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 Sujet  |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
 Posté - 20 août 2008 : 07:40:21
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Le Code civil indique qu'on ne peut pas rejeter ses eaux de pluie chez le voisin. La plupart des POS ou PLU indiquent qu'on peut construire en limite ou avec recul d'au poins... telle distance.
Ce recul compte pour la face extérieure du mue et rien du toit n'a le droit de dépasser quand on est en limite et une distance d'avant toit peut dépasser quand on est en recul.
Depuis de nombreuses années, je n'ai jamais lu de POS ou PLU interdisant une pente de toit vers chez le voisin (enfin, c'est jamais dit comme cela). En revanche j'ai vu souvent une indication d'obligation de sens de la ligne de faîtage (==> imposant donc pente de toit perpendiculaire à la la limite séparative).
On a donc le droit, sauf obligation de faîtage parallèle à la rue, de faire pencher le toit vers chez le voisin, en limite de propriété et d'encastrer (sans dépassement, sans avant-toit débordant) la gouttière de récupération d'eau pluviale pour qu'elle ne dépasse pas chez le voisin. Je vous donnerais bien un croquis, mais je ne sais pas insérer le croquis.
Je n'ai donc pas compris grand chose au problème. |
seborga1 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 août 2008 : 08:46:24
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seborga,
si le POS/PLU ne précise pas que "Ce recul compte pour la face extérieure du mur" mais comme c'est souvent le cas "une mesure en tous points", la règle s'applique alors également à la toiture, interdisant ainsi de fait une pente vers le voisin.
faites un dessin ou reportez vous aux croquis du fil de Laurent sur le sujet.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 août 2008 08:47:47 |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 12:41:13
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Nouvelles péripéties! Ni la voisine, ni son avocat ne se sont présentés sans justification au 2ème référé... c'est donc reporté au 14 Novembre. La manoeuvre est évidente: c'est pour attendre le permis modificatif.
Le Maire est quand même venu se rendre compte sur place avec nous. La seule solution qu'il avait trouvée, c'était de nous "rendre" ce que nous prenait la voisine sur le domaine public c.à.d. sur le trotoir.Nous lui avons répondu que nous y avions déjà pensé mais que, non seulement cela allait faire jurisprudence, mais aussi que tous les voisins s'aligneront sur nous, que les voitures seront garées à moitié sur le trotoir et sur la route(danger) et surtout que cela confortera notre voisine qui peut vraiment faire ce qu'elle veut.
Un Maire peut-il vendre le domaine public?
Autre trouvaille de taille. Le plan de masse qu'à fourni la voisine ,pour faire ses plans d'extension,ne comporte aucune cote de terrain!!! bizarre non? En fait c'est une phocopie d'un plan cadastral qui date d'avant 1992,du temps de la location précaire d'un terrain de 292 m2 par ses parents. Le Lotissement à été crée par la commune en 1992,1993 et les terrains ont été achetés en 1993 avec plan de bornage annexé à l'acte notarié avec mesures et sur faces en toutes lettres. L'acte notarié et le plan de bornage de notre voisine mentionne qu'elle acheté un lot faisant 276 m2.
Le plan de masse qu'elle a utilisé pour faire ses demandes de P.C. est donc un faux-vrai ou un vrai-faux, au choix. Toujours est-il qu'il est faux puisqu'il ne correspond pas à son plan de bornage.Faux et usage de faux????
La Mairie a été avisée de cet état de fait par lettre RAR. Peut-elle annuler ses différents permis de construire? En fait que peut faire la Mairie?
Sachant aussi qu'elle a construit 73,41M2 alors que le cos de 0,25 ne lui donne droit qu'à 69M2, sans compter son "garage à vélos" qui devrait faire 8M2 et qui en fait 13 avec une fenêtre et des volets (constaté par le Maire qui a trouvé ça bizarre).
Encore Merci pour vos réponses.
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Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 12:49:57
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je ne comprends pas comment le juge peut reporter une décision de référé...
pour les plans masse, si vous pouvez démontrer que la voisine a fait ça en toute connaissance de cause, on a affaire à une fraude.
la fraude -et l'inytention frauduleuse- permet au maire de retirer sans limitation de durée le PC qu'il n'aurait pas accordé sans cette fraude... il suffit alors qu'il respecte le principe de la procédure contradictoire.
quant aux bizarreries, cela relève du pénal si les travaux ont moins de 3 ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 14:43:01
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Le Juge a signalé que ce tribunal devait fermer dans 15 mois... et qu'il a reporté la majorité des affaires pour faire pression ?
Un plan de masse doit-il obligatoirement comporter les mesures du terrain?
Le COS, je suppose coefficient d'occupation du sol(0,25 pour nous)est-il toujours en vigueur?
Un "garage à vélos" indépendant de 13M2 entre t-il dans le COS? |
Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 15:47:08
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le maintien du COS dépend de votre règlement local.
le garage à vélo n'est pas compté dans la SHON (stationnement de véhicules) et n'impacte donc pas le COS. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 18:12:25
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OK pour le garage qui ne rentre pas dans le COS.
Mais quand on fait un plan de masse que doit-il obligatoirement y avoir comme mesures?
Amicalement. |
Teguy |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 14:45:50
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Mauvaise nouvelle. Le Maire vient de me dire qu'il avait accordé le PC modif le 21 Août alors que je suis allée à la Mairie le 2 Sept. pour savoir s'il y avait du nouveau et que l'on ne m'a rien dit!!!parcequ'il le savait quand il est venu se rendre compte sur place.
Plus question de pente de toit vers chez nous, malgré ma lettre au B.D.F.,il parait que c'est accepté tel quel.
Quant'à la surface au sol de 73,41 M2 au lieu des 69M2 qu'elle ne devait pas dépasser, c'est "passé" comme une lettre à la poste.
Le Maire m'a avoué avoir signé le PC sans être très au courant des problèmes que nous avions avec notre voisine, et qu'il n'aurait pas du le signer! Glup! Cela ne l'étonnera pas si on se retrouvait au Tribunal!! Re Glup.
Question urgente:Doit-on afficher un PC Modificatif même si les travaux sont terminés par avance? et toujours le délai de 2 mois à partir de l'affichage, pour s'y opposer?
Car lorsque nous sommes allés voir avec le Maire le 11 Septambre, il n'y avait toujours rien sur la clôture de son terrain. Je vais finir par être parano, mais je suppose que la voisine attend l'hiver car elle sait qu'on ne peut pas venir à cette période.
Amicalement. Amatxi. |
Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 15:31:34
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oui, ça doit être affiché.
si un recours est en cours sur le premier PC, le PCM doit vous être notifié formellement ; à défaut, le délai de recours ne vous est théoriquement pas opposable même avec affichage.
je vous conseille cependant, si vous devez faire un nouveau recours, de l'engager au moins gracieusement avant le 21/10. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 16:00:04
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Nous n'avons pas fait de recours contre le 1er PC puisque nous ne l'avons pas eu à temps et que lorsque nous avons essayé avec le géomètre de faire une conciliation à l'amiable, la voisine nous a affirmé qu'elle nous "rendrait" la surface de terrain qu'elle usurpait, ceci au mois de Nov 2007.(pauvres naïfs).Au mois de Janvier 2008,l a seule lettre que nous avons eu d'elle ne mentionnait non seulement plus la restitution de la surface empiétée mais , en plus, elle nous ordonnait de faire borner notre terrain tel qu'il était. C'est à dire qu'entre l'autre voisin et nous elle s'approprie 13M2 qu'elle n'a pas acheté!!! C'est pas beau ça? Et ses travaux étaient finis, et,et, je ne savais pas qu'il existait des forums.(imbécile que je suis)
Donc, maintenant, on va s'opposer à son permis modificatif, puisqu'elle n'a pas respecté celui qu'elle a obtenu.
Pouvons nous nous opposer en mentionnant seulement qu'on attend le bornage judiciaire ou bien faut-il tout déballer?
J'ai bien lu qu'en même temps qu'à la Mairie, il fallait en envoyer un exemplaire à la voisine, mais qu'il fallait garder quelques arguments nouveaux pour le tribunal. Pourriez vous m'aider à choisir?
Il faut faire le boulot de l'avocat qui ne savait même pas qu'on ne pouvait pas faire un toit en pente vers son voisin etc.....La dame qui s'occupe de l'urbanisme à la Mairie non plus; elle avait pourtant phocopié votre fameux lien, mis Juillet avant de faire signer le PC par le Maire. C'est à tomber sur la tête.
Merci de tout ce que vous faites, heureusement que vous êtes là.
Amatxi |
Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 16:08:25
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la question de l'empiètement est sans conséquence pour le PCM... gardez ça pour le civil...
pour attaquer le PCM, faites nous une liste des anomalies recensées et on fera le tri (je n'ai pas le courage de relire tout le fil avec un papier et un crayon à la main !  ) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 19:04:17
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Toujours aussi sympa, c'est un plaisir et ça me remonte le moral. Demain matin, je demande le PCM en urgence et je vérifierai TOUT.
Merci, à bientôt.
Amatxi |
Teguy |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 10:32:09
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Ca continue....
Foire aux questions:
1/- Peut-on demander un PC modificatif alors que les modifications sont déjà achevées? Loi. Jurisprudence.
2/-Jurisprudence sur la démolition d'un toit dont la pente est dirigée vers le voisin et en limite de propriété alors que le PLU mentionne qu'il faut construire à 3M ou en limite de propriété.
3/- Un plan de masse ne comportant aucune mesure de terrain est-il recevable? Loi. Jurisprudence. (l'avocat ne sait pas!!)
4/- La voisine n'a toujours pas affiché son PC modificatif sur son terrain, donc j'ai demandé à un huissier d'aller constater.
J'ai demandé par lettre RAR au Maire de faire faire un "constat écrit avec mesures" par son agent assermenté et d'être présent lorsqu'il le fera.
J'en ai assez que tout le monde nous roule dans la farine.
Merci |
Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 10:41:22
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Citation :
Initialement posté par vincent.mondeteguy
Ca continue....
Foire aux questions:
1/- Peut-on demander un PC modificatif alors que les modifications sont déjà achevées? Loi. Jurisprudence.
oui : ce sera un PCM dit de régularisation : le "délit" de construction non conforme est constitué, mais une plainte éventuelle sera certainement classée sans suite si le PCM est respecté et régularise l'irrégularitéCitation :
2/-Jurisprudence sur la démolition d'un toit dont la pente est dirigée vers le voisin et en limite de propriété alors que le PLU mentionne qu'il faut construire à 3M ou en limite de propriété.
pas de connue mais pas cherchée car application élémentaire de la géométrieCitation :
3/- Un plan de masse ne comportant aucune mesure de terrain est-il recevable? Loi. Jurisprudence. (l'avocat ne sait pas!!)
dès lors qu'il permet à l'administration de prendre sa décision en toute connaissance de cause, et notamment de visualiser correctement le projet dans son environnementCitation :
4/- La voisine n'a toujours pas affiché son PC modificatif sur son terrain, donc j'ai demandé à un huissier d'aller constater.
J'ai demandé par lettre RAR au Maire de faire faire un "constat écrit avec mesures" par son agent assermenté et d'être présent lorsqu'il le fera.
J'en ai assez que tout le monde nous roule dans la farine.
Merci
bon courage
il me semble important de vous rappeler que si la construction est régularisée par travaux modificatifs conformes au règlement d'urbanisme et autorisés administrativement par un PC lui même régulier, je ne vois pas ce que vous pouvez obtenir de plus... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 12:11:50
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A moins que je ne sois complètement gâteuse et même si on me ait regarder la construction de la voisine en faisant une chandelle c.a.d; la tête à l'envers, je verrai toujours que son toît est en pente vers chez nous. D'autre part, elle dépasse toujours son COS de 4.41 m2: 73,41 m2 au lieu de 69 m2. J'ai lu qu'il pouvait y avoir une tolérance de 4% ce qui ferait 71,76 m2 mais quand même pas 73,41, Non?
Amicalement Amatxi |
Teguy |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 12:14:27
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AH! j'oubliais. Si la voisine a donné son certificat d'achèvement des travaux dès qu'elle a eu son PC modif est-ce qu'on est "chocolat" pour faire appel?
Amatxi |
Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 12:27:24
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| non, pas chocolat : en l'absence d'affichage, voir article R600-3 du CU |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 21:22:26
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UBUESQUE......
Après avoir tel. à la Mairie hier matin en disant qu'on allait faire plus de 400km pour venir chercher le PC modif. de la voisine... nous l'avons reçu ce matin (posté d'hier !!)
Là il faut vraiment en rire:
B.D.F. En application des articles L. 341-1 du code de l'environnement et R.421-38-5 du code de l'urbanisme etc..... considérant que le projet, EN L'ETAT, est de nature à porter atteinte à l'état des lieux ou à leur aspect, MAIS QU'IL PEUT Y ETRE REMEDIE, L'architecte des B.D.F.EMET UN AVIS FAVORABLE SOUS RESERVE DU RESPECT DES PRESCRIPTIONS SUIVANTES:
Le volume de l'agrandissement sera réalisé avec un pan de toiture du côté de la rue de xxxx(sa rue et non pas vers chez nous) afin de s'aligner sur la hauteur de l'égout existant.
Or dans le PC de la Mairie, le PC est accordé selon les prescriptions suivantes:
-Pas de débord de toiture en limite de propriété; prévoir un chéneau etc...
-Toutes les façades seront revêtues de bardages bois ....
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Teguy |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 22:04:16
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J'ai pas fini, c'est l'ordi qui s'est arrété.
Donc plus question de pan de toiture.
Mais là, je suis sure que vous aller rire:
la voisine a fait une lettre pire que moi... un vrai roman....
-S'il y a une différence de hauteur entre son PC et ce qu'elle a fait c'est," de façon à ce que l'occupant du lit supperposé du haut ne soit pas top près du plafond"
-quant'à sa largeur et sa surface construite, elle donne le choix à la Mairie soit 7,96m sur 2,36m=18,78m2, soit 7,96m sur 2,46m= 19,58 m2. La Mairie lui a fait barrer le 19,58m2 et rajouter à la Main 7,96 sur 2,36 avec OK le 20/8/08 et la signature de la voisine . Pas mal non? quand on voit que le PC a été accordé Le 21/8/08.
Seulement sur le document imprimé au N° 8 SHOB des travaux de construction (en m2) il y a toujours: agrandissement n°2, soit 18,78 m2 soit 19,58 m2. !!! ???????
Dernière page n° 10 Destination des constructions et tableau des surfaces. SHON avant travaux SHON contruites .......
elle est vide. Aucune écriture....
Moi c'est un polar style San Antonio que je vais écrire, mais je ne sais encore qui prendre comme Bérurier.
L'humour revient c'est bon signe.
Pourriez vous me décortiquer tout ça??
Très cordialement AMATXI
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Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 23:08:31
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*contestation devant le TA -ou par recours gracieux ou demande de déféré préfectoral- du PCM ne respectant pas les prescriptions de l'ABF
*PCM ne régularisant pas la construction en regard des règles de hauteur et de COS : poursuites pénales pour PC non respecté, non régularisé par un PCM lui même illégal.
donc à mon sens : demande de déféré préfectoral puis tribunal si le préfet ne bouge pas, ce qui n'est pas certain à cause du non respect des prescriptions de l'ABF (service de l'Etat)....et du caractère quasi frauduleux des informations relatives à la SHON créée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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