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irgovo
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 16 sept. 2008 : 20:43:11
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Bonjour,
Lors de la dernière assemblée générale, nous devions nous prononcer sur l'installation d'un ascenseur desservant 3 étages. Hors le syndic ne nous proposait qu'un seul devis.Une majorité a refusé l'ascenseur.
Je souhaiterais savoir si pour une telle somme le syndic a l'obligation de nous proposer plusieurs devis? Si oui y a t-il un texte de loi qui réglemente cette obligation du syndic?
Merci de bien vouloir m'éclairer.
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ETASPAK
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3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 21:25:51
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Contrairement à une idée reçue d'on ne sait qui, une mise en concurrence n'a rien d'automatique.
Il faut qu'elle soit décidée par l'AG, comme le précise Etaspak .
L.art.21 alinea 2 : "(...) . L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire." |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 21:50:04
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Citation :
Initialement posté par irgovo
Bonjour,
Lors de la dernière assemblée générale, nous devions nous prononcer sur l'installation d'un ascenseur desservant 3 étages.
ne serait ce pas le copropriétaire du 3ème qui aurait demander de tels travaux ?
si oui, il peut demander à se faire autoriser par l'AG à procéder à ces travaux tout seul, c'est à dire à prendre en charge tous les frais |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 09:31:59
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Bonjour.
2 cas de figures:
Soit en applcation de l'article 21 l'assemblée avait défini les modalité de mise en concurrence et le syndic devait s'y tenir. C'est à dire que si l'AG avait fixé le montant des travaux à 5000 €, si le devis dépassait cette somme, le syndic de fait faire un mise en concurrence.
Si l'Ag n'a pas pris de décision, la mise en concurrence et obligatoire (article 19-2 du décret)
la mise en concurrence c'est pluralité de devis, c'est a dire au moins 2. Pour les ascenseurs, comme il ne reste plus que 4 groupes (beaucoup d'indépendants sont en fait des filiales) le choix est assez restreint. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 12:41:49
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Pardon, mais D.art.19-2 ne rend pas la mise en concurrence obligatoire, laquelle résulte exclusivement d'une décision d'AG (L.art.21)
D.art.19-2, précise simplement que lorsque la modalité de mise en concurrence, mettons par la présentation d'au moins 5 propositions, n'a pas été précisée par l'AG, le syndic doit présenter "yune pluralité" de propositions, c'est à dire au moins 2 ....
Mais D.art.19-2 n'ntre enœuvre que lorsque la mise en concurrence a été décidée ...
Ceci dit rien n'interdit au syndic de systématiquement mettre en concurrence.
Mais faute d'une décision d'AG elle n'est pas obligatoire. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 12:58:27
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Bonjour,
Je me permet d'intervenir sur ce post pour éviter d'en ouvrir un autre portant sur le même problème, et relatif à vos dernières réponses.
Lors de notre dernière AG nous avons présenté 3 devis pour réaliser certains travaux, mais ces 3 devis étaient réalisés avec des descriptions différentes, à savoir une utilisation de matériaux qui n'étaient pas identiques.
Un copropriétaire nous a reproché de ne pas avoir fait réaliser les 3 devis avec un descriptif totalement identique et nous a affirmé qu'il ne s'agissait pas d'une vraie concurrence et qu'en conséquence, il pouvait faire annuler l'AG.
Or, il se trouve que nous n'avons jamais fait voter par l'AG le montant à partir duquel la mise en concurrence était obligatoire, selon l'article 21.
Dois je conclure de vos réponses que dans la mesure ou nous n'étions pas obligé de faire une mise en concurrence, il ne peut nous être reproché juridiquement d'avoir présenté 3 devis différents quant à la nature des matériaux?
MARIE |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 13:07:53
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Bonjour GIDehem.
Je ne fais pas la même interprétation.
l'article 21 nous dit "A la même majorité, elle arrète un montant des marché etc..)
l'assemblée doit statuer sur le montant et non sur la mise en concurence en elle même.
A défaut de montant arrété, la mise en concurrence doit se faire dés le 1er euro. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 14:40:02
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Marie, soyez rassurée, ce qu'avance ce copropriétaire ne tient pas la route un instant !
La nullité d'une décision ne peut être invoquée que pour un vice de forme ou un abus de pouvoir/majorité.
Votre syndicat n'ayant jamais décidé d'une mise en concurrence, ce contestataire ne peut se plaindre de quoi que ce soit.
Reste tout de même la question de propositions qui ne sont pas similaires.
Certes, chacun peut proposer des matériaux et techniques diférents pour atteindre le but rechercher.
Mais quid d'un "cahier des charges" permettant de comparer des choses comparables ?
Oxymore, ce n'est pas de l'interprétation mais de la simple lecture de texte ! 
L.art.21 : .."L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire."
D.art.19-2 : "La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
Résumé :
Lorsque l'AG n'a pas fixé de condition à la mise en concurrence qu'elle a décidé comme prévue à L.art.21, cette mise en concurrence résulte d'une pluralité de demandes de devis ...
Vous avez bien lu cet art.19-2 qui n'est qu'une vaste fumisterie ! 
Reprenons :
L.art.21 : L'AG décide, impose, que pour tel montant de arché ou contrat, la mise en concurrence est rendue obligatoire.
Une mise en coucurrence résulte toujours de la présentation d'une pluralité de propositions, au moins 2, afin de faire une comparaison sur ces propositions.
Or, que nous dit D.art.19-2 :
"La mise en concurrence (...), prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises."
Autrement dit, vous avez d'un coté une décision d'AG qui impose au syndicat et donc au syndic la mise en concurrence avant toute décision de cotrat et marché .... et de l'autre D.art19-2 qui contourne cette obligation, la mise en concurrence résultant d'une pluralité de demandes et non d'une pluralité de présentation !!
En résumé, non seulement D.art.19-2 ne créait aucune obligation de mise en concurrence mais, quand bien même cette obligation a été votée par une AG, il autorise le syndic à la contourner, cette "mise en oncurrence" bidon étant satisfaite par une pluralité de demandes !  ou ....
Encore une de ces mesures au détriment du syndicat, à rapprocher entre autres de celle prévue par D.art.10 donnant le moyen au syndic de ne pas inscrire une question à l'ODJ d'une AG.
Les dernières réformes sont pour la plupart à sens unique, renforcement de pouvoirs et prérogatives au profit du mandataire, du syndic, au détriment des copropriétaires !
C'est pourquoi, lors du vote de la mise en concurrence obligatoire prévue L.art.21, l'AG doit compléter sa résolution en précisant les conditions de cette mise en concurrence obligatoire :
" La mise en concurrence ainsi décidée résultera de la présentation d'au moins X proposition.",
... résolution rendant inopérant D.art.19-2. |
Edité par - gédehem le 17 sept. 2008 14:49:26 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 16:00:26
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Désolé de vous contredire une nouvelle fois, mais je n'ai pas été suffisamment précis. Le principe, c'est que le syndic a obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour. S'il ne le fait pas, comme c'est le montant et non le principe qui doit être voté, la sanction est qu'a partir du 1er euro la consultation est obligatoire.
Si effectivement le syndic le met a l'ordre du jour que l'ag ne fixe aucun montant, là la mise en concurence ne joue pas. |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 17:46:41
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je pense comme Gedehem, car l'article 21 ne dit pas "etc", mais " et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire."
ce qui indique clairement que l'AG est souveraine pour déterminer le seuil à partir duquel... et rien n'indique que ce seuil est 1 en absence de vote ( et pourquoi pas 0,12...) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 17:50:41
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Bonjour,
Les nouveautés apportées par la loi SRU du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004 sont signalées par du rouge souligné.
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. »
« En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise :
« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. »
Il est vrai que tout est dans l’interprétation que l’on en fait ou de la simple lecture de texte.
PS : Vous remarquerez que je ne déplace aucun mot, je rajoute uniquement le mot « pas ».
Dans le cas où une assemblée générale n’arrête pas un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire (article 21 de la loi).
C’est l’article 19-2 du décret qui s’applique lorsque la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
Et dans ce cas bien précis, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 est inévitablement complémentaire à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Que ce soit l’article 21 de la loi « un montant…… à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Ou que ce soit l’article 19- 2 du décret « la mise en concurrence……. résulte de la demande d'une pluralité de devis ».
Qu’il s’agisse d’un montant ou d’une demande ces deux textes sont d’ordre public (article 43 de la loi), donc d’application obligatoire.
A partir de là, si une assemblée générale décide de ne fixer aucun montant (article 21 de la loi), elle reste souveraine dans son choix tout en rendant inopérant l’article 19-2 du décret, au détriment du syndicat des copropriétaires.
http://sos-net.eu.org/copropriete/lois/loi65.htm
http://sos-net.eu.org/copropriete/lois/decret67.htm
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Edité par - ETASPAK le 17 sept. 2008 17:51:54 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 17:59:22
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comme vous le dites, l'article 43 dispose que les articles 6 à 32 41-1 à 42 et 46 sont d'ordre public.
Je vous dit juste que la question doit obligatoirement être posée et qu'a défaut de l'être par le syndic, le seuil est 0. Ce qui n'est pas le cas si la question a été inscrite à lordre du jour et que l'assemblée n'a pas fixé de montant ! là effectivement, il n'y a pas d'obligation de faire une mise en concurence
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:10:51
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Citation :
Initialement posté par oxymore
comme vous le dites, l'article 43 dispose que les articles 6 à 32 41-1 à 42 et 46 sont d'ordre public.
Je vous dit juste que la question doit obligatoirement être posée et qu'a défaut de l'être par le syndic, le seuil est 0. Ce qui n'est pas le cas si la question a été inscrite à lordre du jour et que l'assemblée n'a pas fixé de montant ! là effectivement, il n'y a pas d'obligation de faire une mise en concurence
Tout à fait, nous sommes sur la même longueur d’onde .
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 19:09:59
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| Nous sommes donc d'accord. Au fait, cest 6 à 37 et pas 32. milexcuses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 20:18:38
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 Pardon d'insister, mais tout ceci fait un peu mayonnaise, sans vouloir offencer ou polémiquer !
La langue française étant ce qu'elle est , L.art.21 précise bien qu'il appartient à l'AG de fixer le montant des contrats ou marchés envisagés à partir duquel montant la mise en concurrence est rendue obligatoire.
On en pense ce qu'on veut, mais :
- il n'y a là aucune obligation de poser la question de cette mise en concurrence.
- il s'agit bien de fixer un montant à partir duquel ..etc ..
Si la question n'est pas posée et que l'AG ne détermine pas un montant, il n'y a pas "mise en concurrence" obligatoire, ni à 0 ni à 50 !!
Faute de décision d'AG, il n'appartient à personne de fixer ou d'imposer ici quoique ce soit, ou alors il faut préciser sur quel fondement ! !
Il ne s'agit donc pas par L.art.21 de déterminer les modalités pratiques de cette mise en concurrence, les conditions qui doivent être suivies
C'est D.art.19-2 qui précise que, faute pour l'AG d'avoir fixé les conditions de cette mise en concurrence, celle-ci est satisfaite par une pluralité de demandes.
Il ne faut pas inventer des mots ou des choses qui n'existent pas ..
Etaspak résume bien l'affaire :
"A partir de là, si une assemblée générale décide de ne fixer aucun montant (article 21 de la loi), elle reste souveraine dans son choix tout en rendant inopérant l’article 19-2 du décret, au détriment du syndicat des copropriétaires."
Si l'AG ne fixe pas de montant, il n'y a pas de mise en concurrence obligatoire, D.art.19-2 ne peut entrer en œuvre !
Si L'AG fixe un montant sans en fixer les conditions, les modalités pratiques, D.art.19-2 entre en œuvre automatiquement !
Tout ceci est similaires aux dispositions de de L.art.14-1.
- soit l'AG ne précise pas les modalités d'exigibilité, c'est alors le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
- soit l'AG fixe des modalités, et ce sont celles-là qui s'applique !
Il ne faut pas chercher dans les textes ce qu'ils ne disent pas !
C'est tout simple : si l'AG ne décide pas une "mise en concurrence obigatoire" en fixant le seuil de mise en œuvre il n'y a pas "mise en concurrence obligatoire", D.art.19-2 ne s'applique pas, point ! !
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 20:51:29
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s'agissant d'un impératif légal il appartient au syndic de porter d'office la question à l'ordre du jour. J'espère que sur ce point vous êtes d'accord ! 
Si effectivement l'AG de détermine pas de montant, c'est à dire qu'elle laisse carte blanche au syndic  , il n' y a pas de mise en concurence et je suis d'accord.
Si l'ag détermine un montant (a larticle 25) mais qu'elle ne défini pas les modalités (article 24) c'est le D 19-1 qui s'applique. 
Si l'Ag determine un montant et les modalités de consultation c'est la décision de l'AG qui s'applique 
Mais si l'AG n'a pas été mise en mesure de voter sur le montant, cette mise en concurence doit se faire à partir du 1er euro.
Le problème est exactement le même pour la saisine du conseil syndical pour le montant des marchés a partir desquels la consultation est obligatoire.
Si on suit votre raisonement,qui se défend, c'est faire le jeux des syndics et leur permettre de ne pas faire jouer la concurence alors que cet article a pour but exactement l'inverse
Je sais, l'ancien article 12 du code pénal était plus clair
trés cordialement |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 21:07:49
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oxymore
quel est l'article de loi ou de décret qui fait obligation explicite au syndic de porter cette question à l'OjD? ou alors c'est qu'une interprétation personnelle?
et si la question est posée à l'AG, comment peut elle réellement et concrêtement décider qu'il n'y a pas de seuil et pas de mise en concurrence alors que celle ci est prévue par la LOI?
en fait, c'est une faille juridique qui fait qu'en absence de décision de l'AG et uniquement en cette absence de décision, la mise en concurrence est inutile
et il me semble que si l'AG est appelée à voter, il y a forcément décision et elle doit obligatoirement fixer un seuil comme la loi l'y oblige
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 22:29:21
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Heureusement le législateur n'a pas eu cette absurdité d'imposer systématiquement la mise en concurrence.
Combien de copropriétés et combien d'administrations s'enfoncent dans l'immobilisme, donc la dégradation de leur situation, pour avoir imposé à elles-mêmes la mise en concurrence systématique sans admettre que dans ce domaine comme dans d'autres la logique pragmatique doit être appliquée, résultant d'une bonne concertation entre CS et syndic. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 22:38:03
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Oxymore, soyez certain que je trouve très bien votre approche qui, bien que toute à votre honneur , n'en reste pas moins très personnelle n'étant étayée par aucun texte  !
Si la loi prévoit qu'il appartient à l'AG de fixer un montant à partir duquel ..etc "obligatoire", on ne peut en aucun cas en déduire que faute d'un tel vote fixant ce montant il y a tout de même mise en concurrence obligatoire !
Je suis assez souple pour faire certaines pirouettes, mais là nous sommes dans le triple salto arrière vrillé sans filet !
On ne peut pas non plus en déduire que le texte fait obligation au syndicat de débattre de ces questions ..
Il précise simplement la majorité nécessaire, et c'est tout !
Ce n'est pas plus obligatoire que la pose de compteurs divisionnaires ou la fermeture des vides-ordures relevant elles aussi de dispositions d'ordre public !
Il y a là il me semble une confusion entre des obligations impératives, et les précisions apportées sur des modalités particulières de prises de décision concernant certains points .
Ajout :
"Si on suit votre raisonnement, qui se défend, c'est faire le jeux des syndics et leur permettre de ne pas faire jouer la concurence alors que cet article a pour but exactement l'inverse."
Et de qui croyez-vous donc que les textes fassent le jeu ?
Des copropriétaires ???? |
Edité par - gédehem le 17 sept. 2008 22:44:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 23:34:35
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Oxymore (17/09 20 h 51) Citation :
Si l'ag détermine un montant (a larticle 25) mais qu'elle ne défini pas les modalités (article 24) c'est le D 19-1 qui s'applique.
C'est bien ce qui est écrit dans le Code de la copropriété sous l'article D 19-2. L'ennui est que l'article D 19-1 ne traite pas du tout de cette question. Il traite de la seconde assemblée de l'article L 26.
La lecture de l'article L 21 donne ceci :
L'article L 21 énonce que l'AG, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés à partir duquel la consultation du CS est rendue obligatoire.
Il énonce une obligation pour l'assemblée. Si l'assemblée ne respecte pas l'obligation, il n'y a pas de consultation du CS, même pour 100 000 €
A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Même solution : si l'assemblée ne respecte pas son obligation, il n'y a aucune obligation de mise en concurrence.
Il faut lire aussi l'article D 19-2
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par ..., lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
Faut-il conclure qu'il y a mise en concurrence à partir d'un euro ?
Evidemment non ! L'article D 19-2 précise le contenu de l'obligation du syndic :
- soit demander plusieurs devis
- soit établir un descriptif. Il peut en fait s'agir simplement d'une demande d'un travail précis sans prescriptions techniques.
Une chose certaine est que l'article 19-2 ne permet pas de remédier à l'omission par l'assemblée de fixer un seuil de mise en concurrence.
Si c'est le syndic qui n'a pas inscrit la question à l'OJ sa responsabilité est engagée. Dans la pratique, l'assemblée pourra prendre quand même la décision de fixer un seuil. Le risque d'une demande d'annulation sera faible.
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