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 Sujet  |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 12 sept. 2008 : 01:53:30
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Merci d'oubliez mes 3 derniers messages et de se consacrer a celui la ;
Je pense donc que je suis pas loin d'avoir finalisé (en tete) mon projet.
Je signe le compromis pour les 3100m2 en indivision (avec un parent) et je depose par la suite la dp en meme temps (chemin 900m2)que le pc simple . Cette dp est donc cedée pour peu d'argent à (Moi et le parent, en somme l'indivision). Au final cette indivision aura 4000m2.
*Avec cette indivision, est ce un bon moyen de changer d'unité fiscale?
Concernant cette dp, 2 approximations arrivent :
*Il faut peut etre que je signe un autre compromis concernant uniquement cette dp que je cede à l'indivision. Si ce compromis doit etre signé, la clause automatiquement sera l'acceptation de cette dp. Or moi je veux aussi cette clause impérativement dans le compromis des 3100. Peut etre que je peux la mettre dans les 2.
*Un peu plus vicieux, mais interressant, j'ai vu quelque part que pour accepter un ou des permis en general l'administration prend en considération la surface du terrain déduits des morceaux de terrain servant soit de servitudes, soit de chemins d'acces publics ou prives. Je cite un exemple :
"Contrairement à un arrêt rendu par le Conseil d’État le 29 décembre 1995, le Tribunal administratif de Versailles considère que la surface des terrains correspondant à une servitude de passage ou à un accès ne peut pas être prise en compte pour le calcul du COS (23 septembre 1997)"
"Sont exclues du calcul du terrain d’une manière générale toutes les surfaces frappées d’inconstructibilité. C’est le cas pour un coefficient d’emprise au sol sur une surface affectée à la voirie privée d’un lotissement ou affectée au stationnement des véhicules par un précédent permis de construire. Il convient ainsi de déduire de la surface du terrain l’assiette d’une voie privée ouverte au public. La surface du terrain à prendre en compte ne saurait inclure une parcelle voisine acquise par le demandeur, mais frappée d’une affectation à usage de jardin (Conseil d’Etat, 6 mars 1992). Vous vous trouvez peut-être dans l’un de ces cas"
Alors je me sens un peu concerné car ma dp est en quasi totalité un chemin d'acces pour mes 2 futures maisons et que c'est grace a cette dp que j'ai 4000. Peut etre faut il que ma dp soit plus grande pour qu'au final meme si je deduis proprement dis le chemin il me reste quand meme 4000. Mais si je dois faire cela, ca handicape, voir ampute vraiment beaucoup mon terrain subissant la dp.
Fin de la parenthese, je continue donc,
une fois proprietaire et tous les delais depassés, je depose cette fois un pcvd (2 maisons avec la partie de droite avec 1 maison cédée à moi (seul) pour la moitié du prix de base).Une fois ce pcvd accepté et tous les delais purgés, j'annule le premier. Ensuite je pense que faudra attendre la conformité du projet global pour veritablement effectuer cette division au notaire.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 06:59:04
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ce n'est pas une DP que vous cédez mais une bande de terrain ; une DP, c'est une autorisation d'urbanisme et ça ne vaut rien.
quant à la prise en compte dans les droits à construire des surfaces affectées au passage, ça concerne les COS et CES, pas les surfaces minimales.
pour le reste, je vous renvoie à un professionnel... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 09:23:09
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C'est vrai je me suis mal exprimé :
*Mais tout comme un pcvd (pour la future partie de droite) , il faut quand meme indiquer a qui cette bande sera destinée une fois la dp acceptée?non.
Donc a ce que j'ai compris, le géom me fera la dp, puis apres acceptation faudra que je passe devant le notaire pour la vente de cette bande?
*Pour la prise en cpte des acces, donc si j'ai 2000 avec le chemin c'est pas grave, par contre par exemple la base de calcul du cos sera diminuée de la surface du chemim? Est ce bien cela
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 09:46:58
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oui aux deux a priori.
je cesse mes échanges : malgré plusieurs rappels, vous persistez à ne pas vérouiller l'approche purement théorique du forum avec un professionnel sur place.
si une seule erreur s'est glissée dans le raisonnement au départ, c'est tout l'édifice qui s'écroule...
je vous invite donc une dernière fois à travailler avec un avocat spécialisé ou votre notaire ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 10:06:44
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Merci encore pour tout et pour votre patience (que j'ai poussé dans ces derniers retranchements).
J'ai verouillé cet aspect technique mais a chaque fois, (tous les jours) j'apprend de nouvelles choses qui font que je vais sur votre forum.
Je vous recontacterai apres la ou les reponses de la dp+pc. Donc je vous laisse tranquille pendant au moins 3 ou 4 mois.
Par contre si un autre sujet se présente je tenterai de vous recontacter pour profiter de votre savoir et de vos connaissances.
Cordialement, Merci |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 15:26:21
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Bonjour emmanuel et aux autres forumeurs
Je sors de chez mon notaire, il me dit qu'un pvdp sera systematiquement refusé car zone nb.
Mon archi me dit le meme chose
Pour info la 1ere ligne du rglt de zone dit "interdits sont; lotissements et groupes d'habitations"
Donc je recherche une solution pour pouvoir deposer d'un coup 2 permis. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 15:37:41
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division - vente à une SCI et 2 PC déposés par des personnes distinctes...
ne venez pas me dire que le lotissement est interdit en zone NB !parce que là, on tourne carrément en rond : soit vous avez les tripes d'aller au TA, soit cette discussion n'a pas plus d'intérêt que celle sur la météo de l'hiver prochain autour d'une bonne bière... et encore, une telle discussion me permettrait de savoir si je dois ou pas faire aiguiser mes carres de ski ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 15:49:55
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oui mais mon archi me prend pour un fou
il me dit que c'est impossible qu'on m'accepte ce pvdp car les zones nb ont ete faites pour subir un habitat aéré . Pour lui donc bien sur les lotissements sont interdits et de plus ca lui semble normal car pour lui lotissements il faut tt a l'égout alors que moi j suis en ANC.
*Par contre je n'ai pas compris votre 1ere phrase
ensuite, le notaire n'étant pas chaud pour ce pvdp (pensant a coup sur qu'il y aura un refus) m'a proposé un rdv a ses frais avec le "cridon" (pt etre mal epelé) pour savoir si c'est possible. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 15:56:56
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| avez vous finalement déposé une DP qui vous aurait été refusée ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 oct. 2008 15:57:45 |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 16:06:30
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je ne compte logiquement plus faire cette dp car, (avt de voir ce matin le notaire) j'avais l'intention de signer un compromis sur les 3100, compromis comprenant un pvdp (qui signifie que apres construction la partie de droite sera transfere a moi en nom propre et la partie du milieu sera elle transfere (ou vendue) a la sci . La sci devra egalement acheter ma partie de 900m2 pour l'acces ). Donc en gros ca ressemble a un permis d'ensemble de tout ce que je possede!!)La division du chemin de 900m2 pourra t'elle se faire donc dans ce pvdp?
Voila c'est ce que je compte faire mais le notaire veut qu'on s'entretienne avec le cri...don |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 16:22:08
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entretenez vous entretenez vous.
vous venez de perdre 2 mois faute d'avoir ne serait-ce que tenté le coup du dépot d'une autorisation d'urbanisme ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 16:25:33
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non c'est fait expres, car j'attend mon achevt de trx pour pouvoir diviser
Est ce que je px dire a mon archi qu'il se trompe?
Si le cri....don (centre de recherche specialisé pour notaires) me dis non, ca peut peut etre vous interressé? non? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 16:48:21
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ça ne suffira pas à me convaincre...
le Cridon n'est ni l'administration ni la justice administrative ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 17:03:35
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Le rdv avec le cridon interesse mon notaire car ca pourrait lui debloquer pleins de terrains en zone nb car depuis le 1er oct il n'a procede a aucune division
*alors après ce rdv avec le cridon, meme apres apres un eventuel avis negatif de leur part, je dis quand meme a mon notaire que je veux signer le compromis avec comme clause le pvdp . Plus besoin de faire de dp. Je risque donc de ne perdre que 300€ de frais de dossier en cas de refus.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 17:14:18
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c'est un PCVD,^pas un PVDP 
c'est quoi, ces 300 euros ?
pourquoi ne pas faire la DP ou le PCVD même sans copromis ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 17:19:03
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*300€ DE frais de dossier au notaire en cas de refus du pcvd , donc en cas d'échec de la vente.
*COMPREND PAS!!!!!!!!!!
JE dois me proteger au compromis en me garantissant de faire 2 maisons.
Avez vous vraiment compris mon projet?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 17:37:12
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vous êtes à la fois acheteur et vendeur, si mes souvenirs sont bons, non ? (voir page 1)
rien n'empêche de déposer une demande de PCVD ou de certificat d'urbanisme sans passer par le notaire, à l'amont de la vente.
je constate surtout que depuis début août, on est toujours sur des "on dit", des craintes virtuelles... alors qu'une demande de CU aurait permis depuis longtemps de savoir si les peurs étaient fondées sur une opposition confirmée de l'administration |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 oct. 2008 17:42:14 |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 18:10:07
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vous venez de rectifier
nonnnnnnnnnnnnnn je suis pas vendeur
lol
je récap encore une fois et j'espere qu'apres je pourrai m'engager
Je suis proprio d'un terrain de 2100 m2 (zone nb a 2000m2) . Sur ce terrain ma maison est bientot finie (quelques semaines) .
A droite de mon terrain, se trouve une parcelle bien sur nue de 1500m2 avec un proprietaire A et encore a droite dans le meme prolongement une autre parcelle nue de 1600m2 avec un autre proprio B. Donc bien entendu, il s'associe pour vendre un terrain global constructible de 3100m2. Mais lors de precedentes tentatives de vente , celles ci ont toutes echouées car l'ensemble de ces 2 terrains se trouvent dans un virage.Donc plusieurs permis ont ete depose mais tous ont ete refuse pour acces impossible.
Donc, moi ayant l'acces, je voudrais leur acheter les 2 parcelles MAIS vu le prix qu'il demandent je veux faire et je veux la garantie de faire 2 maisons au lieu d'1.
DONC je vais signer un compromis avec les 2 proprio. Mais comment avoir la grantie de faire 2 maisons. Je ne veux pas en deposer qu'1, devenir proprio, puis apres re diviser pour faire une deuxieme . LE RISQUE EST TROP GRAND
Alors je veux deposer un pcvd (pc que le notaire me dit que l'on aura un refus).
DETAIL DU PCVD
(compromis tout en nom propre) PCVD avec 2 maisons (une au fond a droite sur les 1600m2 de B avec 400m2 de A(celle ci restera au final en nom propre)) et ((une au milieu avec les 1100m2 restants+900m2 de mon terrain aujourd'hui que je divise apres conformité (quelques semaines) et que je donne a la maison du milieu(celle la sera transferé a une sci (99% a moi))).Donc mon terrain avec ma maison actuelle deviendra inconstructible car je n'aurai plus que 1200m2.Les 900m2 du chemin bien entendus seront donnés ou vendus a ma sci.
VOILA
Est ce que ce pcvd marchera?
Car en exposant comme ceci au notaire, il m'a dit que c'est pas bon. Mon archi aussi.
merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 18:20:15
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tant que vous n'aurez pas tenté le coup impossible de répondre.... surtout que je ne sais pas sur quoi se fondent l'archi et le notaire pour affirmer que l'opération est impossible.
je rappelle une ultime fois que la question de l'interdiction de lotir en zone NB est nulle et non avenue .
qu'est ce qui empêche de faire un certificat d'urbanisme sur ce PCVD, avant même un engagement notarié ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 oct. 2008 18:40:19 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 21:11:59
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L'interdiction de diviser en zone NB, au motif qu'il faut déposer une DP de lotissement, lesquels lotissements en zone NB sont interdits par le POS, n'a aucun fondement légal.
Pour réaliser un projet immobilier, il faut faire une demande d'urbanisme. Si elle est refusée, vous pouvez attaquer la décision du maire devant le TA en invoquant l'illégalité de sa décision.
Pour le reste, désolé, mais je n'ai jamais déposé d'autorisation dans second life.
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Dominique |
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division en zone NB
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