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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
 Posté - 17 oct. 2003 : 10:01:59
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Bonjour,
Notre dernière AG a eu lieu le 19 septembre 2002, afin de renouveller le mandat du syndic jusqu'au 30 juin 2003, d y approuver les comptes de l'exercice 2001 et d y arrêter et faire voter l'approbation du budget prévisionnel pour l'exercice 2002
-(je dis bien 2002 et non 2003; car ce dernier n'a toujours pas été proposé ni approuvé ni voté, par contre les appels de fonds ne se font pas attendre) .
Mes questions sont les suivantes, etant donné que le CS ne réagit pas, personnellement je ne fais pas partie du CS, quel est mon recours en qualité de copropriétaire minoritaire.
- que devons nous faire face à ce syndic qui ne nous a toujours pas convoqué pour l'AG 2003 qui aurait dû avoir lieux avant le 30 juin 2003, soit avant la fin de son mandat. De toute façon nous voulons le révoquer, nous voulons également savoir sur quelle base calcul t il les charges reclamées
- concernant les appels de fonds 2003, le syndic continu à nous les réclamer trimestre par trimestre sur la base du budget previsionnel 2002, sachant qu'a la dernière AG, il n y a eu aucune proposition concernant le montant du budget prévisionnel 2003 . Est ce normal que le syndic continu à nous réclamer ces fonds?
Merci de me répondre assez vite urgent
Cachou
helo
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 17 oct. 2003 : 12:44:46
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Votre copro est sans syndic légal.
Le seul moyen de rétablir la chose est de saisir le tribunal (avec assistance d'un avocat) qui nommera un administrateur judiciaire provioire.Tout ceci sera au départ à vos frais, après jugement vous pourrez obtenir réparation de la copro pour couvrir les dits frais.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 oct. 2003 : 13:37:44
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La procédure étant simple et le résultat certain, c'est le mieux que vous puissiez faire. L'avance que vous aurez à faire ne sera pas d'un montant très élevé et vous pouvez demander à d'autres copropriétaires d'agir conjointement avec vous. L'essentiel sera ainsi acquis : convocation de l'AG, révocation d'un syndic qui en fait ne l'est plus et rétablissement d'une situation de droit. Votre syndic agit actuellement sans mandat. Tous ses actes sont susceptibles d'annulation et ses appels de fonds n'obligent plus les copropriétaires.
Cordialement
P.F. Barde |
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 17 oct. 2003 : 15:28:09
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Avant toute chose je tiens à vous remercier pour vos réponses, cela m'aide beaucoup.
Mais je voudrais savoir si nous pouvons éviter le TGI, si nous décidons nous même de convoquer une AG avec l'aide du conseil syndical et du président en proposant de nouveaux syndic.
Ou si nous nous organisons et décidons de gérer nous m^me notre copropriete, en effet nous avons 29 lots dans la coproprieté.
A savoir, que c'est une société de nettoyage qui s'occupe du ménage et des poubelles, nous avons les charges d'electricité et d'eau pour le les parties communes, sinon pour l'eau chaque appartement a son compteur, mais le syndic actuelle refuse de prendre en compte le compteur divisionnaire et nous payons l'eau selon notre quote part.
Sinon il n y a ni charge de chauffage, ni charges d'eau chaude.
Pouvez vous me donner qlqs conseils pour démmarer cette initiative de syndic bénévol.
Que pensez vous, est il plus simple de reprendre en main sa copropriété, ou vaut il mieux la laisser entre les mains d'un autre syndic?
Merci vos lumières qui me guident à travers cet épais brouillard depuis mon accession à la propriété.
helo |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 12:40:23
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Valazur conseille une convocation par le président, chose que je ne recommanderais pas pour la raison que cela contreviendrait aux dispositions réglementaires et qu'il me paraît imprudent d'engager la copropriété dans une situation juridiquement fragile. Une copropriété composée de plus de 20 copropriétaires est d'une dimension supérieure à celle pour laquelle on peut s'autoriser quelques libertés dont on peut raisonnablement escompter qu'elles seront sans conséquence. Lisez les interventions d'Elsasser sur ce forum pour en être bien convaincu.
Vote copropriété n'a plus légalement de syndic de sorte que plus personne n'est habilité à convoquer l'assemblée, ni le syndic dont le mandat a expiré, ni le président, dont la validité du mandat demanderait d'ailleurs à être vérifiée elle aussi. Car le président n'est habilité à convoquer l'assemblée qu'après une mise en demeure de le faire adressée au syndic et restée sans effet. Or il n'y a plus de syndic. Il ne reste que la solution judiciaire, moins lourde et moins coûteuse qu'on l'imagine. Elle aura le mérite d'être juridiquement incontestable. Les dépenses que cela entraînera pourront être au moins en partie compensées par des indemnités auxquelles l'ancien syndic pourra être condamné. Je vous conseille vivement de consulter un avocat sans tarder et également une association de copropriétaires comme l'ARC.
Pour le reste je suis pleinement d'accord avec Valazur.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 13:02:22
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Je partage l'avis de P.F. Barde sans réserve.
Les dispositions applicables en la matière sont celles de l'art. 47 du décret de 1967.
Les convocations selon les modalités de l'art. 8 du décret, supposent que le syndicat est par ailleurs pouvu d'un syndic. Ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Selon l'art. 43 de la loi, les dispositions de décret sur ces matières dont d'ordre public.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 09:15:25
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Merci encore
Une question encore, si le juge nomme un syndic provisoire, comment nous copropriétaire devons nous faire pour avoir acces à la compta du syndic. Qui ne nous a jamais d'ailleurs été présenté ou eu d'explication sur les charges élevées que nous payons, le syndic a tjs fait la sourde oreille.
Donc si dans l'hypothèse un syndic provisoire est nommé, est-ce que dernier devra t il vérifier l'exactitude des comptes ainsi que leur bonne répartition, ou va til continuer sur la même lancée que l'ancien syndic.
Et comment pouvons nous obtenir tous nos documents comptable etc...
helo |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 10:54:23
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N'attendez pas du syndic provisoire qu'il se lance dans une expertise comptable. L'arrêté de la situation comptable, et la reprise des comptes antérieurs s'il en est besoin, seront faits ultérieurement par le nouveau syndic désigné par l'assemblée générale avec l'assistance éventuelle d'un prestataire extérieur.
Votre intérêt est que la mission du syndic provisoire soit brève et limitée dans son champ. Si vous êtes entreprenants et organisés, vous pouvez faire en sorte que la durée de la mission du syndic provisoire soit limitée au temps nécessaire à la convocation et à la tenue de l'assemblée. Cela suppose que vous ayez déjà des propositions de contrats de syndics et un projet d'ordre du jour prêt à être envoyé.
Le syndic provisoire est sumis aux mêmes obligation de communication de l'information que tout autre syndic. Mais cette question n'est pas d'actualité, car ce syndic n'aura pas immédiatement les archives du syndicat. Dans un premier temps il ne pourra que lever des fonds destinés aux dépenses courantes sans tenir compte des fonds disponibles, s'il y en a encore, et de la situation de chaque copropriétaire.
Les archives seront demandés par le nouveau syndic à l'ancien qui doit les lui remettre dans un délai de deux mois.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 oct. 2003 : 13:01:02
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Il convient de dissiper une possible ambiguïté en ce qui concerne les comptes, que j'ai introduite en parlant d'expertise. Il est nécessaire d'arrêter les comptes à la fin de chaque exercice. Si, pour le dernier exercice, l'ancien syndic ne l'a pas fait, cela devra être fait par le nouveau qui, au plus, reprendra les écritures de depuis le début de cet exercice. C'est le travail de comptabilité normal. On ne parlera d'expertise que si l'on entreprend de vérifier un travail comptable terminé, ce qui ne se justifierait qu'en raison d'un motif sérieux, surtout si les comptes en question ont déjà été approuvés par l'assemblée générale. Une telle tâche, même accomplie par le nouveau syndic, ce qui n'est d'ailleurs pas très souhaitable comme le remarque Valazur très justement, ne serait pas comprise dans la gestion courante et devrait faire l'objet d'une commande de prestations particulières hors du champ du mandat.
Selon la complexité de la situation et le contenu de la requête qui lui est adressé, le président du tribunal de grande instance peut donner un mandat plus ou moins large au mandataire judiciaire et fixer la durée de sa mission à un temps plus ou moins long. Si un conseil syndical, ou un groupe de copropriétaires, ont préparé le terrain, l'intervention de l'adminstrateur judiciaire pourra être limitée au minimum : gestion courante, appels de fonds en conséquence, convocation del'assemble, et ce dans un temps assez court. En fait ce qui déterminera la durée de la mission dans ce cas idéal serait le temps mis pour se faire remettre une liste des copropiétaires fiable.
Cordialement
P.F. Barde |
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 11:32:46
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Bonjour à tous et bonne année,
Je reviens sur le site, en effet j'ai pris contacte avec les membres de CS qui m'ont demandé de ne rien faire pour l'instant car ils n'avaient pas envie d'entrer dans un engrenage judiciaire et surtout de laisser passer les fêtes.
A ce jour rien.
Ils m'ont informé qu'ils ont envoyé des courriers, n'ayant pas eu de réponse, ils ont téléphoné au syndic, et toujours rien.....
Nous avons recu l'appel de fonds prévisionnel pour le premier trimestre 2004, alors que nous n'avons toujours pas voté l'approbation du budget 2002 qui a été arêté, ni voté les budgets prévisionnels 2003 et 2004.
J'en ai assez de ce CS qui ne réagi pas et me demande d'attendre. Mais attendre quoi???!!!!!
trop sympa trop c...
Maintenant je dois réagir, mais voudrais un exemple de lettre-type pour saisir le TGI à l'encontre du syndic.
Une question: puis-je me proposer comme syndic bénévol provisoire en attendand de proposer un syndic professionnel et si oui comment dois-je procéder.
MAINTENANT JE VEUX AGIR!!!!!!
Nous sommes mi-janvier 2004 et nous n'avons aucune nouvelle du syndic
ni du CS
helo |
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Iannis
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 12:16:57
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Bonjour,
Pour saisir le TGI vous avez obligatoirement besoin d'un avocat qui déposera une requette.
Concernant le syndic benevol relire la réponse de VALAZUR
Cordiallement
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 13:56:37
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Cachou, la position de votre CS est totalement irresponsable, contraire aux textes, susceptible de porter préjudice non seulement au Syndicat mais aussi à chacun des copropriétaire.
C'est un incompétent irrésponsable donc dangeureux .. (Vous pouvez le lui dire de notre part, au besoin en imprimant ces interventions)
Comme l'ont rappelé certains intervenants, le MANDAT d'un syndic étant arrivé à échéance, le Syndicat se trouve dépourvu de syndic.
Un point c'est tout.
De ce fait, les actes engagés au nom du Syndicat depuis cette échéance sont NULS ... sauf, mais c'est au tribunal de le dire, pour honorer des contrats souscrits avant l'échéance de ce mandat.
En français courant cela fait " On est dans le bus, y'a plus de chauffeur dans le bus, vite, faut désigner un chauffeur"
MAIS EN L'ABSENCE D'UN SYNDIC REGULIEREMENT ELU ET EN COURS DE MANDAT, NUL N'A POUVOIR DE CONVOQUER L'AG, ni le pdt du CS, ni un quidam copro.
Dans votre cas, la SEULE solution, le plus vite possible, c'est de demander au Pdt du TGI du coin la nomination d'un "administrateur provisoire" conformément à l'art.47 décret 17.3.1967.
Il faut faire déposer une requête en ce sens par un Avocat (prévoir au moins 550 € d'honoraires), le pdt du TGI rendant une ordonnance.
Bien prévoir dans la requête la mission de cet administrateur, sa durée(6 mois au plus), et surtout dire que l'ancien syndic sera tenu de remettre à l'administrateur les archives et fonds immédiatement disponibles ainsi que le stipule l'art.18-2 de L.1965.
Enfin, bien que certains ici aient contesté ce point, vous pouvez avancer un nom pour cet administrateur (le futur syndic ?) ou même demander au Pdt du TGI de vous désigner comme administrateur (ou le pdt du CS, ou un autre copropriétaire. ...), en particulier si vous précisez que la mission nécessairement courte (2/3 mois) n'est destinée qu'à palier la carence constatée et permettre la convocation d'une AG destinée à nommer le syndic.
Bien sûr, pour les €€€, il serait préférable de se regrouper, et ensuite de demander à l'AG de les prendre en compte, car ils sont bien avancés personnellement par un ou des copropriétaires dans le seul intérêt du Syndicat.
Bon courage
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 13:16:58
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Bonjour,
Merci Gedehem,j'ai pris connaissance de ce que vous m'avez écri.
En effet cela serait une solution, mais le problème c'est que j'ai reçu ce jour soit jeudi 15 la convocation pour l'AG qui devrait se tenir le 28 janvier 2004.
Mais tenez vous bien, là, ils ont anticipé en demandant l'approbation des comptes 2003 alors que nous pas voté et approuvé le budget prévisionnel 2003 et en plus ils veulent prolonger leur mandat jusqu'en juin 2005.enfin ....
J'ai pris contacte avec un syndic Parisien, qui m'a conseillé de ne pas faire de procédure judiciaire à cause du cout de l'administration provisoire et du cout de la procédure judiciare. Il m'a donc conseillé de fermer les yeux, et de proposer d'autre contrats de syndic pendant cette AG.
Je voudrais également savoir si pendant l'AG du 28/01/04 au cas où nous ne renouvellions pas le mandat de l'ancien syndic, sommes obligé le lui payer ses honoraires pendant la période ou il était "syndic de fait",( son mandat etant expiré le 30 juin 2003, il a continué à ce comporter comme notre syndic).
Qu'en pensez vous??
helo |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 00:23:33
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Je suis pas de l’avis de votre syndic parisien qui, comme beaucoup, fait de l’administration judiciaire un épouvantail.
Vous êtes sans syndic depuis plusieurs mois. Pour rétablir la situation, c’est simple. Vous êtes déjà en mesure de proposer un nouveau syndic. Ce qu’il vous reste à faire, c’est de le faire nommer syndic provisoire le temps de pouvoir convoquer l’assemblée à qui il présentera sa candidature. Pour cela il vous faut demander à un avocat d’adresser une requête au président du tribunal de grande instance. Dans sa requête votre avocat ne manquera pas de demander une administration provisoire brève confiée à la personne que vous proposez comme nouveau syndic. Le moyen de droit pour y parvenir est le plus simple qui soit : le seul constat d’un fait incontestable qui oblige le juge à déclarer le mandat du syndic expiré et à nommer un administrateur provisoire. C’est aussi simple qu’un référé. Le juge n’est pas obligé de vous suivre pour la durée de la mission ni pour la personne à qui il décide de confier l’administration provisoire. Mais si la requête qui lui est présentée comporte une demande censée, il y a de bonnes chances qu’il adopte la solution proposée. Tout cela étant très simple, ce sera peu coûteux et rapide. De plus vous pourrez arguer d’une faute de l’ex-syndic qui n’a pas accompli dans les temps les actes normaux de sa gestion pour le faire condamner à vous dédommager des frais que vous aurez engagés.
La question des honoraires me donne un argument de plus. Si vous faîtes déclarer l’ancien syndic sans mandat depuis le 30 juin, vous êtes de ce fait dispensé de lui verser des honoraires : pas de mandat, pas d’honoraires. Au contraire, si vous reconnaissez valable la convocation de l’assemblée de ce mois, vous reconnaissez implicitement la validité du mandat et vous vous obligez vous-même à respecter les termes du contrat en versant les honoraires prévus. De ce fait il se peut même que le passage par l’administration judiciaire soit financièrement intéressant.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 02:06:17
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Cachou,
Je vais plus loin que P.F. Barde : ce que vous a dit votre syndic parisien est hallucinant !
A moins de prendre le risque, pendant dix ans, d'une éventuelle nullité de l'assemblée qui aura désigné le syndic, ainsi que toutes les autres qui auront suivi.
Vous n'avez pas le choix : vous devez nécessairement passer par la voie de l'administrateur provisoire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 10:02:55
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Juste pour enfoncer le clou de ce qui vient d'être écrit, il faut rappeler la jurisprudence :
"la convocation d'une assemblée générale notifiée par une personne n'ayant pas qualité est nulle et de nul effet"
"Une convoquée par une personne ne pouvant se prévaloir d'un mandat qui lui aurait été donné par une AG régulièrement convoquée ou par voie de justice est annulable pendant 10 ans."
"L'ordonnance ayant désigné l'administrateur provisoire au motif que l'AG est annulable ne peut être rétractée tant que le juge du fond n'a pas constaté la nullité de l'AG".
(Ce qui veut dire que le seul fait qu'une AG soit annulable justifie la nomination de l'administrateur provisoire)
Cachou, le syndic qui vous a conseillé de fermer les yeux, c'est encore un professionnel ?
Vite, vite, dès demain, chez l'avocat....
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 17:24:11
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Messieurs merci pour tous vos conseils et à titre d'information j'ai pris contacte avec deux syndic PROFESSIONEL ET ILS ONT EU TOUS DEUX LE MËME DISCOURS et m'ont fait un proposition de contrat que je dois présenter à l'OJ dans les 6 jours à compté de la présentation de la convocation. Sachant que j'ai reçu l'avis de recommandée le 14 janvier, je suis aller la chercher le 15/01, est ce que j'ai jusqu'au 20 ou 21 janvier pour présenter un additif à l'OJ?
Mais si l'un de vous peut m'aider à trouver une autre solution ou un avocat pas trop chèr et/ou qui accepterait d'être rénuméré à la fin de la décision judiciaire( mais faut pas rever!!!)Alors que faire d'autre.....
Personnellement je ne peu pas suivre financièrement.
(Actuellement, je me trouve face à de grand soucis financier)
En réalitéla loi est mal faite, nous copropriétaire devrions pouvoir saisir le TGI en référé sans l'obligation de prendre un avocat pour ce genre de situation, car gens qui n'ont pas les moyens sont obilgés de subir..... c'est aider les syndics voyoux à continuer de baffouer les lois sans aucune impunité, en fait c'est le pot de terre contre le pot de fer.
Voilà et maintenant qu'en pensez vous
helo |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 00:54:17
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La loi prévoit que devant le TGI on doit être représenté par un avocat. On peut le déplorer mais il y a à cela des justifications. Quoi qu’il en soit, engager un débat sur le code de procédure civile ne répond pas à la question qui se pose dans l’immédiat : participer à l’assemblée ou déposer une requête devant le président du TGI ?
En ce qui concerne les difficultés de payer les honoraires d’avocat, il existe deux possibilités, la première, c’est celle à laquelle vous avez pensé, demander à l’avocat d’être patient, ce qui n’est pas impossible pour une petite affaire comme celle-ci, la deuxième c’est l’aide juridictionnelle, qu’il ne faut pas hésiter à demander.
Je maintiens ma position, ce serait un tort que de participer à cette assemblée.
Ce qui vous arrête c’est une mise de fonds pour engager la procédure, mais au bout du compte je suis persuadé que le passage sous administration judiciaire, en vous exonérant des honoraires de syndic depuis le 1er juillet et en vous donnant doit à des dommages-intérêts, vous ferait faire une économie.
Outre des syndics professionnels, avez-vous consulté l’ARC ou une autre association crédible ?
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 01:22:17
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Pour abonder dans le sens de P.F. Barde : il vaut mieux le petit sacrifice représenté par le recours à l'avocat, naintenant (procédure simple, rapide, non contradictoire, non contentieuse, donc écritures réduites à leur plus simple expression), que les conséquences, à terme, de la désignation d'un syndic dans les conditions décrites, qui risquent d'être bien plus lourdes financièrement.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 09:18:57
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Dernier petit détail : une convocation reçue le 14 pour une assemblée le 28 est hors délai. Votre syndic est vraiment incapable de faire les choses dans les règles et il risque même d'être renouvelé, vous seul à ce que j'ai compris, ayant pris l'initiative de chercher un nouveau syndic. Pour être certain que vos efforts ne soient pas vains, la voie judiciaire me paraît la plus sûre.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 18:42:52
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... et dans le cas de Cachou, la voie judiciaire est la seule possible.
Pour les honoraires d'avovcat, l'AG pourra ensuite, sur votre proposition, décider de les prendre en charge, puisque l'action a bien été engagée dans l'intéret de la collectivité des copropriétaires ....
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