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 Sujet  |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
 Posté - 10 oct. 2008 : 10:22:47
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Bonjour,
Selon l’article 11 ( II, 2° entrant en vigueur semble-t-il le 01-09-2004 ) du décret du 17 mars 1967, le syndic doit notifier, « pour l’information des copropriétaires », « au plus tard en même temps que l’ordre du jour" de la prochaine AG , « l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ».
Sous le prétexte que le défaut de cette communication ne met pas en cause la validité des décisions ( le décret prévoit : « pour l’information des copropriétaires.. ») , notre syndic estime qu’il n’est pas tenu de respecter cette obligation qui n’est selon lui qu’une simple recommandation. ( il s’agissait d’une AG devant approuver les comptes annuels arrêtés au 30-06-2008) .
Qu’en est-il exactement ? Une disposition prévue explicitement dans le décret de 1967 peut-elle être considérée comme une
« recommandation » ?
Merci pour commentaires.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 10:56:06
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Bonjour.
Le problème de cet article, c'est qu'il n' y a pas pas de sanction quant à sa non diffusion. Qui plus est comme cela concerne l'approbation des comptes, tous ce que vous pourriez faire c'est en refuser l'approbation et cela bloquerait simplement les possibilité de recouvrement. (de même si la résolution devait être annulée)
Pour conclure, bien qu'impérative, cette disposition peut sans risque juridique ne pas être appliquée par le syndic. La seule sanction pourrait venir de la part des copros en ne le désignat pas "a nouveau".
Cela étant s'il est compétent, cela ne vaut pas fraiment le coup. Et puis, vous avez sur le comptes le montant des honoraies payés par le SDC. Le fait de détailler les honoraires tel que les frais d'état datés, à la charge du vendeur, n'ont pas d'interet pour le syndicat pour ce qui concerne l'appobation des comptes. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 11:08:15
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Ce n'est pas une recommandation au sens des "recommandations" de la commission relative à la copropriété. Je crois que cet article du décret est d'ordre public.
Mais étant donné qu' effectivement l'absence de cette information ne met pas en cause la validité d'une décision, (comme l'absence de devis pour les travaux par ex), et surtout que le non respect de cet article n'est passible d'aucune sanction, il est d'usage chez les syndics de ne pas donner cette information aux copropriétaires.
Ce qui détermine l'obligation légale semble donc être pour votre syndic, et beaucoup d'autres, la présence ou l'absence de sanctions. (c'est une piste pour la réforme de la profession.)
Il faut noter toutefois qu'il est possible à quiconque lit le grand livre des comptes de faire le calcul lui-même et de violer ainsi la pudeur extrême qui empêche un syndic de dévoiler à toute une AG le montant annuel des honoraires perçus (pour gestion courante + les travaux hors budget +honoraires particuliers.)
Dans ces derniers honoraires, il faut bien sûr ne pas oublier les honoraires appelés à tort "privatifs": ces honoraires comme chacun sait sont prélevés légitimement sur le compte du syndicat (qui est le seul à avoir contracter avec le syndic), avant d'être imputés sur des comptes individuels; en d'autres termes le syndic est toujours payé par le syndicat pour ses honoraires privatifs; mais le syndicat n'est pas toujours remboursé par les copropriétaires en question.
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Edité par - manech le 10 oct. 2008 11:12:18 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 11:16:13
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Citation :
Et puis, vous avez sur le comptes le montant des honoraies payés par le SDC. Le fait de détailler les honoraires tel que les frais d'état datés, à la charge du vendeur, n'ont pas d'interet pour le syndicat pour ce qui concerne l'appobation des comptes.
c'est plutôt une question de principe que de réelle utilité puisque,comme indiqué,on retrouve tous les honoraires dans les états présentés à l'approbation des comptes
Certains frais "privatifs" doivent ,normalement, ressortir,au moins, dans les documents présentés lors de la vérification des comptes par le CS (honoraires XX figurant dans le contrat, mais comme le contrat est passé entre le syndicat et le syndic ils doivent,en principe,être affectés au syndicat et répércutés sur le "privatif") |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 11:19:59
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Citation :
Initialement posté par manech
Dans ces derniers honoraires, il faut bien sûr ne pas oublier les honoraires appelés à tort "privatifs": ces honoraires comme chacun sait sont prélevés légitimement sur le compte du syndicat (qui est le seul à avoir contracter avec le syndic), avant d'être imputés sur des comptes individuels; en d'autres termes le syndic est toujours payé par le syndicat pour ses honoraires privatifs; mais le syndicat n'est pas toujours remboursé par les copropriétaires en question.
Pas toujours MANECH, ces honoraires sont ceux de l'état daté et ne sont pas payé par le syndicat mais bien directement par le vendeur.
Il n'en est pas de même des "frais rendu necessaire par le recouvrement des charges" qui eux sont bien du par le SDC mais peuvent être mis à la charge du copropriétaires débiteur. |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 11:41:31
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ces "frais" d'état datés comme le rappelle Manech ne devraient-ils figurer sur les comptes du SDC ...ainsi que ceux qui facturent encore des frais acquéreurs,ouverture de dossiers etc
ces frais étant ensuite débités par le syndic sur le compte individuel du copropriétaire concerné ......
pourquoi laisser aux seuls CS cette information, cela sensibiliserait un peu plus les copropriétaires aux conditions particulières abusives de certains contrats.
transparence .... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 11:45:58
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Citation :
Pas toujours MANECH, ces honoraires sont ceux de l'état daté et ne sont pas payé par le syndicat mais bien directement par le vendeur.
je crois avoir lu dans le forum comptabilité sous la plume de JPM que même ces honoraires là devaient passer par le syndicat.
Citation :
Il n'en est pas de même des "frais rendu necessaire par le recouvrement des charges" qui eux sont bien du par le SDC mais peuvent être mis à la charge du copropriétaires débiteur.
Le mot souligné est important: en effet de même que les honoraires d'avocat, les honoraires de syndic payés par le syndicat au syndic pour le recouvrement des impayés ne devraient normalement (si j'ai bien compris) être récupérés sur le "fautif" qu'à la suite d'une décision de justice . Cependant, selon mon expérience, il arrive -chez S...C notamment- que le syndic impute le tout au "fautif", comptant sur l'ignorance et la honte du "fautif" pour qu'il paie, et sur l'approbation des autres copropriétaires.
Citation :
c'est plutôt une question de principe que de réelle utilité puisque,comme indiqué,on retrouve tous les honoraires dans les états présentés à l'approbation des comptes
Dans ce cas, contrairement à ce que dit Felix, ces honoraires dits privatifs n'apparaissent pas dans les comptes présentés à l'AG,. Ils sont noyés dans le montant de la dette des copros "fautifs", on ne les retrouve que dans le GLC et dans les relevés individuels, et tant que le copro "fautif" ne les a pas payés, ils font partie des honoraires payés par le syndicat, dépenses du syndicat.
Peut-être ai-je été éduquée à la méfiance par un très mauvais syndic,
A chacun de voir comment procède son syndic. Mais personnellement je ne vois pas pourquoi l'ensemble des honoraires perçus par le syndic ne devrait pas être porté à la connaissance de l'AG conformément à l'article 11 du décret et j'aurais tendance à considérer que tout refus est suspect. [quote]
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 11:56:19
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L'intérêt de l'état détaillé est de présenter une synthèse complète des honoraires et revenus du syndic,qui peut être rapprochée du même état des années précédentes.
Il permet surtout d'apprécier la réalité des revenus du syndic provenant de l'administration de la copropriété en question.
On devrait voir très clairement que les honoraires accessoires ( autres que les honoraires de base) sont loin n'être négligeables.
Cela permettrait une négociation éclairée des honoraires de base , car en vérité c'est le total des revenus du syndic qu'il importe de connaître et d'apprécier et non une partie seulement.
Ainsi, il faudrait aussi que les revenus financiers du syndic obtenus par la rémunération des fonds ( même en cas de comptes non séparés) soit connue. Cela pourrait être fait facilement sur la base d'une répartition entre les différents syndicats concernés en fonction de l'excédent moyen de trésorerie de chacun.
Il faudrait aussi que les commissions de courtages d'assurance reçues par le syndic soient communiquées . En résumé rien ne doit être dissimulé au copropriétaires sur toutes les recettes du syndic causées par l'administration du syndicat, directement ou indirectement. Non seulement rien ne doit être dissimulé, mais tout doit être spontanément communiqué en détail . C'est sans doute l'objet de cette disposition du décret ( état détaillé art. 11 , II 2° ). |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 12:01:38
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Voici l'article 10-1.
J'ai mis dans mon post "peuvent" car la notion de necessaire reste flou et de l 'appréciation du juge.
Donc les frais de LRAR, de prise d'hypothèque et certains frais d'huissier sont imputables directement. Par contre, les frais d'avocat, rien n'est moins sur. Il en est de même des honoraires pris par le syndic s'ils ne reflètent pas un travail réel. Donc sur le principe, je reste prudent. De plus, il s'agit de remboursement car se sont les frais exposé par le syndicat, ils sont donc bien payé avant par le SDC et remboursé ensuite par le copro.
Ce qui n'est pas le cas des frais d'état daté qui eux sont imputable directement, sans transitér par la compta du syndicat.
Article 10-1 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 90 JORF 16 juillet 2006
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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Edité par - oxymore le 10 oct. 2008 12:04:12 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 12:04:50
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on en est loin Jany d'autant qu'il est bien souvent impossible d'aborder ces points d'honoraires particuliers en AG
et même parfois d'entendre des copros réagir de façon surprenante considérant qu'avec la vente, les copros couvrent ces frais ...ne pasoublier aussi que le syndic se sert ces frais même si la trésorerie de la copro est négative
comme factuere et encaisser les honoraires sur travaux dès l'appel travaux même si ces travaux sont réalisés x mois ou années après,ou ne sontquepartiellement réalisés!
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 12:13:00
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"Oxy" soit je n'ai rien compris depuis des lustres, mais vous semblez confondre avec l'imputation ultérieure aux copropriétaires concernés.Il n'empêche que ces frais devraient apparaître clairement en débit et crédit des comptes adéquats
Jany en expose t-rès clairement ce qui devrait être |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 12:19:10
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Citation :
il faudrait aussi que les revenus financiers du syndic obtenus par la rémunération des fonds ( même en cas de comptes non séparés) soit connue.
Là, je ne suis pas d'accord. Le beurre et l'argent du beurre pour le syndicat? Non.Sie compte est au nom du syndic, la rémunération de ce compte ne regarde pas le syndicat (il ne s'agit pas d'honoraires). Le syndicat n'a qu'à refuser la dispense de compte séparé et payer son syndic à son prix.
Citation :
Il faudrait aussi que les commissions de courtages d'assurance reçues par le syndic soient communiquées
Là il y a la loi Hoguet, et l'autorisation qui doit être sollicitée en AG. C'est à ce moment que le syndicat peut connaître la convention de courtage entre l'assureur et le syndic, et évaluer la commission du syndic courtier. (là encore il ne s'agit pas d'honoraires) et là, l'AG décide d'autoriser ou non le syndic à percevoir cette commission.. Mais il est vrai que S...C par exemple ne demande pas cette autorisation.
Pour moi, il faut, pour respecter l'article 11 du décret, que soient communiqués tous les honoraires, donc "privatifs" compris, tous les honoraires, donc pas les commissions, ni les intérêts sur les produits financiers.
Océan, je ne comprends pas ce que vous ne comprenez pas dans la dernière intervention d'Oxymore (qui dit d'ailleurs la même chose que moi, sauf pour l'état daté) |
Edité par - manech le 10 oct. 2008 12:21:46 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 12:31:39
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Citation :
Initialement posté par océan
"Oxy" soit je n'ai rien compris depuis des lustres, mais vous semblez confondre avec l'imputation ultérieure aux copropriétaires concernés.
Rassurez vous je ne confond pas. le texte dit bien, sont imputables. Dans le cas de l'état daté, directement au copropriétaire, dans le cas des frais de "recouvrement" d'abord au syndicat et ensuite le copropriétaire rembourse au syndicat.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 13:09:12
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oui Manech je parle bien moi aussi des états datés.
le contrat et ces frais sont dans le contrat de syndic signé avec le SDC et non à titre individuel avec le syndic
ce sont bien des honoraires touchés par le syndic se référant à son contrat. Ils font donc partie des honoraires détaillés, qu'ils soient imputables aux seuls copropriétaires est une autre chose...
encore un point qui pourrait être réglé par l'obligation sans dérogation du compté séparé...
le post de Jany me parait tout à fait juste et aproprié avec juste un bémol pour la phrase surlignée en violet
" L'intérêt de l'état détaillé est de présenter une synthèse complète des honoraires et revenus du syndic,qui peut être rapprochée du même état des années précédentes.
Il permet surtout d'apprécier la réalité des revenus du syndic provenant de l'administration de la copropriété en question.
On devrait voir très clairement que les honoraires accessoires ( autres que les honoraires de base) sont loin n'être négligeables.
Cela permettrait une négociation éclairée des honoraires de base , car en vérité c'est le total des revenus du syndic qu'il importe de connaître et d'apprécier et non une partie seulement.
Ainsi, il faudrait aussi que les revenus financiers du syndic obtenus par la rémunération des fonds ( même en cas de comptes non séparés) soit connue. Cela pourrait être fait facilement sur la base d'une répartition entre les différents syndicats concernés en fonction de l'excédent moyen de trésorerie de chacun.
[b]Il faudrait aussi que les commissions de courtages d'assurance reçues par le syndic soient communiquées . En résumé rien ne doit être dissimulé au copropriétaires sur toutes les recettes du syndic causées par l'administration du syndicat, directement ou indirectement." |
Edité par - océan le 10 oct. 2008 13:29:24 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 14:31:03
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la connaissance des honoraires "annexes", tels ceux de l'état daté ne permet pas une négociation des honoraires de base;vous pouvez rester XX années sans vente ,comme l'inverse.
manech, Citation :
c'est plutôt une question de principe que de réelle utilité puisque,comme indiqué,on retrouve tous les honoraires, payés par le syndicat, dans les états présentés à l'approbation des comptes
oxymore, il faudrait que le vendeur ait donné son accord, personnellement au syndic pour que les honoraires "état daté" figurant sur le contrat syndic/syndicat, soient applicables directement |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 14:38:28
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Cela étant, quelle que soit la façon dont on interpète
l'article 10-1, les frais d'état daté sont tout aussi visibles que les honoraires "courants et exceptionnels" dans les comptes.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 15:42:17
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"mais où sont-ils, mais où sont-ils passés..." sur une air bien connu
la visibilité est celle par temps de brouillards ;:((
un état détaillé est très différent des soldes de comptes... d'autant que pour les comptes et certains syndics, le détail des comptes peut être très simplifié |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 16:33:21
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non felix, l'article 10-1 de la loi de 65 a réglé définitivement le problème.
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 90 JORF 16 juillet 2006
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
la question du 1165 du CC ne se pose donc plus.
JANY, immaginez que vous êtes une commerciale et qu'en fin d'année votre employeur vous dise: "vous avez touché beaucoup de com' cette année donc on va revoir votre salaire de base à la baisse..."
Moyen non ? Hé bien raisonner globalement pour les hono d'un syndic, c'est pareil!
OCéan, je l'ai dit. je suis partisan de cette transparence. Mais je peut comprendre que certains y soit réticent. Ce d'autant que vous aurez toujours quelqu'un pour trouver que le montant est faramineux, anormal etc...
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 16:41:10
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" cette année donc on va revoir votre salaire de base à la baisse..."
Moyen non ? Hé bien raisonner globalement pour les hono d'un syndic, c'est pareil!
non non Oxy, mais vous savez entendre se plaindre certains en ne parlant que des honoraires de base et non du reste, ce n'est pas très honnête non plus...
sans parler des revenus aussi qu'ils ont en tant qu'ADB avec certains copros
et en plus qu'ils sollicitent les proprios pour passer par eux en cas de vente (vous savez c'est mêmejoint aussi aux appels de fonds parfois, cela leur évite des frais postaux facturés aux SDC
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 17:21:43
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c'est vrai ocean. d'ailleur je laisse la transaction aux autres, pour l'instant. c'est pas mon métier.
Je faisais juste le parallèle avec les états daté et les frais de recouvrement, pas pour les honoraires "particuliers" (dans le sens que vous voulez)
Ensuite, il ne faut pas mélanger les genres, les honoraires perçus au titre de la fonction ADB n'ont pas a rentrer en ligne de compte. |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 17:49:09
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dans un passé pas si lointain les ouvreuses de cinéma devaient payer au propriétaire de la salle le droits de placer les spectateurs, car le poste étaiet très lucratif et recherché... de même pour les "dames pipi" de certains restaurants chics ...
On pourrait faire le rapprochement avec les syndics, car une fois dans la place, les sources de revenus sont multiples et les honoraires de base deviennent en réalité plutôt accessoires à côté des commissions sur les ventes ou les locations...
Quant à la commission de courtage sur la cotisation d'assurance du syndicat, elle n'a rien à voir avec la commission payée à un représentant de commerce rémunéré pour et en fonction de sa production, car l'assurance est obligatoire pour la copropriété et la cotisation est une charge récurrente automatique et non négligeable . Il n'y a donc aucun exploit pour le syndic dans le fait de placer cette assurance et de toute façon il devait obtenir l'accord du SDC pour cette intermédiation, ce qui implique qu'il devait s'expliquer sur les conditions de cette fonction rémunérée ... le syndic faisant fonction de courtier présente un inconvénient ou effet pervers non négligeable pour le SDC : le voyez-vous ? |
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