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mandrake
Contributeur vétéran
103 réponses |
 Posté - 27 sept. 2008 : 13:10:25
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Bonjour à tous
Je voulais connaitre le taux d'évolution générale des polices d'assurances habitation pour les copro
effet, dans notre copropriété, nous avons constaté
+ 11 % pour la période 2006/2007
+ 15,2 % pour la période 2007/2008
total : + 27,9 % !!!
Avez-vous des infos ? comment ont évolués vos polices d'assurances ?
Merci.
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 15:02:59
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Citation :
Initialement posté par mandrake
Bonjour à tous
Je voulais connaitre le taux d'évolution générale des polices d'assurances habitation pour les copro
effet, dans notre copropriété, nous avons constaté
+ 11 % pour la période 2006/2007
+ 15,2 % pour la période 2007/2008
total : + 27,9 % !!!
Avez-vous des infos ? comment ont évolués vos polices d'assurances ?
Merci.
Bonjour, cela dépend des déclarations de sinistre plus il y en a plus sa monte 
Marcy |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 15:54:02
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Voici ce que j'ai fini par apprendre sur la question:
Le coût des polices d'assurances dépend effectivement de la sinistralité de l'immeuble, c'est à dire du nombre des sinistres déclarés (et non des sinistres effectivement remboursés). Ce point montre l'intérêt qu'il y a à avoir un courtier qui ait une certaine autonomie dans la gestion des sinistres. En effet le syndic étant tenu de déclarer tous les sinistres, si le courtier n'a aucune marged'autonomie, tous les sinistres, même ceux qui sont rapidement classés sans suite, viennent aggraver la sinistralité donc le coût.
Par ailleurs les contrats d'assurance sont généralement indexés sur l'indice du coût de la constuction, -de façon un peu surprenante, d'ailleurs puisque les cas où les sinistres obligent à reconstruire sont heureusemenet plutôt rares,- et cet indice a tendance à augmenter fortement par les temps qui courent. D'où une augmentation mécanique importante et parfois injustifiée de la prime au fil des années.
Voilà pourquoi des courtiers (ceux qui peuvent proposer plusieurs compagnies) conseillent de systématiquement renégocier son contrat d'assurance, en changeant de courtier ou d'assureur, tous les 3 ans environ. (on peut espérer une baisse sensible des coûts, surtout si la sinistralité sur trois ans est raisonnable.)Cette tâche revient en principe au syndic, qui peut être stimulé par son CS.
Un autre facteur est alors à prendre en compte: Certains syndics ont négocié pour l'ensemble de leurs copropriétés une assurance de groupe (il serait tout à fait inconvenant de leur demander ce que leur rôle d'apporteur d'affaire peut leur rapporter de la part de la compagnie d'assurance). Ils obtiennent au départ des conditions alléchantes, mais avec le temps sinistralité et indice de la construction entraînent des augmentations importantes. Cependant les syndics rechignent dans ces cas là à renégocier le contrat.
Enfin il y a le cas des syndics qui sont eux-mêmes courtiers, ou qui ont une filiale qui fait du courtage. La loi Hoguet les oblige à demander en ce cas une autorisation à l'AG. Mais ils ne le font pas tous, loin de là. Comme les courtiers sont paraît-il rémunérés en pourcentage des contrats par les compagnies d'assurance, vous comprendrez qu'ils ne soient pas terriblement motivés pour renégocier les contrats et faire baisser le montant de la prime. -Ce qui n'empêchait pas le syndic S... de percevoir aussi des honoraires particuliers (140 euros) chaque fois qu'il déclarait un sinsitre à sa filiale donc à lui-même.-
Il est donc conseillé de se renseigner
-sur la sinistralité de son immeuble pour les trois dernières années.
-sur l'âge du contrat (plus c'est vieux plus c'est cher)
-sur la nature du contrat (contrat de groupe ou non)
-sur le lien éventuel du syndic et du courtier (Personnellement j'ai trouvé l'info su société.com).
Il n'est pas interdit aussi de vérifier la surface déclarée: j'ai connu le cas où le premier syndic d'un immeuble neuf a déclaré la surface hors d'oeuvre brute au lieu de la surface développée, surface habituellement prise en compte par les assurances. (d'où une prime surévaluée de 20%) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 16:19:55
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Aux indications de Manech il faut ajouter :
- que la prime (ou cotisation) ne peut varier automatiquement qu'en proportion de l'indice contractuel qui figure dans la police.
- celle ci mentionne en outre que les garanties, les franchises et la cotisation peuvent varier dans une proportion différente du jeun de cet indice en raison de circonstances techniques (sinistres) ou économiques. Mais l'assuré doit en être avisé à l'échéance principale.
- tout avis d'échéance doit indiquer la position de l'indice en fonction duquel la cotisation appelée a été calculée. Il est donc facile de vérifier si l'évolution de la cotisation est conforme à celle de l'indice. Si l'évolution de la cotisation est supérieure à celle de l'indice, l'appel doit être accompagné d'une note d'information sur les motifs de l'écart.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 17:14:58
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- de plus, le syndic a dans sa mission de vérifier ces contrats. A t'il demander une explication à ce courtier ou à cette assurance ???
- Le CS a t'il également demander des explications au syndic ?? il doit avoir copie de ces contrats. Il n'a pas été très curieux!!
- Rien n'empêche le CS de demander à d'autres courtiers une nouvelle
proposition d'assurance. Le syndic met rarement les assurances en concurrence, et il ne suit pas l'évolution de ces contrats. Les courtiers ou les assurances en profitent pour améliorer leurs petites rentes annuelles.
- Demandez au syndic le détail des sinistres de votre résidence, qui a put engendrer une hausse. Mais celles que vous annoncez ne correspondent pas aux indices actuels.
- une mise en concurrence est toujours nécessaire pour faire baisser les primes, et également à améliorer les garanties. Plongez vous dans les contrats si vous êtes au CS, vous y trouverez quelques surprises, pas toujours agréables!!!
pour exemple : nous avons découvert que le portail entourant notre résidence n'a jamais été assuré - 2 actes de vandalisme cette année pour 20 000 €, pas d'assurances donc à la charge du syndicat. le nouveau contrat, trouvé par le CS, assure les portails (contrairement aux affirmations de l'ancien assureur qui jurait que ce n'était pas possible), de plus les arbres et le bois est également assuré, ce qui aurait coûté e lors de la tempête de 99, alors que la copro a dépensé 25000€. La prime est quasiment identique pour des garanties très supérieures.
Attention aux contrats à renouvellement automatique!!! et aux petits arrangements entre amis : syndic-courtier !! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 18:48:11
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en plus de l'augmentation liée à l'application de l'indice "officiel" prévu au contrat, pratiquement tous les assureurs appliquent un % d'augmentation dit " de conjoncture" qui peut être aussi important que l'augmentation suivant indice.
Donc vous devez demander le détail de l'appel de prime.Vous devez y retrouver:
-le montant de la prime HT de l'exercice précedant
-la partie indexation prévue au contrat: ancien indice et nouvel indice
-éventuellement, l'augmentation de conjoncture
-le montant HT de la prime
-les taxes
-le TTC à payer
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 18:53:20
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Citation :
Initialement posté par marcy
Citation :
Initialement posté par mandrake
Bonjour à tous
Je voulais connaitre le taux d'évolution générale des polices d'assurances habitation pour les copro
effet, dans notre copropriété, nous avons constaté
+ 11 % pour la période 2006/2007
+ 15,2 % pour la période 2007/2008
total : + 27,9 % !!!
Avez-vous des infos ? comment ont évolués vos polices d'assurances ?
Merci.
Bonjour, cela dépend des déclarations de sinistre plus il y en a plus sa monte
Marcy
Pour nous l'indexation se fait sur l'indice du FFB,nous avons eu une augmentation pour l'année 2007 de : 7.90%.
JPM merci pour cette information: tout avis d'échéance doit indiquer la position de l'indice en fonction duquel la cotisation appelée a été calculée. Il est donc facile de vérifier si l'évolution de la cotisation est conforme à celle de l'indice. Si l'évolution de la cotisation est supérieure à celle de l'indice, l'appel doit être accompagné d'une note d'information sur les motifs de l'écart.
Je vais me pencher sur les appels de cotisation,car nous avons bien l'indice de départ, les garanties et les franchises rien d'autre.
Marcy |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 23:26:21
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Philippe,
Avez-vous dans vos contrats d'assurance la garantie "effondrement des bâtiments" ?
Notre syndic bénévole a renégocié nos contrats avec un autre courtier, en supprimant cette garantie qu'il trouvait inutile et pour faire baisser la prime d'assurance. (Le CS est toujours d'accord sur tout ce qu'il décide !)
Est-ce une bonne ou une mauvaise idée ?
Merci de vos réponses.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 08:23:19
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Citation :
Si l'évolution de la cotisation est supérieure à celle de l'indice, l'appel doit être accompagné d'une note d'information sur les motifs de l'écart.
Effectivement, dans la plupart des contrats il est , je crois, prévu qu'en cas d'augmentation supérieure à celle de l'indice, il est précisé qu'en cas de désaccord avec l'augmentation hors indice prévue, le souscripteur a le droit de dénoncer le contrat. Pour cela il y a bien sûr un délai, qui doit être respecté. Il est plutôt rare que l'information soit communiquée au CS ou à l'AG.
Il est parfois utile de se référer aux conditions générales des contrats souscrits. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 09:49:38
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Evolution des cotisations-Révision du tarif
Evolution...............
Révision du tarif(indépendamment de la variation de l'indice)
La société peut être amenée à modifier le tarif(HT)applicable aux risques assurés par le présent contrat.Le sociétaire en est informé à l'échéance principale par l'avis d'échéance portant mention de la nouvelle cotisation.En cas de majoration de la cotisation hors taxes,il a le droit de résilier le contrat dans LE MOIS où il a en eu connaissance.La résiliation intervient UN MOIS après la date d'envoi de la demande de résiliation.
Le sociétaire est redevable de la cotisation correspondant à la période de garantie et calculée au prorata sur les bases de la dernière cotisation payée.
Cet article est celui dont fait état manech, en principe il figure dans les "conditions générales" de tous les contrats;contrat que tous les CS doivent impérativement posséder (comme,d'ailleurs, tous les contrats concernant leurr copropriété)
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 11:24:57
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Evolution des cotisations-Révision du tarif
Evolution...............
Révision du tarif(indépendamment de la variation de l'indice)
La société peut être amenée à modifier le tarif(HT)applicable aux risques assurés par le présent contrat.Le sociétaire en est informé à l'échéance principale par l'avis d'échéance portant mention de la nouvelle cotisation.En cas de majoration de la cotisation hors taxes,il a le droit de résilier le contrat dans LE MOIS où il a en eu connaissance.La résiliation intervient UN MOIS après la date d'envoi de la demande de résiliation.
Le sociétaire est redevable de la cotisation correspondant à la période de garantie et calculée au prorata sur les bases de la dernière cotisation payée.
Cet article est celui dont fait état manech, en principe il figure dans les "conditions générales" de tous les contrats;contrat que tous les CS doivent impérativement posséder (comme,d'ailleurs, tous les contrats concernant leurr copropriété)
Je ne dois pas avoir le contrat complet alors car je n'ai pas cette clause.
Par contre, nous avons ceci : En tant que syndic représentant la copropriété,le contrat bénéficie des garanties de l'intercalaire des conventions spéciales A 562 syndic plus.
Marcy |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 11:30:16
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A562: Fonds renouvelable d'aliénation des biens immobiliers.
Marcy
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 13:03:52
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Marcy
Il est vraisemblable que vous avez les conditions particulières seulement, quelques feuillets seulement, parfois une seule page. Il faut souvent insister pour avoir les conditions générales, or ces conditions générales s'appliquent sauf si, sur un point donné, les conditions particulières sont plus favorables. Citation :
En tant que syndic représentant la copropriété,le contrat bénéficie des garanties de l'intercalaire des conventions spéciales A 562 syndic plus.
Formulation intéressante, qui laisserait supposer que vous bénéficiez d'un contrat d'assurance de groupe. (cf plus haut). Il semble y avoir eu une convention entre votre syndic et l'assureur: J'estime que les termes de cette convention regardent le syndicat, qui est quand même le payeur, de façon à savoir dans quelle mesure le syndic peut être motivé pour renégocier un contrat qui a cessé d'être favorable au syndicat.
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 13:30:39
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Citation :
Initialement posté par manech
Marcy
Il est vraisemblable que vous avez les conditions particulières seulement, quelques feuillets seulement, parfois une seule page. Il faut souvent insister pour avoir les conditions générales, or ces conditions générales s'appliquent sauf si, sur un point donné, les conditions particulières sont plus favorables. Citation :
En tant que syndic représentant la copropriété,le contrat bénéficie des garanties de l'intercalaire des conventions spéciales A 562 syndic plus.
Formulation intéressante, qui laisserait supposer que vous bénéficiez d'un contrat d'assurance de groupe. (cf plus haut). Il semble y avoir eu une convention entre votre syndic et l'assureur: J'estime que les termes de cette convention regardent le syndicat, qui est quand même le payeur, de façon à savoir dans quelle mesure le syndic peut être motivé pour renégocier un contrat qui a cessé d'être favorable au syndicat.
Je vais me pencher sur la question et demander la copie des documents manquants.
Par contre le calcul est quand même complexe, pour l'augmentation annuelle par l'indice pas de problème je sais le calculer, mais par rapport aux sinistres déclarés en assurance je ne comprends pas trop leur calcul, peux tu éclairer ma lanterne.
Nous prenons quoi pour calculer l'augmentation annuelle avec sinistres.
Il serait bon de comprendre la méthode de calcul, pour pouvoir vérifier,peut être avons nous un fortiche en assurance sur le site qui va pouvoir nous expliquer.
Marcy |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 13:37:01
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Pour l'augmentation liée à la sinistralité, il n'y a aucune formule générale, chaque assureur a sa propre formule, et il n'est pas question de la divulguer.
C'est pourquoi il est généralement plus simple de voir ce que donne une mise en concurrence.
PS On parle de l'opacité de certains contrats de syndics, regardez donc les contrats d'assurance.
Sur ce site le spécialiste pour l'assurance c'est Aïe Mac.
Je m'étonne que, à part JPM, aucun des syndics de ce forum n'ait encore éprouvé le besoin d'intervenir. |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 14:00:07
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Citation :
Initialement posté par manech
Pour l'augmentation liée à la sinistralité, il n'y a aucune formule générale, chaque assureur a sa propre formule, et il n'est pas question de la divulguer.
C'est pourquoi il est généralement plus simple de voir ce que donne une mise en concurrence.
PS On parle de l'opacité de certains contrats de syndics, regardez donc les contrats d'assurance.
Sur ce site le spécialiste pour l'assurance c'est Aïe Mac.
Je m'étonne que, à part JPM, aucun des syndics de ce forum n'ait encore éprouvé le besoin d'intervenir.
chaque assureur a sa propre formule, et il n'est pas question de la divulguer.
Alors nous ne pourrons jamais savoir,car si nous allons voir une autre assurance au bout d'un certain nombre d'année c'est pareil on ne saura pas sa méthode de calcul il faudrait donc changer d'assurance tous les x années,il est évidant qu'une nouvelle assurance pour avoir le contrat va au départ être moins chère mais après ? nous sommes au même point.
Marcy |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 14:21:23
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Votre analyse est parfaitement juste: il faut effectivement renégocier tous les 3 ou 4 ans votre contrat afin de faire baisser les tarifs. Au lieu de monter indéfiniment les marches grâce aux substantielles augmentations de l'indice de la construction, tous les 3 ans vous redescendez quelques marches avant de remonter. Un changement de prestataire, ce n'est quand même pas un divorce! (il n'y a que le changement de syndic qui soit difficile, douloureux et coûteux pour le syndicat)
Mais il faut comparer les contrats sérieusement: en particulier
les risques assurés et surtout les franchises: Il y a des compagnies qui imposent systématiquement des franchises pour tout, ou pour les dégâts des eaux seulement.
Et la renégociation n'est rentable que si l'on a une sinistralité raisonnable. Si l'immeuble est pourri, il faudra passer sous les fourches caudines de l'assureur. |
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mandrake
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 18:18:31
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Merci à tous pour vos réponses et précieuses informations.
J'ai du boulot sur la planche... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 18:23:44
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marcy Citation :
En tant que syndic représentant la copropriété,le contrat bénéficie des garanties de l'intercalaire des conventions spéciales A 562 syndic plus.
Vous nous dites que vous avev un contrat d'assurance avec un intercalaire spécial " syndic plus "!!
Pouvez vous nous donnez la liste des garanties incluses dans cette intercalaire ?? Que vient faire le " syndic plus" dans un contrat de syndicat de copropriétaire?
Comme l'a bien souligné manech : Citation :
En tant que syndic représentant la copropriété,le contrat bénéficie des garanties de l'intercalaire des conventions spéciales A 562 syndic plus.
et suite à une expérience personnelle très récente, ces relations très privilégiées entre syndics et assureurs ne sont pas en faveur du syndicat.
Lors de la négociation du CS avec des assureurs, puisque le syndic n'a jamais voulu mettre en concurrence leur petit copain depuis 24 ans, nous avons trouvé un courtier spécialiste ( il y en peu) avec un INTERCALAIRE SPECIAL "COPROPRIETE" et non pas " syndic plus"???
Dès que mon scanner est réparé je passerai sur UI la liste des garanties, à vous de comparer avec vos contrats " syndic plus"!!
(pour info : je ne suis pas un courtier, et n'ai pas d'amis assureurs, ceci pour les syndics qui en feraient la remarque)
De plus le nouveau contrat avec des garanties nettement meilleures était moins cher!! d'environ 10%.
Je suis manech sur le fait que les syndics intervenant comme alex40, air jordan, JPM, oxymore et autres,... soient totalement muets sur ces relations assureurs- syndics!!!
Il y a des domaines ou ils sont moins bavards!!! Et pour cause!!! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 19:42:57
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Je suis manech sur le fait que les syndics intervenant comme alex40, air jordan, JPM, oxymore et autres,... soient totalement muets sur ces relations assureurs- syndics!!!
Il y a des domaines ou ils sont moins bavards!!! Et pour cause!!!
Non philippe il n'y a aucune accointance entre les 3 courtiers que je fais travailler et moi
Au contraire, une mise en concurrence saine est effectuée tous les 3 ans par mes soins
Mon poids commercial fait que dans certains cas j'arrive faire passer des dossiers qui sont "tres justes".
Dites donc, je ne vous traite pas de filou ou d'escroc alors svp pas d'accusation de ce type.
Il est assez incroyable de voir que les modérateurs et universimmo laissent philippe dénigrer les quelques rares syndics pro de ce forum : il dit tres clairement que nous sommes des bandits/voleurs/escrocs ce qui est inadmissible.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 19:58:33
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On se calme.
Il est bon qu'un syndic professionnel vienne confirmer qu'il vaut mieux renégocier les contrats d'assurance très régulièrement.
Merci donc à Air Jordan. |
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