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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 08 mai 2008 : 11:21:55
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"Mais la surface habitable change sa cote part et ..."
'Surface habitable est une notion administrative, fiscale !
En copropriété on parle de surface privative (*), les tantiemes ne tenant pas compte exclusivement de cette dernière :
L.art.5 - Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
(*) une cave, un emplacement de parking annexes d'un lot principal 'habitation' sont eux aussi 'habitation' sans que pour autant ils soient "habitables" .... 
Bien qu'ils ne soient pas 'habitables', ils entrent dans le calcul des tantièmes en fonction de leur superficie, leur consistance, leur volume, leur situation, sans égard à leur usage 'habitable' ou non ...
Il a par exemple déja été souligné ici qu'un copropriétaire créant une mezzanine parce qu'il a 4 m sous plafond n'augmente pas son lot : il a toujours le même volume, la même 'consistance' ... même si l'usage de son lot est modifié par une augmentation de la "surface habitable". !
Mais cette modif de 'surface habitable' ou de l'habitabilité ne regarde pas le syndicat ... tout au plus le fisc !
Ajout :
Sur cette question, parler de "surface habitable" a d'autant moins de sens lorsque le lot privatif est "commerce" !
Voir aussi le post de JPM dans le sujet suivant, et cette notion de surface en copropriété qui induit un "volume privatif" :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=68647
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Edité par - gédehem le 08 mai 2008 12:05:24 |
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marcy
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375 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 13:35:17
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Je viens de lire le post de JPM "Pour boucler le raisonnement, il faut vérifier dans le règlement de copropriété s'il inclut bien dans les parties communes la totalité du terrain commun
Si oui le copropriétaire ne peut avoir sur la cour ou le jardin qu'un droit de jouissance exclusif.
C'est le cas d'une copropriété horizontale et cela ne donne pas droit de construction.
Cordialement,Marcy
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 14:13:50
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Personne n'a dit le contraire, s'agissant d'un 'droit' !
Mais nous ne sommes plus ici sur la question de l'augmentation d'une "surface habitable", mais bien sur le droit ou non de construire sur une partie commune !
La possibilite de construire sur une partie commune est soumise à l'autorisation de l'AG donnée à la maj.art.26.
Une AG a toujours la possibilité de ratifier une construction déja réalisée.
Un autre aspect est l'autorisation assortie d'une modification des tantièmes du lot considéré en raison de l'augmentation de la surface privative, de l'intégration de la construction au lot principal.
Cette modif des tantièmes du seul lot en question impose la modif de l'EDD/RDC, aux frais du bénéficiaire de l'autorisation de construire ..
Mais encore une fois, il s'agit là de règles de droit qui concernent le syndicat, qui n'ont rien à voir avec les histoire de taxes ou d'impots ....
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 15:08:58
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gedehem : Citation :
Cette modif des tantièmes du seul lot en question impose la modif de l'EDD/RDC, aux frais du bénéficiaire de l'autorisation de construire ..
C'est la réponse qu'attendait duffourd à sa première question.
Mais nous avons appris que personne n'avait l'accord de l'AG.
Citation :
Mais encore une fois, il s'agit là de règles de droit qui concernent le syndicat, qui n'ont rien à voir avec les histoire de taxes ou d'impots ....
Personne n'avait affirmé le contraire
gedehem : que se passera t'il lorsque vous ne serez plus président du CS pour faire respecter le RDC ??? Le syndic prendra t'il votre suite, j'en doute fort, magré que cela soit dans leur mission.
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 15:59:18
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Il ne faut pas modifier le RdC ni les tantièmes.
Les désavantages dépassent largement le prétendu avantage d'allégement de charges générales pour les non constructeurs. Mon calcul plus haut montre que l’économie ne dépasse pas 12 euros par an. En échange vous récupérez :
Des discussions interminables  en AG sur les modalités et sur toutes les autres inévitables inégalités : un temps conséquent perdu pour tout le monde.
Si vous arrivez finalement sur un chiffre vous allez recevoir une modification d’une dizaine de pages à agrafer sur le RdC existant. Apres quelques modifications on est forcement perdu: des versions obsolètes circuleront et rattraper coutera forcement plus cher que le prétendu économie.
Je ne vois d’ailleurs pas bien à partir de quand ces nouvelles tantièmes devraient
appliquées : possiblement l’urbanisme n’approuve pas la construction. Ou un futur occupant démolit la véranda pour redevenir balcon : vous allez tout remodifier ?  |
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marcy
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375 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 16:33:55
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Bonjour,
Merci gédehem et tous les autres participants, j’ai ma réponse «le droit ou non de construire sur une partie commune! » Et « Cette modif des tantièmes du seul lot en question impose la modif de l'EDD/RDC, aux frais du bénéficiaire de l'autorisation de construire. »
Un autre débat ;)
Saisie de 2 lots de type 4 avec parking, le promoteur revend les 2 lots mais, 1 lot avec 2 parkings.
Nous avons sur le RDC les 2 lots mais sans modification à chaque lot son parking.
Devrait-il y avoir un additif au RDC ?
Cordialement, Marcy
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 21:13:14
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Guymmo : lorsqu'un (ou 2 ou 3) copropriétaire demande à construire sur un jardin partie commune (maj.art.26), il est évident que cette extension entraine une modification de la superficie, de la consistance du lot ... et donc des seuls tantièmes du lot concerné.
Outre l'autorisation qui doit être soumise condition, délivrance de l'autorisation administrative (condition suspensive indispensable), la modif des tantièmes ne concernera QUE le lot en question, les frais de la modif étant à la seule charge du bénéficiaire !
Les tantièmes des autres ne changent pas et ils n'auront aucun frais.
Le lot inital avait (mettons) 125/10.000°, il passera à (mettons) 135/10.010° le syndicat étant maintenant divisé en 10.010° .
"Saisie de 2 lots de type 4 avec parking, le promoteur revend les 2 lots mais, 1 lot avec 2 parkings."
Impossible !
S'agissant de 2 lots distincts "Lot N° X" et "lot n° Y", il n'existe pas de "lot N° Z" regroupant les 2 lots initiaux.
Pour cela il faut une décision d'AG (qui ne peut être refusée ..), avec modif de l'EDD/RDC puisqu'il y a création d'un nouveau lot n°Z par regroupement des Lots X et Y, le n° du lot créé étant pris à la suite du N° du dernier lot de la copropriété (règlementation).
Les tantièmes du nouveau lot créé sont ceux cumulés des 2 lots initiaux.
En présence de 2 actes distincts pour 2 lots identifiés, un notaire ne peut passer un acte pour un nouveau lot qui n'existe pas ... sauf à faire une faute professionnelle, bien entendu !
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DUFFOURD
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 21:34:07
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
Les tantièmes sont déterminées à la création des lots à partir d’une estimation généralement de la valeur d’un lot. Il y a un mouvement, poussé par l’ARC pour rendre cette détermination plus claire dans un futur plus ou moins proche.
Je comprends bien que beaucoup de copropriétaires le considèrent comme injuste qu’’un lot agrandi de XX mètres carrés ne paye pas désormais une plus grande partie des charges.
Même s’il était possible de « calculer » les tantièmes je déconseille de les modifier à chaque changement.
Soyez pratique : modifier un Règlement de Copropriété est une tache lourde et elle demande un montant de temps démesuré de l’assemblée générale, pour arriver à pas grand-chose :
Exemple : Une copropriété de 10 appartements. Copropriétaire Lambda augmente la surface de 25%. La modification « calculée » résulte en une économie pour les 9 autres de seulement 2,4 %. Avec des charges annuelles du syndicat à 5000 € la modification apporte pour les 9 copropriétaires la somme 12 € par an (payé par Lambda, qui paye aussi les environ 500 € de frais de modification).
Encore un obstacle : A partir de quand va-t-on appliquer la modification ? Encore une fois : soyez pratique : L’assemblée générale donne son accord pour transformer un balcon en véranda, disons le 6 mai 2008. Copropriétaire lambda doit encore obtenir l’accord administratif des services d’urbanisation. Qu’il n’obtient possiblement pas… ! Si l’urbanisme donne le feu vert, il faut encore faire les travaux. Entretemps on est multiples mois plus loin, possiblement en 2009.
Désormais le RdC aura pour chaque modification une dizaine de pages agrafé là-dessus : l’ensemble devient difficile à interpréter et ingérable après plusieurs de ce genre de modifications. Tout cela pour économiser un euro par mois !
Je donne le conseil à DUFFOURD de ne pas se lancer dans ce genre de complications : cela permet pour un euro par mois d’économiser beaucoup de temps.
Merci mais l affaire est partie comme ca car il fut nomme un expert judiciaire pour refaire les tantièmes et modifier les numero de lots. |
Cordialement
M.DUFFOURD |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 21:36:40
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Désolée gédéhem, j'ai omis de vous dire que les garages ont un n° de lot indépendant.
Je me fais vieille sans doute ;) |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 22:01:45
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Le lot initial avait (mettons) 125/10.000°, il passera à (mettons) 135/10.010° le syndicat étant maintenant divisé en 10.010°.
Apparemment il y a 80 lots à 125 / 10000. Pour allégez le quote-part de charges des autre 79 copropriétaires vous allez modifier les tantièmes et donc le RdC. Voyons le résultat :
Modifier 125/10000 vers 135/10010 augmente les charges de (presque) 10 euro par 10000 € de charges générales pour le bénéficiaire, et ces 10 euros seront économisés par les 79 autres : ils récupèrent …. 13 centimes chacun par an sur chaque tranche de 10000 (dix mille !!!) euros de charges pour l’ensemble du syndicat.
Modifier les tantièmes et le RdC est donc une absurdité économique. Renoncez-y ! |
Edité par - Guymmo le 08 mai 2008 22:04:43 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 00:39:43
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Guymmo, j'ose espérer que vous faites le distinguo entre la réalité économique et la réalité juridique !
Même si l'une comme l'autre ne font aucun sentiment, les contraintes juridiques n'ont que faire des aspects économiques (le justice ne l'étant, de plus, pas tellement par elle même ! ) ...
A noter que sans même cette question des tantièmes, la seule modif de l'EDD est nécessaire pour mentionner une pièce ou construction en plus !
Si dans les actes le lot X est un apparte de 4 pièces qui sont détaillées pour une superficie 'habitable' (loi Carrez) de (mettons) 90 m², difficile de vendre un apparte de 5 pièces dont il sera indiqué qu'il est de 108 m² habitable .....
Le notaire va se poser des question, garant qu'il est de l'authenticité des actes !
Même s'il passe outre, et bien que cela ne concerne pas le syndicat comme je l'ai précisé plus haut, soyez certain que les Sce fiscaux vont venir poser des questions pour savoir d'où sortent cette pièce et ces 18 m² en plus non imposés !
Vous le voyez, il ne faut pas réduire les choses à quelques sous ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 09:21:35
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gedehem : Citation :
Si dans les actes le lot X est un apparte de 4 pièces qui sont détaillées pour une superficie 'habitable' (loi Carrez) de (mettons) 90 m², difficile de vendre un apparte de 5 pièces dont il sera indiqué qu'il est de 108 m² habitable .....
Le notaire va se poser des question, garant qu'il est de l'authenticité des actes !
Même s'il passe outre, et bien que cela ne concerne pas le syndicat comme je l'ai précisé plus haut, soyez certain que les Sce fiscaux vont venir poser des questions pour savoir d'où sortent cette pièce et ces 18 m² en plus non imposés !
Voilà ce qui confirme mes posts précédents, votre explication est plus claire que la mienne, mais c'était exactement le fond de ma pensée.
Guymmo Citation :
Modifier les tantièmes et le RdC est donc une absurdité économique. Renoncez-y !
guymmo : votre raisonnement est également absurde; en cas d'action au tribunal,celui-ci jugera sur un cadre juridique, il n'aurait que faire de vos 13 ou 15 cts d'€. Les modifications faites sur un lot par un copro, devront être portées au RDC, en modifiant celui-ci, et à la charge de l'interréssé.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 10:02:03
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
Le lot initial avait (mettons) 125/10.000°, il passera à (mettons) 135/10.010° le syndicat étant maintenant divisé en 10.010°.
Apparemment il y a 80 lots à 125 / 10000. Pour allégez le quote-part de charges des autre 79 copropriétaires vous allez modifier les tantièmes et donc le RdC. Voyons le résultat :
Modifier 125/10000 vers 135/10010 augmente les charges de (presque) 10 euro par 10000 € de charges générales pour le bénéficiaire, et ces 10 euros seront économisés par les 79 autres : ils récupèrent …. 13 centimes chacun par an sur chaque tranche de 10000 (dix mille !!!) euros de charges pour l’ensemble du syndicat.
Modifier les tantièmes et le RdC est donc une absurdité économique. Renoncez-y !
Puisqu'on est dans le domaine économique, l'impact de la modif. des tantièmes est loin d'être négligeable sur les grands travaux répartis aux tantièmes généraux, surtout quand plusieurs lots se sont aggrandis... |
Cordialement / Frédéric |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 10:49:43
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La loi sur la copropriété permet aux rédacteurs du RdC de classifier en partie commune un jardin sur lequel un copropriétaire a un droit de jouissance exclusive.
Les ¾ des RdC, heureusement, suivent la règle que tout partie affectée au usage d’un copropriétaire est privatif. Et dans le cas ou un lot est constitué exclusivement d’une surface (jardin seul ou parking) les rédacteurs sont bien obligés de classifier cette surface en partie privative parce que pour constituer un lot de copropriété il faut impérativement une partie privative (et un quote-part des parties communes).
La logique gedehem pour justifier une augmentation de tantièmes en cas de construction dans un jardin est basée sur un jardin classé partie commune, ce qui est déjà une incohérence. Selon gedehem la construction fait basculer des mètres carrés en partie commune vers partie privative. Seulement si le hasard (j’estime 1/4 des RDC) a classé le jardin en partie commune cela marche. Normalement (quand un jardin est classé partie privative) rien ne change : c’est le cas le plus fréquent.
Donc déjà normalement il n’y a pas augmentation de parties privatives. Et quand bien même il y en aurait : rien encore oblige d’en tenir compte pour changer les tantièmes.
L’assemblée générale a bien le libre choix entre demander une modification de tantièmes ou pas. Et pour choisir la modification il faut être bête pour consacres beaucoup de temps pour économiser 13 centimes sur une tranche de dix mille euros dans l’exemple plus haut.
[Sur des travaux sur un million: 13 euros  ]
Pour revenir sur le sujet clef : la modification n’est certainement pas obligatoire et un copropriétaire qui va au tribunal pour exiger une telle modification : perdra. |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 12:37:23
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Bonjour,
Je pense que vous pouvez écrire 100 pages à ce sujet!
Mais: Si comme l'indique notre RDC "De maintenir à usage exclusif de jardin le terrain attenant à chaque maison".
Il est donc interdit de construire quoi que ce soit!
En priorité bien lire son RDC.
Cordialement,Marcy |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 13:29:58
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L’interdiction de construire n’est pas éternel : Un copropriétaire peut mettre à l’ordre du jour : vote pour remplacer le texte dans le RdC
« De maintenir à usage exclusif de jardin le terrain attenant à chaque maison"
Pour devenir :
« De permettre la soumission au vote à l’assemblée générale d’un projet de construction dans ce jardin en fournissant un projet détaillé avec dimensions »
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 19:52:26
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Guymmo : votre argumentation ne tient plus quand vous écrivez : Citation :
L’interdiction de construire n’est pas éternel : Un copropriétaire peut mettre à l’ordre du jour : vote pour remplacer le texte dans le RdC
« De maintenir à usage exclusif de jardin le terrain attenant à chaque maison"
Pour devenir :
« De permettre la soumission au vote à l’assemblée générale d’un projet de construction dans ce jardin en fournissant un projet détaillé avec dimensions »
En proposant ceci, il faudra également modifier le RDC, ce qui entrainera un cout, que vous silgnez à chaque fois!!!!
vous conseillez de ne pas modifier les tantièmes au RDC lorsqu'un lot est modifié, et vous conseillez de modifier ce même RDC , en jouant sur quelques mots. Ou est votre logique la-dedans??
guymmo : Citation :
Pour revenir sur le sujet clef : la modification n’est certainement pas obligatoire et un copropriétaire qui va au tribunal pour exiger une telle modification : perdra.
quel jugement ou cassation vous permet une telle affirmation ??
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 20:28:34
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Guymmo vous êtes toujours contre le changement du RDC, nous retrouvons le même texte une multitude de fois et là il faut changer le RDC ?
A ce jour ce qui prime c'est le RDC.Pas de construction, pas de changement de l'aspect exterieur. Du moins sur le notre;)
Je doute fort qu'à un AG cette demande passe.
Ayez une vision plus grande, si tous ceux qui ont un jardin construisent que devient la copropriété que des murs!!
Cordialement Marcy |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 21:53:38
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Le Règlement de Copropriété chez Marcy indique "De maintenir à usage exclusif de jardin le terrain attenant à chaque maison". Cette clause interdirait de construire quoi que ce soit sur les jardins.
Voyons cela :
Je ne préconise pas du tout de bétonner les jardins. Mais que se passe-t-il chez Marcy si une AG approuve quelques mètres carrés de construction en méconnaissance de la phrase?
L’accord passe : Le service d’urbanisme ne demande pas votre RdC et si pour eux le projet est en règle le copropriétaire peut construire.
Effectivement vous avez raison : il n’y a même pas besoin de modifier le RdC. L’assemblée générale peut carrément ignorer l’interdiction dans le RdC. La clause n’a aucune valeur : elle est d'office écrasée par une approbation en assemblée générale.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 22:07:32
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Guymmo ....
La modif de la phrase du RDC c'est modif RDC ..maj.L.art.26 ..
L'autorisation de construire est ici "aliénation de partie commune", donc ..maj.L.art.26
L'un et l'autre c'est maj.art.26 ...
Y a pas un truc qui cloche dans votre démonstration ? .... |
Edité par - gédehem le 09 mai 2008 22:10:06 |
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