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priori
Pilier de forums
625 réponses |
 Posté - 26 juin 2008 : 16:25:48
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Notre prochaine AG approche à grands pas!
Dans le contrat de Syndic, il est écrit:
- fonds du syndicat versés sur un compte bancaire séparé
- .....compte pivot-encaissement,réglement des fournisseurs par vt du compte séparé de la copro sur un compte pivot-règlement...lettre-chèques
- ensemble de ces fonds...pourront produire intérêts, acquis au Syndic!
Oui, je sais, je tourne en rond! Mais n'y a-t-il pas une petite loi....quelque chose qui me permette en AG de convaincre les autres copropriétaires que nous n'avons pas un vrai compte séparé? En effet, selon tout ce que j'ai lu, si nous avons un compte séparé, les intérêts ne peuvent revenir au Syndic.
J'ai mis à l'ordre du jour, la demande suivante,( suggérée par JPM): présentation d'une attestation sur l'honneur signée par l'établissement bancaire certifiant que nous avons bien un compte séparé....etc...etc..
Ma question, dans la convocation apparait.....en queue de peloton...et je crains que notre pauvre Syndic, ne trouve tout un tas de bonnes raisons pour ne pas nous présenter le document....ou que la Banque.....
Y a-t-il des diplomates dans la salle? Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 17:45:07
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.....compte pivot-encaissement,réglement des fournisseurs par vt du compte séparé de la copro sur un compte pivot-règlement...lettre-chèques Interdit
ensemble de ces fonds...pourront produire intérêts, acquis au Syndic!
Interdit
L'attestation de la banque : Je ne reviens pas sur ce que j'ai écrit, mais depuis lors il y a eu l'arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2008 obtenu par l'UInaute JYL53. Dans ce cas, la banque et l'expert comptable avait affirmé devant l'expert judiciaire que le compte était séparé alors qu'il était ouvert au nom du syndic.
Le syndic a perdu devant le TGI, gagné devant la Cour d'appel, dont l'arrêt a été cassé.
Ceci étant le compte pivot serait d'un grand secours technique pour bien des syndics. Mais il faudrait que le syndic réalise au même instant tous les virements syndicats ---> compte pivot puis tous les virements compte pivot --> fourniseurs et autres créanciers. En dehors de cet " instant " de quelques minutes le compte devrait être à zéro. Autant dire que c'est un rêve.
La vraie solution serait celle des sous-comptes si ceux-ci pouvaient être considérés respectivement comme la propriété du syndicat titulaire. Théoriquement celà serait possible mais ....
Il vaut donc mieux se tourner vers l'amélioration des systèmes informatiques.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 20:09:54
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Le Syndic prétend ou en tout cas affirme que le compte-pivot revient à zéro immédiatement!
Puis-je affirmer en AG, devant tout le monde que si nous avons un compte séparé, le compte-pivot est INTERDIT et les intérêts,acquis au Syndic INTERDITS?
Pardonnez-moi, JPM, mais, je voudrais être sûre d'avoir compris convenablement!
Oui, je sais, la banque peut très bien affirmer...n'importe quoi! Cependant, elle a déjà été contactée par mon contentieux, je lui ai envoyé le double de la question que j'ai mis à l'ordre du jour....et je lui ai laissé sous-entendre qu'il serait préférable qu'elle réponde en toute loyauté......compte tenu de cet arrêt de la Cour de Cassation! J'ai essayé d'y mettre ....les formes!
Ce qui est terrible, c'est que je me heurte à un Conseil Syndical qui refuse de m'écouter!
Merci, JPM!Celà fait 3 ans que je me bats car je ne veux pas que nous nous retrouvions avec un administrateur provisoire! Mais, j'ai beaucoup de copros qui me soutiennent et qui ont compris ou tout au moins ont de sérieux doutes! |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 16:37:27
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Citation :
Initialement posté par priori
Ce qui est terrible, c'est que je me heurte à un Conseil Syndical qui refuse de m'écouter!
Merci, JPM!Celà fait 3 ans que je me bats car je ne veux pas que nous nous retrouvions avec un administrateur provisoire! Mais, j'ai beaucoup de copros qui me soutiennent et qui ont compris ou tout au moins ont de sérieux doutes!
Avec l'expérience, permettez moi de vous dire combien il est difficile d'aller contre un conseil syndical qui ne veut pas - ou ne peut pas - piger les incidences du compte séparé...
Par contre le conseil syndical a comme le syndic une obligation de conseil vis-à-vis de la copropriété et il peut-etre utile de le leur rappeler... en faisant bien comprendre que s'il y a une manipulation sur le statut de ce compte - par rapport à la loi - vous n'hésiterez pas à porter l'affaire devant le TGI..
Mais dans l'éventualité ou vous souhaiteriez porter la question du compte séparé devant le TGI, avec la demande de nullité dans les trois mois du mandat du syndic, ne faites surtout pas la meme erreur que moi : n'y aller pas seul - en vous disant qu'au fur et à mesure de la procédure, le conseil syndical et la copropriété finiront bien par comprendre et par vous suivre !!!! ( helas non ! )
Attaquez aussi le syndicat des copropriétaires... je peux vous affirmer que cela évitera au syndic de clamer partout que cette procédure ne concerne qu'un intitulé ( sic ! ) de compte bancaire, que ce n'est qu'une affaire personnelle entre un copropriétaire et son syndic.( re-sic !!! malgré l'arret de cassation du 9 avril 2008 ). Arret qui - soit dit en passant - est quand meme pas trop compliqué à comprendre !!!
Donc si vous voulez saisir la justice, prevenez le conseil syndical de cette éventualité avant l'AG - pour les faire reflechir, si cela leur est possible -.
Dites au conseil syndical que si vous avez raison, après l'annulation du mandat du syndic, il faut prevoir pour la copropriété un cout de 14 000€ 13 273 € pour 4 mois pour 5 mois* d'administrateur provisoire . Personne ne poura vous reprocher d'avoir mené cette procédure ( qui concerne bien toute la copropriété, ceux qui veulent ou peuvent comprendre et ceux qui ne veulent pas ou ne peuvent pas comprendre... )
Très cordialement 
* modification éffectuée le 2 juillet 2008 |
Edité par - JYL53 le 02 juil. 2008 09:06:25 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 16:56:04
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La réponse de JYL53 fait songer qu'il est assez instructif de comparer, pour un syndicat déterminé, le coût d'un administrateur provisoire et celui d'un syndic professionnel.
Pour Priori : vous pouvez copier des collections de messages sur les points en question dans les forums.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 16:59:35
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Merci, JYL53, merci!
Je ne savais pas que l'on pouvait attaquer le Syndicat des Copropriétaires, mais il est vrai que les copropriétaires, souvent, la plupart du temps ne se préoccupe de rien.
A la dernière AG, il y a un copro qui était là, qui a marqué une certaine impatience parce que je rapportais des anomalies sérieuses que j'avais trouvé en visualisant les factures (factures de + de 5 ans à payer....entre autre).
Par la suite, j'ai rencontré ce monsieur et je lui ai demandé:"Mais, dîtes-moi, aviez-vous lu, au moins ce que contenait la convocation?"
"Non, m'a-t-il répondu!" alors je lui ai dit:"moi, monsieur, non seulement j'ai étudié tous les documents que contenait l' ordre du jour et je suis allée voir les factures chez le Syndic! Alors je ne vois pas comment vous pouviez me contredire". La fois suivante, ce monsieur m'a dit bonjour!
Que va-t-il se passer à la prochaine AG? Vont-ils me mettre dehors, comme Monsieur le Syndic a essayé de le faire une fois?
C'est une des raisons pour laquelle, je veille à me mettre au milieu du troupeau....de moutons! |
Edité par - priori le 27 juin 2008 17:02:29 |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 17:01:30
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Merci, JPM, c'est une bonne idée!
Vous prierez pour moi aux alentours du 14 juillet prochain! |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 17:29:42
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Citation :
Initialement posté par priori
Que va-t-il se passer à la prochaine AG? Vont-ils me mettre dehors, comme Monsieur le Syndic a essayé de le faire une fois?
Si vous faites passer très fermement et tres coutoisement par courrier avant l'AG au Président et aux membres du CS que vous n'hésiterez pas à porter le point sur le compte bancaire de la copropriété au TGI, - sans oublier de dire que vous attaquerez le syndicat des copropriétaires - car vous n'accepterez pas que le syndic ne respecte pas la loi sur les comptes séparés...
Je doute fort que le syndic et le CS aient un quelconque interet à vous menacer de vous mettre dehors lors de l'AG, ceci ne peut que se retourner contre eux.. Quand on a un tel risque au dessus de la tete, il faut etre considérablement abruti pour menacer un copropriétaire...
JPM a raison, vous avez assez d'arguments sur ce forum pour parfaitement bien informer les membres du CS, s'ils ne pigent pas tant pis. Ils seront tout simplement obligé d'assumer devant la copropriété, car ils auront - par leur incompétence, ignorance, ou soumission ? - entrainé la copropriété dans une procédure qu'ils pouvaient tres simplement éviter....
si tu veux la paix, prépare la guerre .. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 08:54:49
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"On peut faire la guerre, mais poliment."
Pour être dans une copro ou j'ai surtout à faire avec un syndic hostile qui se deteint sur le CS et le participants AG, je vous conseille de vous attendre au pire et de surtout ne pas vous énerver. Si vous voulez que certaines choses soient notés au PV, préparez une (ou des) feuille(s) avec le texte précis que vous voulez voir au PV (dans la limite de ce que la loi vous autorise) - vous pouvez emmetre vos réserves sur la validité d'une décision par exemple. Ca marche, même en milieu hostile!
Essayez aussi d'être le président de l'AG. De cette façon vous aurez un bon contrôle sur ce qui est écrit dans le PV - les scrutateurs n'ont que peu de pouvoir. Attention: dans la copro hostile, je me suis proposé, j'étais le seul candidat, mais le syndic à du répéter au moins 5 fois 'Y-a-t-il vraiment personne d'autre' jusqu'au moment ou une autre personne s'est proposé. Ensuite moi-même et deux autres personnes ont voté pour ma candidature - les autres pour l'autre personne. Au PV il était noté que je n'étais pas élu 'à l'unanimité' (donc pas de prise en compte de votes). Pareil pour ma candidature en tant que scrutateur.
Donc, ne vous lancez pas dans des discussions avec le syndic ou le CS pendant l'AG - cela ne sert strictement à rien et a un effet négatif vis-à-vis des autre copropriétaires qui agissent généralement comme il est dit des moutons qui préferent en finir au plus vite avec l'AG.
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Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 10:34:48
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Donc, ne vous lancez pas dans des discussions avec le syndic ou le CS pendant l'AG - cela ne sert strictement à rien et a un effet négatif vis-à-vis des autre copropriétaires qui agissent généralement comme il est dit des moutons qui préferent en finir au plus vite avec l'AG.
Très juste votre conseil, bon courage pour priori... |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 17:03:04
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Je sais...je sais...j'ai déjà "donné", 2 années de suite!
Mais, je n'ai jamais été discourtoise, mais eux, TOUS sauf un, l'ont été!
Mais, je dois poursuivre ne serait-ce que pour prouver QUE J'AVAIS RAISON....car, j'ai raison!
Merci! |
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 17:13:47
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JYL53, l'info du coût d'un administrateur provisoire est utile, par contre cela doit dépendre du nombre de lots de la copropriété.. combien y'en a t-il dans la votre (si ce n'est pas trop indiscret) ?
Merci. |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 07:12:58
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Citation :
Initialement posté par Anne-Laure75
JYL53, l'info du coût d'un administrateur provisoire est utile, par contre cela doit dépendre du nombre de lots de la copropriété.. combien y'en a t-il dans la votre (si ce n'est pas trop indiscret) ?
Merci.
Il y a 80 lots dans la copropriété, et l'administrateur provisoire a été "present" pendant une période de 5 mois. Cout total 13 273E..
cordialement JYL |
Edité par - JYL53 le 02 juil. 2008 08:59:23 |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 07:35:08
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Citation :
Initialement posté par priori
Je sais...je sais...j'ai déjà "donné", 2 années de suite!
Mais, je n'ai jamais été discourtoise, mais eux, TOUS sauf un, l'ont été!
Mais, je dois poursuivre ne serait-ce que pour prouver QUE J'AVAIS RAISON....car, j'ai raison!
Merci!
Quelque soit votre motivation, si vous commencez une procédure qui aboutira à la nomination d'un administrateur provisoire, renseignez vous par avance sur la qualité professionelle des différents administrateurs présents sur votre département... Choisissez le plus compétent et proposez au tribunal de nommer cet administrateur ... Car dans notre copropriété l'administrateur provisoire a été nommé par le president du TGI. Et cet administrateur - dont les bureaux sont situés dans le même immeuble que l'avocat du syndic ! - a été très mauvaise pour informer la copropriété sur la raison d'être de sa nomination, mauvaise pour récuperer les archives, pour recuperer les comptes etc.. Face à un conseil syndical qui a tout fait pour que le syndic soit réelu, et a refusé dans un premier temps de rencontrer l'administrateur provisoire....Face a un syndic qui expliquait que l'annulation de son manadt était une erreur judiciaire... L'administrateur n'a eu qu'un objectif passer la main le plus vite possible, et heureusement que nous n'avons pas eu de travaux urgents à réaliser dans la copropriété pendant sa transition. Car je ne sais pas ce qu'elle aurait fait !!!
En résumé : si vous vous lancez, je suppose que vous le faites dans l'interet d'une copropriété que vous avez "marre" de voir manipulée par un syndic autocrate , mais préparez bien votre action avec l'assurance d'avoir un bon administrateur provisoire, qui gerera vraiment - tres serieusement et tres professionnellement - la copropriété, dans l'interet de la copropriété...
re bon courage JYL
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Edité par - JYL53 le 02 juil. 2008 09:13:33 |
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 14:23:44
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Citation :
votre action avec l'assurance d'avoir un bon administrateur provisoire, qui gerera vraiment - tres serieusement et tres professionnellement - la copropriété, dans l'interet de la copropriété...
Avoir un bon administrateur provisoire ou judiciaire est illusoire, celui désigné ne fera pas grand chose, éventuellement un appel de fond, une convoc pour ag pour désigner un nouveau syndic, éventuellement récupérer les fonds et les archives détenus par l'ancien syndic et ce sera à peu près tout. Inutile de lui demander un contrôle des comptes ou autre chose de ce genre... |
Cordialement / Frédéric |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 09:17:46
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" Avoir un bon administrateur provisoire ou judiciaire est illusoire, celui désigné ne fera pas grand chose, éventuellement un appel de fond, une convoc pour ag pour désigner un nouveau syndic, éventuellement récupérer les fonds et les archives détenus par l'ancien syndic et ce sera à peu près tout. Inutile de lui demander un contrôle des comptes ou autre chose de ce genre..."
Avoir un bon administrateur est illusoire ??? j'ai dejà entendu cela concernant les syndics .. et pourtant il existe des bons syndics, comme il existe des bons administrateurs... Qu'ils soient rares ( peut-etre.. ) cela est une autre question. Mais ne laissez pas entendre qu'un administrateur provisoire est inutile ou forcement incompétent..
Cordialement JYL53 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 09:59:27
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Citation :
Initialement posté par JYL53
" Avoir un bon administrateur provisoire ou judiciaire est illusoire, celui désigné ne fera pas grand chose, éventuellement un appel de fond, une convoc pour ag pour désigner un nouveau syndic, éventuellement récupérer les fonds et les archives détenus par l'ancien syndic et ce sera à peu près tout. Inutile de lui demander un contrôle des comptes ou autre chose de ce genre..."
Avoir un bon administrateur est illusoire ??? j'ai dejà entendu cela concernant les syndics .. et pourtant il existe des bons syndics, comme il existe des bons administrateurs... Qu'ils soient rares ( peut-etre.. ) cela est une autre question. Mais ne laissez pas entendre qu'un administrateur provisoire est inutile ou forcement incompétent..
Cordialement JYL53
1/Si vous ne proposez pas au juge un administrateur provisoire/judiciaire, c'est lui qui le désignera.
2/Il y a des administrateurs provisoires/judiciaires professionnels.
3/Je parle d'expérience, ne vous attendez pas à plus que ce que j'ai dit plus haut (en gros c'est cher, et on en n'a pas pour son argent). |
Cordialement / Frédéric |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 08:12:30
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[/quote]
1/Si vous ne proposez pas au juge un administrateur provisoire/judiciaire, c'est lui qui le désignera.
2/Il y a des administrateurs provisoires/judiciaires professionnels.
3/Je parle d'expérience, ne vous attendez pas à plus que ce que j'ai dit plus haut (en gros c'est cher, et on en n'a pas pour son argent).
[/quote]
Tout à fait d'accord, sauf pour "le en gros c'est cher" ... Car si la nomination de l'administrateur provisoire est liée à une faute du syndic, ce sera au syndic de rembourser à la copropriété les frais de cet administrateur.
Pour le reste la période de l'administrateur provisoire n'est jamais une partie de plaisir pour personne. La compétence et l'honnetete du conseil syndical, la non-passivité des copropriétaires, sont primordiales pour que cette période se déroule dans l'interet de la copropriété.
cordialement JYL |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 09:39:34
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"Tout à fait d'accord, sauf pour "le en gros c'est cher" ... Car si la nomination de l'administrateur provisoire est liée à une faute du syndic, ce sera au syndic de rembourser à la copropriété les frais de cet administrateur."
Pour cela il faudra que le syndicat engage une action en justice contre l'ancien syndic, ce qui entraînera des frais et des délais de jugement, pour un résultat laissé à l'appréciation du tribunal.
En copropriété il n'y a pas de sanction automatique, ce serait trop simple !
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 10:25:40
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ceci étant, si vous voulez vraiment vous débarrasser de votre syndic n'hésitez pas à demander un administrateur provisoire/judiciaire.
C'est ce que nous avions fait, non réélection du syndic sortant, nous avions mal préparé l'ag et pas prévu de syndic en remplacement ==> administration judiciaire (demandée par l'ex-syndic). |
Cordialement / Frédéric |
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compte séparé...mais fonds pouvant produire intérê
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