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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 24 sept. 2008 : 14:25:15
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Je ne suis pas trop d'accord non plus avec l'approche de JB22 : j ne vois pas trop ce que vien faire ici l'art.18-2, mais bon .....
Sur le départ différé du mandat du syndic je suis d'accord, l'ayant signalé plus haut : l'AG décide d'un départ différé du mandat "nouveau" donné au syndic, départ a/c du 1.01, le syndiuc sortant étant à échéance du 31.12 ......
Mais dans 99.9% des cas, le mandat nouveau prend effet au jour même de la tenue de l'assemblée !
Il n'est fait aucun distinction entre mandat du sortant et mandat de l'entrant.
Lorsqu'un syndicat change de syndic le mandat du sortant prend fin immédiatement la désignation du nouveau !
Le mandat donné au syndic Y met fin automatiquement à celui du syndic X sortant ... de la même façon que le mandat donné au sortant X prend fin automatiquement lorsqu'un nouveau mandat est donné au même syndic X !
Pas de cumul possible de 2 mandats sur une même période LE mandat étant unique...
Dans l'un ou l'autre cas, sauf précision apportée par l'AG, la désignation du syndic met fin au précédent mandat, peu importe la personne titulaire.
A vous, oxymore ....  |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 15:34:57
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je suis un peu plus d'accord avec la notion de "prise d'effet différé".
Mais retenir le principe que l'AG qui statut sur la désignation du syndic met fin ipso facto au mandat me pose une difficulté dans la mesure ou le dernier alinéa de l'article 25-1 dispose que
"Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
Ce qui suppose, si je suis votre analyse, qu'en aucun cas cette possibilité n'est envisageable et que l'on entre donc dans le cadre de l'article 46 du decret; alors que la désignation du syndic sur une seconde ag convoquée en vertu du dernier alinea de l'article 25-1 est admise par la jurisprudence.
Cela implique bien que si le mandat a une une date d'échéance déterminé supérieure à la date de la première AG convoqué en vue de la désignation etc.. celui ci est toujours valable.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 16:05:01
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Bien d'accord avec vous sur cette lecture ... .. . mais ! 
Le 'MAIS' porte sur le fait que dans ce cas aucune décision n'a pas été prise, peu importe son sens, ni au 25, ni même selon le seuil prévu art.25-1 ...
Explication :
La passerelle art.25-1 permet de statuer lorsque la question, ici du syndic, n'a pas obtenu la majorité requise art.25 mais qu'au moins 1/3 à pu statuer (peu importe le sens, pour ou contre).
Dans ce cas majorité passerelle de L.art.25-1 et second vote sur base de ce 1/3.
C'est alors que :
"Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, SI elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, PEUT statuer à la majorité de l'article 24."
Cela suppose donc que même avec la passerelle L.art.25-1 l'assemblée n'a pu statuer dans un sens ou dans un autre faute d'une majorité.
Autrement dit : il n'y a pas eu décision décisoire ..
Ce n'est donc QUE dans ce cas, absence de décision, que, SI l'AG est convoquée dans les 3 mois (condition restrictive), elle peut statuer sur cette question à l'art.24.
Durant cette période de 3 mois il n'y a donc toujours qu'UN seul mandat en cours, celui du sortant, du moins s'il est à échéance durant ces 3 mois !
Mais dans le cas de Jacques où l'AG a DECIDÉ de ne pas reconduire le sortant il y a eu décision décisoire.
Il n'y a donc pas de mise en œuvre de la passerelle art.25-1.
La décision de l'AG a mis fin automatiquement au mandat du sortant, la décision n'étant semble t-il assortie d'aucune condition suspensive permettant, avec l'accord du sortant, de prolonger ce mandat. |
Edité par - gédehem le 24 sept. 2008 16:13:52 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 16:37:25
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Le fait de convoquer une AG appelée à désigner le syndic induit la fin du mandat précédent :
Voici la petite phrase qui m'a fait réagir (oui, je sais, elle était perdue parmis tant d'autres)
Donc sur le principe nous sommes d'accord pour dire que la convocation d'une AG appelé a désigner le syndic ne met pas fin a son mandat automatiquement.
Que la décision peut comporter une prise d'effet correspondant à la fin du mandat du syndic précédent
Qu'a défaut de décision, si l'échéance du mandat le permet, une nouvelle convoc en vertu de dernier alinéa de l'article 25-1 est possible ce qui implique que le mandat est toujours valide
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 17:20:20
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Je suis en accord sur ce point, la phrase que vous citez étant effectivement imparfaite ou incomplete .....
"Le fait de convoquer une AG appelée à désigner le syndic induit la fin du mandat précédent" ...lorsqu'est prise une décision sur cette question. "
En revanche, je diverge sur la solution
Le principe, c'est que lorsqu'une AG est appelée à désigner son syndic, il en découle (induit) que cette désignation (ou son rejet) décidée par l'AG met fin automatiquement au mandat du sortant.
(A rapprocher du principe de D.art.46 : "A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet ....."
Cette décision d'AG peut être assortie de conditions, dérogations qui ne remettent pas en cause le principe.
Ici, la prise d'effet peut être différée .. comme être rétroactive, le mandat du sortant renouvelé étant échu le lendemain de la date de convocation ....
Pour le reste, nous sommes d'accord, avec une précision indipensable :
"Qu'a défaut de décision, si l'échéance du mandat le permet (condition impérative), une nouvelle convoc en vertu du dernier alinéa de l'article 25-1 est possible, ce qui implique que le mandat du sortant étant toujours valide en cours " faute de décision y mettant fin d'une façon ou d'une autre.
Nous serons donc d'accord pour dire que lorsqu'une décision est prise pour ne pas "désigner à nouveau" le sortant, le mandat passé de celui-ci a pris fin.
Cette prise de décision, ici par rejet, ne permet pas l'application de L.art.25-1 qui n'entre en œuvre qu'à défaut de décision, peu en importe le sens, approbation ou rejet..
(C'est un forum : on peut ne pas être d'accord !  ) |
Edité par - gédehem le 24 sept. 2008 17:54:37 |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 09:50:05
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Et bien, moi qui croyait ne pas avoir eu de réponses à mon interrogation: cette seconde A.G (supplémentaire)?....Merci de toutes ces contributions.
NOUVELLE:
le Syndic dont nous n'avons approuvé le "nouveau contrat" a bien envoyé dans les temps la convocation à l'A.G supplémentaire avec un ordre du jour sur lequel figurent bien les 2 points manquants dont la proposition du nouveau contrat pour le syndic actuel comme le devis d'un autre syndic. Ainsi que le compte rendu de l'A.G annuelle. Voici ce qu'il a écrit:
- Désignation du syndic: candidature du syndic "X" selon le contrat joint: cette résolution est rejetée car la majorité n'a pas été requise. (suit le décompte et la liste de ceux qui ont voté pour).
Une A.G sera reconvoquée pour le 17/11 pour délibérer sur ce point.
Quelle majorité doit s'appliquer dans ce cas là?
(je n'ai pas été averti, comme les autres fois, des nouvelles contributions?...Et comment fait-on pour utiliser les variations de style pour le texte comme les smileys?...MERCI) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 11:01:36
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Si l'on se réfère à votre question initiale, le syndic sortant n'a pas été élu 'à nouveau', décision de refus obtenue à la maj.art.25 ?
Etant rejetée, cette candidature n'était pas soumise à la procédure de l'art.25-1 ?
Si c'est bien cela, les 2 candidatures soumises à la prochaine AG le seront suivant L.art.25.
Attention ici à bien préparer votre AG pour ces candidatures multiples.
Et n'oubliez pas qu'il faut trouver un secrétaire de séance, le syndic sortant ne devant jamais être secrétaire lorsqu'on souhaite changer de syndic. |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 09:13:18
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BONJOUR A GEDEHEM:
Le décompte du vote pour la résolution du rejet de la candidature du syndic actuel: 444 tantièmes pour et 459 tantièmes contre.
Il n'y aura que 2 candidatures: le syndic actuel et 1 autre.
J'ai bien noté les précautions à prendre lors de l'A.G bien qu'elle se déroule dans les locaux de l'actuel syndic...
Merci de votre attention[
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 09:21:55
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Citation :
Initialement posté par jacquesbrochard@orange.fr
cette résolution est rejetée car la majorité n'a pas été requise. (suit le décompte et la liste de ceux qui ont voté pour).
j'espère que c'est la liste de ceux qui ont voté "contre" qui est indiquée... |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 09:33:28
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A NEFER...
Bien sur, suis-je étourdi!
La bonne formulation aurait dû être :
Le décompte du vote pour la résolution portant sur la candidature du syndic actuel: 444 tantièmes pour et 459 tantièmes contre.
Merci de l'avoir quand même comprise dans le bon sens. |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 21:33:42
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un contrat doit prévoir la durée de celui-ci.
En conséquence, le contrat prend fin le 31 décembre, et le résilier d'une façon arbitraire vous expose à une condamnation.
Le syndic peut, par conséquent, convoquer une assemblée générale le dernier jour de son mandat.
Dans la pratique, la quasi totalité des syndics qui n'ont pas été reconduits dans leurs fonctions mettent un terme unilatéralemen au contrat ; le syndicat des copropriétaires ne s'y oppose jamais (sous-entendu qu'un nouveau syndic à été désigné)
Egalement, la quasi totalité des syndics (pour être prudent) lorsqu'ils remettent une proposition de contrat insistent sur l'obligation de faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la décision à prendre sur l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, en expliquant que son mandat encourerait la nullité si ce point ne pouvait pas être mis au voix. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 23:03:42
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...sauf que maintenant ce n'est plus nécessaire...
c'est le syndic qui met d'office la question de la dispense d'ouverture du compte séparé...
mais si la question n'est pas posée c'est compte séparé, un vrai |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 05:34:30
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A océan : merci de me l'avoir rappelé.
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 09:00:54
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BONJOUR A TOUS
J'ai attendu un peu avant de répondre aux 2 derniers messages. "Tiens, v'la aut chose". Car ils m'ont ouvert un précipice de perplexité?...
1 - Ques sont les "critères" définissant une résiliation ARBITRAIRE?
A ma connaissance, nous n'avons que différer le choix du nouveau contrat de syndic et il aura lieu le 17/11, entre 2 propositions..
2 -Qurs-ce que c'est que cette éventuelle convocation d'une A.G le dernier jour de son contrat. Au nom de quoi, le syndic peut-il prendre l'initiative de convoquer une A.G?
Je croyais que les A.G était le fait des copropiétaires....
3 - Le syndic peut-il unilatéralement mettre fin à son contrat avant le terme de celui-ci?
J'imagine que ce serait le jour de l'A.G supplémentaire? N'y a - t -il pas une délai de "préavis"?
Voilà mes premières questions" angoissées". J'espère qu'il n'y en aura pas beaucoup d'autres de dernière surprise...
Merci de me rassurer, si possible....
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 10:51:24
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Bonjour,
Il ne parait pas opportun de donner son adresse e_mail comme pseudo sur le site.
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Salutations
François |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 11:11:37
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A OLDMAN 24
Merci du conseil!
Oui, je sais. Mais j'avais envie de prouver qu'UNIVERS IMMO. est un site fréquenté par des gens responsables et sérieux. D'ailleurs, je n'ai eu aucune correspondance en dehors du Forum...
Manière aussi de relativiser une certaine parano. de l'INTERNET. Mais, pour d'autres sites, comme tout le monde j'ai un pseudo.
A bientôt...pour d'éventuelles précisions. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 14:14:53
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De jacquesbrochard
"Le décompte du vote pour la résolution portant sur la candidature du syndic actuel: 444 tantièmes pour et 459 tantièmes contre."
L'article 25 de la loi précisant:"Que sont adoptées qu'a la majorite des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant...." il est nécessaire de préciser le nombre de voix de l'ensemble de tous les copropriétaires. (1.000, mais ce n'est pas certain.). |
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2° A.G à la suite
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