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mg64
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 Posté - 24 juin 2008 : 11:47:22
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Bonjour
Je ne sais pas si je vais être bien clair: nous avons un compte au nom du syndic (et oui personne n'est parfait et c'est la majotité qui l'emporte ...) et le compte est le même pour tous les syndicats !
aussi afin de faciliter la vérification des comptes, un des membres du CS a demandé à ce qu'il utilise "un compte pivot".
Ce a quoi le syndic lui a répondu que c'était maintenant interdit ...
Je ne sais pas ce que c'est mais je me (vous) demande s'il n'existe pas une modalité (indépendante du syndic) qui puisse permettre de controler facilement les mouvements avec les dates et tout le reste ???
Merci de (nous) m'éclairer car nous sommes à la ramasse dans ces controles de compte.
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mg64 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 13:02:23
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C'est un sous compte qui permet de vérifier plus facilement les opérations, et pas un compte pivot.
Le sous compte est parfaitement légal, tant qu'on n'éssaie pas de la faire passer pour un compte séparé.
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 10:34:03
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merci pour la réponse rapide
Pouvez vous m'indiquer en gros comment fonctionne et se présente un sous compte afin que je puisse le demander au syndic.
Question subsidiaire cette mise doit il être entériné par une AG ? |
mg64 |
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 10:36:58
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| sorry mon cerveau va plus vite que mes doigts : je voulais dire mise en place et entérinée |
mg64 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 11:38:38
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C'est la gestion par compte unique qui doit faire l'objet d'une décision de dispense. A défaut le syndic doit ouvrir un compte séparé.
La dispense peut être subordonnée à l'existence d'un sous-compte.
Si le syndic ne peut pas ouvrir de sous-compte (ce qui peut arriver pour des raisons soit purement techniques soit juridiques), il doit ouvrir le compte séparé qui est le régime par défaut.
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 19:48:57
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Le retour !!! après un virus dans la bête ...
A propos du sous compte, c'est dans le compte du syndic un jeu d'écriture de la banque qui fait apparaitre les versements et débits propre à la copropriété avec dates et bénéficiaires ?
ou alors c'est autre chose ?
Ce que je voudrais comprendre c'est comment cela fonctionne dans la pratique pour pouvoir argumenter au syndic.
Mon but est d'avoir un compte qui soit "lisible et compréhensible" même si ce n'est pas un compte séparé .... Car il dit qu'un compte séparé est très lourd en gestion administrative et c'est pourquoi il compte 20% de surplus dans ses honoraires. Ce qui bien entendu a refroidi la majorité.
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mg64 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 22:28:45
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MG 64, Dans la plupart des cas, l'augmentation des honoraires demandée par le syndic ne correspond pas du tout à un surplus de travail, mais à l'importance de la rémunération par la banque des fonds déposés à son compte unique.
Si le système adopté est le sous compte, il conserve cette rémunération.
Si le syndicat n'accorde pas la dispense, le syndic doit passer en compte unique, il perd cette rémunération. Et il faut bien qu'il compense cette perte, d'oû l'augmentation des honoraires.
Il peut y avoir des variantes pour chaque syndic mais le principe est celui indiqué. Ne sautez pas sur votre syndic pour l'injurier. Tout celà est bien connu et il n'y a rien d'illégal puisqu'on a admis finalement cette possibilité pour les syndics de percevoir la rémunération par la banque des fonds de mandats.
Mais il y a une sérieuse atteinte à la libre concurrence puisque les syndics qui ont adopté le principe légal de la gestion par compte séparé sont lésés lorqu'ils participent à une mise en concurrence.
Il faut donc souhaiter la disparition pure et simple de la dispence : tout le monde en compte unique  La concurrence fonctionnera de manière équitable et c'est la qualité du service qui prévaudra.
Le système actuel est le comble de l'hypocrisie 
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 04:48:30
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Je suppose, JPM, que vous voulez dire:
Si le Syndicat n'accorde pas la dispense, le Syndic doit passé en compte "séparé".
A+ |
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 11:55:41
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JPM
J'ai la même lecture que vous (si l'objet de la remarque de Priori est un lapsus ...) et il ne m'avait pas échappé que la raison principale pour le syndic du compte à son nom est sa rémunération. Ceci dit à 20% il faudra qu'il me donne sa combine je suis preneur pour mes économies !
Si je suis un défenseur du compte unique pour sa transparence, je n'ai pas injurié ni le syndic, ni la majorité des copropriétaires quand il a été décidé d'un compte au nom du syndic.
Ce que je vise c'est à pouvoir avoir une réelle vision de la gestion financière de mon SDC et à ce propos si quelqu'un peut m'expliquer le fonctionnement pratique d'un sous compte je suis preneur.
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mg64 |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 00:04:03
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Bonsoir.
Je suppose que c'est cela, basé sur mon expérience de la compta :
Chaque syndicat client du syndic a un compte de trésorerie disctinct :
512SYNDA pour le syndicat A
512SYNDB pour le syndicat B
512SYNDC pour le syndicat C
etc... et 512000 pour la trésorerie réelle du syndic, chez son banquier.
Les écritures du syndicat A se font par rapport au 512SYNDA, le pointage aussi.
Les mouvements de fonds ont lieu entre 512SYNDA (par exemple) et 512000. La tréso externe se fait entre 512000 et l'établissement financier, en remises et en reprises, y compris pour les placements. Il y a donc une mutualisation entre les différents clients, mais le sous-compte permet de connaître à tout moment le montant.
Effet pernicieux : notre syndic éconduit et mauvais gestionnaire nous a demandé après sa déroute 16000 € (insuffisance des budgets), dont nous avons remboursé la plus grande partie parce qu'elle était justifiée. Le reste est en attente de décision par notre AG. C'est donc la trésorerie excédentaire des autres clients qui a renfloué la mauvaise gestion.
Danger : si les fonds ne reviennent pas du compte 512000 vers le 512SYNDA (tricherie, mauvaise volonté, etc...), le syndicat théoriquement riche n'a plus de fonds. Oui, je sais, il existe une garantie professionnelle, au bout de quelques années, si tout va bien... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 07 juil. 2008 00:08:16 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 11:02:44
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Une règle absolue est que le sous-compte ne doit jamais se trouver en position débitrice.
Cette règle est respectée par une assez grande majorité de syndics professionnels.
Quant à 20 % ? Ce n'est pas le taux de rémunération des fonds. C'est la proportion de la rémunération du syndic qui peut provenir des fonds déposés. Elle est variable bien entendu.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 00:55:54
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Bonsoir.
C'est évident, JPM. Mais le CS n'est pas informé de la trésorerie au jour le jour. Et lorsque j'ai questionné notre ancien syndic (le fioul avait déjà pris une calotte en 2006) et qu'il m'a rassuré en me disant que cela ne lui posait pas de problème, je n'ai pas insisté. Et je ne le regrette pas vu que 8 mois après nous l'avons éconduit et que notre compte était déficitaire. Dans le cas contraire je sais bien que nous serions encore en train de pleurer notre argent, à la façon d'Harpagon.
De toute façon, qu'aurions-nous pu faire ? je suppose qu'il aurait dû convoquer une AGS pour demander des provisions supplémentaires ?
Bon, vu que je m'implique beaucoup plus et que je crains un coup dur pour nos charges (mais je n'ai pas de boule de cristal pour en être sûr), je prévois pour la prochaîne AG l'avance prévue au 1°/ du décret article 35, à une échéance soumise à décision du CS.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 09:56:40
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L'avance de trésorerie est effectivement nécessaire et devrait être rendue obligatoire.
La pratique de gonfler le budget prévisionnel pour assurer un matelas de sécurité est une mauvaise pratique.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 13:39:38
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L'article signalé par JYL53 est intéressant.
Il n'attire pas l'attention sur l'irrégularité juridque de mettre en annexe 1 sous la rubrique 51-Banque ou fonds disponibles en banque, le montant des fonds détenus par le syndic dans le cas d'un compte unique à son nom: Le syndicat n'a pas de "fonds disponibles en banque". On s'en rends compte en cas de changement de syndic...
Mr Pinault dans son ouvrage, parle de "fonds que le syndicat peut "revendiquer". On ne peut revendiquer que ce que l'on n'a pas.
Ce que doit le syndic devrait apparaître sous la rubrique "débiteurs divers" à défaut d'un compte de tiers spécifique.
Cela mettrait fin à la question "vrai" ou "faux compte séparé" en obligeant les syndics a plus de clarté.
JPM soutient qu'en comptabilité il doit y avoir un compte de banque,
c'est confondre fonctionnement informatique d'un compte et réalité juridique. Que le compte soit intitulé "51-Banque" dans le cas d'un compte ouvert au nom du syndicat ou "compte de Tiers" dans le cas de compte individualisé au nom du syndic ne change rien au fonctionnement informatique du compte en comptabilité. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 15:45:51
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Pour jyl53
Merci pour la communication du lien qui donne accés
à un excellent article sur les comptes séparés applicables " de jure" dans les copropriétés et sur les autres comptes qui sont le fruit aussi d'astuces permettant d'améliorer de maigres honoraires.
Merci à JPM et a JB22 pour leurs contributions qui prouvent que l'on a pas fini de commenter un texte qui, à la limite, ne
se justifierait que pour les très grosses copropriétés, dont les montants des budgets et des comptes dépassent la moyenne de ceux des autres plus petites (n'ayant que quelques dizaines de lots seulement ).
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 10 juil. 2008 18:11:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 15:59:55
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Je suppose que M. Pinault de JB22 est M. Picault.
Celui ci p. 156 écrit fort justement à propos du compte 512 et des mouvements qu'il enregistre : " ces schémas comptables sont à appliquer quelque soit le mode de gestion de la trésorerie du syndicat (compte séparé, sous-compte individualisé, compte global ".
Je maintiens donc fermement que le compte 512 doit apparaître dans la comptabilité de chaque copropriété, quel que soit son mode de gestion financière.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 18:54:55
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O.K. il s'agit bien de Mr PICAULT, Expert comptable. Rendons à César...
Comme vous, je reste sur ma position: Il est aberrant de faire apparaître dans une situation financière un "compte de Banque" alors que le syndicat n'a pas de compte, juste une créance sur le syndic, seul débiteur à l'égard du syndicat.
Juridiquement, compte tenu de la nature du compte unique individualisé, je pense être dans le bon droit. La pratique préconisée ne respecte pas le droit, même si elle est d'usage courant à la satisfaction des syndics. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 22:29:20
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JB22 Il ne s'agit pas de droit, il s'agit de comptabilité.
Dans tous les cas de figure la comptabilité séparée du syndic doit comporter le compte 512 et doit être présentée au conseil syndical pour la vérification des comptes.
Peu importe que les fonds soient détenus ou maniés par le syndic. Dans les deux cas il en doit compte au syndicat.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 23:52:56
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"JB22 Il ne s'agit pas de droit, il s'agit de comptabilité."
Depuis quand la comptabilité n'a pas a respecter le droit et mettre au débit d'un tiers ce qui est dû par un autre.
Ce que doit présenter le syndic c'est le relevé des opérations effectués pour le compte du syndicat par l'intermédiaire de son compte en banque. Le syndic est tenu de tenir une comptabilité séparée des opérations du syndicat, c'est à dire qu'il doit être en mesure d'établir un journal, un grand livre et une balance des écritures propres au syndicat.
Il ne peut y avoir obligation d'ouverture d'un compte 512 (Banque) puisqu'un syndic professionnel peut être dispensé d'ouvrir un compte au nom du syndicat. Quand un syndic établi des sous-comptes individualisés, il ne s'agit pas de comptes au sens propre (de simples extraits du compte unique du syndic), les syndicats n'ont aucun droit vis-à vis de la banque, il ne peuvent que revendiquer une créance à l'encontre du syndic, et si le syndic est parti avec la caisse, le recouvrement n'est pas de tout repos, il faut faire jouer la caisse de garantie (tracas et délais...).
Dites-moi si dans votre thèse sur l'engagement juridique vous ne fait pas appel au droit. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 08:48:29
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La comptabilité ne dit pas le droit. Elle le constate.
Pour l'engagement juridique, l'article 14-3 impose au comptable d'enregistrer un ordre de service pour son montant réel ou estimé. Le comptable ne fait pas de droit. Il lit un ordre de service comme il lit une facture ou un chèque. Il agit en conséquence.
Avant la réforme comptable et depuis 50 ans, la trésorerie des syndicats était gérée par compte unique au nom du syndic. Tous les systèmes informatiques de cette époque comportaient un journal de banque pour chaque syndicat. On le retrouvait bien entendu dans le grand livre. Rien ne peut justifier la disparition de cette pratique obligatoire.
J'ajoute que, dans le cas de gestion par compte unique, un syndicat ayant changé de syndic peut assigner tout à la fois l'ancien syndic et sa banque pour récupérer ses fonds. Il est curieux de constater qu'en général les avocats n'assignent que le syndic et pas la banque.
Quand il y a litige sur le montant exact de la trésorerie, le Juge ordonne une expertise mais impose le versement d'une provision à concurrence des sommes non contestées. Le syndicat se retrouve avec un jugement contre le syndic mais inopposable à la banque.
Si le syndic trainaille, le syndicat doit agir à nouveau. 
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