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 Sujet  |
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 12 sept. 2008 : 14:44:09
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Pour le moment je n'ai pas encore donné l'info à mon avocat, je suis en train d'essayer de négocier avec mon assurance pour qu'elle prenne le dossier en cours, j'en ai déjà pour 4 700 euros de frais pour 20h00 de travail de mon avocat (et plus de 70 heures pour moi) et un rejet en référé et je me demande si je ne vais pas en changer.
De plus j'ai été pas mal occupée avec mon histoire de mur que je dois détruire et j'ai pris au vol un remplacement pour une enseignante malade. Je n'ai pas vu ni le jour ni la nuit depuis plus d'une semaine.
De toute manière je ne pense pas que l'on puisse faire quoi que ce soit avant de passer devant le juge de fond, les tuiles sont maitenant posées et la maison hors eaux.
Cordialement
Véronique |
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 17:47:11
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Bonjour,
Après un long silence, je reviens vous voir concernant mon problème de voisinage.
Pour répondre à Emmanuel concernant la réaction de mon avocat concernant la pente du toit vers chez nous, il a semblé surpris et ne semblait pas connaître la subtilité de cet article de loi. Il m’a dit qu’il allait fouiller un peu cela pour le jugement de fond.
J’ai préféré attendre un peu sans toucher le dossier histoire de le reprendre à « froid » et essayer de mieux cerner chaque sujet.
Si vous voulez bien me conseiller cela serait génial.
Après longue discussion avec mon avocat il semblerait qu’il y ait des chances au niveau du jugement de fond, mais il nous faudra être blindés. Le problème est qu’il y a pas mal de petites infractions (un grand nombre pouvant être modifiables) et rien de «Franc » permettant aux juges de fond de ne pas avoir de doute pour procéder à l’annulation.
Si cela ne vous dérange pas, je souhaiterai reprendre certains points sur lesquels j’aimerai travailler pour blinder notre dossier.
Voici le premier point
Le mur du garage quitte la limite de propriété d’environ 10 cm. A l’époque nous étions attaqués sur le faux aplomb de notre mur (notre avocat nous a conseillé de ne rien faire et de laisser venir avant de détruire le mur). Mais nous ne pouvions attaquer sur ce point car « civil » et non « administratif ».
Nouveauté après avoir réexaminé les plans, je me suis rendue compte que la limite séparative des propriétés n’est pas à angle droit (90°). Le garage qui lui présente un angle à 90° sert de limite sur 3 fonds. Le leur, celui du fond supérieur et le notre.
Ainsi, il est impossible de réaliser un bâtiment présentant un angle à 90° sur des limites qui sont entre 80° et 85° sans empiéter sur l’un des fonds voisins. Donc la raison pour laquelle le mur du garage « quitte » la limite de propriété ne repose pas sur le faux aplomb de notre mur mais sur le fait qu’ils ne peuvent pas faire autrement vu la configuration des limites de propriété.
En faisant un agrandissement des plans (image 2 plus haut), je me suis rendue compte qu’un trait avait été tracé pour réajuster les limites de propriété, m’accordant ainsi, sur papier, un peu de leur terrain (entre mon mur et le mur du garage) et un peu du terrain du fonds voisin afin d’obtenir l’angle à 90°. J’en ai discuté avec mon avocat qui m’a fait savoir que c’était « chipoter » un peu.
Pour info, je n’ai pas le certificat de bornage du voisin, mais j’ai les plans du cadastre accompagnés des plans du lotissement et on peu bien voir le problème d’angle. Les plans de la maison ont été fait à partir des plans du lotissement et c’est sur ces plans que le réajustement a été fait par l’architecte.
Toujours est-il les fondations touchent mon mur de séparation. Deux solutions : soit on considère le rajustement des limites sur les plans par l’architecte comme exactes et les fondations du garage sont chez moi sur 10 cm, soit ce réajustement n’est pas exact, la construction n’est pas en limite car écart de 10 cm.
Vous êtes vous déjà trouvé devant un cas similaire ? Quelqu’un pourrait me donner son avis ? Cela pourrait-il être retenu pour annulation et/ou tentative de tromper les organismes instructeurs. Quels documents « incontestables » peuvent être produits pour prouver cela.
Avec tous mes remerciements pour tous vos bons conseils.
Cordialement,
Véronique
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 18:03:52
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construire à 10 cm de la limite est éminemment contraire à tous les règlements d'urbanisme, la règle de distance trouvant son origine dans un souci de salubrité pour éviter le développement des pourritures diverses qui peuvent s'installer dans un espace étroit impossible d'entretien entre deux batiments.
s'agissant d'un problème de salubrité, ce n'est clairement pas une question de chipotage....
en revanche, c'st un argument plus civil qu'administratif, l'administration ayant régulièrement statué sur une demande irrégulière où la construction apparaissait en limite... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 18:54:07
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Emmanuel, merci beaucoup pour votre réponse.
Lorsque vous mentionnez :
« l'administration ayant régulièrement statué sur une demande irrégulière où la construction apparaissait en limite... ».
Doit-on comprendre que la tromperie des services instructeurs est autorisée et non attaquable au TA.
Sachant que pour obtenir une éventuelle démolition même partielle, le PC doit être déclaré illégal par le TA. Cela signifie que l’on ne peut attaquer sur une tromperie volontaire par les pétitionnaires du PC ?
Cela ouvre la porte à toutes les irrégularités ?
Cordialement
Véronique
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 19:39:57
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Je reviens pour exposer le 2ème point et cela concerne l’assainissement. Mon avocat me dit que le sujet de l’assainissement est très flou juridiquement et que rien n’est bien précis ni défendable.
Les plans du permis de construire présentent 1 fosse septique de 4000 l pour deux habitations (selon le cerfa du permis 1 habitation de 1 pièce / 70 m² et 1 habitation de 2 pièces / 110m² - COS 180m²), le champ d’épandage se situant entre les deux maisons.
Sur les plans d’origine la fosse est localisée en partie sur une zone carrossable (chemin d’accès au garage), la zone pour installer l’épandage est inférieure à 200m², le champ d’épandage présente 6 tranchées de front sur une surface de 5 mètres de large avec une longueur de tuyaux de 13 m de long. Il y a une distance de 3,33 mètres entre une des maisons et le champ d’épandage. Le raccordement d’une des habitations à la fosse septique présente un coude à 90°.
En étudiant les différentes filières autorisées dans la région, la proposition présentée n’est pas conforme tant sur la longueur des tuyaux que sur d’autres points.
J’ai discuté avec des techniciens du spanc qui m’ont informée que de toute manière s’il n’y avait pas le choix (maison déjà construite) ils trouveraient une solution. De plus il m’a aussi été dit que si l’installation n’était pas conforme, leur rapport en ferait état mais rien de plus.
Il s’avère que dans le dossier du PC il y a un accord de principe non daté et non signé émanant de la communauté des communes de Nîmes.
Le PC a été accordé le 4 juin, le 13 août, jour de l’audience du référé en suspension, le Spanc n’avait toujours pas statué sur une solution concernant la filière à adopter pour ce projet et d’après mon avocat une proposition d’étude lui a été présenté juste avant l’audience. Projet présentant quelques modifications dont le coude à 90° (j’aime bien les angles droits).
Question.
Je pensais que l’étude et l’accord définitif sur la filière devait faire partie intégrante du PC avant la publication de l’arrêté, qu’en est-il ?
Pour information, la fosse septique a été installée le 1 décembre sachant qu’une des maison est habitée de façon permanente depuis le 1er octobre 2008 et ceci avec l’accord tacite du maire (3 membres du conseil municipal dont 1 adjoint vivent en face du chantier + le premier adjoint au maire propriétaire d’une pelleteuse s’est occupé de creuser le champ d’épandage).
Nous sommes le 15 janvier et le champ d’épandage n’est toujours pas terminé.
Vos commentaires sur la légalité de cette situation me seraient très précieux.
Cordialement
Véronique
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 19:49:22
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Citation :
Initialement posté par vspetit
Emmanuel, merci beaucoup pour votre réponse.
Lorsque vous mentionnez :
« l'administration ayant régulièrement statué sur une demande irrégulière où la construction apparaissait en limite... ».
Doit-on comprendre que la tromperie des services instructeurs est autorisée et non attaquable au TA.
Sachant que pour obtenir une éventuelle démolition même partielle, le PC doit être déclaré illégal par le TA. Cela signifie que l’on ne peut attaquer sur une tromperie volontaire par les pétitionnaires du PC ?
Cela ouvre la porte à toutes les irrégularités ?
Cordialement
Véronique
non, mais tout dépend du mode de défense de la commune.
si elle soulève la fraude du pétitionnaire en défense, et que le juge la retient, le PC sera réputé n'avoir jamais été accordé.
la démolition passera alors par la voie pénale au titre... de la construction sans PC !
c'est donc un peu fin fin, et tout dépend vraiment de la façon dont la commune se défend, puisque c'est elle que vous avez attaquée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 19:56:47
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Citation :
Initialement posté par vspetit
Je reviens pour exposer le 2ème point et cela concerne l’assainissement. Mon avocat me dit que le sujet de l’assainissement est très flou juridiquement et que rien n’est bien précis ni défendable.
(...)
Véronique
votre avocat a raison : à moins que l'impossiblité de l'assainissement soit tellement flagrante que le PC puisse être refusé sur cette base, le controle de l'assainissement est actuellement réalisé "ex-post" dans le cadre du SPANC.
l'avis du SPANC n'est en effet pas requis actuellement pour instruire un PC.
on espère une évolution avec Grenelle 2, mais les chamboulements de ce jour ne permettent pas de le garantir.
je vous laisse lire cette réponse de NKM sur le sujet |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 janv. 2009 19:58:38 |
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:02:39
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Encore merci Emmanuel, donc vous me dites que c'est un élément que je peux creuser et consolider et essayer d'acculer la mairie à se défendre "contre" le pétitionnaire. Cela ne va pas être évident, mais c'est une brèche dans laquelle je vais me jetter. Encore mille fois merci, vous me donnez un peu de lumière pour passer une bonne soirée.
De plus, si je comprends bien toutes les subtilités, si le PC est déclaré illégal, le pétitionnaire peut se retourner contre la mairie, cependant si la mairie est reconnue avoir été trompée, le pétitionnaire ne pourra pas se retourner contre la mairie, donc l'honneur est sauf (et la bourse communale aussi).
Cordialement
Véronique
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:06:11
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Citation :
Initialement posté par vspetit
Encore merci Emmanuel, donc vous me dites que c'est un élément que je peux creuser et consolider et essayer d'acculer la mairie à se défendre "contre" le pétitionnaire. Cela ne va pas être évident, mais c'est une brèche dans laquelle je vais me jetter. Encore mille fois merci, vous me donnez un peu de lumière pour passer une bonne soirée.
De plus, si je comprends bien toutes les subtilités, si le PC est déclaré illégal, le pétitionnaire peut se retourner contre la mairie, cependant si la mairie est reconnue avoir été trompée, le pétitionnaire ne pourra pas se retourner contre la mairie, donc l'honneur est sauf (et la bourse communale aussi).
Cordialement
Véronique
ne vous jettez surtout sur rien : préparez des billes mais ne les montrez pas. attendez de voir comment la commune se défend. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 janv. 2009 20:07:04 |
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:14:03
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Je connaissais la réponse de NKM, mais j’avoue qu’il y a des moments je m’y perds un peu dans le langage juridique ou politique et je ne comprends pas tout.
Mais alors, que fait on du L 421-3 du CU
Un permis de construire ne peut être accordé que si la construction projetée est conforme aux dispositions législatives et réglementaires concernant… son assainissement (article L 421-3 du code de l’urbanisme).
Un accord de principe non signé et non daté peut-il être considéré comme pièce règlementaire ?
De plus selon l’arrêté NOR : DEVO0809422A daté et signé le 28 avril 2008 et diffusé à la commission européenne, l’article 6 indique :
« Les eaux usées domestiques sont préférentiellement traitées par le sol en place au niveau de la parcelle de l’immeuble, au plus près de leur production, selon les règles de l’art, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
a) la surface de la parcelle d’implantation est suffisante pour permettre le bon fonctionnement de l’installation d’assainissement non collectif ;
b) la parcelle ne se trouve pas en terrain inondable, sauf de manière exceptionnelle ;
c) … »
Le terrain est situé en zone inondable donc le point « b » devrait exclure sur ce terrain toute construction avec ANC.
Mon avocat me dit ne pas oublier que la quasi-totalité du Gard est considérée comme zone inondable et que sur ce principe on ne peut empêcher la construction malgré les lois et règlementations. Par contre il ne connaissait pas l’arrêté cité plus haut et va l’étudier de façon plus approfondie.
Cordialement
Véronique
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:28:43
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je ne retrouve pas votre arrêté.
et attention au mot "préférentiellement". |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
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vspetit
Contributeur débutant
20 réponses |
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