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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
 Posté - 11 mai 2008 : 14:52:15
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Bonjour.
J'ai assisté la copropriété (6 lots) dont l'un de mes frères détient un lot, lors de sa prise d'indépendance, de par mes expériences.
Mes tâches (bénévoles) étaient le conseil pour que les lois et règlements soient respectés, et l'assistance de la trésorière. Je l'ai fait pendant 2 ans.
2 ans encore sont passés, j'ai dû reprendre le collier : pas d'AG en fin de 1ère année, des comptes erratiques, des provisions pour charges réduites par le trésorier «parce qu'il y a beaucoup d'argent en compte».
J'ai d'abord dû reprendre tous les comptes (j'ai créé un grand tableur qui m'a permis de comptabiliser outre la trésorerie et ses rapprochements, les différents postes de charges et les comptes individuels des provisions et charges individuelles).
J'ai préparé les budgets pour l'AG imminente. J'ai transmis tout cela en avant-première à chacun, sachant très bien que ma rigueur me vaut leur confiance.
Mais cette seconde période de 2 ans m'a échaudé : aucun des 6 ne peut, par compétence ou par disponibilité de temps, gérer en autonomie. Les faibles revenus de chacun (sauf un, bailleur) ne leur permettent pas d'envisager un syndic pro (décision prise il y a 2 ans).
Personnellement je veux bien être syndic non professionnel indemnisé de mes frais (cela ne pose pas de problème) mais aussi de mon temps (la reprise m'a occupé 3 jours pleins...). En ai-je le droit (je ne tiens pas à utiliser mon frère comme prête-nom), sachant que par ailleurs je suis artisan dans le bâtiment ?
Vous aurez compris que étant en bonnes relations avec tous (enfin, 5,75 sur 6) je n'aurai guère de problème interne. Côté revenu supplémentaire, je compte alors déclarer en BNC ce que j'aurai perçu (et qui n'ira jamais bien loin).
Reste le cadre légal.
Merci de bien vouloir m'aider de vos conseils.
PS: Je viens de trouver sur le site http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2608.xhtml le texte suivant qui serait tolérant :
"Syndic non professionnel
Le syndic non professionnel ou bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.
Il doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, s'assurer pour sa propre responsabilité et assurer l'immeuble."
J'aurais aimé cependant trouver le texte de loi.
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Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 11 mai 2008 15:20:05 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 15:13:37
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Bonjour,
Pour rester dans le cadre légal, comme vous dites.
Pour être syndic bénévole, il vous faut être copropriétaire.
Voyez ce lien :
II - Comment se mettre en gestion « directe » ?
Qui peut- être syndic ?
« Tout copropriétaire peut se porter candidat, sans condition particulière de connaissances ou de compétences. »
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/1207/interets.htm
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 15:23:07
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Merci de votre aide, je connaissais la description de l'UNARC qui mélange un peu non-professionnel et bénévole.
De parcourir ce forum m'a amené à creuser un peu plus.
Je viens de compléter mon message initial pendant que vous me répondiez.
Merci encore, @+... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 15:50:49
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
PS: Je viens de trouver sur le site http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2608.xhtml le texte suivant qui serait tolérant :
"Syndic non professionnel
Le syndic non professionnel ou bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.
Il doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, s'assurer pour sa propre responsabilité et assurer l'immeuble."
J'aurais aimé cependant trouver le texte de loi.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Edité par - ETASPAK le 11 mai 2008 16:07:48 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 16:43:58
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Oui, oui, je connais bien cette règle et la dérogation quasi imposée par les syndics pros.
Il est évident qu'hormis un syndic pro il est indispensable d'avoir un compte spécifique pour le syndicat, c'est déjà ce que j'avais fait mettre en place il y a 4 ans, avec un livret A associé.
Ma question est de trouver dans la loi ce que le site "Service Public" laisse entendre (j'aimerais bien que cela ne soit pas une erreur) : le syndic non-professionnel peut (et non pas doit) être un copropriétaire. Les autres textes et jurisprudence et la question ministérielle exigent que cette activité soit marginale, ce serait mon cas (je l'estime à 2 heures par mois plus deux fois 4 heures par an, pour une dépense totale d'environ 500€ par an, tous frais confondus).
@+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 17:51:04
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
Oui, oui, je connais bien cette règle et la dérogation quasi imposée par les syndics pros.
Il est évident qu'hormis un syndic pro il est indispensable d'avoir un compte spécifique pour le syndicat, c'est déjà ce que j'avais fait mettre en place il y a 4 ans, avec un livret A associé.
Ma question est de trouver dans la loi ce que le site "Service Public" laisse entendre (j'aimerais bien que cela ne soit pas une erreur) : le syndic non-professionnel peut (et non pas doit) être un copropriétaire. Les autres textes et jurisprudence et la question ministérielle exigent que cette activité soit marginale, ce serait mon cas (je l'estime à 2 heures par mois plus deux fois 4 heures par an, pour une dépense totale d'environ 500€ par an, tous frais confondus).
@+
C'est surprenant... A vous lire, on a l'impression d'avoir à faire à un comptable ... en tout cas vous semblez avoir les compétences pour faire un bon Syndic.
Sauf erreur de ma part, je vous confirme qu'il faut posséder au moins un lot dans la corpropriété pour être Syndic bénévole.
Il peut simplement s'agir d'une cave !
La solution constiterait donc à ce que votre frère, copropriétaire, soit élu Syndic lors de la prochaine AG.
Ensuite, il faudrait que soit décidé, dans la même AG, le recours à un tiers (Directeur de corpropriété) pour aider le Syndic et le Conseil Syndical dans sa mission.
A partir du moment ou vos honoraires seraient moins élevés qu'un Syndic Pro et que vous obteniez l'unanimité sur ce vote...
Il y a des tas d'entreprises qui, faute d'avoir obtenu la carte G, proposent leurs services pour aider les syndics bénévoles... Alors pourquoi pas vous ?
Dans cette situation, vous n'êtes pas le Syndic et n'avez donc pas la possibilité d'engager le syndicat. Vous ne pouvez ouvrir de compte en banque ni signer les chèques. C'est votre frère qui pourra le faire (s'il est élu).
L'ouverture d'un compte séparé est obligatoire.
Par ailleurs, il faudra veiller à ce que cette activité soit connue des services administratifs...
et, si vous êtes artisan inscrit au RM, de faire un inscription complémentaire au RCS pour être en règle.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 18:14:19
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C'est le dernier point qui va me gêner le plus : je risque de payer en taxes ce que je peux recevoir. Outre un supplément d'impôt sur le revenu (mais là ce sera plus léger, je ne suis pas trop imposé).
Il vaut mieux que je reste en appui bénévole, remboursé de mes frais, et que je vende de temps à autres des travaux : j'aurais préféré une situation plus nette.
Je tâcherai de former les personnes, en les contrôlant plus longuement, pour que la dérive de ces 2 ans ne se reproduise pas. Il faudra bien qu'ils deviennent réellement autonomes, nom d'une pipe !
D'autant que tableur de compta/gestion est automatisé, sécurisé (plusieurs contrôles de cohérence), facile d'emploi.
Bon, merci de m'avoir aidé à faire le point.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 18:14:42
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 ... ou  ...
Etaspak, désolé de le redire, mais lisez-vous vraiment les questions posées avant de réoondre à l'emporte pièce n'importe quoi ?
Vous voulez concurrencer Nefer en faisant tourner le compteur ??
Que vient faire ici votre ènième post sur le "compte bancaire" (encore du copier/coller), qui n'est pas du tout le sujet, alors que la question est :
"Je ne suis pas copropriétaire dans la copro de mon frère, je les aide depuis des années, comment le faire officiellement en particulier pour être syndic ?."
DomEltro :
Comme précisé par Xtof, n'ayant pas de droit dans ce syndicat vous ne pouvez en être le syndic.
Vous pourriez être l'assitant de votre frère, ou d'un autre copropriétaire, désigné syndic.
Une autre piste : la création d'un "syndicat coopératif". ... (3 membres pour un CScoop suffisent).
Dans cette forme particulière, D.art.42 fait une ouverture qui va dans le sens que vous souhaitez (et le syndicat aussi ?) :
"Art. 42 - Les dispositions de l’article 27 sont applicables au syndic. Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité, ou confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs."
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Edité par - gédehem le 11 mai 2008 18:18:24 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 18:16:42
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
PS: Je viens de trouver sur le site http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2608.xhtml le texte suivant qui serait tolérant :
"Syndic non professionnel
Le syndic non professionnel ou bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.
Il doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, s'assurer pour sa propre responsabilité et assurer l'immeuble."
J'aurais aimé cependant trouver le texte de loi.
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. »
C’est-à-dire, soit par un professionnel de l’immobilier, soit par un copropriétaire.
Le texte de loi que vous cherchez se trouve dans la « Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce » plus connue sous le nom de « Loi Hoguet ».
Voyez ces liens :
DES CONDITIONS D'ACCÈS À LA PROFESSION ET DE SON EXERCICE
Article 2 :
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :
Aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l'objet ainsi que des garanties financières qu'ils offrent pour l'exercice de cette activité.
Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis.
Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du code civil.
Aux représentants légaux ou statutaires de sociétés de construction régies par la loi du 28 juin 1938 pour la réalisation des premières cessions des parts ou actions.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/loihoguet.htm
1. Le syndicat bénévole :
La fonction de syndic peut être exercée par les copropriétaires eux-mêmes, selon l'art. 28 du décret du 17 mars 1967 : "les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale".
Le syndic non professionnel doit être propriétaire ou conjoint du propriétaire, il doit posséder un lot dans l'immeuble qu'il gère même s'il ne s'agit pas d'un lot principal.
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierautogestion.htm#Le%20syndicat%20bénévole
Rép. min., JO AN, 27 octobre 2003, p.8191 - copropriété. syndics. copropriétaire bénévole. frais. remboursement. régime fiscal :
Question :
M. Pierre Lasbordes demande à M. le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire de lui confirmer que le copropriétaire, élu pour exercer les fonctions de syndic bénévole de la copropriété dont il est membre, ne peut être considéré comme exerçant en cette qualité une profession commerciale ou non commerciale, et n'est pas redevable de l'impôt sur le revenu sur les sommes qui lui sont allouées par le syndicat des copropriétaires à titre de remboursements forfaitaires de frais destinés à couvrir la mise à la disposition de la copropriété d'une pièce de son habitation principale, ainsi que les frais de téléphone, de déplacement et les frais divers (frais de bureau, pourboires...) incombant normalement à la copropriété…….
Réponse :
……..La même solution est retenue à l'égard d'un contribuable retraité ou salarié qui remplit les fonctions de syndic dans un immeuble dont il est lui-même copropriétaire.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM16465.27.10.03.htm
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Edité par - ETASPAK le 11 mai 2008 18:21:52 |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 18:32:05
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
C'est le dernier point qui va me gêner le plus : je risque de payer en taxes ce que je peux recevoir. Outre un supplément d'impôt sur le revenu (mais là ce sera plus léger, je ne suis pas trop imposé).
Il vaut mieux que je reste en appui bénévole, remboursé de mes frais, et que je vende de temps à autres des travaux : j'aurais préféré une situation plus nette.
Je tâcherai de former les personnes, en les contrôlant plus longuement, pour que la dérive de ces 2 ans ne se reproduise pas. Il faudra bien qu'ils deviennent réellement autonomes, nom d'une pipe !
D'autant que tableur de compta/gestion est automatisé, sécurisé (plusieurs contrôles de cohérence), facile d'emploi.
Bon, merci de m'avoir aidé à faire le point.
Salut !
Nous sortons probalement du cadre de ce forum mais vous devriez vous renseigner auprès de la chambre de commerce en ce qui concerne cette activité 'annexe'.
Comme elle n'a rien a voir avec votre activité dans le bâtiment, une inscription au RCS devient obligatoire si vous ne voulez pas être qualifié de commerçant de fait.
Vous pouvez alors choisir d'être éxonéré de TVA si votre CA ne dépasse pas un certain chiffre d'affaires (à voir avec eux).
Quant à "controler" les copropriétaires... je doute de vos chances de succès.
Je persiste à écrire "qu'il faut aimer ça" pour devenir Syndic bénévole... C'est un vrai travail prenant et nécessitant de se former au Droit mais aussi à l'univers immobilier.
Et je sais parfaitement que mes voisins, qui apprécient mon travail, basculeront vers un Syndic pro dès que je ne pourrais plus assumer mes fonctions.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 18:36:23
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-Syndic bénévole s'entend d'un syndic "non rémunéré", que ce syndic soit un professionnel () ou un non professionnel ....
- la réponse ministérielle de 2003 traite des "frais forfaitaire ou non" liés à la gestion du syndic non pro, mais pas de sa "rémunération", qui est autre chose !
Un défraiement ne fait que remettre les choses dans l'état initial : j'ai engagé 50 € de frais téléphonique le syndicat me rembourse 50 € !
Se remboursement de frais avancés par le syndic (ou par le CS) pour le service du syndicat n'est bien entendu pas imposable !
Une rémunération s'entend du paiment d'une tache, d'une activité, d'un service, d'un travail ....
Pour le syndic non pro il s'agit d'un revenu, de "bénéfices non commerciaux" a déclarer dans la case ad hoc de la déclaration d'impots !
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 18:39:49
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Merci, Gédehem, encore du boulot pour moi.
Cela me rappelle que l'indépendance de ce syndicat a été prise sous forme d'association (pas ASL), ce qui n'est pas conforme. Il va falloir que je me penche sur leurs statuts.
Je pense qu'il me suffirait de récupérer leur immatriculation de syndicat (de l'époque où il y avait un syndic pro), de leur faire choisir de fonctionner en syndicat coopératif avec deux membres (il choisiront entre eux un président-syndic et un vice-président) plus un membre chargé de contrôler les comptes. Après apurement des comptes il n'y a plus qu'à dissoudre l'assoc ou la laisser mourir.
Je pense aussi que XtOf a raison : si je suis prestataire rémunéré pour tout ou partie des tâches, je devrai être déclaré au RCS. Et me faire mieux rémunérer pour tenir compte de cette charge en plus : pas un bon plan, ça !
Il reste que j'aimerais bien avoir le fin mot par rapport au texte quasi-officiel que j'ai trouvé sur le net. Car auparavant j'étais campé sur la dichotomie : soit un syndic pro soit un copropriétaire syndic bénévole (je vais me coucher moins bête, je sais maintenant qu'il peut être rémunéré).
Quand tout cela sera clair, je passerai au thème ASL (et là je suis proprio) : depuis le décès de notre ancien président, on a découvert des trucs bizarres...
Salut, @+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 18:53:49
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Citation :
Initialement posté par gédehem
-Syndic bénévole s'entend d'un syndic "non rémunéré", que ce syndic soit un professionnel () ou un non professionnel ....
- la réponse ministérielle de 2003 traite des "frais forfaitaire ou non" liés à la gestion du syndic non pro, mais pas de sa "rémunération", qui est autre chose !
Un défraiement ne fait que remettre les choses dans l'état initial : j'ai engagé 50 € de frais téléphonique le syndicat me rembourse 50 € !
Se remboursement de frais avancés par le syndic (ou par le CS) pour le service du syndicat n'est bien entendu pas imposable !
Une rémunération s'entend du paiment d'une tache, d'une activité, d'un service, d'un travail ....
Pour le syndic non pro il s'agit d'un revenu, de "bénéfices non commerciaux" a déclarer dans la case ad hoc de la déclaration d'impots !
Gédehem,
Si DomEltro devient directeur de copropriété régulièrement inscrit au RCS, il poura se faire rémunérer ses prestations, y compris en appliquant une plus-value.
Le tout c'est que son client, ici le Syndicat, accepte son devis en AG...
Car dans ce cas, il n'est pas le Syndic mais un des prestataires du Syndicat.
Quant au Syndic bénévole, qui viendrait à être réuméré, il me semble qu'il s'agit d'une tolérance ... Et que le montant de la rémunération est appréciée par les tribunaux.
Les tribunaux sont par contre nettement moins indulgents en cas d'erreur dudit syndic rémunéré.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 19:01:30
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Citation :
Initialement posté par gédehem
... ou ...
Etaspak, désolé de le redire, mais lisez-vous vraiment les questions posées avant de réoondre à l'emporte pièce n'importe quoi ?
Vous voulez concurrencer Nefer en faisant tourner le compteur ??
Que vient faire ici votre ènième post sur le "compte bancaire" (encore du copier/coller), qui n'est pas du tout le sujet, alors que la question est :
"Je ne suis pas copropriétaire dans la copro de mon frère, je les aide depuis des années, comment le faire officiellement en particulier pour être syndic ?."
DomEltro :
Comme précisé par Xtof, n'ayant pas de droit dans ce syndicat vous ne pouvez en être le syndic.
Vous pourriez être l'assitant de votre frère, ou d'un autre copropriétaire, désigné syndic.
Une autre piste : la création d'un "syndicat coopératif". ... (3 membres pour un CScoop suffisent).
Dans cette forme particulière, D.art.42 fait une ouverture qui va dans le sens que vous souhaitez (et le syndicat aussi ?) :
"Art. 42 - Les dispositions de l’article 27 sont applicables au syndic. Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité, ou confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs."
Gédehem,
Il y a vraiment urgence, il vous faut vraiment une nouvelle paire de lunette .
Je réponds une première fois à DomEltro à 15:13:37
« Pour rester dans le cadre légal, comme vous dites. »
« Pour être syndic bénévole, il vous faut être copropriétaire. »
C'est-à-dire la même chose que vous à 18:14:42
« DomEltro : Comme précisé par Xtof, n'ayant pas de droit dans ce syndicat vous ne pouvez en être le syndic. »
Par la suite je réponds une deuxième fois à DomEltro à 15:50:49 faisant suite à son message
« Je viens de compléter mon message initial pendant que vous me répondiez. Merci encore, @+... »
« PS: Je viens de trouver sur le site http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2608.xhtml le texte suivant qui serait tolérant :
"Syndic non professionnel
Le syndic non professionnel ou bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.
Il doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, s'assurer pour sa propre responsabilité et assurer l'immeuble."
J'aurais aimé cependant trouver le texte de loi. »
D’où ma réponse concernant l’obligation pour un syndic bénévole d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
PS : Le compteur est bien le dernier de mes soucis, pour preuve 3118……
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Edité par - ETASPAK le 11 mai 2008 19:02:09 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 19:12:00
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Mille excuses, c'est de ma faute, j'en ai trop reporté :
ma question ne concernait que la formulation "Le syndic non professionnel ou bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré" : pour vous comme pour moi le principe est -jusqu'à preuve du contraire- "doit être un copropriétaire"
Pour les comptes c'est tellement évident ...
Merci de vous démener pour moi ... à charge de revanche à la première occasion... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 23:27:43
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"Quant au Syndic bénévole, qui viendrait à être réuméré, il me semble qu'il s'agit d'une tolérance ....."
"Syndic bénévole" n'est ni un état ni une fonction, "bénévole" étant l'adjectif qualificatif qui précise que ce syndic n'est pas rémunéré, rien de plus !
En revanche, s'agissant d'un "syndic-copropriétaire" ou mieux "syndic non professionnel", pour le distinguer du statut de "syndic professionnel", il y a bien un état, une situation.
Vous pouvez donc avoir un 'syndic non pro' rémunéré comme bénévole, sans que cela ne change rien du tout à son statut de syndic non pro au regard de la loi Hoguet ...
Un syndic non pro rémunéré, quelqu'en soit le niveau, n'a jamais été une tolérance : la distinction est "à titre professionnel ou non"
Si sa rémunération est sa seule source de revenus, ou qu'elle est très largement majoritaire, ce copropriétaire peut être considéré par le juge comme "faisant profession de ....." ..
Si ce n'est pas le cas, un syndic non pro peut être rémunéré au même niveau qu'un syndic "pro" sans que cela ne pose aucune difficulté eu égard au travail fourni selon l'importance de la copropriété concernée ! |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 01:02:26
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Bonsoir.
Bon, finalement je trouve la base légale : l'article 2 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, qui prévoit notamment 2 cas :
* Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;
* Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du code civil ;
Il se trouve que mon frère est célibataire sans enfant, je suis donc -actuellement- parent en ordre successible et donc en droit d'être élu syndic non pro de sa copropriété.
Cela étant posé, je compte plutôt leur proposer de passer en syndicat coopératif, et les aider à devenir autonomes.
Par contre ma quète sur le net m'a fait remarquer que de nombreux syndics, dans leur courtoise explication des conditions légales (donc jamais "in textenso") insistent sur les difficultés des syndics non pro : en particulier obligation de bénévolat à l'exclusion du remboursement des frais réels.
J'espère que notre dialogue dans ce sujet remettra les idées en ordre de tous nos lecteurs, tant pour l'aspect légal que pour les conseils.
Demain je passerai l'information à l'Arc en recommandant la citation ou le lien vers l'article de loi.
Salut ! |
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Edité par - DomEltro le 12 mai 2008 01:04:39 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 01:23:35
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Cette loi de janvier 70, dite "loi Hoguet", parle des personnes qui exercent la fonction de syndic à titre "non professionnel".
D'où "syndic non pro" ......bénévole ou non !
".... de nombreux syndics, dans leur courtoise explication des conditions légales (donc jamais "in textenso") insistent sur les difficultés des syndics non pro : en particulier obligation de bénévolat à l'exclusion du remboursement des frais réels."
Bien entendu, tout le monde l'avait noté, cette affirmation n'a aucun fondement ..... |
Edité par - gédehem le 12 mai 2008 01:25:08 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 07:15:33
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"A qui mieux, mieux" .On aura tout vu et tout entendu ?
Voila un monsieur qui n'est pas copropriétaire mais qui dit qu'il va "pouvoir être "syndic non professionnel " de ce syndicat par substitution de son frère copropriétaire qui n'est, pas candidat à ce poste ? et qui annonce la transformation dudit syndicat en "syndicat coopératif".
Ce monsieur veillait- depuis quelques années-, pour le compte de son frère,au respect des textes dans ce syndicat et s'occupait aussi des comptes tenus par une "trésorière" où l'on découvre une situation qui ne serait pas brillante !
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 10:23:10
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Bonjour.
Oldman, quel est le sens de votre message ?
La situation de cette petite copropriété n'a rien de dramatique : sa gestion n'est pas rigoureuse, mais sa trésorerie est excédentaire de 3000€ (soit sensiblement deux années d'honoraires de syndic).
Comme il n'y a pas de raison qu'elle thésaurise, il suffit que la gestion ancienne soit régularisée (ce qui est fait, en attente d'approbation par l'AG) et qu'à l'avenir elle soit conforme aux règles et à l'esprit prudentiel nécessaire à la sauvegarde de leur patrimoine.
Le reste est une question de choix de la méthode la plus adaptée : penseriez-vous que la solution syndic professionnel est leur seule issue ?
Bonne journée ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 11:56:46
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Bonjour DomEltro,
Si comme vous le précisez « je suis donc -actuellement- parent en ordre successible » direct.
Dans ce cas, il me semble bien que l’article 2 de la Loi Hoguet « de parents en ordre successible » vous concerne.
A ce sujet, voyez la réponse de l’ARC concernant la Loi du 2/01/1970.
Je vous suggère également d’établir un contrat de syndic non professionnel comme le conseille l’ARC.
Voyez ces liens et bonne lecture (parfois folklorique mais cela fait partie du charme de ce forum)  .
Voyez mon post du 21 mai 2006 à 13:11:35
A titre d’information et faisant suite à ma demande en tant qu’adhérent à l’ARC, sur la nécessité de transcrire où non l’article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sur le contrat du syndic non professionnel.
Voici la réponse de l’ARC reçue le 17/05/06, que je remercie au passage, à ce sujet :
« La Loi du 2/01/1970 n'est pas applicable aux personnes ou à leurs conjoints qui gèrent des biens sur les quels elles ont des droits réel divis ou indivis, elles peuvent donc être désignées comme syndics alors même qu'elles n'ont pas la carte professionnelle. »
“La mention sur le contrat de syndic est donc légitime“.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36494&whichpage=3
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36526
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