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Abadie
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 09 mai 2008 : 22:23:24
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Bonsoir,
Le Président du Conseil Syndical et quelques copropriétaires ont récupéré une majorité de pouvoirs et révoqué notre Syndic professionnel qui faisait parfaitement son travail (mais refusait d'obéir aux diktat du Président du Conseil Syndical)
Alors que le renouvellement de notre Syndic a été impossible, le Président a décidé de se porter candidat comme Syndic bénévole (pour 2 mois) le temps pour lui de convoquer une autre assemblée et nommer un nouveau Syndic professionnel.
Dans la mesure ou de nombreux copropriétaires absents mais aussi ceux qui ont donnés pouvoirs n'était pas informés de cette candidature ni de ses modalités, qu'elle en est la légalité ?
N'est ce pas un peu facile et surtout injuste dans la mesure ou le contrat d'un syndic professionnel doit être impérativement inclus dans la convocation...quid de celui du syndic bénévole ?
merci de votre avis sur la question et éventuellement jurisprudence...!!
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 08:21:17
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Bonjour,
Est-ce que la convocation à l'AG mentionnait la résolution "non renouvellement du syndic" afin d'être soumise au vote?
Les convocations à une nouvelle AG génère des frais.
Manifestement le Pdt du conseil syndical manque de logique.
Bone journée |
Jean-Marie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 12:04:12
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Bonjour,
Sachez que votre syndic bénévole a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
La méconnaissance par votre syndic bénévole de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Sauf si vous possédez déjà un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
A défaut, votre nouveau syndic bénévole a tout intérêt de se dépêcher pour convoquer une autre assemblée générale afin de faire nommer un nouveau syndic professionnel.
Ceci dit, rien ne vous empêche de notifier à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale, un nouveau contrat de votre syndic révoqué.
C’est également à vous de faire un maximum d’information auprès des copropriétaires sur une éventuelle candidature de votre syndic révoqué.
Et c’est bien connu, les absents ont toujours torts.
Voyez ces liens :
Syndic révoqué : nouveau cas de tentative de mise sous administration judiciaire
c) « A l'assemblée, pour éviter les complications, les copropriétaires propose d'élire un syndic bénévole (provisoire) - comme le suggère l'ARC en pareil cas - ce qui est parfaitement légal (le syndic n'ayant pas de contrat, nul besoin d'envoyer celui-ci avec la convocation). »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0703/triple.htm
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Le syndic à l’obligation :
« D’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Edité par - ETASPAK le 10 mai 2008 12:06:34 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 16:14:22
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Etaspak, vous lisez la question avant de répondre à la va vite, ici sur des points n'ayant rien à voir avec le sens des questions ???  :
"La méconnaissance par votre syndic bénévole de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation."
Abadie précisait :
"le Président a décidé de se porter candidat comme Syndic bénévole (pour 2 mois) le temps pour lui de convoquer une autre assemblée et nommer un nouveau Syndic professionnel."
Il est d'autres questions qui se posent que cette histoire de "compte bancaire", qui n'est pas du tout le sujet :
- "Le Président du Conseil Syndical et quelques copropriétaires ont .... révoqué notre Syndic professionnel ..."
Il est question de "révocation" !
La question "- Révocation du syndic" étant-elle inscrite à l'ODJ, ainsi que la seconde question indispensable "- désignation du syndic". ??
Ne s'agissait-il pas de l'échéance normale du mandat du syndic sortant, l'AG étant simplement appelée à (re)désigner ce syndic ???
Dans ce cas, il n'y a pas "révocation", laquelle s'entend en cours de mandat et doit être dument justifiée (c'est comme un licenciement !)
L'AG peut ne pas désigner "à nouveau" le sortant (son mandat est à durée déterminée) et désigner un "syndic provisoire", pour une mission courte, ici de 2 mois, destinée à chercher un syndic "prof" et convoquer l'AG pour le désigner !
- "Le Président du Conseil Syndical et quelques copropriétaires ont récupéré une majorité de pouvoirs ...."
C'est le jeu normal des choses : il est important que tous ou un max de copropriétaires soient, sinon présents, au moins représentés !
Que le CS fasse la tournée en demandant à ceux qui ne veulent/peuvent venir à l'AG d'envoyer leur mandat, c'est là un (bon)conseil que nous sommes nombreux à donner !
Il faut luter contre l'absentéisme dans nos AG, au besoin en récoltant" les mandats ... et en évitant qu'ils parviennent "en blanc" dans les mains du syndic ....!
Cependant, chaque mandataire ne peut détenir plus de 3 mandats (peu importe le total des voix), point qu'il faut sans doute vérifier !
Dernier point, qui peut interpeler dans un sens comme dans un autre :
".... révoqué notre Syndic professionnel qui faisait parfaitement son travail (mais refusait d'obéir aux diktat du Président du Conseil Syndical)."
".. qui faisait parfaitement son travail .."
C'est votre appréciation ... qui vaut celle du pdt du CS (du CS ?) et des autres copropriétaires présents en AG ayant voté pour le nonrenouvellement du sortant ....
"(mais refusait d'obéir aux diktat du Président du Conseil Syndical)"
Diktat ...ou avis que donnait le CS et son président au syndic à propos de sa gestion ???
Que savez vous des rapports syndic-CS en ce qui concerne le controle par le CS de la gestion du syndic ?
Il n'y avait aucun problème relévé par le CS, aucune difficulté soulevée ici ou là, voire lors des AG ??
Il n'y a pas de fumée sans feu : si la non reconduction du sortant et la désignation d'un 'syndic provisoire' est intervenue ce n'est certainement pas sans raison !
Etes vous bien informé des affaires du syndicat, vous tenez vous au courant de sa gestion ??
"Dans la mesure ou de nombreux copropriétaires absents mais aussi ceux qui ont donnés pouvoirs n'était pas informés de cette candidature ni de ses modalités, qu'elle en est la légalité ?"
Dans la mesure où la question de la désignation du syndic était à l'ODJ, la procédure utilisée est conforme lorsqu'il n'y a pas d'autre candidat alors que le syndicat (la majorité de l'AG) le souhaite.
C'est d'ailleurs la seule solution préconisée lorsque le changement de syndic est demandé, une nouvelle proposition de contrat jointe à la demande (procédure D.art.10) mais que le syndic sortant n'inscrit pas cette candidature !
Les dernières modifications du décret, ici pour ce qui concerne cette art.10 du décret, prive les copropriétaires de tout pouvoir en ce qui concerne l'élaboration de l'ODJ des AG !
Pire, il n'y a plus d'ODJ complémentaire pour une question "oubliée" .... alors que le texte lui-même donne au syndic le moyen légal de ne pas inscrire une quetion demandée dans les règles ! 
D'où la seule réponse possible face à cette question qui fache le sortant, désignation d'un autre syndic "oubliée/refusée" par le sortant : désignation en séance d'un syndic provisoire pour une mission corte, 2 ou 3 mois, durée réduite destinée à à convoquer une AG appelée à désigner un autre syndic.
C'est ce qui semble avoir été fait chez vous !
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Edité par - gédehem le 10 mai 2008 16:19:04 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 18:49:18
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Bonsoir Gédehem,
Concernant le sens des questions posées par Abadie :
1) Dans la mesure ou de nombreux copropriétaires absents mais aussi ceux qui ont donnés pouvoirs n'était pas informés de cette candidature ni de ses modalités, qu'elle en est la légalité ?
2) N'est ce pas un peu facile et surtout injuste dans la mesure où le contrat d'un syndic professionnel doit être impérativement inclus dans la convocation...quid de celui du syndic bénévole ?
Je lui réponds précisément :
1) C’est bien connu, les absents ont toujours torts.
2) A l'assemblée, pour éviter les complications, les copropriétaires propose d'élire un syndic bénévole (provisoire) - comme le suggère l'ARC en pareil cas - ce qui est parfaitement légal (le syndic n'ayant pas de contrat, nul besoin d'envoyer celui-ci avec la convocation).
Mais là, ce n’est certainement pas le plus important.
Abadie précise également :
« Alors que le renouvellement de notre Syndic a été impossible, le Président a décidé de se porter candidat comme Syndic bénévole (pour 2 mois) le temps pour lui de convoquer une autre assemblée et nommer un nouveau Syndic professionnel. »
S’agit-il alors d’une révocation ou tout simplement du non renouvellement du syndic en place ?
Nous ne savons même pas qui était le secrétaire de séance et de ce qu’il en est advenu de la feuille de présence ?
Mais là également, ce n’est certainement pas le plus important.
Faisons plutôt confiance au nouveau syndic bénévole dont la première des préoccupations est bien entendu :
1) La notification par le syndic bénévole du procès verbal aux opposants et défaillants.
2) La notification par le syndic bénévole de la convocation de la prochaine assemblée générale (délai minimum de 21 jours) en tenant compte des délais d’acheminement d’une lettre recommandée AR.
3) L’obligation par le syndic bénévole d’ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires.
La méconnaissance par le syndic bénévole de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Pour ce qui est du point 1 et 2, il ne devrait pas y avoir de trop grande difficulté pour le nouveau syndic bénévole.
Bien qu’Abadie précise également « Dans la mesure ou de nombreux copropriétaires absents » ce qui laisser suppose un certain nombre de copropriétaires.
De ce fait, il n’est pas certainement pas difficile à comprendre que c’est bien le point 3 le plus important à respecter pour le nouveau syndic bénévole.
C'est-à-dire, de ne pas dépasser de plus de trois mois la durée de son mandat provisoire.
À défaut, son mandat devient nul et la seule solution sera l’administrateur judiciaire.
Et il serait utopique de croire qu’un établissement bancaire ou postal accepte l’ouverture d’un compte séparé à un syndic bénévole provisoire pour un uniquement deux ou trois mois.
D’où ma réponse concernant le non respect de cette obligation légale.
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Abadie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 13:07:11
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Merci à tous pour vos réponses.
Je précise que notre Syndic n'a pas été renouvelé d'une courte majorité 4500 contre 3800..(environ)
La question de l'ODJ était "Renouvellement du mandat du Syndic selon contrat ci joint ou nomination d'un nouveau Syndic.
Il n'y avait pas d'autres contrats de Syndic présentés comme alternative.
Que notre immeuble est composé de 60 lots principaux.
N'étant pas renouvelé notre (ancien) Syndic à donc quitté la salle et a remis au Pdt la feuille de présence et les pouvoirs.
Le secrétariat de séance était tenu par un copropriétaire.
C'est alors que le Pdt a donc décidé de poser sa candidature comme Syndic bénévole pour 2 mois.
Il s'en est suivi le même vote (à priori) avec le même écart (à noter que le procés verbal ne mentionne pas le nom des copropriétaires ayant voté pour, contre et s'étant abstenu et chose étrange pas plus le résultat du vote (??)...ni le second tour de scrutin car il me semble que le Syndic doit être élu à l'article 25 et qu'en cas de non majorité au premier tour il dit y avoir un second tour.
Dans le PV, il est inscrit : "Renouvellement du mandat du Syndic selon contrat ci joint ou nomination d'un Syndic bénévole pour 2 ou 3 mois" "Approbation" (sans aucun résultat de vote)
Ceci me semble étrange !!
Enfin, après information, il semblerait que le désaccord ente le Syndic et le Pdt vienne d'un problème de travaux dans un commerce de l'immeuble.
Le pdt aurait demandé l'arrêt des travaux au Syndic et celui ci n'ayant rien constaté d'anormal n'aurait pas obtempéré mais par contre à mis à l'ordre du jour une question sur ce point afin que l'assemblée en décide.
Le Pdt se serait vexé et n'aurait plus parlé au Syndic pendant 6 mois et ne contrôlant pas les comptes ni ne convoquant le conseil syndical préparant l'AG qui se déroulait habituellement 3 mois avant l'assemblée.
Tout ceci me semble étrange et un brin scandaleux dans la mesure ou il ne se passait rien de grave dans la résidence et que cette affaire ressemble plus a un règlement de compte qu'autre chose.
Mais bien sur c'est l'aspect légal qui m'interresse ici....le Pdt avait il le droit de se comporter ainsi et surtout le Pv est il conforme ?
Je persiste à penser que nous avions un bon Syndic, honnête et disponible et qu'il est anormal qu'un Pdt de conseil syndical nous l'enlève pour des raisons personnelles.
Ne sommes nous pas en copropriété ?
Merci de vos contributions...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 17:02:09
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Abadie, comprenez que tout cloche dans votre affaire ....
D'abord, ne le prenez pas mal, mais il est évident que vous ignorez pratiquement tout du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires, dot vous êtes pourtant membre !
Vous parlez de "4500 voix contre 3800", ce qui tend à montrer qu'il y avait 8.300 voix présentes et représentées à votre AG sur sans doute 10.000 que compte le syndicat !
Soit 83 % des tantièmes présents et représentés ! Bravo !!
Comme votre syndicat est de 60 lots principaux, votre AG comptait en gros 51 copropriétaires présents ou représentés, une majorité d'entre eux (mettons 28 ou 30 copropriétaires porteurs des 4800 voix) ayant voté "POUR" le remplacement !
Comment pouvez-vous écrire : "...il est anormal qu'un Pdt de conseil syndical nous l'enlève pour des raisons personnelles."
Ce pdt de séance n'a rien fait tout seul !
Ne nous dites pas qu'il avait 5 grenades dégoupillées à la main sans compter l'AK47 en état de marche et le canon de 75 SR chargé pour "contraindre" ainsi une majorité des 50 personnes présentes de voter pour le non renouvellement du syndic !
Pour ce qui concerne sa désignation comme syndic provisoire du pdt de séance/CS, il faudrait nous rapporter ici le texte exact du PV, sans précision de nom, bien entendu !
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Edité par - gédehem le 12 mai 2008 17:03:21 |
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Abadie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 21:07:53
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gedehem,
Qu'est ce qui cloche dans cette affaire ?
Effectivement il y avait environ 8300 voix présentes ou représentées (je ne vois pas en quoi cela vous permet de me dire que je j'ignore "pratiquement tout du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires"
Je vous trouve bien naif...
Sachez que je ne défends personne mais uniquement la vérité et l'honnêteté.
Vous est il arrivé de penser qu'un président qui ne communique plus avec notre syndic depuis 6 mois et passe son temps à téléphoner aux copropriétaires pour leur monter la tête en accusant le syndic de tout les mots....est une personne qui se comporte normalement.
Quand un syndic fait cela c'est un escroc et quand c'est un copropriétaire il en a le droit ?
Dans ce cas, je veux bien ignorer tout du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires.
D'autre part, comment pouvez vous affirmer qu'un majorité de personne voulait changer de syndic alors que les absents ne se doutaient pas de ce qui allait se passer et qu'avec le jeu des pouvoirs, une minorité en nombre peut très bien faire basculer un vote.
Mais peu importe, ce n'est pas le sujet....
Concernant le texte exact, il se trouve qu'il ne reprends pas le texte de la résolution inscrite dans la convocation qui était ""Renouvellement du mandat du Syndic selon contrat ci joint ou nomination d'un nouveau Syndic"
Le texte du PV est (comme je l'ai écrit dans mon précédent message) : "Renouvellement du mandat du Syndic selon contrat ci joint ou nomination d'un Syndic bénévole pour 2 ou 3 mois"
"Approbation"
J'ajoute qu'aucun vote n'est détaillé (opposants et abstentionnistes) ce qui me semble être contraire à la loi.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 21:16:15
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Bonsoir Abadie,
Je vous réitère ma réponse.
« Ceci dit, rien ne vous empêche de notifier à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale, un nouveau contrat de votre syndic révoqué. »
« C’est également à vous de faire un maximum d’information auprès des copropriétaires sur une éventuelle candidature de votre syndic révoqué. »
« Et c’est bien connu, les absents ont toujours torts. »
Cordialement.
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Abadie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 21:30:55
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Estapak
Effectivement c'est la possibilité qui sera utilisée avec de bonne chance de rétablir la situation mais il n'empèche qu'entre temps le Pdt aura divisé la copropriété alors qu'il n'y avait aucun problème avant.
Reste le problème du procés verbal qui visiblement n'est pas rédigé correctement ce qui est assez piquant car notre Pdt s'est vanté en séance de connaitre parfaitement le fonctionnement des copropriété depuis plusieurs dizaines d'années.
Si le procés verbal est inutilisable, je ne sais qu'elle décision va prendre notre ancien syndic concernant la remise du dossier.
Doit il le remettre au Pdt du conseil syndical ou au tribunal dans la mesure ou le PV ne détail pas les votes comme la loi l'exige ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 22:46:38
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Abadie,
Ne vous préoccupez pas de savoir si votre procès verbal est légal ou illégal.
Préoccupez-vous plutôt de la tenue de votre prochaine assemblée générale avant le terme des trois mois de mandat de votre syndic bénévole.
À défaut, son mandat devient nul et la seule solution sera l’administrateur judiciaire.
Pour le reste, uniquement l’assemblée générale est souveraine dans sa décision.
Voyez ce lien :
L'administrateur judiciaire en copropriété :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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Edité par - ETASPAK le 12 mai 2008 22:47:09 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 22:51:52
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Bonsoir.
Abadie, ma compagne (donc un peu moi aussi) avons obtenu l'an dernier un non-renouvellement de syndic.
Les faits à la base étaient plus graves : anomalies dans les comptes, décisions illégales. La question n'est pas là.
Nous l'avons obtenu parce que nous nous sommes impliqués, nous avons démontré le bien-fondé de nos reproches, et c'est ainsi que nous avons obtenu les pouvoirs de nombreuses personnes (propriétaires bailleurs par exemple) qui habituellement les adressaient au syndic.
Dans votre cas, si l'on se fie à vos dires, le président du CS a outrepassé ses attributions à propos des travaux : pourquoi n'a-t-il pas provoqué une AGS soit pour que l'AG statue soit pour qu'elle révoque le syndic ? En tous cas, il semble avoir obtenu plus de droits de vote qu'auparavant : quels ont été ses arguments ?
Certes il semble y avoir quelques irrégularités administratives (contenu du PV diffusé aux opposants): qu'en est-il du PV original signé par les scrutateurs ? Mais cela risque de ne rien changer lors de la prochaîne AG : si les arguments étaient bons, il obtiendra de nouveau le soutien (par présence ou par pouvoirs) des mêmes personnes. Ne pouvez-vous pas en savoir plus ?
Une autre anomalie : quand un syndic n'est pas reconduit, c'est à l'échéance de son contrat, et non pas au moment du vote. A moins que le contrat du syndic sortant ne précise à ce point (ce qui me surprendrait), votre syndic aurait dû mener l'AG à son terme : d'abord par correction, ensuite pour rendre compte de cette question de travaux. S'il a plié bagage aussi facilement n'était-ce pas reconnaissance de ses torts ? Je pense que vous devriez le rencontrer, à moins qu'il n'ai tiré un trait sur votre copropriété.
Car au-delà de tout ce remue-ménage et des anomalies éventuelles, il faut chercher non à faire plier telle ou telle personne, mais plutôt une solution qui soit bonne pour la copropriété. A vous écouter, je dirai qu'il vous faut entrer au CS (quitte à supplanter certains membres actuels) : pour cela il faut être élu (majorité qualifiée), et pour cela connu et reconnu. Examiner les problèmes, proposer des solutions qui ne seront pas toujours acceptées. Et si vous devenez président du CS, quoi que vous fassiez de bien (même réduire les dépenses sans sacrifier le confort), vous trouverez toujours des personnes contre vous, et qui feront toujours plus de bruit que ceux qui vous apprécient.
Alors allez-y, informez-vous, impliquez-vous, soyez honnête et clair. Et votre copro sera bien gérée.
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Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 23:44:09
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Abadie, mon propos plus haut avait simplement pour but de montrer l'incohérence de ce que vous avancez !
D'une coté vous dites :
"il est anormal qu'un Pdt de conseil syndical nous enlève notre syndic pour des raisons personnelles.",
comme si ce pdt du CS l'avait mis toutseul àla porte sans que personne ne bouge ....
Et de l'autre coté nous dire que ce sydic n'a pas été renouvelé par 4500 voix contre 3800, soit par 28 ou 30 copropriétaires sur les 50 présents à l'AG !
Sauf à avoir des dons pour paralyser les gens, dons qui interesseraient G.W. Bush pour les utiliser en Irak, je ne vois pas trop comment ce pdt de CS aurait réussi à manœuvrer 28 ou 30 copropriétaires pour les amener à refuser ce renouvellement ... et que seuls les 20 ou 22 ayant voté pour le renouvellementseraient en odeur de sainteté !
Comprenez ce qui cloche dans votre post : c'est bien une majorité de copropriétaires qui n'a pas accepté ce renouvellement ....
Votre pdt de CS ne vote pas avec les voix de 28 ou 30 copropriétaires ! ...
Dans une copropriété, comme ailleurs, c'est toujours la majorité qui gagne, qui décide !
Vous êtes dans la minorité, vous avez perdu, c'est le jeu normal de toute démocratie ... 
Vous ne parlez pas des autres membres du CS qui, sauf à être tous des 'potiches', sont satisfaits de leur pdt, puisqu'ils le maintiennent dans sa fonction ....
Je reprendrais les propos de DomEltro :
"je dirai qu'il vous faut entrer au CS (....) : pour cela il faut être élu, et pour cela connu et reconnu. (....) Et si vous devenez président du CS, quoi que vous fassiez de bien (....), vous trouverez toujours des personnes contre vous, et qui feront toujours plus de bruit que ceux qui vous apprécient.
Alors allez-y, informez-vous, impliquez-vous, soyez honnête et clair. Et votre copro sera bien gérée."
CQFD ......
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Abadie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 00:38:03
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gédehem
Ce que vous n'arrivez pas a comprendre c'est que les pouvoirs qui ont été pris par le président et ses amis l'on été en mentant aux copropriétaires.
Il n'y avait pas d'autres contrats de Syndic proposé et il n'était pas question d'en changer.
Le Pdt a ramassé les pouvoirs pour imposer ses vues sur cette question de travaux mais n'a jamais parlé de balancer le Syndic..;ce n'est que le jour J qu'il a décidé cela.
Comment pouvez vous ne pas comprendre cela ?
De toute manière, il est fort probable que nous reproposerons la candidature de notre ancien Syndic et que cette fois ci tout le monde sera parfaitement informé de la situation.
Nous verrons bien ce qu'il arrivera mais au moins ce sera en toute transparence.
En attendant le mal est fait !
Dernière précision concernant le conseil syndical, i'un des 3 membres avait demandé au Pdt de se réunir en présence du Syndic afin de solutionner le problème de travaux mais ce dernier à refusé.
Devant ce refus par le Pdt d'entendre le syndic, le membre du conseil a refusé de participer à la réunion que le Pdt voulait tenir sans le syndic et a demandé au membre récalcitrant de démissionner.
Il s'agit là encore d'une violation de la loi par une personne qui se prend pour ce qu'elle n'est pas et veut diriger la copropriété de manière autoritaire.
Désormais c'est chose faite...mais je suis très inquiet pour la suite....!!
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 01:58:46
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Suite...
Quoi qu'il arrive, ce sera toujours la majorité qui décidera, et légalement (et heureusement !).
A vous d'être actif pour que cette majorité soit conforme à vos vœux.
Et surtout, si vous voulez que le syndic éconduit soit de nouveau élu, il va vous falloir le rencontrer, vous expliquer avec lui, proposer son projet de contrat. Pour cela vous n'avez que l'article 10 du décret : faites vite, si le syndic provisoire vous prend de vitesse il faudra attendre l'AG suivante !
De plus, la situation serait intenable si le syndic est élu et le CS inchangé : cela vous oblige donc en pratique à présenter selon le même article 10 une résolution visant à réélire le Conseil Syndical, et alors obtenir les votes nécessaires pour vous substituer avec quelques propriétaires de votre bord aux membres actuels.
Réussir tout ça avant l'envoi des convocations, cela peut sembler une gageure. Dans un premier temps si vous ne les avez pas téléchargez sans attendre les textes de la loi et du décret.
Si vous êtes pris de vitesse, ne vous affolez pas, vous avez un an pour faire campagne et tenter de faire en sorte que votre point de vue devienne la nouvelle majorité.
Si vous êtes absolument pressé, il va falloir agir en justice, prendre un avocat, avancer des frais, sans avoir la certitude de gagner. Et d'action en appel, vous risquez d'y passer malgré tout un an, pendant lequel la copropriété continuera à vivre, parce qu'il le faut bien.
Dur, dur, d'être copropriétaire conscient ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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Abadie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 08:47:22
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Merci à tous de vos remarques et conseils.
Je vous tiendrai informé de la suite des évènements.
La seule chose que je peux dire c'est que si la loi doit protéger les copropriétaires contre des syndics indélicats, elle doit aussi protéger les copropriétaires contre eux même.
Personne n'a le monopole de la bétise et de la méchanceté.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 09:27:25
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Bonjour, Abadie.
Je sais que j'ai quelque chose de soixante-huitard, je suis ravi que vous commenciez à regarder la société dans laquelle vous vivez. Je suis toujours désespéré de voir combien de personnes subissent leur vie sans combattre les nuisances qu'ils subissent. Tout au plus en râlant un peu...
Avec un peu plus d'expérience vous verrez qu'en réalité les lois sont faites POUR le pouvoir (qu'il soit politique ou d'argent) et dans le cas présent pour les syndics de préférence professionnels. Elles ne sont guère que des garde-fous pour les cas extrèmes, mais des garde-fous faciles à franchir : si la loi est bafouée, il faut d'abord que des gens combattifs réagissent par une action judiciaire, puis les juges regardent si c'est vraiment gênant qu'elle n'ait pas été respectée. Ensuite c'est la parcours du combattant : la plupart du temps, ce n'est qu'en cassation que le respect de la loi est vraiment examiné sur le fond : cela signifie que c'est pendant plusieurs années qu'il faut se battre et en assumer les frais (avocat, justice, huissiers, etc...). Pour la catastrophe du Mont Ste Odile, n'a-t-il pas fallu 14 ans de frais et de procédure pour que les personnes lésées soient ... déboutées, avec si ma mémoire est bonne 500 000€ de frais ?
Dans la résidence de ma compagne, j'ai pu voir dans les archives qu'il a fallu 10 ans à un Conseil Syndical combattif, de procès en appel et en cassation, pour que le syndicat soit indemnisé des malfaçons de la construction, alors que le syndic les a donnés perdants en permanence.
Quand on a compris le système, au lieu d'espérer la protection de la loi (que l'on n'obtient pas sans initier une procédure) , on apprend à agir en connaissance de cause. En mesurant les risques quand on la transgresse (sport national français).
Je vous souhaite la bienvenue dans le club des anciens pigeons... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 13 mai 2008 09:29:10 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 09:58:29
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Complément
Quand je dis que la loi est faite pour le syndic :
* il rédige l'ordre du jour (en tenant compte en principe des avis du Conseil Syndical) : approbation des comptes, préparation du budget prévisionnel, rédaction des résolutions à voter (à noter que la simple formulation permet de changer complètement l'efficacité des votes)
* il anime l'AG (sans pouvoir en être président)
* il est normalement secrétaire de séance, il rédige le PV officiel (ce peut être très succinct, sans noter les contestations autres que sur la forme) et le fait signer par les scrutateurs
* il diffuse le PV (rien n'impose qu'il soit la copie conforme de l'officiel)
* il effectue les régularisations pécuniaires (appel complémentaire ou remboursement des trop-perçus), qui sont automatiquement applicables, les contestations n'étant recevables que s'il l'accepte ou par voie judiciaire (interdiction de se faire justice soi-même en refusant de payer)
* il procède aux appels de provisions
* il exécute les décisions portées au PV, plus les autres qui lui paraissent nécessaires
* il paie les fournisseurs au moment qui lui est opportun, selon les montants qui lui paraissent justes
* il répartit les charges, et fait approuver par l'AG suivante.
En résumé, il propose, fait voter, enregistre le résultat du vote, applique, paie, et fait approuver par l'AG suivante.
Et si son action devenait contestable ? C'est prévu sans être dans la loi : il fait voter le quitus, par lequel l'AG lui pardonne toutes ses "menues imperfections" .
En somme il a tous les pouvoirs sans assumer les responsabilités : c'est pourquoi il est souvent considéré comme le patron des copropriétaires.
Jusqu'au jour où certains d'entre eux entrent au Conseil Syndical et s'impliquent.
Alors deux voies : soit une honnête coopération (c'est l'idéal), soit une situation tendue avec à l'extrème le non-renouvellement de son mandat. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 13 mai 2008 10:01:27 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 11:23:21
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Citation :
Dernière précision concernant le conseil syndical, i'un des 3 membres avait demandé au Pdt de se réunir en présence du Syndic afin de solutionner le problème de travaux mais ce dernier à refusé.
Devant ce refus par le Pdt d'entendre le syndic, le membre du conseil a refusé de participer à la réunion que le Pdt voulait tenir sans le syndic et a demandé au membre récalcitrant de démissionner.
au niveau du CS ,comme souvent dans d'autres,refuser de participer à la réunion et démissionner n'a jamais été la bonne solution; encore une preuve avec ce sujet
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 17:31:46
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Il me semble que dans tout celà, l'article 25-1 a été oublié.
Le syndic a obtenu 4500 voix sur 10 000. Il convenait donc d'organiser un second vote. Sauf erreur de ma part, toujours possible, ce point n'a pas été vu.
Encore aurait-il fallu qu'un des copropriétaires soit en mesure d'indiquer les inconvénients de la situation : la candidature d'un autre syndic, serait-il copropriétaire doit figurer à l'ordre du jour, accompagnée du projet de contrat. L'article D 29 est de portée générale.
La désignation du syndic bénévole est donc illégale et annulable. Ce bidouillage passe fréquemment, mais tombe en quenouille lorsqu'un copropriétaire veut mettre son grain de sel avec l'aide d'un avocat qualifié.
D'autre part, la discussion manque singulièrement d'objectivité. Parce qu'il s'agit de ne pas renouveler le syndic professionnel (et sans doute pas de révoquer), le président du conseil syndical, qui a accaparé des mandats, a raison et Abadie est considéré comme âne bâté parce qu'il prétend que ce syndic assurait correctement la gestion de la copropriété. 
En réalité nous ne connaissons rien des qualités ou défauts de ce syndic et toutes ces affirmations sont dépourvues de fondement.
Ce n'est pas le bon moyen de traiter des difficultés de la copropriétés.
Je vous rappelle l'ancien post sur les présidents de conseils syndicaux, dans lequel on avait trouvé de joyeux abus.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 18:58:31
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L'art.25-1 semble effectivement avoir été oublié, bien qu'Abadie ne précise pas grand chose sur ce point ...
Mais il n'est pas un âne et encore moins bâté .!!
Il met en cause ce pdt de CS / pdt d'AG qui "..nous l'enlève (le syndic) pour des raisons personnelles."
Mais il précise que sur les 8.300 voix présentes ou représentées (83% des voix du syndicat !! , BRAVO !) 4.500 ont voté pour le non renouvellement !
Nous ne savons effectivement rien des qualités ou défaut de ce syndic !
Abadie dit qu'il était très bien ! Dont acte !
4500/8300 ont dit le contraire ... ou du moins qu'ils n'en voulait plus !
Nous ne pouvons pas aller plus loin, ni dans un sens ni dans un autre !
De même :
"le président du conseil syndical, qui a accaparé des mandats ..."
Qu'en savons nous ??
Jamais Abadie n'a précisé ce point : qui avait des mandats, et combien ?
Il ne s'agit pas ici d'avoir un parti pris, ni dans un sens ni dans un autre, ni même d'affirmer qu'il n'y a pas 'magouille'. !
Mais j'ai personnellement de la peine à croire que les 4500 voix sur les 8300 qui n'ont pas renouvelé le mandat du syndic provenaient d'une minorité alors que la grande majorité était satisfaite du syndic.
Abadie précise qu'il y a 60 lots principaux, d'ou on peut déduir qu'il y aurait 60 copropriétaires !
83% des voix présentes ou représentés, cela fait 50 ou 51 copropriétaires présents ou représentés, les 4.500 voix 'contre' représentant en gros 28 ou 30 copropriétaires (prés + repr) sur les 50 !
J'ai vraiment beaucoup de peine à croire que ces 28/30 présents ou représentés sont une "petite minorité " !
D'autant plus qu'outre cette question des mandats (nombre, portés par combien ?), Abadie ne précise pas QUI serait cette "minorité majoritaire" ... ou "majorité minoritaire", .... selon le point de vue où l'on se place !
Ces 4.500, combien de copropriétaires ?
Restons neutre mais objectif, sans méconnaitre les magouilles de certains pdt de CS ni les irrégularités dans l'AG du syndicat d'Abadie...
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Edité par - gédehem le 13 mai 2008 19:10:07 |
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