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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 07 août 2008 : 13:48:58
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Bonjour,
Le jour de notre assemblée générale :
- les comptes n'ont pas été approuvés et le quitus non voté par les copropriétaires
- nous avions fait des réserves par écrit au syndic après l'envoi de la convocation du fait que d'une part, le syndic ne nous avait fourni que la moitié des comptes lors de l'envoi de la convocation (il s'agit des comptes des travaux d'une valeur de 800 000 euros qui ne nous ont pas été transmis) et d'autre part, sur les charges générales n'apparaissaient plus les comptes débiteurs (6000 euros) et les comptes créditeurs (10000 euros) des copropriétaires qui ont vendu leur propriété
- du fait de l'importance des impayés (120 000 euros), nous avions demandé la mise en adjudication d'un grand nombre de lots
- nous avions demandé qu'un expert comptable vérifié nos comptes 2007 (60 000 euros environ d'erreurs)
Je précise que le président de séance a signé la liste de présences mais pas le pv rédigé par le syndic lors de l'assemblée.
Aujourd'hui, nous recevons le pv et nous sommes stupéfiés de voir que celui-ci ne corespond pas aux décisions votés, c'est à dire :
- les comptes et le quitus sont approuvés à une voix près
- sur les ventes débitrices et créditrices, il nous est répondu ceci :
"Un compte de bilan 49141000 (ventes antérieures) a été créé, les soldes (débiteurs et créditeurs) des ventes antérieures qui n'ont pas été régularisés y ont été basculés. Dans le seul but que les soldes des dettes et créances ne reflètent que la copropriété actuelle". Au 31 décembre 2007, il apparaît un solde créditeur global de 3 000 euros. A ce jour, avec la régularisation de certains soldes créditeurs qui correspondaient aux soldes des travaux d'électricité, ce compte présente un solde débiteur de 2 000 euros. L'assemblée générale relève que ces comptes débiteurs restent de la seule responsabilité du syndic en exercice lors des mutations".
- sur l'autorisation pour les adjudications, il nous est répondu :
"L'assemblée générale estime ne pouvoir se prononcer sur les ventes judiciaires à envisager dans la mesuure ou le compte travaux n'est pas présenté en vue de son approbation, d'une part, dans la mesure ou les mises en ventes votées antérieurement n'ont pas encore prospéré, d'autre part. Enfin l'assemblée générale, au regard de la valeur des votes de l'approbation des comptes de ce jour, s'estime ne pas être suffisamment représentative"
- à la demande d'un contrôle des comptes 2007 par un expert comptable, le pv précise :
"l'assemblée générale décide d'associer un expert comptable au syndic lors des arrêtés des comptes annuels"
Nous avions demandé un expert comptable pour l'année 2007 et non pour les années à venir ?
Quelle doit être la position à venir des copropriétaires ?
Merci pour vos réponses
MJL
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 14:40:28
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| simple précision pour ceux qui s'étonneraient (comme je l'ai fait lors du 1er sujet de mjl)de l'importance des sommes citées,il s'agit d'un parc résidentiel de loisirs avec 200 lots |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 18:19:10
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Le sujet laisse pantois compte tenu des sommes en jeu.
Il y a des associations qui donnent des conseils.
Il y a des juristes qui peuvent en faire autant. Un peu plus chers peut-être, mais qu'est-ce que 200 à 500 € en face de pareils bazars ?
Il y a bien quelques copropriétaires ayant des notions sur la comptabilité élémentaire, la passation des marchés, etc... dans une résidence de ce type ? Sans vouloir être indiscret, j'aimerais bien connaître les activités des membres du conseil syndical 
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 20:39:37
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PV falsifié est un terme un peu abrupt.
Le PV n'est simplement pas le reflet de ce qui s'est réellement passé.
Comme le demande JPM, que font les membres du CS ?
Maintenant si les copropriétaires sont tous d'accord pour dire que ce PV est un tissu de mensonges, il faut soit consulter des juristes, soit se prendre par la main et reconvoquer une nouvelle AG, sans oublier une résolution qui consistera à changer de syndic. |
Malicieusement et sans cordialité.
Le blog : La vie rêvée des assidus des forums |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 23:43:09
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JPM : Citation :
j'aimerais bien connaître les activités des membres du conseil syndical
En tant que spécialiste de la copropriété (que vous prétendez être), expliquez nous ce que viens faire cette remarque de la qualité des membres du CS. Vous avez déjà denoncé sur UI que les PDG et autres cadres n'étaient pas des membres compétents !!!
Votre remarque est totalement à côté de la plaque, mais revèle une nouvelle fois votre amour des syndics, car il n'existe pas pour vous, JPM, de syndics qu'ils falsifient les PV, qui réinventent des votes,... Je vous fournirai ma liste des PV totalement illégaux et falsifiés des dernières AG de juin 2008 de notre cher syndic.
mjl parle de sommes importantes, ce n'est pas le CS qui rédige les PV d'AG !! me trompe-je!!!
JPM, vous n'aidez en rien les copros avec une telle analyse.
Citation :
Il y a bien quelques copropriétaires ayant des notions sur la comptabilité élémentaire,
JPM, vous êtes d'une grande prétention pour affirmer de telles choses.
dites nous qui est un bon CS ??? celui qui baise les pieds du syndic, qui n'est pas un patron,.... Je ne trouve rien sur votre site à ce sujet.
Un commentaire sur votre ami Loiselet encore cité sur le site de l'ARC pour ne pas respecter la loi et les recommandations???
Pouvez vous me répondre si il existe un gestionnaire qui connaisse le B.A BaA de la comptabilité ?? Je n'en ai pas encore rencontré un seul, et le niveau des personnes en charge de notre copro est tellement bas, qu'il fait peur à chaque instant aux membres éminents de notre Vonceil de l'Union - patron, ingénieur ,chercheur au CNRS, commercial,infirmière, ...
Mais certainement pas de votre niveau JPM.
Mais donnez nous votre carte de visite et votre cursus.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 20:08:34
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phillippe
sachez que ce n'est ni le syndic ni le cs qui rédige le pv mais le secrétaire de séance elu en ag
en cas de pb avec un syndic, il ne faut en aucun cas laisser celui ci être secrétaire de séance sachez le
vous avancez que vos gestionnaires sont incompétents et vous ne changez pas de syndic...........
vos "patron, ingénieur ,chercheur au CNRS, commercial,infirmière" tremblent de peur à la vue de votre syndic ?
pourquoi les "patron, ingénieur ,chercheur au CNRS, commercial,infirmière" ne veulent ils pas remplacer ce syndic aussi peu compétent ?
peur ? ignorance ? paresse ? incompétence ?
excusez moi mais votre cs manque de dynamisme, un cs n'est pas une chambre d'enregistrement , c'est un organe plus essentiel que cela ......
vous l'avez sans doute oublié ! lol
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Edité par - air jordan le 08 août 2008 20:11:03 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 août 2008 : 12:23:34
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airjordan : vous jouez sur les mots quand vous écrivez que c'est le secrétaire de scénace qui rédige le PV et non le syndic. Vous savez que le syndic, dans une grande majorité, est élu secrétaire de scéance. Vous m'avez déjà repris quand je dis que le syndic est invité à l'AG des copros!!
Vous attaquez une nouvelle fopis la capacité de notre CS. celui ci est très très actif, et ceci embête plutôt le syndic. Nous ne laissons rien passé en comptabilité, dans la rédaction du PV, dans la gestion du syndic,... Une nouvelle équipe est en place dans ce cabinet, nous ne lacherons rien en ce qui concenre son travail et la bonne éxécution de son mandat.
Les incompétants ne sont pas les membres du CS et de notre conseil de l'Union, mais bien du coté syndic.
Et celui qui tremble à chaque courrier, mail ou téléphone est bien le syndic, croyez-moi !!!
Airjordan, vous n'êtes qu'un vrai faux syndic, et un petit employé qui désire rouler sa "caisse" (jeux de mots!!) sur ce site.
Vos attaques et insultes n'aident en rien les copropriétaires.
Vous rermarquerez la multiplication des fautes des syndics relatées dans les posts de ce site. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 09 août 2008 : 16:07:58
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Airjordan, vous n'êtes qu'un vrai faux syndic, et un petit employé qui désire rouler sa "caisse" (jeux de mots!!) sur ce site.
Vos attaques et insultes n'aident en rien les copropriétaires.
et vous osez dire cela ?
Citation :
Initialement posté par philippe388
Et celui qui tremble à chaque courrier, mail ou téléphone est bien le syndic, croyez-moi !!!
evidemment ...........
et qui encaisse les honoraires pendant ce temps, le saint esprit peut être ?
laissez moi rire !
Citation :
Initialement posté par philippe388
Airjordan, vous n'êtes qu'un vrai faux syndic, et un petit employé qui désire rouler sa "caisse" (jeux de mots!!) sur ce site.
c'est vrai, je ne suis que directeur d'une UE et alors !
là c'est vous qui insultez non ?
Citation :
Initialement posté par philippe388
airjordan : vous jouez sur les mots quand vous écrivez que c'est le secrétaire de scénace qui rédige le PV et non le syndic. Vous savez que le syndic, dans une grande majorité, est élu secrétaire de scéance. Vous m'avez déjà repris quand je dis que le syndic est invité à l'AG des copros!!
Si le syndic est élu secrétaire de séance c'est que dans la majorité des cas mon cher,personne d'autre ne veut occuper ce poste
Si le pv n'est pas correctement rédigé par le syndic , il appartient, (je ne vais pas vous l'apprendre j'espère philippe) au président de séance de refuser de signer.
En ce qui me concerne,je rédige toujours le pv d'assemblée,lorsque je suis élu secrétaire, en collaboration avec le président de séance.
Je ne fais rien pour être élu secrétaire de séance , ce sont les copros qui m'élisent sur proposition du président de séance.
Il ne faut pas rêver, aucun copropriétaire ne veut exercer ce rôle en AG dans la grande majorité des cas.
Et vous, qui est élu secrétaire dans votre ensemble immobilier philippe ?
Ce n'est pas le syndic par hasard ? 
En outre, je vous le confirme bien volontiers, une AG peut se dérouler sans syndic mais cela est très rare, les copropriétaires ne le veulent pas.
Citation :
Initialement posté par philippe388
Vous attaquez une nouvelle fopis la capacité de notre CS. celui ci est très très actif, et ceci embête plutôt le syndic. Nous ne laissons rien passé en comptabilité, dans la rédaction du PV, dans la gestion du syndic,... Une nouvelle équipe est en place dans ce cabinet, nous ne lacherons rien en ce qui concenre son travail et la bonne éxécution de son mandat.
Les incompétants ne sont pas les membres du CS et de notre conseil de l'Union, mais bien du coté syndic. V
Excusez moi mais ce n'est pas une réponse,
Si vous n'êtes pas satisfait par la gestion de votre syndic, il faut :
-Le sanctionner financièrement, ce que vous ne faites pas,
-Il faut en changer,ce que vous ne faites pas,
Votre CS ne fait RIEN.
votre syndic se MARRE BIEN !
Citation :
Initialement posté par philippe388
Vous rermarquerez la multiplication des fautes des syndics relatées dans les posts de ce site.
Evidemment,les gens qui viennent sur le site ont des problemes.
Les copropriétaires satisfaits ne viennent pas ou peu.
Je remarque surtout la multiplication de vos fotes d'orthographe
Fatigué "big boss" ? 
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Edité par - air jordan le 09 août 2008 16:16:14 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 août 2008 : 20:20:01
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airjordan : "je ne fais rien pour être élu secrétaire de séance "
Vous avez affirmer le contraire à de nombreuses reprises: vous décidez de virer les mauvais CS, vous décidez des travaux, vous décidez d'être secrétaire,....vous vous dites syndic Pro,...relisez vos écrits. Rien de bien crédibles dans vos propos.
Vous n'êtes pas syndic, vous n'êtes pas non plus prof. de français.
airjordan : Citation :
Votre CS ne fait RIEN.
votre syndic se MARRE BIEN !
assez de radotage, c'est au moins la cinquantième fois que vous nous gratifiez de ces propos, totalement en dehors de la réalité (que vous ne connaissez pas).
mjl par le de compte travaux de 800 000 €uros non transmis avec la convoc. De PV non conforme aux décisions de l'AG, d'un montant d'impayés de 120 000 €, n'est ce pas la des fautes graves commises par le syndic??? Vous n'écrivez rien sur ces faits ??? Est(ce normal à vos yeux ??? Est-ce la faute des copros et du CS ???
Si vous étiez un copro. de cette résidence que feriez vous, airjordan ???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 août 2008 : 23:04:47
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Pour MJL : si l'on s'en tient à vos indications, votre syndicat a besoin d'un contrôle général (qu'on appelle audit) qui ne portera pas seulement sur les questions comptables.
Un expert-comptable n'est pas forcément l'idéal pour ce travail car il y a beaucoup d'aspects qui relèvent du droit de la copropriété et de la pratique courante.
D'autre part, dans ce genre de travail, il ne faut pas s'attacher aux clopinettes mais cibler les affaires importantes. On se fiche de savoir si l'indexation du contrat d'ascenseur est correcte. Il faut surtout piocher les dossiers de mutation et vérifier si les oppositions ont bien été délivrées en temps utile par le syndic.
Il faut voir aussi les recouvrements effectués, omis, en suspens.
L'assemblée semble partir les yeux fermées vers des saisies immobilières sans même savoir si le syndicat a obtenu des jugements contre les débiteurs 
Vous croyez pouvoir évacuer des affaires anciennes pour avoir une vue de la copropriété actuelle ! Erreur ! Il faut purger les affaires anciennes et savoir qu'un vendeur créancier peut se pointer à tout moment. Il ne faut surtout pas compenser les soldes créditeurs par les soldes débiteurs ou le contraire, qui revient au même Vous devez avoir autant de soldes que de dossiers pas réglés, dans des comptes d'attente bien immatriculés et comportant le détail des écritures.
Se pose enfin la problème de la compétence du syndic, qu'on ne peut condamner sans l'entendre. A cet égard, il ne faut pas trente heures pour se faire une idée. Si l'on trouve des dossiers de recouvrement et de mutation bien constitués, le moteur tousse mais peut tourner.
On s'organise en conséquence ;
Dans le cas contraire, il faut voir s'il y a dans la maison une comptable plus douée que le patron, ce qui arrive. D'une manière générale, une bonne comptable avec dix ou quinze ans de pratique de la copropriété (c'est aussi vrai au masculin) vous remet un dossier sur pied mieux qu'un expert judiciaire.
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 11:00:40
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A mon avis pour répondre au premier message démarrant initialement le sujet :
1 - un abonnement à l'ARC. De préférence essayez un abonnement collectif du Conseil Syndical.
2 - Déplacez-vous chez le syndic sur RDV et demander la grosse du PV qui a été signé en fin de séance par le secrétaire, le pdt de séance, et un ou deux scrutateurs (vue le nombre de lot, la taille, et les somme en jeu, effectivement.
3 - l'ARC a d'excellent comptable qui peuvent assister et vous aider dans l'analyse des comptes de la copro, à l'issue de la vérification avec un comptable de l'ARC vous obtiendrez un rapport.
4 - Si l'inexactitude du PV s'avère fondé, il suffit d'un seul copro pour faire annuler le PV devant les tribunaux compétent. Si en plus le CS se joint à la démarche du copro ayant mis l'affaire devant les tribunaux, le CS peut par la suite faire une convoc extraordinaire dont la seul question à l'ODJ est la révocation du syndic actuel pour faute grave et la nomination d'un nouveau syndic.
5 - Une fois le nouveau syndic élu, il va de soit qu'il ne prendra pas la patate chaude sans faire une double vérification des comptes, et si erreurs de compte il y a vous pourrez toujours revenir sur le fait d'avoir approuvé les comptes et donné quitus sur la base d'information erronées ou pire volontairement tronqué par le syndic soit par négligence soit par incompétence.
Bonne chance, mais ne baisser pas les bras. |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 11:17:26
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Bonjour,
Le nouveau Président du Conseil Syndical a pris contact avec un avocat qui va faire annuler l'assemblée générale dans les deux mois qui viennent. Un gros problème se pose à nous les copropriétaires, ce sont les honoraires de l'avocat qui s'élèvent à 3500 euros ? Comment réunir cette somme auprès de copropriétaires qui habitent à l'année un PRL du fait qu'ils ont de petits moyens ?
Nous allons en septembre réunir les copropriétaires afin de régler cette question.
Actuellement, le syndic malgré l'envoi d'une lettre recommandée, refuse de nous fournir copie de l'original du pv signé par le Président de l'ag qui nous a bien précisé que sur le pv original les comptes n'étaient pas approuvés et le quitus non voté.
Questions :
- les copropriétaires seront ils remboursés de leur frais de procédure ?
- le syndic était-il en droit de porter dans le pv le problème des soldes débiteurs et créditeurs des copropriétaires vendeurs, alors que cette décision n'avait pas été portée à l'ordre du jour de l'assemblée ?
- Le syndic facture mes contrôles comptables en ses bureaux 61 euros de l'heure, est ce normal ?
- Le conseil syndical a demandé au syndic l'envoi de copies des documents comptables par lettre recommandée mais aucune réponse, que devons faire ?
- le syndic ne nous a pas fourni les comptes des travaux effectués en 2007, pouvons-nous exiger cette présentation au juge qui statuera lors de notre demande d'annulation d'ag ?
- j'ai constaté qu'il existait en 2006, deux comptabilités différentes entre les comptes fournis avec la convoncation de l'ag qui s'est déroulée en 2007 et la balance générale des comptes 2006 du syndic. Le jour de l'ag approuvant les comptes 2006 avons-nous approuvé les comptes fournis avec la convocation ou les comptes du syndic ?
Notre nouveau conseil syndical est composé de membres et nos copropriétaires sont peut être peu instruits mais possèdent encore une certaine morale et un certain idéalisme.....le mot escroquerie leur est inconnu.
Merci beaucoup
MJL
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 11:25:42
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mjl:
depuis le temps que vous avez des problèmes avec le syndic, pourquoi n'avez vous pas adhéré à une association de propriétaires pour vous faire aider?
et demandé à d'autres d'en faire autant ???
quant à la procédure en annulation d'AG, qui en sera le demandeur ??: je suppose plusieurs copropriétaires qui feront une procédure commune.......
et si vous choisissiez un copropriétaire qui a une assurance protection juridique..... |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 13:52:23
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Merci Nefer pour votre réponse
Les copropriétaires ont décidé enfin de changer de syndic l'an prochain. J'ai longtemps été seule à me battre mais j'ai quand même réussi à faire comprendre aux copropriétaires les problèmes qui étaient les notres et à faire sauter l'ancien conseil syndical qui était de mèche avec le syndic.
Nous sommes adhérent à la chambre syndicale des copropriétaires de la région parisienne et c'est celle-ci qui nous a indiqué le nom d'un avocat susceptible de nous défendre.
J'ignorais que mon assurance personnelle multirisques était susceptible de nous défendre, je vais prendre contact avec elle.
MJL |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 14:08:27
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MJL : Citation :
J'ignorais que mon assurance personnelle multirisques était susceptible de nous défendre
Celà est peu probable Elle comporte peut être la protection juridique mais pour une demande faite par vous-même, et non pour une demande formée par le syndicat.
Par contre, la multirisques du syndicat comporte peut être aussi la protection juridique ?
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 15:21:46
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Je viens de prendre contact avec mon assurance multirisques habitation "la matmut" qui accepte de mettre gratuitement à ma disposition un avocat pour faire annuler cette ag devant le tribunal de grande instance. J'ai pu avoir un rendez-vous pour début septembre. Effectivement, je ne peux agir qu'en mon nom propre.
MJL |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 16:22:04
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Bonjour à tous,
Je reconnais n'avoir jamais eu l'idée de prendre contact avec le service juridique de mon assurance habitation. Je vous remercie de m'avoir donné cette information.
Après quinze jours de relance auprès de mon syndic, je suis enfin en possession de la copie du PV original de notre AG. Il est bien spécifié que les comptes ne sont pas approuvés et que le quitus n'a pas été voté. Son astuce a été d'augmenter les millièmes en sa faveur sur le PV que les copropriétaires ont reçu.
J'ai rendez-vous la semaine prochaine avec l'avocat de la Matmut et je vous tiendrai au courant de la suite donnée à cette affaire.
MJL |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 11:18:48
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Bonjour,
Après rencontre d'un juriste de la Matmut, mes revendications n'ont pas abouties du fait que le dans pv j'étais bien dans la liste des copropriétaires qui avaient voté contre l'approbation des travaux, seuls ne peuvent intervenir en justice que les contres non portés dans le pv. D'autre part, il aurait fallu que j'avance les frais d'avocat.
L'union faisant la force, nous avons réuni l'ensemble des copropriétaires, c'est à dire, environ 200 et nous avons décidé de donner 20 euros par copropriétaire pour payer les frais d'avocat. Une fois les attestations collectées des contres non inscrits dans le pv, nous avons rencontré un avocat qui a bien compris notre problème, d'autant plus, que sur la même résolution le syndic nous faisait approuver les comptes et le quitus, ce qui n'est pas autorisé. Donc, actuellement, une action est en cours pour faire annuler certaines résolutions du pv non conformes. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 12:21:18
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"Après rencontre d'un juriste de la Matmut, mes revendications n'ont pas abouties du fait que le dans pv j'étais bien dans la liste des copropriétaires qui avaient voté contre l'approbation des travaux, seuls ne peuvent intervenir en justice que les contres non portés dans le pv."
Comprends pas ! 
Qui est ce "juriste de la Matmut" : spécialisé en droit imobilier ?
Un PV d'AG doit rapporter après chaque vote le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision (D.art.17)
Ce sont ces copropriétaires 'opposants' mentionnés au PV qui sont seuls recevables d'une action en contestation selon L.art.42.
D'où leur mention nominative !
Que vous a t-il raconté ???? |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 14:22:09
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| Effectivement, ce juriste m'a fait savoir que pour pouvoir me défendre en introduisant une action en justice en mon nom propre, contre le syndicat des copropriétaires qui a choisi comme secrétaire de séance de l'ag le syndic, il aurait fallu que mon nom ne figure pas dans la liste des copropriétaires qui ont voté contre l'approbation des comptes d'une part et que le préjudice subi par moi-même soit supérieur à 750 euros d'autre part. Afin de basculer les votes en sa faveur, le syndic a tout simplement, soustrait de la liste un certain nombre de copropriétaires qui ont voté contre l'approbation des comptes le jour de l'ag. J'ai compris que seuls les copropriétaires absents dans les contres pouvaient intenter une action en justice contre le syndicat des copropriétaires et que ce syndicat pourrait ensuite poursuivre une action contre le syndic ? J'avoue que ces diverses procédures ne sont pas très claires pour moi. |
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