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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 06 mai 2008 : 16:08:24
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gedehem : Citation :
Un syndicat qui n'est pas propriétaire d'un lot privatif n'a ni taxe ni impot !
vous avez mal lu les posts précédents, ce que vous écrivez est une vérité de Lapalisse. La remarque de Guymmo était qu'un syndicat nepaie pas de taxes foncières, ce qui est faux ,bien sur.
gedehem : vous connaisse zpeut être cela mieux que moi, mais je n'ai pas besoin de lunettes (je sais, c'est pour bientôt)
Gedehem : précisez nous comment sont calculés les quote-part et tantièmes de chaque lot ?? |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 16:51:01
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Les tantièmes sont déterminées à la création des lots à partir d’une estimation généralement de la valeur d’un lot. Il y a un mouvement, poussé par l’ARC pour rendre cette détermination plus claire dans un futur plus ou moins proche.
Je comprends bien que beaucoup de copropriétaires le considèrent comme injuste qu’’un lot agrandi de XX mètres carrés ne paye pas désormais une plus grande partie des charges.
Même s’il était possible de « calculer » les tantièmes je déconseille de les modifier à chaque changement.
Soyez pratique : modifier un Règlement de Copropriété est une tache lourde et elle demande un montant de temps démesuré de l’assemblée générale, pour arriver à pas grand-chose :
Exemple : Une copropriété de 10 appartements. Copropriétaire Lambda augmente la surface de 25%. La modification « calculée » résulte en une économie pour les 9 autres de seulement 2,4 %. Avec des charges annuelles du syndicat à 5000 € la modification apporte pour les 9 copropriétaires la somme 12 € par an (payé par Lambda, qui paye aussi les environ 500 € de frais de modification).
Encore un obstacle : A partir de quand va-t-on appliquer la modification ? Encore une fois : soyez pratique : L’assemblée générale donne son accord pour transformer un balcon en véranda, disons le 6 mai 2008. Copropriétaire lambda doit encore obtenir l’accord administratif des services d’urbanisation. Qu’il n’obtient possiblement pas… ! Si l’urbanisme donne le feu vert, il faut encore faire les travaux. Entretemps on est multiples mois plus loin, possiblement en 2009.
Désormais le RdC aura pour chaque modification une dizaine de pages agrafé là-dessus : l’ensemble devient difficile à interpréter et ingérable après plusieurs de ce genre de modifications. Tout cela pour économiser un euro par mois !
Je donne le conseil à DUFFOURD de ne pas se lancer dans ce genre de complications : cela permet pour un euro par mois d’économiser beaucoup de temps. |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 23:46:16
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
Les tantièmes sont déterminées à la création des lots à partir d’une estimation généralement de la valeur d’un lot. Il y a un mouvement, poussé par l’ARC pour rendre cette détermination plus claire dans un futur plus ou moins proche.
Je comprends bien que beaucoup de copropriétaires le considèrent comme injuste qu’’un lot agrandi de XX mètres carrés ne paye pas désormais une plus grande partie des charges.
Même s’il était possible de « calculer » les tantièmes je déconseille de les modifier à chaque changement.
Soyez pratique : modifier un Règlement de Copropriété est une tache lourde et elle demande un montant de temps démesuré de l’assemblée générale, pour arriver à pas grand-chose :
Exemple : Une copropriété de 10 appartements. Copropriétaire Lambda augmente la surface de 25%. La modification « calculée » résulte en une économie pour les 9 autres de seulement 2,4 %. Avec des charges annuelles du syndicat à 5000 € la modification apporte pour les 9 copropriétaires la somme 12 € par an (payé par Lambda, qui paye aussi les environ 500 € de frais de modification).
Encore un obstacle : A partir de quand va-t-on appliquer la modification ? Encore une fois : soyez pratique : L’assemblée générale donne son accord pour transformer un balcon en véranda, disons le 6 mai 2008. Copropriétaire lambda doit encore obtenir l’accord administratif des services d’urbanisation. Qu’il n’obtient possiblement pas… ! Si l’urbanisme donne le feu vert, il faut encore faire les travaux. Entretemps on est multiples mois plus loin, possiblement en 2009.
Désormais le RdC aura pour chaque modification une dizaine de pages agrafé là-dessus : l’ensemble devient difficile à interpréter et ingérable après plusieurs de ce genre de modifications. Tout cela pour économiser un euro par mois !
Je donne le conseil à DUFFOURD de ne pas se lancer dans ce genre de complications : cela permet pour un euro par mois d’économiser beaucoup de temps.
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 23:47:37
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Bonsoir,
Après lecture de tous les posts, permettez-moi de poser une question.
Pourquoi les copropriétaires devraient payer pour le changement du RDC suite à des agrandissements de certains ?
Nous avons actuellement ce problème.
1-Quand en AG un copropriétaire demande de mettre une véranda, nous lui donnons l’autorisation sous réserve :
De l’obtention de tous les accords suite aux déclarations nécessaires auprès des services compétents.
(Mais la véranda se transforme en une pièce en dur et sans déclaration).
2-Pour un autre copropriétaire lui il a agrandi sa surface habitable en prenant presque tous le terrain de son jardin qui est une partie commune dont il a la jouissance et cela sans demande à l’AG de plus il a touché le mur maitre.
Alors si d’un T4 on peut avoir un T5 payer les même tantièmes ou attendre pour faire payer le changement du RDC aux autres. NON ! Trop facile.
Cordialement Marcy
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 09:26:14
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Marcy, les copropriétaires ne payent pas pour le changement du RDC suite à des agrandissements de certains parce que :
1) On ne devrait pas changer les tantièmes.
2) Si on les change quand même, tous les frais devront être supportés par le bénéficiaire de la modification.
La véranda se transforme en une pièce en dur: Le terme véranda signifie galerie vitrée qui sert de séjour. Je ne vois donc pas de différence entre véranda et pièce habitable. Pourquoi cela vous gène ?
Un autre copropriétaire a agrandi sa surface habitable en prenant presque tous le terrain de son jardin et cela sans demande à l’AG. Si on peut avoir un T5 et payer les mêmes tantièmes que pour un T4.
Un syndicat a des moyens pour sanctionner une construction sans accord d’AG, et il doit s’en servir. Mais commencez par mettre à l’ordre du jour : approbation de la construction dans le jardin du lot Lambda. Si l’AG l’approuve l’affaire est réglée. 
En ce qui concerne la modification de tantièmes après agrandissement avec accord de l’assemblée générale : Là la solution est de ne pas changer les tantièmes : vous avez un jardin ou vous mettez une véranda à la place du jardin si l’AG est d’accord. Les tantièmes de charges générales ne changent pas. |
Edité par - Guymmo le 07 mai 2008 09:36:34 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 10:08:50
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marcy : Citation :
1-Quand en AG un copropriétaire demande de mettre une véranda, nous lui donnons l’autorisation sous réserve :
De l’obtention de tous les accords suite aux déclarations nécessaires auprès des services compétents.
(Mais la véranda se transforme en une pièce en dur et sans déclaration).
2-Pour un autre copropriétaire lui il a agrandi sa surface habitable en prenant presque tous le terrain de son jardin qui est une partie commune dont il a la jouissance et cela sans demande à l’AG de plus il a touché le mur maitre.
Le premier n'a pas respecté les décisions de l'AG, le syndic doit lui signifier de respecter ses décisions, sinon le copro devra remettre son lot en l'état.
Le deuxième a fait des trvx sur des PARTIES COMMUNES ce copro est en totale infraction au RDC, le syndic doit lui signifier de respecter le RDC et de remettre en état le mur et le jardin, à ses frais bien sur.
Le problème de modifier ne peut se poser pour ces deux cas qui n'ont pas respecté la décision de l'aG, ni le RDC , ni les voisins copropriétaires.
Ceci est tout autre débat, et beaucoup plus compliqué avec de tels individus qui "oublient" volontairement les règles de la copropriété. |
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DUFFOURD
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 13:19:10
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Bonjour,
Merci pour les reponses je vous precise que cette immeuble se trouve dans la ALPES MARITMES (NICE ) que c'est le flou artistique.
On se plaint des syndics a PARIS, mais dans cette region ils fonctionnent tous sur les bordures de trottoires. C'est peu dire.
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Cordialement
M.DUFFOURD |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 13:45:22
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La véranda se transforme en une pièce en dur. Pour les services d’urbanisme il n’y a pas de différence entre une véranda et une pièce en dur. L’assemblée générale doit exiger un projet bien détaillé afin de pouvoir voter. Si elle se contente avec la description d’une véranda on peut s’attendre que la construction peut être faite en brique. Si vous approuvez une véranda, pourquoi une pièce en brique gène-t-elle?
Un copropriétaire a fait des travaux sur des PARTIES COMMUNES ce copro est en totale infraction au RDC, le syndic doit lui signifier de respecter le RDC et de remettre en état le mur et le jardin, à ses frais bien sur.
Bien sur philippe388, le syndic peut envoyer maintenant une lettre pour demander au copropriétaire Lambda d’abattre la construction parce qu’elle n’a pas été approuvée en AG.
Le syndic n'est pas au courant: qui habite sur place? Le syndic ou marcy ? Et: peut-on faire abattre la construction aujourd’hui et dans trois semaines pendant la prochaine AG ensuite l’approuver ?  
Raisonnablement non. Ce qui s’impose est la mise à l’ordre du jour par marcy d’un vote sur l’approbation de cette construction. Si l’AG désapprouve la construction elle doit aussi exprimer une raison valable. Sinon le copropriétaire peut attaquer le syndicat pour blocage abusif et obtenir un accord par le juge. |
Edité par - Guymmo le 07 mai 2008 13:50:52 |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 16:06:32
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Bonjour et merci pour vos réponses.
Mais:
1- RDC ne jamais modifier les caractéristiques et aspects extérieur.
2- le copropriétaire devra aviser le syndic de ces travaux(pas fait)
et celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte du syndicat.(surtout si on touche le mur maitre) rien de tout cela à été fait.
Nous savons que de 2m² à 10m² il suffit de faire la demande en mairie avec l'accord de l'AG.Pourquoi pas de demande? simplement que les copropriétaires savent bien qu'ils vont faire plus !!
Nous sommes en copropriété horizontale:
Copropriété horizontale : forme particulière de la copropriété caractérisée par le fait que chaque propriétaire est titulaire de droits de jouissance privatifs sur la partie de terrain correspondant à l'implantation de sa maison individuelle, alors que le terrain d'assiette de l'ensemble demeure commun.
Sachant également que:la surface de l’emprise au sol est différente de la surface donnée par le COS (Coefficient d’occupation des sols), coefficient qui représente les surfaces cumulées de tous les planchers sur tous les niveaux de l’habitation.
Je pense que la marche à suivre de ce copropriétaire aurait du être de:
1-Demande à l'AG pour son extension.'avec le projet fait par un architecte plans etc...
2-Demande d'achat des parties communes.
3-Demande de permis de construire et toutes les autorisations etc..
4-La prise en charge du changement du RDC.
Pensez-vous comme moi?
Cordialement Marcy
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 16:49:52
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Je pense que la marche à suivre de ce copropriétaire aurait du être de:
1-Demande à l'AG pour son extension avec le projet fait par un architecte. Pas forcement un architecte mais un plan détaillé avec dimensions. Il y a pour l'ensemble des copropriétaires sur leur "assiette foncière" une limite d'emprise sur sol. L'assemblée générale doit approuver l'affectation de l'emprise (s'il en reste) à cette construction. Pareil pour le COS. Cela peut etre assez bloquant pour la construction.
2-Demande d'achat des parties communes. Non. Le jardin est déjà affecté exclusivement au lot de ce copropriétaire. Le syndicat ne peut certainement pas vendre un jardin sur lequel le droit de jouissance appartient à un copropriétaire.
3-Demande de permis de construire. Oui.
4-La prise en charge du changement du RDC. Non. Le syndicat a intérêt à dissuader des modifications de RdC |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 17:12:31
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guymmo : Citation :
Si l’AG désapprouve la construction elle doit aussi exprimer une raison valable. Sinon le copropriétaire peut attaquer le syndicat pour blocage abusif et obtenir un accord par le juge.
FAUX : Le copropriétaire qui construit sur des parties communes - le jardin à jouissance privative est une partie commune - et celui qui construit sur des parties communes sont en INFRACTION.
Ce n'est pas le syndicat qui doit donner une raison valable pour demander à ce copro. de demonter ces constructions. Quel blocage abusif lorsque l'on ne respecte pas la loi, l'abus est du coté des copros qui s'approprient les parties communes, donc le bien commun de chaque copropriétaire.
Guymmo : dites vous au gendarme qui vous arrête pour excès de vitesse, que celui-ci fait un "blocage abusif".!!!!
guymmo : vou retournez toujoures la situiation pour donner raison aux copros sans scrupules avec le RDC !! Etes vous dans la m^me situation d'infraction ??
Vous allez vous connecter sur le site de l'ARC qui donne une cassation, sur le non respect du RDC; la moindre PETITE intervention d'un copor sans décision de l'AG est condamnable.
Pourquoi soutenir de telles façons de faire en copropriété; celle-ci à ses lois, son réglement, les copros en infraction doivent être responsable de leurs actes. Le syndic a pour misison de fiare respecter ce RDC, alors une "injonction de faire" au tribunal.
Le Syndicat est pleinement dans son droit, et non pas ces copros sans scrupules. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 18:13:08
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Mais comment est-il possible qu’on laisse un voisin construire une véranda ? Déjà en dehors d’une copropriété cela ne se fait pas : on appelle les services d’urbanisme est les travaux seront interrompus le jour même. 
Les copropriétaires chez Marcy laissent construire sans protester, c’est bête , et ensuite ils se plaignent que le syndic ne fait pas respecter le RdC. C’est très bête  parce que ce n’est pas le syndic qui est en faute. : C’est eux-mêmes. !!!
Que faire maintenant ? Selon philippe388 : exiger la démolition. Selon moi : voter en AG d’abord. Imaginez que l’assemblée générale approuve la construction post mortem quand elle est par terre ! |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 18:16:52
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Bonjour,
Oui philippe 388 je suis de votre avis,nous devons respecter le RDC.
Guymmo pourquoi Pas de vente des parties communes ?
Nous pouvons vendre les parties communes privatives,comme un parking, jardin etc...
Dans le cas présent, le copropriétaire change totalement sa partie habitable.
Exemple: Achat d'une villa T4 il passe à un T5
Si je suis les dires de Guymmo Il faudrait éventuellement régulariser en AG et ne rien toucher au RDC?
Donc nous avons un copropriétaire qui à une nouvelle surface habitable et qui paye des tantièmes de T4, alors que ceux qui ont achetés un T5 payent pour un T5 (Vous trouvez ça normal )?
Puis un jour il va vendre son bien à la vue de la surface c'est clair qu'il va le vendre plus cher et que celui-ci restera sur le RDC en T4 et payera toujours moins.(Il est clair qu'il ne va pas le déclarer à la vente en T5 n'ayant aucune autorisation).Et les années passent !!
Si nous laissons faire cela tous les RDC des bâtiments et les autres villas vont construire dans le jardin.
Et le RDC ne sert plus à rien.
Cordialement,Marcy |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 18:23:15
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
Mais comment est-il possible qu’on laisse un voisin construire une véranda ? Déjà en dehors d’une copropriété cela ne se fait pas : on appelle les services d’urbanisme est les travaux seront interrompus le jour même.
Les copropriétaires chez Marcy laissent construire sans protester, c’est bête , et ensuite ils se plaignent que le syndic ne fait pas respecter le RdC. C’est très bête parce que ce n’est pas le syndic qui est en faute. : C’est eux-mêmes. !!!
Que faire maintenant ? Selon philippe388 : exiger la démolition. Selon moi : voter en AG d’abord. Imaginez que l’assemblée générale approuve la construction post mortem quand elle est par terre !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 18:24:05
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Philippe, cessez donc vos jugements à l'emporte-pièce, qui sont à coté de la plaque ! VRAI, FAUX .. comme un couperet qui n'a pas cours ici ...
C'est un simple principe de droit, sur lequel (le droit) vous devriez vous penchez : lorsque qu'une demande d'autorisation de travaux privatifs sur parties communes est soumise à l'AG, celle-ci ne peut statuer QUE sur la conformité de la demande au regard de la destination de l'immeuble précisée au RDC !
Ici l'AG n'a pas un pouvoir "discrétionnaire" (le fait du Prince " parce que tel est mon bon plaisir" de l'ancien régime), mais un pouvoir "souverain" (elle seule peut décider) au regard de cette destination de l'immeuble !
Construire une véranda dans le jardin dont on a la jouissance exclusive est conforme à la destination d'un immeuble qui est "habitation" ou mixte "habitation et commerce".
Si cette autorisation impose la maj.art.26 (aliénation de partie commune), un refus doit être très sérieusement motivé au risque d'être sanctionné par le juge pour "abus de droit" !
On retrouve la même chose pour l'AG qui refuse par exemple la pose de stores, de volets, ces derniers étant bien entendu conformes à la destination habitation ou commerce.... |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 18:28:10
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Non Guymmo,
Ce copropriétaire a fait passé un courrier indiquant qu'il allait faire sa demande en AG l'année d'après et il demandait de signer bon pour accord pour son extension en indiquant que le syndic était ok.
Grave non!!!
Vous voyez déjà la mentalité. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 18:36:23
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gedehem : Citation :
Construire une véranda dans le jardin dont on a la jouissance exclusive est conforme à la destination d'un immeuble qui est "habitation" ou mixte "habitation et commerce".
Si cette autorisation impose la maj.art.26 (aliénation de partie commune), un refus doit être très sérieusement motivé au risque d'être sanctionné par le juge pour "abus de droit" !
Vous partez du principe que les copros ont demandé toutes les autorisations - AG, Mairie, ... pour construire Véranda,....
Mais ici les copros n'ont rien demandé à personne, ni à l'AG, ni la déclaration de travux à la mairie. ILs se sont appropriés les parties communes, sans aucun accord, il y a infraction au RDC. Ou est l'abus de droit, lorsque ces copors ne respectent pas le droit??
Vous énoncez encore une vérité de Monsieur de Lapalisse.
Que faites vous dans votre copor, lorsqu'un copor s'approprie le bien commun ??
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 19:35:11
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Ce que je fais ? Déja, dès que je vois qu'il y a 2 piquets planté au sol je vais lui en faire la remarque verbalement ...
Et s'il y a 1 seul coup de pioche c'est aussitot la LRAR ...
Et si le lendemain rien n'a cessé, c'est le constat d'huissier ... le surlendemain l'action en référé, .. le syndic pouvant engager ces actes sans autorisation de l'AG !
Maintenant, si un ou des copropriétaires construisent sans que personne ne bouge ou ne dit rien, il ne faut pas venir pleurer 6 mois plus tard !
A noter que des travaux/constructions irréguliers peuvent être "ratifiés" à postériori par une AG !
Sur le reste, certains intervenants mélangent tout : autorisation du syndicat et autorisation administrative .
La décision de l'AG autorisant une construction peut être subordonnée à l'autorisation administrative qui suit !
Mais le fait d'autoriser ou non une construction n'a rien à voir avec l'absence d'autorisation administrative ni même avec ces histoires de surfaces habitables et donc d'impots !
Aux dernières nouvelles, les autorisation administratives comme les impots d'un copropriétaire ne regardent pas le syndicat ni aucun de ses membres !
Si l'AG autorise une construction, les histoires d'impots ou autre ne regarde personne d'autre que le bénéficiaire de l'autorisation ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 20:16:40
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gedehem : Citation :
Aux dernières nouvelles, les autorisation administratives comme les impots d'un copropriétaire ne regardent pas le syndicat ni aucun de ses membres !
Si l'AG autorise une construction, les histoires d'impots ou autre ne regarde personne d'autre que le bénéficiaire de l'autorisation !
vous avez aussi écrit, si le syndicat n'est pas propriétaires il ne paie pas d'impôts, et aussi si un copropriétaire a l'autorisation de faire des travaux, il peut les faire.
pas de problème, vous avez entièrement raison sur ces affirmations. Si il n'y a pas de nuages, il fera beau sur notre coporpriété!!!
Je suis assez "nervous" sur ce sujet, car ni le syndic, ni l'ancien CS et son président dictateur ont fait respecter le RDC, commme vous semblez le faire, dès le premier dérapage. Pour cause, le président et mais ont posés plusierus veluxs, ont fait un rvalement de couleur différente à l'ensemble, ont posé des volets différents,...
Il est très difficile de revenir en arrière, mais ce n'est pas le souhait des nouveaux CS.
Le souci de ses personnes, c'est qu'à la première fuite sur les solins, il connaisse de nouveau le RDC, et demande une réparation au syndicat, et demande de prouver que la pose des veluxs n'est pas la cause des fuites. Les voisins paient la facture, car le syndic continue ses copinages.
Je demande qu'ils prennent leur responsabilité, les veluxs existent sans aucun accord, alors ils devront s'acquérir de tous les dégats sur les parties communes (c'est dabns le RDC)
Nous soumettons cette année une résolution pour la pose d'air conditioné : demande déposé au syndic, un matériel silencieux posé au sol, les goulottes à l'intérieur du pavillon,....
Citation :
A noter que des travaux/constructions irréguliers peuvent être "ratifiés" à postériori par une AG !
trop facile pour ces personnes non respectueuses. ceci est un passage en force. L'accord de l'AG doit être donné avant, c'est bien la loi !!!
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 11:03:36
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Bonjour,
Ce site est formidable, mais ce qui est dommage c’est le manque de convivialité
Et les réponses de la même personne (en bleue, blanc, rouge selon l’humeur)
Nous pouvons souvent lire : Le RDC est la bible de la copropriété ?
Mais dans les réponses de certains, souvent c’est le contraire.
« Mais le fait d'autoriser ou non une construction n'a rien à voir avec l'absence d'autorisation administrative ni même avec ces histoires de surfaces habitables et donc d'impôts! »
C’est évident !! Qu’il déclare aux impôts ou non ce n’est pas notre problème, le problème n’est pas là.
Mais la surface habitable change sa cote part et .
Un copropriétaire indique faire une terrasse, il monte un mur, vous ne voyais plus rien de ce qu’il fait à l’intérieur et surtout vous ne savez pas qu’à l’intérieur il casse le mur maitre pour agrandir sont lot.
Nous n’allons pas voir chez les copropriétaires, nous l’avons appris, suite au déplacement d’un membre du conseil syndical (signature pour la remise de la convocation d’une AG).
Cordialement, Marcy
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