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 Sujet  |
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DUFFOURD
Contributeur senior
77 réponses |
 Posté - 04 mai 2008 : 18:52:05
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Notre syndic dans le 06 a fait nomme en accord avec l'A.G un expert en copropriété pour refaire les 1000ème de copro; Immeuble construit en 1973.
Il y aura de ce fait une nouvelle repartition des charges. A quelle majorité cette nouvelle repartition doit etre elle votée????Art.26 ou unanumité ?? D'autres part, des garages ont été transformé en appartement.!!!!
Ne pouvant obtenir des actes de propriété dont le mien celui ci me demande un acte que je ne trouve plus et le notaire cantacté par le syndic a refusé de lui communiqué.Pourquoi??? Je ne sais pas.
L'expert qui a perçu 4000.00€ et a arrété son travail à la demande de l'A.G mais ce n'a pas été voté il s'agit d'une décision car le syndic prétends faire lui meme cette nouvelle repartition avec une avocate. De ce fait les appartements ne seront pas visités car certains ont installés des verandas et ils ne veulent pas payer de charges supplémentaires. Alors que l'expert nommé, aurait en principe visité tous les appartements.
J'au recu ce jour une sommation de produire mon titre de propriétaire par l'avocate du syndic ce que je peux comprendre mais il me demande également le bail de notre locataire qui est bien entendu en régle cela va de soit.
Je pense que ce dernier document est personnel et d'autre part il y a des informations confidentielles concernant notre locataire. Ce bail n'a aucun rapport avec les 1000. Si je refuse de donner ce dernier document que peut il se passer a mon encontre.
Qu'en pensez vous???? Puis je refuser de donné le bail. Car compte tenu des relations intimes qui existent entre le syndic et l'avocate et son associée, je ne sais que faire
Merci pour votre réponse.
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Cordialement
M.DUFFOURD |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 19:22:49
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1) le syndic n'a aucun pouvoir pour exiger une copie du bail
2) une modification des tantièmes généraux se votera à l'unanimité
il me semble inutile de poursuivre les dépenses dans ce sens car il est évident que le copropriétaire qui se verra attribuè un nombre de tantièmes supérieur votera contre |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 19:34:19
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Avez vous consulté les services du Cadasre et du Conservateur des hypothèques (fichier immobilier).
Si le syndic demande la communication de copies des actes
de vente au notaire c'est que cet officier ministériel ne l'a pas déjà fait en temps opportun.Mais il ne doit pas vous le refuser, non plus. Sinon saisissez la Chambre départementale des notaires.
Les modifications doivent être décidées en AG à l'unamité des
copropriétaires.Cela n'est pas facile à réaliser en raison des changements qui seraient opérés pour les diverses charges.
Bonne continuation.
Tenez nous au courant du résultat des courses !
PS : Le conseil syndical devrait avoir un exemplaire du RC/EDD ! |
Edité par - oldman24 le 04 mai 2008 19:36:37 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 19:37:00
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Si l'AG a voté un mandat pour un expert pour recalculer les tantièmes, le Syndic doit faire éxexuter cette décision, et laisser l'expert faire sa mission.
Nommé un expert est une décision qui semble raisonnable.
Il est évident que l'agrandissement de certains lots (vérandas, garages aménagés,..) devrontêtre pris en compte.
Duffourd Citation :
L'expert qui a perçu 4000.00€ et a arrété son travail à la demande de l'A.G mais ce n'a pas été voté il s'agit d'une décision car le syndic prétends faire lui meme cette nouvelle repartition avec une avocate
Trsè flou, l'arrêt de l'expert est elle une décision de l'AG, mais pourquoi l'AG aurait-elle voté et appelé les fonds pour tout stopper ?? pas très logique.
Vous écrivez qu'il s'agit d'une décison du Syndic, mais celui-ci n'a pas le droit d'arrêter l'expert MANDATE par l'AG.
Le syndic doit tenir à jour la liste des copropriétaires, il connait donc nom et adresse de ceux-ci. je ne vois pas pourquoi il vous delande un acte de copropriété. L'éta descriptif de division est dans le RDC. Le Syndic a ce document, ainsi que les plans,..
Pour ce qui est du bail du locataire, le syndic n'a aucun droit la dessus, et la demande de l'avocat est plus que surprenante.
je vous prie de noter les termes de l'article 11 de la loi de 1965 :
"la répartition des charges ne peut-être modifée qu'à l'UNANIMITE des copropriétaires"
Envoyez cet article de loi à votre syndic et à son avocat, répondez à votre syndic que vous ne lui fournirez aucun des documents qu'il demande, que l'AG a voté un mandat à un expert pour recalculer les nouveaux tantièmes,et qu'il doit continuer de le faire, et que l'AG devra décider à l'unanimité de changer la répartition des charges.
Si des travaux on été faits sur la copropriété avec ou sans accord de l'AG ( vérandas, garages, combles,..) vous êtes en droit de saisir le tribunal pour faire procéder à une nouvelle répartition des charges rendues nécéssaires par les changements sur certains lots.
Encore un syndic qui ignore la loi, et veut appliquer en force ses propores règles. Qu'en pense airjordan et ses collègues !!!
Duffourd : comme souvent conseillé par nefer sur UI, lisez la loi de 1965, le décret de 1967, et aussi votre réglement de coporpriété, vous aurez tous les éléments de réponses. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 19:44:05
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un concours de rapidité pour les réponses nefer :1ere, puis oldman24, et philippe388.
Bonne fin de soirée, le doigt sur la souris! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 21:40:55
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Philippe388 dit qu’il est évident que l'agrandissement de certains lots (vérandas, garages aménagés,..) devront être pris en compte pour une nouvelle répartition des tantièmes.
À mon avis cela ne vaut pas la peine et je propose de garder l’administration simple : le syndicat ne modifie ni le RdC, ni l’EDD (Règlement de Copropriété et Etat Descriptif de Division). 
Philippe388 dit aussi:
Si des travaux on été faits sur la copropriété avec ou sans accord de l'AG (vérandas, garages, combles,..) vous êtes en droit de saisir le tribunal pour faire procéder à une nouvelle répartition des charges rendues nécessaires par les changements sur certains lots.
Pas sûr du tout : Si des travaux on été faits sur la copropriété avec accord de l'AG. L’AG aurait pu demander à ce moment là une augmentation de tantièmes. Elle ne l’a pas faite. Je pense que vous risquez fort de perdre au tribunal si vous réclamez une nouvelle répartition des charges. 
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Edité par - Guymmo le 04 mai 2008 21:52:53 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 09:15:07
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Si l'AG accorde des agrandissements de surface sans modification de la répartition des tantièmes, ce copropriétaire sera fondé à exiger la modification du RDC.
Je pense l'AG ne peut autoriser la modification de certains lots sans modification du RDC.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 09:40:23
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s'il y a de nouveaux lots ils doivent être connus de tous et en particulier des services fiscaux.(fichierimmobilier/cadastre)
Cela ne peut se faire que par le biais du notaire toujours
incontourable en matière d'immobilier. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 11:31:02
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Si l'AG accorde des agrandissements de surface sans modification de la répartition des tantièmes, ce copropriétaire sera fondé à exiger la modification du RDC.
Je pense que non, parce qu’il n’y a pas de relation automatique entre les tantièmes et la surface habitable d’un lot.
Modifier un RdC pour une véranda rend un syndicat ingérable : que faire si un futur propriétaire enlève la véranda pour récupérer le balcon ou la terrasse : remodifier les tantièmes ? Non, ce genre de changements coute beaucoup de temps et de l’argent qui pour le syndicat n’apporte rien.
Pour ajouter de la surface habitable un copropriétaire pourrait avoir besoin de puiser dans la réserve de SHON de l’assiette foncière de la copropriété. Un accord de l’assemblée générale pour attribuer la SHON pourrait être payant. Cela fait entrer de l’argent dans la caisse du syndicat. Tout le monde en profit et cela est administrativement léger. |
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mba
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 13:36:35
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Si le grenier qui comporte depuis l'origine du RdC des tantièmes est transformé en habitable depuis + de 10 ans n'y a-t-il pas prescription?
(art. 42) Egalement si les tantièmes n'ont pas été contestés dans les 5 premières années du RdC
(art. 12)?
MBA |
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DUFFOURD
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 15:22:55
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Si l'AG a voté un mandat pour un expert pour recalculer les tantièmes, le Syndic doit faire éxexuter cette décision, et laisser l'expert faire sa mission.
Nommé un expert est une décision qui semble raisonnable.
Il est évident que l'agrandissement de certains lots (vérandas, garages aménagés,..) devrontêtre pris en compte.
Duffourd Citation :
L'expert qui a perçu 4000.00€ et a arrété son travail à la demande de l'A.G mais ce n'a pas été voté il s'agit d'une décision car le syndic prétends faire lui meme cette nouvelle repartition avec une avocate
Trsè flou, l'arrêt de l'expert est elle une décision de l'AG, mais pourquoi l'AG aurait-elle voté et appelé les fonds pour tout stopper ?? pas très logique.
Vous écrivez qu'il s'agit d'une décison du Syndic, mais celui-ci n'a pas le droit d'arrêter l'expert MANDATE par l'AG.
Le syndic doit tenir à jour la liste des copropriétaires, il connait donc nom et adresse de ceux-ci. je ne vois pas pourquoi il vous delande un acte de copropriété. L'éta descriptif de division est dans le RDC. Le Syndic a ce document, ainsi que les plans,..
Pour ce qui est du bail du locataire, le syndic n'a aucun droit la dessus, et la demande de l'avocat est plus que surprenante.
je vous prie de noter les termes de l'article 11 de la loi de 1965 :
"la répartition des charges ne peut-être modifée qu'à l'UNANIMITE des copropriétaires"
Envoyez cet article de loi à votre syndic et à son avocat, répondez à votre syndic que vous ne lui fournirez aucun des documents qu'il demande, que l'AG a voté un mandat à un expert pour recalculer les nouveaux tantièmes,et qu'il doit continuer de le faire, et que l'AG devra décider à l'unanimité de changer la répartition des charges.
Si des travaux on été faits sur la copropriété avec ou sans accord de l'AG ( vérandas, garages, combles,..) vous êtes en droit de saisir le tribunal pour faire procéder à une nouvelle répartition des charges rendues nécéssaires par les changements sur certains lots.
Encore un syndic qui ignore la loi, et veut appliquer en force ses propores règles. Qu'en pense airjordan et ses collègues !!!
Duffourd : comme souvent conseillé par nefer sur UI, lisez la loi de 1965, le décret de 1967, et aussi votre réglement de coporpriété, vous aurez tous les éléments de réponses.
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Cordialement
M.DUFFOURD |
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DUFFOURD
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 15:33:34
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Merci pour vos reponses.
Il me semble logique que le syndic n'ai pas a demandé le bail concernat notre locataire.
Par contre, cet expert fut nomme lors d'une A.F (2006 ) et le syndic a demandé effectivement de SUSPENDRE le travail de l'expert, ce fut une décision mais pas un VOTE.
Je dois quand meme vous précisez que maintenant que cette expertise fut votée en A.G. elle doit se poursuivre, d'antant plus que nous avons comme je l'ai ecrit payé 4000.00€ de provision.
Sachez aussi que les copropriétaires qui s'opposent a cette expertises un un appartment dont les balcon font entre 20 et 40M² voir plus et que chacun y a été de sa veranda. Donc c'est vrai que cela fait une pièce supplémentaires.
Il s'agit d'un immeuble sis a VILLEFRNACHE sur Mer donc dans les roches certains copropriétaire lors de l'acquisition de leur appartement ont inclu avec celui ci une voir deux caves pour agrandir leur salle de sejour. Personnellement cela ne me derange pas. Mais le RDC doit etre revu et depuis 1973 il en est question mais ce ne fut jamais fait.
Lors de ma vente un copro. a aché 3 garages pour effectuer une trnasformation en appartement. Il y a modification de la destination des lots. |
Cordialement
M.DUFFOURD |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 17:05:36
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duffourd :
1. l'AG a t'elle donné son accord pour la pose des vérandas, des transformations en garage en pièce d'habitations,..
2. Pourquoi l'AG a décidé de mandater un expert pour 4000 €, y a t'il eu un vote de l'AG ?
3. Si l'AG a voté pour mandater un expert, c'est qu'une majorité l'a décidé, les opposants doivent laisser l'expert agir, et acquitter leurs quote-part. Ils ne peuvent pas s'opposer à la mission de l'expert demandée et votée par l'AG.
4. pourquoi le syndic a t'il décidé d'arrêter la mission de l'expert? Le syndic n'a pas pouvoir d'arrêter la mission de l'expert votée par l'AG. Aucunes pressions des opposants n'est acceptable. Vous pouvez lui signifier par RAR.
5. si vous parlez de vérandas de 40 m2, alors OUI il faut modifier le RDC. Vous êtes un copropriétaire lésé par l'ancienne répartition qui n'est plus conforme à la réalité des surfaces de chaque lot.
6. vous pouvez saisir le juge pour obliger le syndicat à modifier son vieux RDC.
7. Si ces copros ont posé les vérandas, et changer les parkings en habitation, sans accord de l'AG, vous pouvez écrire à votre syndic qu'il fasse respecter ce RDC, en demandant aux copros en cause (et opposants certainement)de remettre les terrasses et garages modifiés conformément à ce vieux RDC. C'est de sa mission.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 17:45:12
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Selon Philippe388 vous pouvez saisir le juge pour obliger le syndicat à modifier son vieux RDC
Je ne pense pas que vous aller arriver à quoi que ce soit.
Quel est le but: modifier les tantièmes pour réduire sa facture de charges générales. Je suppose.
Pour en arriver là on ne va tout de même pas dépenser un montant d'argent et y consacrer un temps démesuré!
Laissez tomber les changements: c'est moins cher pour tout le monde!
Adapter le RDC est obligatoire.  Mais sachez aussi qu'il n'y a pas de sanction si le syndicat ne le fait pas.
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Edité par - Guymmo le 05 mai 2008 17:49:02 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 19:09:13
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Guymmo : Citation :
Adapter le RDC est obligatoire. Mais sachez aussi qu'il n'y a pas de sanction si le syndicat ne le fait pas.
NON : vous mélangez le fait que les RDC doivent être modifiés avant fin 2008 ou 2010 , ceci ne concernent pas la remise en question de la base de répartition des charges, qui dans le cas de Duffourd doit être modifiées suite à des modifications de lot.
La modification de RDC dont vous parlez concernent une mise à jour de RDC anciens vis à vis de clauses non conformes, de textes de lois récents,....un nettoyage de printemps. Il est vrai qu'aucunes sanctions n'est prévues si le RDC n'est pas modifié.
Guymmo, vous laissez faire des agrandissements conséquents certains coporpriétaires, sans vous occupez des autrers qui sont en droit de se trouver léser par ces modiications des lots.
Pourquoi payer plus que la réalité de sa quote-part de son lot suite aux modifs des autres ??
Si un copro agrandit sa véranda et son garage, ces travaux doivent être votés par l'AG, déclarés à la Mairie, déclarés aux impôts qui tiendrons compte des pièces supplémentaires dans le calcul des taxaes immobilières.
Guymmo Citation :
Laissez tomber les changements: c'est moins cher pour tout le monde!
NON : c'est surtout moins cher pour les copros qui ont agrandit leur lot, et ne désirant pas payer de charges supplémentaires, laissant payer le supplément à leur voisin, c'est si facile.
Guymmo :conseillez vous également de ne rien déclarer du tout à tous ces organismes ?? C'est aussi faire des économies, pour les mêmes personnes !!!! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 09:52:00
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Adapter le RDC est obligatoire. Mais sachez aussi qu'il n'y a pas de sanction si le syndicat ne le fait pas.
J’admets que cette phrase n’était pas appropriée dans notre discussion, surtout parce que je m’oppose au changement de tantièmes.
J’aimerais cibler notre discussion sur la prétendu  nécessité d’augmenter les tantièmes de charges générales quand l’assemblée générale approuve que copropriétaire Lambda ferme une partie de son balcon ou terrasse avec une véranda.
1) Je ne vois pas pourquoi la transformation de balcon en véranda nécessite une augmentation des tantièmes de charges générales.
2) Je trouve qu’un syndicat doit aussi prendre en compte la lourdeur d’un tel changement :
La lourdeur consiste du temps et frais pour syndic, notaire et conservateur d’hypothèques. Et aussi un Règlement de copropriété avec multiples modifications qu’un syndicat doit gérer : donc encore du temps de gestion et inévitablement des erreurs suite au RdC qui change tout le temps. Cela devient horrible et ingérable. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 12:31:06
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guymmo : Citation :
La lourdeur consiste du temps et frais pour syndic, notaire et conservateur d’hypothèques
je pense que vous faites partie d'un de ces 3 métiers, mais vous êtes payés pour effectuer cette tache. Cette raison est tout à fait hors de propros.
Si l'AG décide, alors syndic, notaire et conservateur des hypothèques devront faire leur métier.
Le fait d'agrandir sa surface en édifiant une véranda, ou transformant son garage en pièces habitables, modifie bien évidemment les tantièmes, dont la surface habitables est pris en considération. Un appartement de 2 pièces de 50 m2 ne paient pas les m^mes taxes d'habitation ou foncières qu'un 4 pièces de 75 m2.
Il est évident que les copors qui ont agrandit leur lot sont contre la modification du RDC, mais c'est ignorer les lois de la coporpriété. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 13:12:22
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Philippe, un syndicat ne paye ni taxe d’habitation ni taxe foncières. 
Il n'y a donc pas de raison pour augmenter les tantièmes de charges générales après une augmentation de SHON (la surface habitable) suite à par exemple une transformation de balcon en véranda, ou même de transformation de garage en pièce habitable. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 13:31:39
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bien évidemment, c'était juste une exemple pour vous faire comprendre - mais cela me parait diffcile vu vos arguments employés comme ne pas déranger syndic ou notaire- que la surface des lots a un lien avec les tantièmes.
Je vous ferai également remarquer votre erreur sur le paiement de taxes foncières : un syndicat qui possède un appartement ou un bois( comme dans notre coporpriété), paie des taxes foncières naturellement (2 000 euros pour 2ha de bois)
Il vous faut réviser les lois de la copropriété, Guymmo!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 14:27:13
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Philippe, vous mélangez tout !
Un syndicat qui n'est pas propriétaire d'un lot privatif n'a ni taxe ni impot !
Guymmo parle de .."augmentation de SHON (la surface habitable) suite à par exemple une transformation de balcon en véranda, ou même de transformation de garage en pièce habitable.", sous entendu qu'il s'agit-là de transformation engagées par un ou des copropriétaires et non par le syndicat .. lequel n'est propriétaire de rien du tout !
D'autre part, un lot privatif comprenant balcon ou cave ne voit pas sa surface "privative" modifiée par l'aménagement de cette partie privative, balcon ou cave !
La surface privative entrant dans le calcul des tantièmes telle qu'elle existait à l'origine n'est en rien modifiée.
Il y aconfusion entre "surface privative-tantièmes" avec "surface habitable-impots", cette dernière donnée ne concernant en rien le syndicat .. ni les copropriétaires !
Est-ce qu'on vous demande combien vous payez d'impots pour calculer votre quote-part de charges ?
"Il vous faut réviser les lois de la copropriété, ... Philippe .... !!"
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Edité par - gédehem le 06 mai 2008 14:44:33 |
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