| Auteur |
 Sujet  |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 21 mai 2008 : 18:12:09
|
Grand merci pour cette communication 
Après l'arrêt de la Cour de cassation du 9 mai 2008, cet arrêt ne peut que remplir d'aise les tenants du compte séparé.
Après cette réaction primaire, la réflexion conduit à s'étonner de la solution adoptée. Vient-elle de la 23e chambre de la Cour d'appel de Paris comme l'arrêt sanctionné par la cassation sus-évoquée ?
Si un grand-livre émanant du syndic en cause ne fait pas foi, où donc aller chercher la preuve du montant de la trésorerie ?
Enfin on peut s'étonner de la réaction de l'ARC qui saisit la Garde des Sceaux
On sait bien qu'il lui est strictement interdit de critiquer un arrêt de Cour d'appel.
Il est vrai qu'il y a aussi appel à la généralisation obligatoire du compte séparé. Là, on applaudit.
Quant à l'absence du compte 512 dans le cas de gestion des fonds par compte unique, c'est une fumisterie de certains syndics qui devrait être sévèrement sanctionnée. Et l'ARC est certainement outillée pour obtenir judiciairement cette sanction.
Il est seulement vrai que le montant global des fonds détenus sur un compte unique doit apparaître dans le bilan du syndic sous une forme appropriée et sans incidence sur le résultat. Cette obligation fort ancienne n'a jamais empêché de faire apparaître un compte 5 de banque.
La comptabilité d'un syndicat ne comportant le 512 est irrégulière.
Affaire à suivra sans aucun doute
|
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mai 2008 : 18:32:08
|
J'ajoute qu'on lit dans l'arrêt reproduit : Citation :
qu'il n’est pas soutenu que la créance alléguée ait fait l'objet d'une admission dans le cadre de la procédure collective
Erreur grossière depuis la réforme du régime Hoguet !!!!!
Désormais le mandant victime dispose d'une action directe contre le garanti financier. C'est la disposition la plus importante de la réforme |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mai 2008 : 19:28:00
|
Bonsoir,
Ce cas apporte une ,fois de plus, la preuve
qu'une pierre est ajoutée à l'édifice ce ceux qui, trop nombreux, exploitent les copropriétaires |
| Signaler un abus |
|
|
JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 21 mai 2008 : 21:46:57
|
pour JPM et Oldman, Rectifiez mon analyse si j'ai fait une erreur, mais cet arret de la cour d'appel me semble édifiant !
Si j'ai bien compris :
- suite à la faillite d'un syndic, la cour d'appel considere qu'une copropriété ne peut recuperer son argent placé sur le compte unique de copropriété , car il n'est pas possible d'individualiser le montant revenant reellement à la copropriété ? C'est bien cela ?
- en conséquences si cet arret fait jurisprudence, toutes les copropriétés ( et elles sont encore actuellement la majorité en france ) qui ont leur argent mis sur un compte unique ne pouraient pas récuperer ce montant - si leur syndic fait faillitte- c'est bien cela?
Je suis un ardent défenseur du compte séparé. Mais il me semble inconcevable que des copropriétaires ne puissent recuperer leur argent, ( lorsque le syndic est défaillant ) au pretexte qu'il a été déposé sur un compte unique !
J'espere que cette copropriété aura le courage d'aller en cassation...
Cordialement JYL
|
Edité par - JYL53 le 21 mai 2008 22:05:45 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mai 2008 : 23:02:04
|
Il faut d'abord rappeler qu'avant le régime de la loi Hoguet, la sécurité financière des syndicats de copropriétaires faisait l'objet de la loi du 21 juin 1960 et de son décret d'application du 25 mars 1965.
Les syndics pouvaient
- soit gérer par compte bancaire unique avec une garantie financière
- soit ouvrir des comptes bancaires séparés pour tous les syndicats administrés. Ces comptes devaient fonctionner sous la signature exclusive du mandataire (le syndic). Dans ce cas ils étaient dispensés de la fourniture d'une garantie financière.
Cette dernière disposition était de pur bon sens, puisque théoriquement, il n'y avait rien à garantir : le syndic ne détenait pas les fonds.
Le régime Hoguet a présenté tout de suite l'inconvénient d'avoir été conçu pour les activités d'agent immobilier ou des activités voisines, indépendantes de la gestion immobilière.
Par ailleurs, il a favorisé l'utilisation du compte bancaire unique ouvert au nom du syndic. On peut penser que l'avantage a été pour les banquiers plus que pour les syndics et les copropriétaires.
La mise en jeu de la garantie financière a été souvent paralysée par la nécessité pour les syndicats victimes de justifier le montant de leur préjudice alors qu'ils ne disposaient pas des éléments nécessaires et que rien n'était fait, dans le cadre d'une " faillite " pour assurer convenablement la sauvegarde des documents comptables autres que ceux de l'exploitant.
Près de quarante ans après, on retrouve la même difficulté !
Il est reproché au syndica victime de ne pas faire la preuve de sa créance.
Mais en l'espèce, la solution est d'autant plus surprenante que le syndicat avait fini par récupérer son grand livre.
|
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 21 mai 2008 : 23:06:23
|
bonsoir
c'est d'autant plus grave qu'avec ce raisonnement il pourrait devenir impossible par analogie de désapprouver les comptes au motif... que la créance n'est pas certaine....
Déjà qu'il est devenu une quasie obligation d'approuver les comptes même en cas d'erreur, etc car sans cela ça bloque tout, les conséquences étant pires que si on approuve les comptes.
|
| Signaler un abus |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 00:43:41
|
Bonsoir.
Quelle est la solution quand les comptes sont partiellement faux (car il ne peuvent pas l'être totalement) ? Faut-il faire voter globalement ou point par point les rectifications demandées ? Cela ne serait pas idiot, cela demanderait aux contestataires de préparer leur intervention en AG, mais alors il vaudra mieux que le syndic ne soit pas secrétaire ! Un oubli, et ça passe !
L'an dernier, devant l'obstination du syndic à voir approuvés ses comptes, nous avons rejeté les comptes, le quitus (ça c'est bénin) et le syndic...
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 22 mai 2008 00:44:32 |
| Signaler un abus |
|
|
JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
|
|
jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 10:51:23
|
je comprend bien l'indignation quasi générale, mais nettement moins bien la cause
en effet, il faut bien apporter la PREUVE de la créance, même si c'est très difficile ou impossible, et un extrait de la comptabilité du syndic en faillite n'est pas une preuve certaine, mais une simple présomption, au moins tant que cette comptabilité n'a pas été vérifiée et certifiée exacte et conforme par un commissaire aux comptes par exemple (et c'est même pas sur)
sinon, c'est très facile, avec un logiciel de comptabilité à 90 € on crée des créances productibles en justice......et ça, j'ai de la peine à le croire
il semble qu'il soit bien nécessaire de ne pas dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte spécifique à la copropriété et une AG doit normalement pouvoir rectifier une disposition contraire |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 13:13:35
|
Le compte séparé est bien prévu automatiquement par la loi.
Ce sont les syndics professionnels qui ont inventé les
"comptes pivot", les "comptes individualisés" et qui réclament des honoraires supplémentaires si ces derniers ne sont pas retenus par les copropriétaires en AG.
Pourtant la comptabilité doit être la même !
Et si le compte est rémunéré pourquoi les intérêts vont au
syndic au lieu du syndicat qui est bien le possesseur des fonds.
Les comptes séparés ne permettent pas de faire de la voltige
comme au cirque ! Voila la veritable raison !.(exemples connus).
|
| Signaler un abus |
|
|
jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 16:01:47
|
oldman, quand je parle de la cause de l'indignation, c'est par rapport à l'arrêt cité et à l'absence d'élément probant de la créance, et non sur la nécessité d'avoir un compte séparé, chose que j'admets bien
dans l'arrêt, le juge constate que le syndic n'a pas commis de faute en ayant un compte non séparé, au vue de l'autorisation donnée par l'AG et que le demandeur est dans l'impossibilité de prouver sa créance, sa décision est donc cohérente |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 18:05:56
|
jp , mon post suit le votre, mais je crois avoir mérité la liberté de m'exprimer comme je l'entends et quelques fois dans des conditions de forme qui ne sont pas les meilleures.
Je devrais alors m'abstenir mais j'essaie de tenir tant que
je le pourrai.
On ne peut pas être et avoir toujours été. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 18:07:01
|
jp26 : Citation :
et un extrait de la comptabilité du syndic en faillite n'est pas une preuve certaine, mais une simple présomption, au moins tant que cette comptabilité n'a pas été vérifiée et certifiée exacte et conforme par un commissaire aux comptes par exemple (et c'est même pas sur)
Pourquoi une présomption ?
La comptabilité du débiteur fait foi contre lui, sans que l'intervention d'un commissaire aux comptes.
On lit par ailleurs que le syndicat aurait du déclarer sa créance alors que la jurisprudence, depuis dix ans, puis deux lois successives ont proclamé le contraire
Un peu léger !
|
| Signaler un abus |
|
|
jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 18:15:53
|
certes, mais que vaut le débiteur quand il est en faillite et il ne vous aura pas échappé que le recours était porté contre un garant qui est un tiers et non le débiteur lui même
or nous ne connaissons pas la teneur et les conditions limitatives de cette garantie
en outre n'importe qui ayant accès à l'ordinateur peut faire ce qu'il veut dans une comptabilité ce qui réduit sensiblement sa valeur probante, surtout si la clôture et le dépôt au greffe n'ont pas eu lieu, ce qui est bien possible |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 11:42:49
|
Le garant n'est pas un tiers.
Il a contracté avec le syndic professionnel garanti.
Il est tenu à l'égard de tous les syndicats de copropriétaires administrés par le syndic professionnel. Ces syndicats sont les bénéficiaires potentiels de la garantie accordée.
Dès lors qu'ils bénéficient d'une action directe contre le garant, ils ne peuvent pas être considérés comme des tiers à l'égard du garant.
Sic pour la victime d'un accident à l'égard de l'assureur du responsable de l'accident.
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 12:40:09
|
Citation :
Initialement posté par jp26
certes, mais que vaut le débiteur quand il est en faillite et il ne vous aura pas échappé que le recours était porté contre un garant qui est un tiers et non le débiteur lui même
or nous ne connaissons pas la teneur et les conditions limitatives de cette garantie
en outre n'importe qui ayant accès à l'ordinateur peut faire ce qu'il veut dans une comptabilité ce qui réduit sensiblement sa valeur probante, surtout si la clôture et le dépôt au greffe n'ont pas eu lieu, ce qui est bien possible
on voit bien que vous ne connaissez le fonctionnement des garanties financières pour les syndics de copropriété................ |
| Signaler un abus |
|
|
jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 12:51:55
|
jpm, comme vous le dites vous même, il a contracté avec le professionnel garanti, mais pas avec les clients du professionnel garanti, et d'ailleurs, la justice lui a donné raison, mais j'ai bien compris aussi que vous considérez que le juge est un gros ignorant
nefer, il vaudrait mieux expliquer le fonctionnement des garanties financières à l'ignorant que je suis et aux autres lecteurs , si vous le connaissez, plutôt que faire une intervention sans autre profit que pour votre compteur |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 13:40:47
|
jp 26 : vous lisez mal les messages !
Quand j'écris Il est tenu à l'égard de tous les syndicats de copropriétaires administrés par le syndic professionnel, les syndicats administrés sont bien les clients du professionnel.
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 13:47:29
|
Citation :
Initialement posté par jp26
nefer, il vaudrait mieux expliquer le fonctionnement des garanties financières à l'ignorant que je suis et aux autres lecteurs , si vous le connaissez, plutôt que faire une intervention sans autre profit que pour votre compteur
il me semble qu'avec un bon moteur de recherche vous avez accès à toutes les informations sur ce sujet
vous pourrez ainsi vous instruire...
|
| Signaler un abus |
|
|
jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 20:19:09
|
nefer, si j'ai bien compris, on ferme UI et on met un simple lien vers google à la place
curieux |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Compte unique: une décision de justice inquiétante
Forum fermé
