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 Sujet  |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
 Posté - 16 juin 2008 : 16:47:01
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Bonjour
Deux promoteurs achètent des lots dans une ancienne maison pour y aménager 4 appartements.
Le syndic n'est donc pas encore organisé lors de la vente des deux premiers appartements, un seul est vendu au moment où j'achète le mien au promoteur. Le syndic n’est choisi qu’après la vente de trois appartements.
Deux lots sont réunis au second et dernier étage et est aménagé par le promoteur avec une toiture terrasse sans demander l'accord des autres copropriétaires puisque les autres lots n'étaient pas encore vendus et le syndic inexistant.
Au moment ou j'ai acheté cet 'appartement, la terrasse est reconnue dans le règlement de copropriété comme faisont partie de le copropriété mais n'est pas décrite dans les lots achetés. ( Ces lots achetés initialement par le promoteur étaient des greniers)
10 ANS après, les copropriétaires refusent leur participation financière pour les travaux de réfection (infiltrations d'eau de pluie) de cette terrasse sous prétexte qu'ils n'ont pas été consultés pour la création de cette terrasse qui ne figure pas dans le descriptif des lots mais qui figure bien dans le contrat de vente de mon appartement.
(Les infiltrations ont commencé et ont été signalées avant l'échéance des dix)
En fait aujourd'hui je me retrouve avec une terrasse (qui doit être refaite) face à un syndic et les trois autres propriétaires qui ne veulent pas la reconnaître simplement parce qu'elle ne figurait pas dans les lots initialement distribués (et ce descriptif des lots n'a pas changé avec les années) cependant cette terrasse était construite au moment de la vente des deux derniers appartements.
Dans ce cas quel est le statut de la terrasse? Est-elle illégale comme le prétend le syndic?
Qui rédige un règlement de copropriété? (règlement qui a été rédigé après la création de la terrasse)
Qui décrit l'appartement au moment de sa vente? sur mon contrat de vente il est écrit ... cuisine, séjour, terrasse...
Existe-t-il une garantie décennale, si oui laquelle ?
merci de votre réponse
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Avenir
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 17:22:44
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c'est l'état descriptif de division qui est la "carte" de la copropriété
avez vous consulté l'enregistrement aux hypothèques????
quant au notaire, lors de la vente, il aurait du reprendre le descriptif indiqué dans l'EDD |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 22:43:49
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Bonsoir,
Une toiture terrasse ne peut que faire partie du gros œuvre et à ce titre elle ne peut être qu’une partie commune.
De ce fait, la réfection de l’étanchéité de cette toiture terrasse incombe à tous les copropriétaires.
Seule exception à la règle, que votre règlement de copropriété précise que l’entretien et les réparations de toutes sortes de cette terrasse soient exclusivement à votre charge.
A ce sujet, que précise exactement votre règlement de copropriété concernant cette terrasse ?
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 01:30:31
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le probleme actuellement c'est que le reglement de copropriété mentionne dans les parties communes "les terrasses accessibles ou non accessibles". on peut penser que celle ci est une partie commune ( avec droit de jouissance privatif ). Cependant on nous oppose que dans le descriptif des lots, et dans les plans annexes au reglement, cette terrasse est inexistante. Elle aurait été construite irrégulierement par les anciens propriétaires sans autorisation de la copropriété. De ce fait la copropriété ne veut pas la reconnaitre.
la juridprudence étant assez aléatoire sur le sujet, j'ignore si un juge prendra en compte la situation de fait : une toiture terrasse qui sert à 2 copropriétaires, ou s'il se basera exclusivement sur le reglement et nous tiendra responsables de la création de cette terrasse sans autorisation, au nom de la continuité du statut de propriétaire.
le syndic nous a meme menacé, en cas de saisine du TGI, de voir notre terrasse détruite pour illégalité, a nos frais exclusifs. l'incertitude quant à cette possibilité nous freine dans une quelquonque procédure.
cordialement, |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 17:49:19
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Bonjour,
Sachez que le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaires.
À partir du moment où votre règlement de copropriété mentionne « "les terrasses accessibles ou non accessibles" comme des parties communes ».
Cette toiture terrasse et son étanchéité qui protège l’ensemble du gros œuvre est incontestablement une partie commune.
De ce fait, les frais d’étanchéités s’imposent obligatoirement à tous les copropriétaires.
Le fait que cette toiture terrasse ne fasse pas partie du descriptif des lots (privatifs) et des plans annexes à ces lots (privatifs) dans votre règlement de copropriété confirme bien que c’est une partie commune.
A défaut cette toiture terrasse serait indiquée dans votre règlement de copropriété comme une partie privative ou tout au plus comme une partie commune à jouissance privative.
Vous précisez concernant cette toiture terrasse :
« Elle aurait été construite irrégulièrement par les anciens propriétaires sans autorisation de la copropriété. De ce fait la copropriété ne veut pas la reconnaitre. »
« Qui rédige un règlement de copropriété? (règlement qui a été rédigé après la création de la terrasse) ».
Du moment que votre règlement de copropriété, acte écrit conventionnel enregistré aux bureaux des hypothèques opposable à tous les copropriétaires, a été rédigé après la création de cette toiture terrasse en précisant « parties communes "les terrasses accessibles ou non accessibles" ».
Votre règlement de copropriété a de ce fait légalisé (implicitement) la construction irrégulière de cette toiture terrasse.
Reste à savoir comment vous pouvez prétendre avoir un droit de jouissance privatif sur cette partie commune.
Mieux vaut un bon arrangement qu’un mauvais procès.
A ce sujet, vous pouvez toujours demander lors de votre prochaine assemblée générale la jouissance exclusive et privative de cette toiture terrasse en échange de la prise en charge par vos soins du revêtement (carrelage) uniquement.
Le reste des travaux étant bien entendu à la charge de la copropriété, vous y compris, en fonction des tantièmes généraux de chaque copropriétaire.
Cordialement.
Voyez ce lien :
Règlement de copropriété :
« Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaires et aux locataires de l'immeuble. »
« Il définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. »
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2589.xhtml
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 17:50:09
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Votre syndicat a raison. Pourquoi trouvez-vous que la copropriété doit entretenir votre terrasse ? Déjà sa construction n’est pas en règle et en plus vous vous permettez d’exiger l’entretien aux autres. Si la procédure aurait été suivie correctement il est probable qu’avec un éventuel accord de l’assemblée générale le syndicat aurait demandé au bénéficiaire de s’occuper de l’entretien. Dans notre copropriété le règlement prévoit l’entretien d’une terrasse comme cela. Pourquoi n’acceptez vous pas que l’entretien est votre affaire ?  |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 18:04:57
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Je viens de prendre connaissance de l’opinion de Etaspak, qui propose pas entièrement la même chose que Guymmo : Etaspak pense qu’il est jouable de facturer la copropriété pour l’étanchéité, alors que vous vous occupez du carrelage uniquement.
Cela ne va pas marcher à mon avis, justement parce que ce règlement parle en généralités sur toitures terrasses, certes éventuellement accessibles, mais ce règlement 1) ne mentionne pas votre terrasse en particulier, et 2) les plans qui vont avec le règlement montre un toit en pente là où il y a maintenant une terrasse : il n’y a pas d’autorisation non plus : elle n’est A) pas en règle et B) elle est mal faite parce pas étanche. Le syndicat a raison d’être fâché avec un copropriétaire culotté qui pense par des ruses à extorquer de l’argent au syndicat. |
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 18:08:50
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| Pour l’assurance cela ne change rien : partie commune ou privative. Vous auriez dû déclarer la malfaçon à l’assurance décennale. |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 18:41:21
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Bonjour
En réponse à GUYMMO qui me parait bien agressif alors que je ne cherche qu'à comprendre la situation en toute honnêteté, il me parait étonnant que vous mentionniez une toiture en pente alors que je ne le savais pas moi même.Ne serais-je pas en communication directe avec l'un des copro de l'immeuble?
De toutes façons, si cette toiture en pente existait avant la création de la terrasse, il faut reconnaître qu'à partir du moment ou l'appartement du dessous a été modifié, il fallait aussi modifier son toit.
Si ce toit a été modifié en toiture terrasse, elle n'est pas illégale parce que quand le promoteur l'a réalisée, l'immeuble lui appartenait. Il représentait la copropriété à lui tout seul. Ce n'est que par la suite que les lots ont été vendus. La terrasse existait donc avant la vente des lots.
Quand j'ai acheté l'appartement le règlement de copropriété y faisait référence dans les parties communes. La terrasse est aussi dans la description de mon acte de vente. Je ne vois en quoi aujourd'hui il y aurait une quelconque malhonnêteté de ma part à vouloir comprendre quelle est la part de responsabilité de chacun?
J'ai acheté en toute honnêteté un appartement avec terrasse carrelée ouverte sur mon séjour. Aujourd'hui le syndic me dit que je dois financer les travaux de réfection.... Mettez-vous à ma place.. Je suis autant victime que les autres copropriétaires par ces dégâts des eaux. Je suis choquée que l'on ose parler d'escroquerie. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 19:27:09
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Bonsoir GAMA,
Votre syndic est-il professionnel ou bénévole 
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 19:37:21
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonsoir GAMA,
Votre syndic est-il professionnel ou bénévole
Bonjour
Il est professionnel |
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 20:00:19
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Si vous déjà parvenez à obtenir que le syndicat va financer l'entretien de cette terrasse, Il reste une autre raison pour laquelle le syndicat peut refuser la facture: à savoir le fait que le probleme de l'étanchéité était connu avant l'expiration de l'assurance décennale et en laissant passer la période de garantie vous avez causé préjudice au syndicat. De ce fait la facture vous incombe encore!
Mettez vous à la place de vos copropriétaires. |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 20:11:55
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Bonjour EVE 67
Les fuites ont été signalées par la voisine du dessous et par moi-même bien avant l'échéance des 10 ans.
Dans un premier temps les fuites ont été colmatées par un boudin de silicone,et une partie du carrelage enlevée. Les fuites semblaient colmatées alors j'ai supporté cette situation parce que cela arrangeait tout le monde. Quelques années après le problème resurgit, mais la garantie décennale était toujours valable quand j'ai signalé le problème de nouveau.
CORDIALEMENT |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 21:15:49
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Bonsoir GAMA,
Votre syndic professionnel à tout faux  .
Dans un premier temps, comment peut-il prétendre que cette toiture terrasse vous est privative alors que votre règlement de copropriété précise exactement le contraire.
Dans un second temps, en tant que mandataire il avait l’obligation de faire une déclaration de sinistre dès les premières fuites auprès de la garantie décennale.
Puisqu’il n’a fait aucune déclaration de sinistre pendant la garantie décennale, sa garantie professionnelle est clairement engagée.
De ce fait, il n’est pas difficile à comprendre pourquoi il essaye de vous faire porter le chapeau à sa place.
Avec la complicité bien involontaire, j’ose l’espérer, des autres copropriétaires.
Cordialement.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 10:29:20
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Dans le descriptif des lots, et dans les plans annexes au règlement, cette terrasse est inexistante.
On peut donc supposer que la prime d’assurance que le constructeur a prise pour la reconstruction est basée sur le même descriptif des lots et avec les mêmes plans. C’est bien là qu’il est important de faire la différence entre un toit en pente (présenté à l’assurance) et un toit terrasse (effectivement construite) parce que le risque de fuite et les frais d’entretien sont plus importants pour un toit plat.
Il est improbable que le constructeur ait informé l’assureur de son changement et il a construit la terrasse sans assurance dommage ouvrage.
Etaspak a tort et le syndic a raison. La terrasse n’est pas en règle. L’assureur dommage ouvrage ne la reconnait pas. La prime d’assurance inhérente au risque cette cette terrasse n’a pas été payée. Le syndicat n’entretient pas de construction qui n’est pas en règle.
Si vous arrivez à démontrer que l’assureur dommage ouvrage couvre (couvrait pendant dix ans) le risque encouru par cette modification de toit en pente vers toiture terrasse, là vous avez un argument pour faire un reproche au syndic. |
Edité par - Guymmo le 18 juin 2008 10:31:36 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 12:28:09
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Bonjour.
Dans son premier message GAMA écrit "Au moment ou j'ai acheté cet 'appartement, la terrasse est reconnue dans le règlement de copropriété comme faisont partie de le copropriété mais n'est pas décrite dans les lots achetés."
Donc la terrasse est bien reconnue par le RdC. Et elle est bien commune. Même si elle n'est pas mentionnée sur leurs titres de propriété. Par contre pour GAMA elle est décrite : bizarre, non ?
Quant à le syndic nous a meme menacé, en cas de saisine du TGI, de voir notre terrasse détruite pour illégalité, a nos frais exclusifs c'est manifestement au flan : pourquoi une terrasse mentionnée au RdC devrait-elle être détruite ? est-ce la perspective de gagner des honoraires supplémentaires qui le fait frétiller, avec les manoeuvres les plus viles ? Allons allons encore un syndic qui n'a pas son pot de dorure pour le blason de la profession...
Oups: je relis le message de Guymmo : les informations que vous nous donnez, GAMA, sont quelque peu contradictoires. Pouvez-vous clairement faire le point et uniquement par rapport à ce qui est écrit et contractuel. Si vous nous dites une chose et son contraire, on ne risque pas d'avancer. Et en particulier on ne pourra pas vous aider -dans la mesure du possible- si la situation vous est défavorable.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 18 juin 2008 12:36:28 |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 13:47:32
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Bonjour
Je suis sincère dans mes propos et prête à apporter toutes les précisions dont vous pourriez avoir besoin là ou vous voyez des contradictions.
Bien cordialement et encore merci pour votre aide |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 13:50:32
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
Dans le descriptif des lots, et dans les plans annexes au règlement, cette terrasse est inexistante.
On peut donc supposer que la prime d’assurance que le constructeur a prise pour la reconstruction est basée sur le même descriptif des lots et avec les mêmes plans. C’est bien là qu’il est important de faire la différence entre un toit en pente (présenté à l’assurance) et un toit terrasse (effectivement construite) parce que le risque de fuite et les frais d’entretien sont plus importants pour un toit plat.
Il est improbable que le constructeur ait informé l’assureur de son changement et il a construit la terrasse sans assurance dommage ouvrage.
Etaspak a tort et le syndic a raison. La terrasse n’est pas en règle. L’assureur dommage ouvrage ne la reconnait pas. La prime d’assurance inhérente au risque cette cette terrasse n’a pas été payée. Le syndicat n’entretient pas de construction qui n’est pas en règle.
Si vous arrivez à démontrer que l’assureur dommage ouvrage couvre (couvrait pendant dix ans) le risque encouru par cette modification de toit en pente vers toiture terrasse, là vous avez un argument pour faire un reproche au syndic.
Bonjour Guymmo,
Vous confondez à nouveau garantie décennale et assurance dommage ouvrage.
Pour preuve.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=70241
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 14:13:08
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Je pense avoir compris la "contradiction"
Dans son premier message GAMA écrit "Au moment ou j'ai acheté cet 'appartement, la terrasse est reconnue dans le règlement de copropriété comme faisant partie de le copropriété mais n'est pas décrite dans les lots achetés."
Donc la terrasse est bien reconnue par le RdC. Et elle est bien commune. Même si elle n'est pas mentionnée sur leurs titres de propriété. Par contre pour GAMA elle est décrite : bizarre, non ?
J'ai le Règlement de copropriété qui fait référence à la terrasse dans les parties communes comme je l'ai décrit plus haut.
J'ai mon acte de vente sur lequel chaque lot que j'ai acheté est décrit.Voici l'extrait "lot 18 et 19 sus désignés ont été réunis pour former un appartement comprenant:
- Entrée, séjour avec coin cuisine équipée et aménagée, trois chambres, salle de bains avec baignoire et douche-lavabo sur meuble, WC avec lave mains, lingerie, terrasse."
Mes lots sont parfaitement décrits au moment de la vente de l'appartement , Mais le syndic m'oppose qu'il y a eu modification des lots entre le moment ou le promoteur a acheté l'immeuble à refaire et la description des lots sur mon acte de vente. Il met en doute la légalité de la construction de la terrasse et prétend qu'elle n'a pas été reconnue par la copropriété actuelle (évidemment puisque la copropriété était incarnée par le promoteur au moment de la réalisation des travaux).
Je suis prête à vous donner d'autres renseignements si vous en avez besoin.
Bien cordialement |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 14:43:22
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En relisant mon acte de vente je m'aperçois même qu'il fait référence aux lots antérieurs et aux numéros initialement portés sur le plan AVANT LA TRANSFORMATION: Les lots sont décrits avec pour entête en caractère gras:
Formant les lots numéro dix huit de l'état descriptif de division SUS VISE
ET
FORMANT LE LOT NUMERO DIX NEUF DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION SUS VISE
Mon acte de vente prend donc bien en compte les modifications apportées par la promoteur...
cordialement
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 15:47:22
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Bonjour GAMA,
Petite précision complémentaire SVP  :
Le lot numéro dix huit de l'état descriptif de division sus visé………???
Le lot numéro dix neuf de l'état descriptif de division sus visé……...???
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toiture terrasse
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