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De JPM: "La comptabilité ne dit pas le droit. Elle le constate."
C'est pourquoi elle doit "débiter" celui qui est "débiteur" et "créditer" celui qui est "créditeur" et pas un autre tiers.
"Il est curieux de constater qu'en général les avocats n'assignent que le syndic et pas la banque."
Les avocats assignent le "débiteur" à l'égard du syndicat et non la banque qui ne doit rien au syndicat. La banque n'est que détentrice de fonds appartenant au syndic. Le syndicat n'a qu'une créance sur le syndic, pas sur la banque. (1) Le tribunal peut ordonner, au profit du syndicat, une opposition sur un tiers détenteur, la banque.
(1)-Monsieur PiCault dit "fonds que le syndicat peut "revendiquer". On ne peut "revendiquer" que ce que l'on n'a pas: en l'occurence une créance sur la banque.
Bonjour Je ne sais pas si je vais être bien clair: nous avons un compte au nom du syndic (et oui personne n'est parfait et c'est la majotité qui l'emporte ...) et le compte est le même pour tous les syndicats ! aussi afin de faciliter la vérification des comptes, un des membres du CS a demandé à ce qu'il utilise "un compte pivot". Ce a quoi le syndic lui a répondu que c'était maintenant interdit ... Je ne sais pas ce que c'est mais je me (vous) demande s'il n'existe pas une modalité (indépendante du syndic) qui puisse permettre de controler facilement les mouvements avec les dates et tout le reste ??? Merci de (nous) m'éclairer car nous sommes à la ramasse dans ces controles de compte.
Existe-t-il une loi qui précise qu'un "compte-pivot" est interdit avec un compte séparé? De même, existe-t-il une loi qui dit que, en cas de "compte séparé" un Syndic ne peut pas toucher d'intérêts sur les comptes du Syndicat? un contentieux juridique m'a affirmé que les copros pouvaient très bien voter afin que le Syndic touche ces intérêts? Pardonnez-moi d'apparaître un peu, comme un cheveu sur la soupe...cyber oblige! MERCI!MERCI!
Par définition, lorsqu'il existe un compte séparé ouvert au nom du syndicat, le syndic ne peut à aucun moment détenir des fonds appartenant au syndicat.
Si un compte pivot est utilisé, il est ouvert au nom du syndic. Les 150 € virés au compte pivot pour payer le fournisseur Dupont sont fatalement détenus par le syndic, ne serait-ce qu'un instant. Le mécanisme est donc illégal.
Il n'est pas interdit à l'assemblée générale de décider que la rémunération des fonds déposés au compte séparé va au syndic. La décision serait absurde.
Mais il est vrai que si le syndic administrant 100 syndicats gérés par compte unique perçoit 6000 € pour un montant de dépots moyen déterminé, les 100 mêmes syndicats gérés par comptes séparés percevront globalement 550 €
C'est un réel problème auquel on songe depuis 40 ans sans qu'aucune solution n'ait été proposée.
c'est bien là où le compte séparé est "du pipo" lors de ma vérification des comptes toutes les dépenses, sauf quelques rares, transitent par le compte pivot, le syndic payant les (ses) fournisseurs habituels par virement. et avec le peu de temps et la mauvaise volonté du syndic difficile d'analyser les dates de commande et de valeur ... tout ceci est pour moi un détournement de la loi et une veritable mascarade reste un pb tant que les syndics entreront ce qu'ils veulent comme date sur les comptes, on est pas près d'avancer (exemple des appels de fonds passés au 1er jour du trimestre alor qu'on les recoit parfois de 15 jours à un mois et demi plus tard, des paiements remis à l'encaissement 15 jours à 3 semaines après... après on parle des impayés et on envoie des frais de relances
Citation :Car il dit qu'un compte séparé est très lourd en gestion administrative et c'est pourquoi il compte 20% de surplus dans ses honoraires
non c'est complétement faux ...c'est pour moi au contraire beaucoup plus simple, mais alors son interêt financier ou sa globalité avec ses fournisseurs attitrés peut lui échapper on voit bien là le système : le fournisseur est plus interessé par le syndic qui lui assure la majeure partie de son CA, que la copropriété
Citation :Mais il est vrai que si le syndic administrant 100 syndicats gérés par compte unique perçoit 6000 € pour un montant de dépots moyen déterminé, les 100 mêmes syndicats gérés par comptes séparés percevront globalement 550 €
Mais la vrai question JPM, c'est pourquoi les 6000€ ou 550€ ne sont pas reversés aux syndicats ?
Je n'ai pas été été suffisamment clair : prenons un syndic pro qui administre 100 syndicats.
Hypothèse 1 : Il gère par compte unique. Le montant moyen des fonds détenus permet de fixer à 300 000 € l'assiette constante de la rémunération des fonds détenus par la banque. Au taux de 2 % l'an, le syndic reçoit 6 000 €
Hypothèse 2 : Il gère par comptes séparés. L'assiette de la rémunération est alors déterminée syndicat par syndicat. 50 syndicats auront une assiette constante inférieure au seuil permettant la rémunération. Les 50 autres recevront une rémunération calculée à un taux beaucoup plus bas. Le total de ces cinquante rémunérations sera de 550 €. Mon estimation est peut être un peu basse. Mettons 900 € : le syndicat 1 recevra 60 €, le 2 recevra 30 €, etc...
Comme le syndic, dans l'hypothèse 1, utilise les 6000 € pour réduire d'autant les honoraires de gestion courante, il est vrai que la gestion par comptes séparés fait perdre aux syndicats le bénéfice de cette réduction des honoraires.
Ils bénéficient par contre d'une plus grande sécurité juridique. Cet avantage n'est pas négligeable mais la majorité des copropriétaires ne prennent pas en considération cet avantage. Ils ne voient que la réduction des honoraires, immédiatement palpable.
Il faut voir à plus long terme. Si en 2009 la gestion par comptes séparés devenait obligatoire, le jeu de la concurrence enfin assaini permettrait certainement de revenir à des montants d'honoraires corrects.
Le système des sous-comptes d'un compte unique permettrait de concilier la sécurité juridique et la rémunération des fonds déposés dans les mêmes conditions que pour l'hypothèse 1. (Hypothèse 3)
Il faudrait pour celà que le compte unique de l'hypothèse 3 soit doté d'un régime juridique spécifique prévoyant : - que ce compte de mandants soit isolé dans le patrimoine du syndic - que chaque syndicat conserve un droit exclusif, et opposable à la banque comme aux tiers, sur les fonds inscrits dans son sous-compte.
Ce n'est pas inconcevable mais ce serait un montage d'un genre nouveau à mettre au point.
Je vous rejoint sur un point JPM, il est clair que si l'on imposait le compte banquaire séparé sans dérogation, cela éviterait aux syndics "d'imposer" la dispense de compte séparé aux syndicats.
"clair, net et précis" que ces pubs TV côutent très très cher moins pour les pubs de vente envoyées avec les charges alors les syndics pas assez payés parle-t-on du montant des charges des copropriétaires ?
on parle des interêts bancaires mais pas du reste ... qd vous avez pour une copro de 100 lots un écart de 3000 euros pour un cpte séparé c'est incompréhensible sous les yeux une autre de 60 lots 1500 euros d'écart ...
3000 € d'écart ? Si vous parlez en ttc, celà fait un écart ht de 2500 € environ.
Il correspond à une assiette de rémunération des fonds pouvant être de 100 000 à 120 000 €, donnant une rémunération de 2500 €. Ce n'est pas inconcevable. La question est de connaître le montant du budget prévisionnel.
Quand on traite de cette question, il faut abondonner les incantations et s'en tenir à ce que dit la calculette
compte pivot ? sous compte ?
Forum fermé
Posté - 11 juil. 2008 : 10:21:50
