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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
 Posté - 10 août 2008 : 14:02:26
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"l'ARC a d'excellent comptable qui peuvent assister et vous aider dans l'analyse des comptes de la copro, à l'issue de la vérification avec un comptable de l'ARC vous obtiendrez un rapport".
si un conseil syndical doit faire appel à un contrôle extérieur payant, encore faut-il que les copropriétaires puissent en avoir connaissance (mis en tantièmes généraux dans les charges) et que le contenu soit irréprochable : on peut aussi avoir des surprises très décevantes ou des constats d'erreurs évidents que de toutes façons le syndic ne modifiera pas, le rapport étant libéllé "rapport du contrôle du CS"!
en cas de changement de syndic, peu acceptent de modifier les comptes de leurs confrères ou de corriger les erreurs,les comptes ayant été approuvés par une majorité souvent très limite de copropriétaires ni comprenant pas grand chose...
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Edité par - nefer le 11 août 2008 16:52:22 |
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 15:37:53
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Citation :
Initialement posté par océan
si un conseil syndical doit faire appel à un contrôle extérieur payant, encore faut-il que les copropriétaires puissent en avoir connaissance (mis en tantièmes généraux dans les charges) et que le contenu soit irréprochable
Ca va dépendre du montant de l'expertise et des sommes décidées en AG pour les autorisations. Exemple au vue de la taille de cette copropriété, voter en AG (je présume)
1 - Entre 0 et 2500€ de frais le syndic est compétent pour prendre une décision
2 - Entre 2501 et 7500€ de frais c'est sur décision du CS
3 - Toutes sommes de frais supérieures à 7501€ sera sur décision de l'AG.
Franchement, je doute sincèrement que l'expertise de l'ARC dépasse les 7500€.
Le but du jeu sera plus vraisemblablement pour mjl d'obtenir l'appuie du conseil syndical dans sa démarche ou alors de créer un rapport de force en s'associant avec des copropriétaires de son avis et créer au fur et à mesure un groupe de copropriétaires dissidents, minoritaire certes au début, mais arriver au final par la force des arguments et des preuves, faire basculer la balance et obtenir un renversement de la situation. Et là, la force du Nous peut prendre tout son poids :
Citation :
Initialement posté par océan
Aujourd'hui, nous recevons le pv et nous sommes stupéfiés de voir que celui-ci ne corespond pas aux décisions votés, c'est à dire :
.../...
Déjà un groupe de copros contestataires, donc rapport de force en vue, reste plus qu'à faire en sorte que ce rapport de force tourne à l'avantage des contestataires si il y a une légitimité de la contestation.
Citation :
Initialement posté par océan
en cas de changement de syndic, peu acceptent de modifier les comptes de leurs confrères ou de corriger les erreurs,les comptes ayant été approuvés par une majorité souvent très limite de copropriétaires ni comprenant pas grand chose...
Sauf si le comptable du nouveau syndic s'aperçoit de graves erreurs (déontologie du comptable oblige  ), et que les comptes ont été tourné d'une manière à mettre les copropriétaires dans l'ignorance : dans ce cas il est possible d'invoquer un "détournement du sens du vote" sur telle ou telle question lors de l'AG, mais là il faut l'aide d'un avocat ou alors une personne très compétente dans la copropriété pour faire les démarches nécessaires. D'où l'intérêt possible de la présence de l'ARC.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 16:23:25
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LS,
le conseil syndical est un organe de contrôle de la gestion du syndic
il ne prend pas de décision, c'est le SdC (syndicat des copropriétaires)qui décide des dépenses ... lorsque vous rencontrerez un avocat capable d'exposer clairement un pb d'imputation comptable mettez le bien au frais, ou au chaud, car cela risque d'être exeptionnel ...même pour 80% des problèmes comptables" qu'il faut replacer au bon endroit : on est tout de même loin de la compta de sociétés ou de collectivités, d'experts comptables ou de commissariat au compte et plus dans le domaine de la compta analytique ou budgétaire ce qui correspond à bac +2 au maximum : une fois que les clés de répartition sont bien codifiées il s'agit d'imputer les factures au bon endroit et de faire un suivi de gestion qui n'a rien de compliqué; les comptables de syndic devraient connaître visuellement les copros, cela éviterait bien des erreurs...
les autres erreurs sont souvent des bon à payer donnés par les gestionnaires..
on peut toujours s'étonner de personnes quise mettent auCS, et n'y entendent vraiment rien en gestion, alors qu'avec un peu de bon sens n'importe qui peut s'y mettre; il s'agit ni plus ni moins d'un budget d'une grosse famille élargit à la copro. |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 17:01:48
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JPM : Citation :
Se pose enfin la problème de la compétence du syndic, qu'on ne peut condamner sans l'entendre.
Bien sur JPM. Un syndic est topujours compétent, mais quelque fois lorsque l'on veut entendre ses explications, ils deviennent sourds, aveugles, muets, .. et surtout méprisants.
Vous ne répondez jamais aux questions posées : que faites vous lorqu'un syndic falsifie le PV d'AG ( un syndic qui est le decrétaire de scéance, pour faire plaisir à airjordan) ??? Ceci est bien une faute grave ??? toujours présumé innocent ce syndic ??? la preuve est entre les mains de mjl, et beaucoup de copros sur UI vous enverront les preuves que ceci n'est pas exceptionel !!
JPM : pourquoi défendez vous à tout prix les syndics??? Qui êtes vous JPM ??? vous ne répondez pas non plus à cette question ??? |
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 19:22:06
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Citation :
Initialement posté par océan
LS,
le conseil syndical est un organe de contrôle de la gestion du syndic
il ne prend pas de décision, c'est le SdC (syndicat des copropriétaires)qui décide des dépenses ...
Oui, je suis d'accord avec vous sur les missions qui incombent au conseil syndical qui plus est sur ses missions de contrôle de la gestion du syndic. Mais d'après ma petite expérience lorsque que le CS est bon, l'ensemble du syndicat des copropriétaires approuve généralement à la majorité si ce n'est à l'unanimité le point de vue du CS.
Les copropriétés que j'ai vue fonctionner organisent d'ailleurs un budget avec des seuils et des plafonds, laissant ainsi une marge de manœuvre au syndicat, et une marge de manœuvre supplémentaire sous réserve de l'approbation du conseil syndical généralement portée par la voix du pdt du CS. Vient ensuite à partir d'un certain montant les décisions du syndicat des copropriétaires lors de l'AG.
Ceci dit, mes cas d'études ne représentent que de petites copropriétés d'une soixantaine de lot au grand maximum, je ne serais donc m'avancer sur un tel fonctionnement pour une copropriété de plus grande taille, mais je présume que le système reste à peu près le même, puisque rare sont les AG totalisant 100% de présents ou représentés. Quoiqu'il en soit :
Citation :
Initialement posté par mjl
Quelle doit être la position à venir des copropriétaires ?
Rester sur vos gardes.
Au fait à quelle caisse de garantie d'assurance adhère ce syndic, car comme suggérez par JPM :
Citation :
Initialement posté par JPM
si l'on s'en tient à vos indications, votre syndicat a besoin d'un contrôle général (qu'on appelle audit) qui ne portera pas seulement sur les questions comptables.
Et dans ce cas effectivement, le coup à faire serait de signaler les abus à son assurance, au cas où... on ne sait jamais... Un petit audit ne peut certainement pas faire bien de mal, si ce n'est que de redresser la barre d'une situation.
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océan
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2457 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 20:33:49
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ce petit "audit" devrait être le résultat du travail du CS ....analyse des contrats, des données comptables et de gestion .... essayez de faire et vous verrez comme on vous éjecte avec des arguments d'autant plus déconcertants que le taux de copros n'y comprenant rien se baseront plus sur la capacité à raconter n'importe quoi qu'à se baser sur les chiffres et les lois
quand à l'audit extérieur encore faudrait-il qu'il existe et surtout à quel prix et pour quelle prise en compte ensuite? au prix horaire des gestionnaires de syndic, un auditeur devrait coûter bien plus ... |
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 22:07:15
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Bon je ne vais certainement pas jouer ici les susceptibles alors que ma démarche était d'essayer d'apporter un point de vue virtuel faute de ne pouvoir apporter une aide concrète au cas donné par le sujet de mjl. Espérant tout de même que l'ensemble des discutions ici auront pu apporter un éclairement voir différents angles d'aborder le problème tel qu'il est souligné par le message initial de mjl.
Pour ma part, j'ai eut moi-même un problème similaire, non pas que le PV était falsifié, mais le PV ne reflétait plus le sens de certains votes tels qu'ils avaient été accordés lors de l'AG, plus d'autres différents avec le syndic et un CS en plein inertie. A cette époque et bien que d'autres copropriétaires étaient eux aussi de mon avis, nous étions minoritaires. On pouvait certes engager une procédure juridique pour faire annuler l'ensemble du PV, dans le délais légal des 2 mois après la réception du PV, mais....
D'une part, certaines décisions de l'AG nous étaient favorables en cours de l'année à venir, remettre en cause le PV dans son ensemble d'une manière légale nous aurait fait perdre du temps (et de l'argent). D'autre part, cela nous aurait mis a dos l'ensemble des copropriétaires. Nous avons donc opter pour une autre solution plus stratégique au niveau du syndic et du syndicats des copropriétaires :
1 - prévoyant, certains d'entre nous se sont présenter au CS.... Et du coup avons fait en cours d'année de nombreuses réunions du CS pour régler point par point les différents abordés lors de la dernière AG.
2 - Le pdt de CS a évidement sauter de son siège qu'il pensait acquit par tradition.
3 - Nous n'avons eut de cesse de réclamer de droit toute explication nécessaires au syndic de l'ensemble des points causant un différent.
4 - N'obtenant pas de réponse satisfaisante ou restant sans réponse de la part du gestionnaire, nous enclenchions sans RDV des occupations du local du syndic pour parler à un supérieur hiérarchique du gestionnaire attitré afin d'obtenir une réponse sur le champ : le mieux pour faire des occupations de locaux restant évidement le vendredi après midi : deviner pourquoi ? ça peut foutre en l'air un W-E surtout si c'est un W-E prolongé. Dans le cas de la semaine prochaine par exemple, il est de bon principe de déclencher l'occupation le jeudi après midi puisque le 15 Août tombe un vendredi. Et là bizarrement, c'est étonnant la rapidité à laquelle on obtient généralement des réponses à des questions qui restaient habituellement sans suite. Enfin je sais ce n'est pas très pro comme moyen de pression.
5 - Le taux de participation aux AG était limite, résultat après de nombreuses démarche auprès de l'ensemble des copropriétaires, nous avons réussi à obtenir de nombreux pouvoirs qui habituellement restaient sans voix, ce qui a évidement changé la donne lors des votes à l'AG suivante.
Du coup, l'AG suivante, nous qui initialement étions un groupe minoritaire de copropriétaire, sommes en une année de travail acharné devenu un groupe majoritaire du syndicat des copropriétaires avec le CS en renfort pour appuyer nos argumentations. Et évidement dans ce cas là.... Le syndic saute et perd le marché. Mais bon, je ne vais pas expliquer de telles méthodes à des professionnels de l'immobilier, moi je ne suis qu'un simple petit amateur.
5 - Je ne parle pas des tracts au nom d'un collectif lambda de copropriétaires en colère, par exemple.
6 - Travailler de concert avec l'ARC, ils ont des dossiers très utiles et très instructifs sur certains syndics, cela pourrait être le cas dans le cas de mjl.
Citation :
Initialement posté par océan
..essayez de faire et vous verrez comme on vous éjecte avec des arguments d'autant plus déconcertants ...
Croyez-moi une fois en place, pour m'éjecter, il n'y a plus qu'à faire appel au force de l'ordre ou de donner réponse par écrit et signé, sinon j'attends... j'attends... j'attends... j'attends très patiemment l'arrivée de la clientèle et je dialogue avec les autres clients en attendant avec eux... Enfin dans l'exemple du dessus cela aurait été le cas, et j'obtiens plus de réponses par écrit que d'éjection par les force de l'ordre (heureusement).
Citation :
Initialement posté par océan
au prix horaire des gestionnaires de syndic, un auditeur devrait coûter bien plus...
Ca dépend, plus grande est la copropriété plus grandes sont les chances de trouver des personnes dont l'une des activités professionnelles se trouve justement être.... ou ayant un ami ou une relation qui justement.... bref, la base de la création d'un réseau sociale de professionnelle qui s'avère utile tant pour des copropriétés que des cas particuliers...
Sur ce bonne semaine à tous |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 22:58:32
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Je suis précisément en débat avec le président de l'ARC sur un problème pratique. Je pense qu'un conseil syndical ne peut pas adhérer à une association, ARC ou autre. C'est le syndicat qui doit adhérer.
Aux termes de la loi de 1901, une association groupe des personnes physiques ou morales.
Le conseil syndical n'est pas doté de la personnalité morale. Ce n'est donc pas une personne.
Le président fait valoir justement que si c'est le syndicat qui adhère, les assemblées de son association comprendront majoritairement des syndics professionnels, ce qui n'est pas envisageable 
La solution est donc que le syndicat adhère et délégue au président du conseil syndical la représentation du syndicat des copropriétaires et plus généralement les rapports avec l'association.
Pour plus de détails, voyez notre échange qui aura sans doute une suite après les vacances :
http://jpm-copro.com/Abus%20ARC%201493%20Adhesion%20Asso.htm
Vos observations seront les bienvenues
Sur le sujet : les observations de Luc Standon sont très pertinentes. Dans le cas de mjl, il me semble que l'audit juridique est le plus urgent.
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 23:28:20
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JPM, ce débat est tres intéressant.
Les préoccupations de l'arc sont légitimes.
Son existence serait remise en cause si les syndics pro pouvaient assister aux ag de cette association et en élire son conseil d'administration.
Ce serait la mort de l'arc.
Ce qui n'est absolument pas souhaitable !
Il n'en demeure pas moins que l'arc,au regard de cette préoccupation ,interprète à sa manière et en fonction de ses intérêts les dispositions de la loi de 1965 et du décret de 1967.
L'arc agit ici en l'occurrence comme certains syndics dont elle critique les pratiques !
Il est évident que le cs,entité dépourvue de personnalité morale, ne peut adhérer à une association et que seul le SDC, doté de la personnalité juridique, possède la capacité juridique à adhérer à une telle association.
J'ai repris une copro dont le cs a adhéré à cette association :
La facture "cotisation annuelle" qu'elle m'envoie est toujours libellée au nom du syndicat des copropriétaires.
Ce qui implique que l'arc reconnait elle même que c'est le sdc qui est adhérent et non le cs.
Contradiction ? |
Edité par - air jordan le 10 août 2008 23:29:39 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 01:53:08
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Pour les Pv falsifiés ou inexacts, on voit de tout, mais lorsqu'on en arrive à des changements de votes pour obtenir ce que veut le gestionnaire c'est un peu énorme, non? même le enregistrements sont refusés, stupéfaction de voir que des copros voteraient contre une résolution qu'ils avaient demandée... yaka, fokon ...on a tout fait, rien y fait et on envoie le projet de PV juste avant les 2 mois en période de congés (beaucoup d'AG ont lieu en juin) pour que les assesseurs signent vite fait sans vérifier ou le syndic refuse de modifier son rapport (impossible de signer en fin d'AG sans documents préparés ...
L'Arc et d'autres associations existent, heureusement qu'il ne faille pas encore passer par le syndic...
mais la cotisation et autres étant facturées en tantièmes généraux, les copropriétaires devraient pouvoir avoir accès au site pour les rubriques réservées aux adhérents; les rapports de contrôle devraient être accessibles avant l'AG et surtout programmés avant l'envoi des dossiers; l'expérience que j'en ai est un refus d'accès et de diffusion avec comme explications scabreuses du CS et du syndic : facture en N pour les comptes de n-1, ceux à approuver et "contrôlés" de N-1, donc vous n'aurez accès au rapport qu'en N+1.
à force de râler, j'ai eu : aucune responsabilité des contrôleurs puisque le contrôle est suivant le rapport a en-tête de l'arc," un contrôle des comptes fait par le conseil syndical assisté de M.ou Mme XYZ, auditeur de l'Arc" (à ma connaissance ce ne sont pas des permanents, mais à vérifier)...
donc c'est bien gentil d'assister le CS, mais il serait encore mieux que le CS se fasse assister gratuitement par des copropriétaies qui se proposent et que les points abordés concernant des copropriétaires puissent être exposés aux copropriétaires concernés comme dans toute démarche d'audit de gestion ou de contrôle des comptes.
il serait donc interessant de connaître l'engagement et la responsabilité "professionnelle" de ces associations sur leurs assistances à des contrôles de comptes faits par le CS" ou des contrôles extérieurs.
j'ai bien sûr de sérieuses raisons d'écrire ceci, il y a plus agréable en période d'été que d'etre obligés de recalculer les budgets, les provisions, les comptes et de s'apercevoir en plus que des éléments d'un rapport sont loin d'apporter une solution |
Edité par - océan le 11 août 2008 02:18:08 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 09:33:37
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Sur les observations d'Air Jordan :
La position de M. Champavier est parfaitement compréhensible. Je ne sais pas comment se passent les assemblées de l'ARC. J'ai connu dans le passé deux syndics professionnels qui étaient membres de l'ARC à titre personnel ou comme présidents du CS de leur copropriété. La présence de quelques professionnels aux assemblées n'est pas interdite ...et ne pourrait pas l'être. Mais si l'assemblée comporte 300 personnes ( 300 au pif ), la présence de 200 professionnels perturberait vraiment le fonctionnement de l'association.
Mes observations sont donc purement d'ordre juridique et je donne la solution pratique pour parer à l'inconvénient évoqué par le Président.
Sous réserve d'arguments péremptoires contre mon raisonnement, je reste sur cette position.
Il me semble également normal que ce soit l'assemblée qui décide les modalités d'assistance de son CS et qui choisisse l'organisme d'assistance. Celà évite les contestations relatives à la prise en charge des frais, mais aussi les changements d'organisme selon que le CS est d'une tendance ou d'une autre.
Il ne faut pas oublier que l'adhésion à une association s'accompagne souvent de la souscription d'une police d'assurance ou du recours à des techniciens ou fournisseurs qu'elle recommande. Tout celà relève bien de la compétence de l'assemblée.
Le débat est parti d'une affirmation erronée de Nice-Matin : " le syndicat des copropriétaires ne peut adhérer à une association " , que l'ARC avait finalement reprise à son compte. Il n'était pas possible de laisser passer une affirmation pareille, d'autant que le journaliste invoquait une jurisprudence importante à son appui 
En réalité, les arrêts invoqués interdisent qu'obligation soit faite à des copropriétaires d'adhérer à une association créée pour la gestion des installations sportives d'une copropriété.
Cette obligation d'adhésion à une association est prohibée par la Convention européenne des droits de l'homme. Elle prohibe également l'interdiction faite à un adhérent de démissionner de l'association.
Il suffit de substituer une société civile à l'association pour que le mécanisme fonctionne. Les copropriétaires sont alors tenus de souscrire à une part de la SCI pour pouvoir jouer au tennis
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Edité par - JPM le 11 août 2008 09:45:55 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 10:55:43
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De JPM:
"Il est facile de remédier à cette difficulté.
Il suffit que l’assemblée ajoute à sa décision d’adhérer une délégation au président du Conseil syndical, avec faculté de substitution au profit d’un autre conseiller syndical, de représenter le syndicat aux assemblées de l’association. La décision peut être prise sur le fondement de l’article 26 alinéa 2 du décret. Dans ce cadre, le syndic peut être dessaisi d’une mission qui lui revient normalement. Il est possible également de constituer le président du conseil syndical comme correspondant attitré de l’association."
L'inconvénient est que l'A.G. peut toujours revenir sur sa décision de la délégation accordée au Président du C.S.
L'ARC n'a donc aucune garantie.
Il me semble qu'une association soit libre d'accepter ou non les sociétaires qui lui conviennent. Ne pourrait-elle pas prévoir dans ces statuts que ne pouraient adhérer que les syndicats ayant accordé une délégation au Président du C.S. et que seul ce dernier peut représenter le syndicat à l'A.G. de l'ARC.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 11:13:17
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airjordan : Citation :
,interprète à sa manière et en fonction de ses intérêts les dispositions de la loi de 1965 et du décret de 1967.
L'arc agit ici en l'occurrence comme certains syndics dont elle critique les pratiques !
Affirmation sans aucun fondement . Que les syndics appliquent l'intégralité de la loi de 1965, ainsi que les dernières recommandations de la CNC, et tout ira mieux dans le monde de la copro.
vous écrivez " ,interprète à sa manière et en fonction de ses intérêts " dites nous de quels intérêts vous parlez ici????
JPM : Vous jouez sur les termes juridiques "syndicat", " CS" Copropriétaire".
L'ARC se bat pour aider les copropriétaires, pour denoncer les pratiques des syndics et leur non respect des lois,...
Le CS peut demander conseil à un architecet, un plombier, un électricien,...., pourqoui celui-ci ne pourrait il pas juridiquement demander conseil à l'ARC sur les contrats de syndic, sur le problèmes des ascenseurs, sur la vérificiation des comptes,...
Notre CS a adhéré à l'ARC, l'AG a voter à l'Unanimité cette adhésion.Et le chèque ne peut être établi que par le syndicat, airjordan, en frais de fonctionnement.
33 lots et 200€ de cotisation, une aide et des conseils avisés; une copropriété ne peut se passer d'une telle adhésion pour défendre ses droits.
JPM : commes vous le dites, ce n'est qu'un problème pratique !!! l'AG décide que le syndicat adhère à l'ARC, et mandant au CS pour les relations ARC-Copro. pas très compliqué!!
JPM : Pourquoi les syndics ont toujours des difficultés à établir le chèque au nom de l'ARC?? Il faut leur réclamer plusieurs fois, téléphone et RAR pour qu'il paye cette facture ??? Ou est le respect de la décision de l'AG ???
mjl a lancé ce débat sur les PV falsifiés par le syndic, ce problème est beaucoup plus sérieux. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 13:28:19
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Pour phillipe, qui ne peut/veut pas comprendre , je résume :
Un CS n'a pas le droit d'adhérer à l'arc. (La démonstration juridique plus haut de JPM est imparable).
Seul un SDC a le droit d'y adhérer, et ce après accord de l'ag.
Le représentant du SDC est le syndic.
Celui ci serait donc en droit d'assister aux AG de l'arc et d'élire le CA de cette association.
Ce serait la mort de l'arc.
Celle ci ne peut se permettre d'accepter cette analyse juridiquement imparable mais destructrice pour elle.
Elle adopte donc une analyse tronquée/fausse au service de ses intérêts exclusifs, selon laquelle c'est le cs qui peut adhérer à l'arc et donc assister aux ag locales de l'arc.
Elle fait exactement ce font les syndics qu'elle critique tant.
Je réitère ma question : Pourquoi les factures de l'arc sont elles rédigées à l'attention du syndicat de copropriété et envoyées au syndic ?
L'arc pourrait envoyer la facture au "cs" (à l'attention de son président par exemple.)
Pourquoi ne le fait elle pas ?
Car le CS n'a aucune personnalité juridique, une telle facture envoyée à un CS ne vaudrait rien,un membre du CS pourrait ne pas payer,cette facture serait irrécouvrable.
C'est tellement plus simple de l'envoyer au syndic et de marquer "cotisation annuelle SDC " !
La contradiction est flagrante :
L'arc pense que le CS a la personnalité juridique, qu'il peut adhérer à cette association et ne va pas au bout de sa logique , car la facture est envoyée au SDC et le débiteur est clairement pour l'arc le sdc et non le cs.
étrange tout cela non ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 14:29:36
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De air jordan
"Je réitère ma question : Pourquoi les factures de l'arc sont elles rédigées à l'attention du syndicat de copropriété et envoyées au syndic ?"
Tous les frais engagés par le Conseil syndical dans le cadre de sa mission et de son budget sont des charges du syndicat.
"Elle fait exactement ce font les syndics qu'elle critique tant."
Ce n'est pas exact, la question soulève des questions qui ne sont pas tranchées, d'où la thèse de JPM, ce qui n'est pas le cas pour les agissements de certains syndics, contraires aux lois, décrêts et autres dont les applications sont bien définis. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 14:39:24
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Bonjour JP22,
Dans ce cas, l'arc adresse la facture au cs (mais à qui ? ) et le cs se fait rembourser ladite somme par le sdc !
Il y a une contradiction impossible à résoudre.
Si le CS peut adhérer à une assoce, il dispose de la personnalité juridique, et l'arc peut rédiger une facture au nom du cs, qui après peut choisir de payer directement et se faire rembourser auprès du syndicat ou, à la limite si vous voulez, envoyer la facture au syndic pour paiement.
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Edité par - air jordan le 11 août 2008 14:40:17 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 15:25:55
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Asso. des responsables de copropriété... que veut dire "responsable" mot fourre-tout mais les CS sont responsables de quoi au juste? une association à des membres adhérents, les mmbres adhérents c'est le CS ou le SdC (tarifs basés sur le nb de lots principaux, et non de copropriétaires ou de CS ... discussion sans fin ...l'objectif étant d'aider un syndicat à contrôler ses charges et la gestion du syndic, il y a bien "contradiction impossible à résoudre".
mais pourquoi aussi tant de pbs pour des factures d'adhéion inférieures à 500 euros en général alors qe les mêmes syndics poposent des seuils de 3000, 5000 voir 10000 euros pour la mise en concurrence et l'accord du CS...
le pb est plus à mon sens que si un SdC ou CS adhère et paye une adhésion collective, tous les copropriétaires devraient avoir la possibiliité d'avoir accès aux infos puisqu'ils paient en tantièmes généraux
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 16:02:33
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Il ne faut pas s'emballer !
D'abord, la question évoquée ne concerne pas que l'ARC, mais également toutes les associations de la loi de 1901, en ce compris celles dont l'objet est la conservation du patrimoine historique. Dans le passé, j'ai obtenu de l'une de ces associations qu'elle ouvre ses portes aux syndicats de copropriétaires. Ceux ci ont pu bénéficier d'avis fiscaux, administratifs et techniques dont ils ont été très satisfaits.
D'autre part, ma démarche n'a pas pour objet de compliquer la tâche des associations de conseil, défense, etc... mais bien au contraire d'assurer, si celà apparaît nécessaire, la cohérence de leurs rapports avec les copropriétés.
Enfin j'ai demandé communication de la fameuse jurisprudence invoquée dans l'article de Nice Matin. Elle ne parait pas exister. J'ai ensuite présenté des observations et je reste à l'écoute d'éventuelles observations contraires.
JB 22 écrit : Citation :
L'inconvénient est que l'A.G. peut toujours revenir sur sa décision de la délégation accordée au Président du C.S.
L'ARC n'a donc aucune garantie.
Il me semble qu'une association soit libre d'accepter ou non les sociétaires qui lui conviennent. Ne pourrait-elle pas prévoir dans ces statuts que ne pouraient adhérer que les syndicats ayant accordé une délégation au Président du C.S. et que seul ce dernier peut représenter le syndicat à l'A.G. de l'ARC.
Sur : Il me semble qu'une association soit libre d'accepter ou non les sociétaires qui lui conviennent, la réponse est négative. Elle ne peut accepter comme adhérents que des personnes. On peut seulement dire que les 12 copropriétaires d'un petit immeuble peuvent adhérer à titre indiduel et qu'il en est de même des trois membres du CS.
Sur le reste, La suggestion de JB 22 n'est pas lointaine de la mienne. Dans un premier temps il faut régler le problème de principe. Dans un second temps, le cas échéant, il faut mettre au point les modalités que j'ai seulement esquissées.
Le syndicat peut retirer au Président du CS sa délégation. Celà voudrait dire que l'assemblée lui retire sa confiance, à tort ou à raison. Le président devrait alors en tirer les conséquences.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 18:56:04
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airjordan : Citation :
Le représentant du SDC est le syndic.
Le syndic est élu par l'aG sur les termes d'un contrat accepté par l'AG. Il représente le syndicat dans les conditions exprimées au contrat.
L'AG vote une résolution concernant l'adhésion à une assoc. de copropriétaires et donne mandat au CS et à son président. Le CS rends compte à l'AG de léxécution de ce mandat.
La facture est acquittée par le syndicat, ce sont des frais de fonctionnement du CS.
Le syndic n'a rien à voir la dedans. Il éxécute la décision de l'AG en payant sans rechignier cette facture.
Pourquoi, vous les syndics, soulevez-vous ce problème ??? Petit problème juridique comparé aux autres problèmes à régler : compte séparé, contrat de syndic,application des lois de la copro,....
Les copropriétaires et les membres élus des CS ne sont que des bénévoles, non professionels de la copro, défendant LEUR bien commun; de telles associations sont nécéssaires pour toutes informatiojns et aides qu'elles apportent aux copros lamda, et aux CS.
Une assoc. comme l'ARC représente un certains nombres d'entre eux, et une telle force est et sera plus que nécéssaire pour réformer cette profession si malade, aux mains des grands groupes financiers.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 19:43:00
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Le syndic est élu par l'aG sur les termes d'un contrat accepté par l'AG. Il représente le syndicat dans les conditions exprimées au contrat.
Absolument pas le syndic représente le SDC pour tous les actes de gestion et je dis bien tous les actes.
C'est le mandataire du SDC et personne d'autre ne peut légalement agir à sa place.
Citation :
L'AG vote une résolution concernant l'adhésion à une assoc. de copropriétaires et donne mandat au CS et à son président. Le CS rends compte à l'AG de léxécution de ce mandat.
Lisez vous les posts et réponses ?
Avez vous cerné le débat ?
L'arc avance qu'une décision d'ag est inutile et que le cs peut souscrire de lui même un tel contrat.
Vous nous parlez d'un vote en AG ce que personne ne conteste !
Vous êtes complètement aveuglé par votre haine des syndics et vous ne prenez même plus la peine de comprendre le débat.
Citation :
Pourquoi, vous les syndics, soulevez-vous ce problème ??? Petit problème juridique comparé aux autres problèmes à régler : compte séparé, contrat de syndic,application des lois de la copro,....
Nous ne soulevons rien du tout.
Lisez bien l'échange entre JPM et le président de l'arc (que vous n'avez sans doute même pas pris la peine de lire) et vous constaterez que c'est l'arc qui a amené ce débat.
En outre, il n'existe pas de petits ou gros problemes juridique.
C'est légal ou pas illégal.
Ce qui est légal peut être pratiqué, ce qui est illégal ne doit pas l'être : V
Vous êtes d'une honnêteté et moralité douteuse sur ce coup là .
Sur ce je vais faire comme tous le monde, je ne vais plus vous répondre car vous ne lisez même pas les réponses. |
Edité par - air jordan le 11 août 2008 19:47:48 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 19:43:39
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De JPM:
"Sur : Il me semble qu'une association soit libre d'accepter ou non les sociétaires qui lui conviennent, la réponse est négative."
Une association est une société régie par la loi de 1901, elle a un but déterminé par ses statuts, elle a des membres: les sociétaires.
Il est impensable qu'elle soit obligé d'accepter comme sociétaires des personnes qui poursuivent ou ont des buts contraires à l'association.
Société sportive, culturelle, de bienfaisance, de défense...avec des sociétaires. |
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