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willows22
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 19 juin 2008 : 21:21:49
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Alors que 2 autres balcons et 1 véranda ont été fermés en 1987 je me suis vu refuser la fermeture de mon balcon lors de l'AG pour le motif officiel que je n'ai pas obtenu la majorité absolue.
La discussion fut houleuse et je réalisa alors que les travaux faits l'ont été sans aotorisation en AG sans que personne ne trouve rien à en dire à l'époque.
Je précise qu'un des balcons fermé est celui de mon voisin direct.
Aprés moultes recherches il semblerait qu'une seule autorisation en AG sur 3 ait été faites mais comme il y a prescription de plus de 10 ans pour les autres:
La nouvelle assemblée générale est trés bientot je compte réitérer ma demande:
AIS JE UN RECOURS POSSIBLE??????????
Merci de votre aide à tous
**modération**
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 juin 2008 21:27:48 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 21:49:14
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Comment sont définis ces balcons dans votre RDC ?
Dans la mesure où aucune disposition du RDC n'interdit formellement la fermeture des balcons et où votre projet est conforme à la destination de l'immeuble, ce qui semble le cas, l'AG ne peut vous interdire cette fermeture, sauf à la motivée très sérieusement, au risque de constituer un abus de droit !
Ici, un refus dont les motifs ne sont pas rapportés au PV n'est pas formellement un 'refus'.
Le fait que d'autres balcons soient fermés, peut être sans autorisation, ne vous donne aucun droit !
Mais pour autant, le syndicat n'est pas fondé à vous interdire sans motivation 'béton' alors même qu'il n'a rien fait pour faire interdire voir démonter la fermeture de ces balcons ! |
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willows22
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 15:37:05
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monsieur merci pour votre réponse,Pardonnez moi, je ne sais pas ce que veut dire "RDC".
j'ai pris un rdv avec le syndic il y a 2 mois et ils m'ont avoué alors qu'aucune autorisation n'avait jamais été accordée mais que personne ne s'en était plein jusqu'à ce jour.
or pour ma demande à moi(en fait nous étions 2 personnes à le demander et l'autre dame s'est vu refuser également la fermeture de son balcon) les copropriétaires ont motivé leur refus oralement par souci d'esthétisme mais le refus officiel et (entre les gens qui ont voté OUI ceux qui se st abstenu et les NON) fut que je n'avais pas obtenu la MAJORITE ABSOLUE.
Le responsable du syndic m'a donc proposé de "faire campagne" pour que mon projet soit approuvé lors de la nouvelle assemblée de la rentrée.
Si vous pouvez me conseiller au mieux je vous en remercie chaleureusement car j'ai le sentiment que l'on profite de ma jeunesse.
MERCI |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 17:18:38
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Bonjour,
RDC = Règlement De Copropriété
Salutations |
Jean-Marie |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 22:28:19
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Un motif de refus pourrait être le chauffage. Souvent ces vérandas sont mal isolées (pourquoi investir plus quand le chauffage est partagé donc on n’amortit pas un investissement sur l’isolation thermique).
Le chauffage pourra être un argument raisonnable et difficilement contournable. |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 22:56:37
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L'argument chauffage n'est pas très crédible d'autant plus qu'il peut souvent être retourné dans le sens contraire.
Ici le meilleur argument c'est l'esthétique de la façade. Lorsqu'un balcon est déjà fermé, il me paraît illogique d'interdire le fermeture du balcon voisin. L'autorisation ne serait que justice et, me semble-t-il, une amélioration de l'esthétique de la façade.. |
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willows22
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 18:38:17
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merci pour vos réponses.
J'ai donc épluché le rdc et en article 5 est écrit"les copropriétaires ,pour la bonne harmonie des immeubles, ne devront rien faire qui puissent changer l'aspect extérieur de ces derniers.
en particulier fenetres et balcons devront garder leur forme et couleur primitives"
je sais lire le français donc j'en conclue que fermer son balcon est interdit point barre.
MAIS du fait que mon voisin direct (qui lui aurait eu l'autorisation selon ses dires en ag) a fermé le sien:
puis je avoir un recours quelconque???
Comment me conseillez-vous de formuler ma demande?
Ne pensez vous pas que je devrai lever ce lièvre des autres balcons ou véranda fermés sans autorisation?
Au niveau de la mairie, rien n'a jamais été demandé puisque la copropriété n'a jamais eu de certificat de conformité car la piscine n'a pas respecté son emplacement par rapport au plan d'origine.
Enfin,le syndic m'a dit qu'il y avait prescription au niveau des autres fermetures car cela fait plus de 10 ans que les choses ont été faites mais QUI ME PROUVE QUE CELA FAIT PLUS DE 10 ANS????
Je vous remercie par avance de tous les conseils que vous pourrez m'apporter pour que je leur cloue le bec à la prochaine AG et leur montrer que meme si on est jeune on sait se défendre.
CORDIALEMENT |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 21:25:58
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Il serait intéressant de porter l'affaire devant la justice.
Reste à savoir combien cela pourrait-il vous coûter... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 23:22:05
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Bonsoir,
A partir du moment où votre règlement de copropriété précise :
"Les copropriétaires, pour la bonne harmonie des immeubles, ne devront rien faire qui puissent changer l'aspect extérieur de ces derniers. En particulier fenêtres et balcons devront garder leur forme et couleur primitives"
Un juge ne vous donnera jamais raison, d’autant plus que vous concluez avec justesse votre règlement de copropriété « j'en conclue que fermer son balcon est interdit point barre » même si d’autres vérandas existent déjà.
Il vous faut lire les procès verbaux des assemblées générales de ces dix dernières années pour trouver une telle autorisation, au-delà de dix ans votre syndic à raison, il y a prescription.
Dans le cas ou une telle autorisation existe bien, vous pouvez toujours essayer d’obtenir la même autorisation en prétextant qu’un nouveau refus de l’assemblée générale équivaut à une rupture de l'égalité entre copropriétaires et constitue un abus de droit, mais sans aucune garantie du résultat à cause de votre règlement de copropriété.
Par contre, si vous ne trouvez aucune autorisation, on vous opposera la prescription de dix ans et vous ne pourrez plus rien faire.
Voyez ce lien :
Prescription des actions en copropriété :
« Dans le domaine de l’action personnelle entre copropriétaire et syndicat, comme celle qui consiste à demander l’enlèvement d’un ouvrage posé par un copropriétaire en façade de l’immeuble, la prescription est de dix ans. »
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=386
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willows22
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 10:28:10
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JE VOUS REMERCIE TOUS CHALEUREUSEMENT POUR VOTRE AIDE
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 11:55:44
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Bonjour,
si, comme je le pense, vous êtes de bonne foi et que vous ne défiguerez pas l'immeuble (car vous allez vous alignez avec votre voisin d'à coté), faites vos travaux sans attendre l'autorisation de l'AG (sauf si vous êtes certain d'avoir la majorité);
Au final, si les autres proprios ralent apres vos travaux, et bien, ils n'ont qu'à engager une procédure (il en le feront pas).
Bon, vous passerez pour une personne qui ne respecte pas les décisions d'AG, mais que voulez vous que cela change.
J'ai fait çà pour mes fenêtres (car l'AG voulait un tas de truc), bref, j'ai fait comme je voulais (car je respectais l'harmonie, la couleur, ..) et au final, personne n'a rien dit (sauf un qui a dit que j'avais pas respecté les rèlges, et alors....) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 19:23:42
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Je serai beaucoup moins affirmatif que Kerso4;ce n'est parceque lui n'a pas eu de problème que vous n'en aurez pas;de plus,les travaux sont totalement différents le résultat aussi
On oubli trop souvent que pour faire respecter le RDC le syndic n'a pas besoin d'accord préalable de l'AG pour engager une action en référé destinée à faire cesser les travaux et,éventuellement, remise en état d'origine et ce en fonction de l'article D55.
Je pense que la suggestion d'ESTASPAK reflète le bon sens notamment avec les modifications déjà apportées;
en copropriété,le problème de ces modifications non encadrées d'un descriptif technique précis, c'est que l'on sait lorsque cela commence jamais où cela fini
arrêt récent de la Cour de Cassation sur les problèmes de modification d'ouverture en façades et d'esthétique de celles-ci
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018869728&fastReqId=612921506&fastPos=1 |
Edité par - felix1930 le 24 juin 2008 19:34:29 |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 14:50:48
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Je suis entièrement d'accord avec Felix1930. Dans une copro où l'on se respecte, ou l'on demande à ses voisins si l'on peut faire des travaux (comme c'est le cas ici), pas de souci. Mais qd je lis que certains se sont adjugé le droit de faire ce qu'ils veulent (ca a été le cas pour moi aussi) et qu'ensuite, en voulant respecter le droit, on fait la demande pour des travaux (identiques a ceux entrepris par les autres copros sans autorisations) et qu'ils sont refusés pour une raison obscure (ca a limite ete le cas por moi), je pense que l'on peut passer autre et faire els travaux. que le syndic fasse ce qu'ils veulent, personne physiquement ne peut empécher qqun de fermer son balcon (vous pouvez envoyer les huissiers, des lettres en AR, ...), une fois posées, le syndic ne peut pas contraindre (avec une arme par ex) un copro d'enlever sa véranda.
ne vous embetez pas a porter l'affaire devant la justice, laisser plutot le soin a la copro de vous attaquer si elle l'estime nécessaire (sachant que vous aurez fermé votre balcon comme votre balcon, je doute que cela aille plus loin de qq courrier).
Je sais, c'est pas tres correct, mais je commence a en avoir marre de toujours être le petit garçon modèle qui fait tout comme il faut et qui n'obtient rien alors que certains font vraiment n'importe quoi sans rien avoir.
Pour compléter ce que je dis, lors de mon chagement de fenêtre, je devais obtenir l'autorisation des batiment de france car dans le périmètre d'un monument classé. apres avoir appelé simplement les BdF et expliqué mon projet (remplacer mes fenêtres par d'autres de même forem mais en PVC), ils m'ont repondu que cela serait refusé si une demande officielle était déposée. Donc même pas la peine de demander.
Sur le conseil de mon interlocuteur des BdF, celui ci m'a dit que si je ne modifiais pas l'aspect extérieure (par ex, petits carreaux à la place de grande baies vitrées), personne ne viendrait m'embéter avec çà, sauf si un voisin décidait de porter l'affaire devant le justice...
Vous voyez, il suffit d'avoir du bon sens et de ne pas dénaturer une ensemble, et personne ne vous dira rien (sauf si vous tombez bien sûr sur un dingue qui veut faire appliquer le droit) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 16:53:41
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Citation :
une fois posées, le syndic ne peut pas contraindre (avec une arme par ex) un copro d'enlever sa véranda.
le syndic, si,via une décision de justice, cela arrive et peut encore arriver, heureusement d'ailleurs (sous réserve que dans un même immeuble ou ensemble il n'y ait pas 2 poids/2 mesures) |
Edité par - felix1930 le 25 juin 2008 16:55:15 |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 17:11:09
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J'ai une question pour Felix1930 : Le syndic peut il de son propre chef engager une action en justice pour faire respecter une décision prise en AG (par ex, l'autorisation n'a pas été donné à un copro de fermer son balcon).Ou bien, doit il etre missionné par le syndicat pour le faire?
Maintenant, je vois mal le syndic, ou bien le syndicat, attaquer le dernier proprio qui a fermé son balcon comme les autres (meme si il n'en pas le droit) et ne rien dire aux autres propriétaires, meme si il y a prescription de 10 ans. Je pense que le proprio attaqué peut menacer de saisir le tribunal administratif pour non dépot de permis de construire par les autres coprio lors qu'ils ont fermés leur balcon.
Ce que je veux dire, c'est que si Willows22 ferme juste son balcon comme tout le monde, je doute qu'il soit attaqué par le syndicat.
Par conte, je soutiens à 100% Felix1930 sur le fait que dans une copro ou tout le monde respecte les regles, il faut taper immédiatement sur le 1er qui y déroge. Sinon, apres, ca devient le borde.... et on se retrouve dans la situation de Willows22. Il ne faut pas 2 poids 2 mesures... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 17:45:07
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kerso4,comme indiqué dans un post précédent l'article 55 D1967 donne cette possibilité au syndic:
Le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance,la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exéception de la saisiée en vue de la vente d'un lot,les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés,.........
dans le cas d'une première modification non conforme au RDC ,ou si la Xème n'est pas conforme à celleS définies Xfois avant en AG, l'article précité s'impose (doit s'imposer)
pour le cas willows22 je suis d'accord avec vous;mais je "penche" quand même sur la demande préalable à l'exécution avec,si possible, techniquement et esthétiquement"parlant" la même ossature (ou même aspect)que les fermetures déjà en place
et si la majorité des copro....est assez c.. pour refuser,alors votre solution ........à regret!!!!!! |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 14:34:32
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Bonjour willows22
Si vous êtes vraiment intéressée pour construire cette véranda, vous pouvez aussi jouer la carte de la collectivité.
Plutôt que de demander en A.G. l'autorisation de construire votre propre véranda, proposez plutôt la validation d'un cahier des charges qui pourrait être utilisé aussi par d'autres copropriétaires.
Bien sur, c'est un peut plus compliqué, car il faut créer ce cahier des charges, mais c'est une démarche constructive que vous pouvez faire avec le conseil syndical, ou avec d'autres copropriétaires intéressés. S'ils ne sont pas d'accords sur la copie que vous leurs proposerez vous pourrez la modifier et leur représenter. Au bout du compte, vous aurez certainement davantage de chance d'obtenir satisfaction que si vous vous lancez dans des procédures de justice.
Dans ce cahier des charges, vous pourrez définir
La couleur, les matériaux, les formes (inspirez vous de ce qui est déjà construit)
Précisez qu'en cas de problèmes (accès pour ravalement, changement de garde corps…) elles devront être démontées, et que la construction d'une véranda ne devra pas aggraver les charges de la copropriété.
En fait, il vous faudra rassurer les copropriétaires, mais attention il vous faudra aussi vous engager à respecter les règles de votre cahier des charges.
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ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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jeannethanh
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 12:55:28
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Si vous êtes vraiment intéressée pour construire cette véranda, vous pouvez aussi jouer la carte de la collectivité.
Plutôt que de demander en A.G. l'autorisation de construire votre propre véranda, proposez plutôt la validation d'un cahier des charges qui pourrait être utilisé aussi par d'autres copropriétaires.
Bien sur, c'est un peut plus compliqué, car il faut créer ce cahier des charges...
Complètement d'accord avec vous.
J'ai une autre question: ça va être un peu long car j'ai fouillé partout avant d'en arriver là.
- nous avons acheté notre appartement en 2003. nous n'y avons effectué aucun travaux. Nous sommes très satisfaits de la qualité de construction de l'immeuble, et n'avons aucun problème de voisinage(nuisance sonore, entretien, charges, courtoisie...), jusqu'au jour où:
- à l'AG du 27 janvier 2006, une partie des copropriétaires ont donné mandat au syndic pour engager une procédure, avec menace d'assignation au TGI, à l'encontre des personnes qui ont enlevé leur baies vitrées entre balcon et pièces habitables (fermeture du balcon ).
-rien n'a été fait jusqu'en Janvier 2008 où cette décision fut réitérée après l'AG du Février 2008.Avec sommation sous 2 semaines de remettre à l'état initial l'appartement.
Leurs motivation est suivante:
- augmentation de surface habitable, donc de tantième, donc de charges communes. Même si les lois physiques nous exposent clairement que l'énergie nécessaire à chauffer une surface n'augmente pas quand on augmente cette surface sans demander plus au convecteurs (chauffage centrale gaz), on ne peut d'ailleurs pas demander plus, chaque appartement a un nombre limité de convecteurs qui fonctionnent sur le même mode maximal, on peut les fermer plus ou moins. la pièce est simplement plus froide si l'on ouvre les fenêtres par exemple ou si elle devient plus grande par les travaux.
- changement de façade. 40% des copropriétaires de notre immeuble(qui fait partie d'un ensemble de plusieurs immeubles tous semblables) ont réalisé ces travaux il y a TRÈS longtemps. on n'était même pas nés. Nous croyions en achetant notre bien que tout était d'origine. Il y a une harmonie certaine, ce n'est pas fait n'importe comment.
- la totalité des travaux ont été réalisés sans autorisation.
- les balcon sont parties communes avec jouissance privative.
Là est le clou de ma question.
L'ancien président du conseil syndical et l'ancien propriétaire de l'appartement témoignent par une déclaration sur l'honneur de l'ancienneté des travaux , réalisés par le premier acheteur avant l'année 1984, date à laquelle l'ancien président du conseil syndical est rentré dans l'immeuble(celui-ci a été achevé en 1974, le premier occupant est l'auteur des travaux.
Ce dernier est peut-être décédé; il est impossible de se procurer les factures des travaux. Rien n'a été signalé dans l'acte de vente par les notaires successifs.
Dans ce cas(fermeture du balcon donc augmentation de surface habitable- 2m2 sur une surface totale de 90m2; modification de façade), peut-on considérer l'action des copropriétaires comme personnelle, avec prescription décennale, ou réelle avec prescription trentenaire?
La prescription est trentenaire si la copropriétaire peut prouver qu'il y a eu appropriation des parties communes, même si nous n'y sommes pour rien. Elle est dans ce cas en droit de nous contraindre à faire procès à l'ancien propriétaire qui lui à son tour va devoir faire de même à l'encontre de son vendeur, et ainsi de suite jusqu'au 1er notaire qui a mal rédigé son acte de vente en omettant de stipuler qu'il y avait eu modification de façade. Un notaire décédé a toujours successeur.
Nous nous voyons assez mal en train de traîner au tribunal notre témoins qui est notre seule preuve que les travaux soient antérieurs à la vente, qui par ailleurs est un homme droit et fort sympathique! prêt à tout pour nous aider alors qu'il est loin dans d'autres sphères paisibles de la retraite.
Je vous remercie de m'avoir lu patiemment . j'attends une réponse d'un avocat payable en ligne. j'espère qu'il me répond! |
xcomx et toi? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 18:02:43
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Bonjour
j'ai lu toutes le contributions et un point m'étonne. La fermeture d'une logia ou d'un balcon se fait par appropriation du COS résiduel.
Celui ci est un droit accessoire a une partie commune. Donc, avant de fermer, il faut obte,ir de l'AG qu'elle concéde l'usage de ce droit a construire qui ne relève pas de la mjorité de l'article 26.
Pour ce qui concerne la construction sans autorisation, je pense que la prescription dans ce cas est trentenaire et que le syndic doit avoir une décision d'AG. En effet, faire arreter les traus est bien une mesure conservatoire, mais obtenir la démolition d'une construction existante relève d'une action au fond. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 18:06:36
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A priori, je ne vois pas ici d'action réelle, le balcon en question étant grevé d'un droit de jouissance exclusif !
Il n'y a rien à restituer !
Ne resterait que l'action personnelle pour "modification de l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation" : 10 ans !
Pour le chauffage, il concerne en principe un volume et non une surface, qui par nature est toute plate !
De plus, si 40% des copropriétaires sont concernés, le les vois mal charger le syndic d'engager une action ..... |
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