COpropriétaire dans un immeuble en copropriété.
Vous avez donc pour votre quote-part de choses communes la propriété en indivision avec les autres de tout ce qui est "commun".
A ce titre, vous devez donc assurer les dépenses nécessaires au fonctionnement de votre syndicat (syndicat qui est le regroupement des copropriétaires, lequel syndicat doit assurer la gestion de cet immeuble en copropriété)
Vous avez donc un RDC (réglement de copropriété) qui est votre loi commune à tous, lequel indique selon quelle grille (ou clé) sont réparties entre tous les charges de copropriété.
Vos provisions pour charges comme le décompte final qui est fait de votre quote-part de charges sont calculées suivant une ou des "clés de répartition".
Chaque lot de copropriété dispose d'une quote-part de choses communes exprimée en "tantièmes" (millièmes, dix milièmes, cent millièmes), clé de répartition variable selon le poste, "charges communes générales" ou "charges pour élément ou service particulier".
C'est par exemple le cas pour une "clé de répartition ascensene", variable selon l'étage en fonction du critère d'utilité !
Concernant le remplacement de volets ou persiennes, cela relève de la majorité absolue de l'art.25 (Voir L.art.25b)
Lorsque les copropriétaires ne prennent pas le temps de s'informer sur le fonctionnement des copropriétés, ils se font rouler dans la farine avec des histoire de majorité des 2/3 là où il n'en faut que la moitié !
|
| Signaler un abus |
|
|
rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 16:20:03
|
dans le RdC, vous avez des tantièmes de charges communes attachés à votre lot, ex 120/10000 des charges de la copro telles que syndic, assurance,etc...
et peut-être des tantièmes attachées à votre lot par rapport à votre batiment, par ex 100/1000 pour des charges telles que le nettoyage, l'électricté des communs de votre batiment s'il y a un compteur, petits trvaux sur des portes, changement d'ampoules ceci est une clé de répartition différente de celles des charges communes ou générales.
Donc si vous avez cette clé de répartition, il est vrai semblable que pour des travaux concernant votre batiment seuls les possesseurs de tantièmes de ce batiment, votent. |
| Signaler un abus |
|
|
Mrad
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 11:53:08
|
[quote]Initialement posté par gédehem
Mrad, il ne serait pas temps que vous vous préoccupiez de votre bien et regarder de près comment il fonctionne ?
Merci gedehem, mais ne soyez pas trop severe . J'avais connaissance et j'avais compris le principe selon lequel les charges generales était reparties proportionnelement à la taille des appartements, les fameux tantiemes, mais j'ignorais que cela s'appelait également "clés de repartition". Je fais amende honorable et vous assure que je me sent trés concerné par la gestion de mon bien.
Encore merci pour vos lumieres. |
| Signaler un abus |
|
|
rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 12:05:59
|
mrad et en toute indulgence regardez aussi comment fonctionne "insérer une citation"  |
| Signaler un abus |
|
|
Mrad
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 12:07:02
|
Rambouillet,
Je vous remercie beaucoup pour vos précieuses informations.
Effectivement, il existe des clés de repartition. Ma quote-part pour les charges générale est de 101/10000 et celle pour les charges de mon bâtiment est de 1015/4129.
Donc est ce que je peux exiger que ne prennent part au vote que les coproprietaires de mon bâtiment?
S'agit il d'un usage ou est ce que je peux m'appuyer sur un texte de loi, sur une jurisprudence pour ne faire voter que mes voisins?
Est ce que je dois créer un syndicat secondaire avec les voisins de mon bâtiment?
Est ce que ce syndicat aura la légitimité pour voter ces travaux? |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
travaux en copropriété + précédent/jurisprudence
Forum fermé
