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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 10 oct. 2008 : 18:03:24
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oxymore Citation :
Le problème de cet article, c'est qu'il n' y a pas pas de sanction quant à sa non diffusion. Qui plus est comme cela concerne l'approbation des comptes, tous ce que vous pourriez faire c'est en refuser l'approbation et cela bloquerait simplement les possibilité de recouvrement. (de même si la résolution devait être annulée)
Pour conclure, bien qu'impérative, cette disposition peut sans risque juridique ne pas être appliquée par le syndic. La seule sanction pourrait venir de la part des copros en ne le désignat pas "a nouveau".
Cela étant s'il est compétent, cela ne vaut pas fraiment le coup. Et puis, vous avez sur le comptes le montant des honoraies payés par le SDC. Le fait de détailler les honoraires tel que les frais d'état datés, à la charge du vendeur, n'ont pas d'interet pour le syndicat pour ce qui concerne l'appobation des comptes.
Oxymore, vous continuez ainsi à ne pas tenir compte des recommandations et de la loi. Pas de sanctions, donc on zappe !!
Laissons les copropriétaires se débrouiller avec le grand livre !! ne vous inquiétez pas, nous faisons le compte, nous demandons a syndic cet état qu'il n'a jamais donné car pas très important nous dit'il, alors le CS annonce bien haut le total, et la grande surprise de l'AG quand nous détaillons ce total - factures annexes de déplacement, forfait annuel de 800e, facture d'ouverture de dossiers de sinistre, ... total assez loin du cotrat voté et accepté par l'AG.
oxymore, si vous demandez le quitus de votre gestion ALORS VOUS devez faire un rapport moral et comptable devant l'AG; oxymore, faits vous ce rapport ??
Quand à cet état des honoraires perçus par le syndic, il ne change en RIEN l'approbation des comptes, ceci est encore une manipulation de syndic 
Quand à regarder les frais des états datés de l'année, j'invite les CS a s'y pencher de plus près. Le syndicat avance ces frais privatif, comme les relances et les frais d'avocat en cas d'impayés.
Mais pour oxymore, ceci n'a pas d'intérêts, comme le détail des honoraires du syndic.!!!
Oxymore : un mot à ajouter dans le vocabulaire des syndics ( au lieu d'employer le latin) : la TRANSPARENCE.
Si vous êtes un syndic compétent, comme vous l'écrivez oxymore, pourquoi ne pas joindre ( c'est une obligation oxymore) cet état des honoraires annuels du syndic ??? Vous ne risquez rien, écrivez vous !!! |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:07:54
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Citation :
non felix, l'article 10-1 de la loi de 65 a réglé définitivement le problème.
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 90 JORF 16 juillet 2006
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de
toujours pas d'accord car cette modification semble surtout faite pour "éliminer" ,avant procès, les frais imputés règulièrement aussi à l'acheteur.
bon,admettons; quel est alors l'intérêt pour le syndicat et surtout le syndic d'avoir ces honoraires dans le contrat de syndic qui, lui,ne concerne que le syndic et le syndicat?
puisqu'il s'agit d'un accord (?) entre vendeur et syndic
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Edité par - felix1930 le 10 oct. 2008 18:14:41 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 19:20:14
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Heu ???
Philippe388 vous détournez mes propos et je vais donc resituer ma réponse.
La question posée est
"Bonjour,
Selon l’article 11 ( II, 2° entrant en vigueur semble-t-il le 01-09-2004 ) du décret du 17 mars 1967, le syndic doit notifier, « pour l’information des copropriétaires », « au plus tard en même temps que l’ordre du jour" de la prochaine AG , « l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ».
Sous le prétexte que le défaut de cette communication ne met pas en cause la validité des décisions ( le décret prévoit : « pour l’information des copropriétaires.. ») , notre syndic estime qu’il n’est pas tenu de respecter cette obligation qui n’est selon lui qu’une simple recommandation. ( il s’agissait d’une AG devant approuver les comptes annuels arrêtés au 30-06-2008) .
Qu’en est-il exactement ? Une disposition prévue explicitement dans le décret de 1967 peut-elle être considérée comme une
« recommandation » ?
Merci pour commentaires"
Ma réponse en droit est que bien cette disposition soit impérative son non respect n'entraine aucune sanction pour le syndic et que s'il y avait une sanction ce serait au détriment des copropriétaires car cela reviendrai a annuler une décision approuvant les comptes empéchant ainsi le recouvrement des charges. J'ai aussi dit pour ma part que
1/ j'étais partisan de cette transparence et que 2/ je joignais cet état alors svp ne transformez pas mes propros.
D'ailleur je parle bien du "problème de cet article".
FELIX1930.
Dans la situation antérieure à la création de l'article 10-1, la perception d'honoraires sur le vendeur était illicite compte tenu des dispositions de l'article 1165 du code civil. Car effectivement, le contrat étant passé entre le SDC et le Syndic n'avait d'effet qu'entre eux. IL devait donc étre payé par le sdc.
Je ne parle pas des frais sur l'acquereur qui sont toujours illégaux.
La creation de l'article 10-1 permet de rendre, opposable au copropriétaire concerné les frais évoqué.
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océan
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2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 20:02:08
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"car cela reviendrai a annuler une décision approuvant les comptes empéchant ainsi le recouvrement des charges. "
NON argument de syndic ou mal exprimé
ce n'est pas le recouvrement mais l'envoi de régularisation des charges (écart réel- provisions appelées et consos réelles d'eau) des comptes de l'année au pire si les comptes ne sont pas approuvés, le recouvrement des (provisions) de charges est une autre chose que peu de synducs font suivant les nouvelles règles sauf pour facturer leurs relances, MED etc |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 22:41:14
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ocean, pour pouvoir engager une procédure en recouvremnt des charges, il faut que les comptes soit appraouvé pour la créance soit liquide et exigible.
Le fait de ne pas approuver les comptes ou de les faire annuler par un action judiciaire empèche cette procédure.
Cela étant, la probalité de voir aboutir une procédure sur le fondement de la non présentation d'un document informatif me parait peu probable |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 00:11:33
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et bien nous avons eu une annulation de nombreuses résolutions dont l'approbation des comptes approuvés par une AG (article 11 non respecté entre autre, annulation 2 ans après, confirmée en appel, ce qui n'avait pas empéché le syndic d'envoyer les régul de charges ...
je maintiens mon NON, en tant que syndic, vous pouvez et devriez poursuivre ceux qui ne paient leurs appels de fonds, et réclamez au tribunal la totalité des provisions pour l'année ...c'est la Loi!
la non-approbation des comptes empêche la régularisation sur la période non-approuvée, pas la poursuite des débiteurs en cas de non paiement des provisions ...c'est la provision qui est exigible et à après l'approbation la régularisation, qui peut aussi être négative donc un remboursement par crédit sur le compté individuel du copro !
depuis quand une action judiciaire empécheraît, le temps de la procédure qui peut être longue, par exemple le recouvrement de la régularisation des charges si les comptes sont approuvés?
sauf à démontrer le contraire, cet argument est malheureusement un argument de certains syndics pour faire approuver des comptes ou refuser des réserves, des demandes de corrections qu'ils refusent de faire même sur des énormités d'imputations comptables faussant les chiffres etc!
Cela est du vécu, et dans ces situations la situation empire d'années en année tant que tout n'est pas remis à plat et repris correctement
Mais on s'éloigne du post d'origine : concernant les honoraires pour état daté c'est bien par le contrat signé avec le SDC que le syndic facture et encaisse ces honoraires par le biais du compte individuel du copropriétaire vendeur
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Edité par - océan le 11 oct. 2008 00:21:22 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 08:49:57
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oxymore : Citation :
Ma réponse en droit est que bien cette disposition soit impérative son non respect n'entraine aucune sanction pour le syndic et que s'il y avait une sanction ce serait au détriment des copropriétaires car cela reviendrai a annuler une décision approuvant les comptes empéchant ainsi le recouvrement des charges.
Vous parlez de droit !!! Commencez par l'appliquer à vous-même! Cette affirmation est totalement fausse, Une sanction contre le syndic au détriment des coporpriétaires ???? d'ou sortez vous cela??? Est-ce bien dans votre mission de ne pas fournir l'ensemble des documents comptables ???
L'AG approuve les comptes ET PEUT NOTIFIER AU SYNDIC DE FOURNIR SOUS 15 JOURS LE DOCUMENT OBLIGATOIRE MANQUANT A LA CONVOCATION- L'ETAT DETAILLE DE CES HONORAIRES.
Vous pourrez ainsi appeller les charges, sans problèmes !!!
Vous parlez de transparence , discours bidon de syndic
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 14:05:28
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Jany 2718 a écrit : Citation :
Cela permettrait une négociation éclairée des honoraires de base , car en vérité c'est le total des revenus du syndic qu'il importe de connaître et d'apprécier et non une partie seulement.
Si les honoraires de gestion courante sont à 10 000 € et les frais d'état daté à 100 € la vente, le syndic a perçu 200 € s'il y a eu 2 ventes et 400 € s'il y en a eu 4. Les copropriétaires s'en moquent.
Ils sont à la rigueur plus intéressés par les honoraires de recouvrement.
Pour ma part, je considère que les uns et les autres doivent passer dans les comptes de charges et produits. Les copropriétaires doivent donc en avoir connaissance.
Les imputations privatives doivent également apparaître comme produits dans les comptes de charges.
Il vous a échappé que la dernière version de l'article 10-1 résulte de la loi du 13 juillet 2006 alors que les textes comptables sont du 14 mars 2005.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 14:38:57
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Philippe, sans polémique : 
"L'AG approuve les comptes ET PEUT NOTIFIER AU SYNDIC DE FOURNIR SOUS 15 JOURS LE DOCUMENT OBLIGATOIRE MANQUANT A LA CONVOCATION- L'ETAT DETAILLE DE CES HONORAIRES."
On vous reconnait bien là : Vous (l'AG) avez approuvé les comptes, décision rapportée au PV, point final !
Le reste n'a aucun interet, l'absence de présentation de l'état dont il s'agit ne pouvant en aucun cas remettre en cause la décision d'AG d'approuver les comptes !
C'est juste pour se faire plaisir à l'instant T, c'est tout .... |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 17:54:05
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OCean, je vous parle des charges, pas des provisions de l'article 14-1
Ce sont 2 choses distincte.
Le provisions découle de l'approbation du budget !. Ce n'est pas de cela que je vous parle. Les comptes et le budget sont des choses distinctes.
Pour faire simple, le charges c'est les dépenses. Si au moment de la régularisation des charges, un copropriétaire est débiteur, la procédure de recouvrement se fait au fond et pour cela il faut que les comptes soit approuvés.
Pour les appels de provision (article 14-1) c'est en fonction d'un budget de fonctionnement qui a été approuvé et la procédure est differente. C'est une procédure "comme en matière de référé"
Mais ce sont 2 procédures distinctent qui reposent sur 2 principes differents.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 18:39:14
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gedehem: Citation :
l'absence de présentation de l'état dont il s'agit ne pouvant en aucun cas remettre en cause la décision d'AG d'approuver les comptes !
J'ai répondu exactement la même chose sur ce point à oxymore, qui se dit syndic pro, et qui prétends le contraire. Vous pouvez donc lui adresser votre réponse
Si vous aviez lu l'ensemble des posts, vous auriez remarquer que notre CS faisait lui-même le détail des honoraires perçus par le syndic et l'annonçait dans son compte-rendu annuel à l'AG, le syndic ayant la même attitude qu'oxymore, c'est à dire qu'il se fout de cette obligation. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 19:39:08
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Oxymore,
merci pour la leçon les charges ce sont les dépenses et les provisions le budget (des charges)
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 21:11:58
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Ocean, ce n'était en rien une leçon ni une provoc. Mais comme vous me parliez de la procédure en matière de provisions pour laquelle l'approbation des comptes n'a aucun rapport j'ai insité sur cette distinction car la procédure n'est pas la même quant au recouvrement des charges, procédure a laquelle je faisait je faisais référence dans ma réponse.
Philippe388 soit vous avez besoin de lunettes, soit vous ne lisez qu'une ligne sur 2.
Donc vous le prenez comme vous voulez mais
a/ une disposition légale pour laquelle aucune sanction n'est prévu n'a aucun interêt et peut être allègrement contournée que cela vous plaise ou non.
b/ le raisonnement sur l'annulaton d'une décision concernant les comptes est purement théorique. J'ai d'ailleurs précisé qu'il était peut probable qu'un délib approuvant les comptes soit annulé pour le défaut de présentation du récapitulatif des hono du syndic (quoique si c'est considéré comme une manoeuvre dolosive, ça se plaide)
c/ En dernier lieu que JE fournissais cet état dont la communication ne me pose pas de problème.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 00:43:41
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A moins que ce soit les effets du Belaouane du repas avec mes anciens voisins....
je ne comprends toujours pas bien : les provisions doivent être payées, si elles ne le sont pas, le syndic peut en demander le paiement par voie de justice.
les provisions deviennent des charges réelles à l'approbation des comptes. Normalement, si le budget était bien ficelé (et non un % uniforme d'augmentation) le réel devrait être sensiblement égal au budget (surtout s'il a été réajusté a l'AG souvent en juin!) seules dépenses variables l'eau, les augmentations d'energie, les petits travaux courants imprévisibles non budgétés.
La régul devrait être moindre et si les rappels-relances de provisions étaient faits, les soldes individuels dpendent des consommations d'eau qui peuvent avoir une incidence importante en fonction des tantièmes et des onsos (chez nous cela va de -300 à +1000 euros |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 01:30:56
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Pour Philippe, qui n'a pas bien compris, rappel de ce qu'expose Oxymore :
"une disposition légale pour laquelle aucune sanction n'est prévue n'a aucun interêt et peut être allègrement contournée que cela vous plaise ou non."
Dit autrement en droit : une obligation qui n'est assortie d'aucune sanction n'est pas une véritable obligation.
Le travers de L.65 c'est qu'elle ne prévoit aucune sanction ....
Pas de sanction = pas d'obligation !
Cherchez l'erreur ! 
Je dis "aucune", bien que ce ne soit pas vrai puisqu'il y en a une et une seule :
L.art.18 : - - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (....) La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. "
Ne cherchez pas, c'est la seule ! 
Sauf que le "de plein droit" n'existe pas : il faut faire constater par le juge la méconnaissance par le syndic de cette obligation et donc la nullité de son mandat ... comme il peut en être de n'importe quelle obligation pour la faire sanctionner !
Comme chacun sait l'impossibilité de pouvoir constater l'absence d'ouverture d'un tel compte séparé, cette prétendue 'sanction' n'est en fait que du vent ...
(Notre ami Jyl en sait quelque chose, eux qui ont du batailler durant 5 ans jusqu'en Cass pour faire reconnaitre ce "plein droit" !)
Océan, sauf cas particulier, la quote-part provisionnel de chacun (provisions trimestrielles au titre du budget prévisionnel) sont calculées "à la louche" sur le prévisionnel total par application des tantièmes.
Ca, c'est le poste "recettes" du syndicat, recettes provenant des provisions versées par les copropriétaires.
A défaut de versement d'une provision, mise en œuvre de la procédure prévue pour impayé de provision.
En fin d'exercice, approbation des comptes "dépenses" du syndicat. Cette approbation rend liquides et exigibles ces dépenses.
Intervient ensuite la répartition de ces dépenses dans les comptes individuels de chacun des copropriétaires.
Ici vous pouvez avoir des dépenses/consommations variables de l'un à l'autre (chauffage collectif idividualisé, ascenseur, eau, etc ...) de telle sorte que celui-ci aura plus provisionné que ce qu'il a dépensé, tel autre aura moins provisonné que ce qu'il a dépensé : il doit des sous !
Dans ce dernier cas, à défaut de règlement de sa créance, le syndic peut engager une autre action, cette fois en recouvrement de créance .
C'est plus clair comme cela ? |
Edité par - gédehem le 12 oct. 2008 01:53:15 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 11:29:44
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Oui, oui G2M cela a toujours été t
ès clair pour moi, mais vous vous exprimez plus clairement que moi
en final ce que je tentais d'exprimer c'est que la régul ne joue que sur les différentiels suivant les répartitions finales...
Lapalisse (option gestion ou bons sens comptable) n'aurait pas fait mieux...
et que pour le vivre, il est habituel de mettre cet argument en avant pour ne pas corriger les comptes avant leur approbation...
et ce que je ne comprends pas c'est qu'il n'y ait pas pour obligation pour le syndic de corriger les erraurs ou anomalies, voir irrégularités flagrantes sur les comptes et que les syndics ne soient pas sanctionnés dans des cas pareils ...
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 11:39:27
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Il n'est pas exact d'écrire Citation :
une obligation qui n'est assortie d'aucune sanction n'est pas une véritable obligation.
Une infraction à une loi impérative ou à son décret d'application peut toujours être sanctionnée.
Certaines obligations sont dotées d'une sanction spécifique. Sic pour le défaut d'ouverture du compte séparé en l'absence de dispense.
Dans les autres cas un justiciable peut toujours faire sanctionner l'infraction dès lors qu'il peut apporter la preuve d'un intérêt personnel à agir en justice au sujet de cette infraction.
Le traité de Mazeaud indique : la nullité est encourue, non seulement quand le législateur a expressément prévu cette sanction (nullité textuelle) , mais, en principe, chaque fois que la loi, sans spécifier de sanction, a fixé des conditions qui n'ont pas été respectées (nullités virtuelles).
On trouve des indications identiques dans n'importe quel manuel de droit.
Il n'existe qu'une seule exception : en matière de mariage, le nullité ne peut être prononcée que si elle a été expréssément prévue par le législateur.
Le syndic doit tenir à jour la liste des copropriétaires. Il n'y a pas de sanction spécifique. Si un copropriétaire subit un préjudice du fait de la mauvaise tenue de cette liste, il peut agir en justice contre le syndicat et le syndic.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 12:15:23
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Merci à JPM de rappeler ce qu'est une obligation légale.
(Le "pas de sanction= pas d'obligation" dont usent et abusent beaucoup de syndics est quand même assez déprimant.)
Pour en revenir au sujet de ce post, je vois qu'on évite de parler des raisons qui font que les syndics se refusent dans leur immense majorité (Oxymore semble être une exception) à respecter cette obligation-là, qui serait facile à satisfaire.
Difficile de ne pas croire qu'ils ont quelque chose à cacher: par exemple la réalité de leurs honoraires. S'il y a une autre raison, j'aimerais la connaître. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 15:11:24
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La raison est que la disposition est devenue sans objet, si toutefois le syndic passe bien en charges du syndicat les honoraires en question et en produits du syndicat les imputations individuelles correspondantes.
Les copropriétairs doivent trouver les indications litigieuses dans le relevé général des charges et produits.
L'imputation individuelle effective des montants à récupérer et le seul point intéressant pour les copropriétaires.
Il leur importe peu que le syndic ait perçu 150 x 4 = 600 € pour 4 ventes et 250 € x 3 = 750 € pour 3 recouvrements si 150 et 250 sont bien les montants prévus au contrat de syndic. Si celui-ci a bien fait les prestations nécessaires, tout est en règle.
Il ne saurait être question de réduire ses honoraires de gestion courantes parce qu'il a perçu 1350 € d'honoraires exceptionnels.
Une seconde raison est d'ordre psychologique. Le disposition évoquée a été perçue comme inutilement tracassière et vexatoire. Il suffisait d'adopter le mécanisme du paiement des honoraires par le syndicat. Mais ce mécanisme ne plaisait pas parce qu'il fait disparaître l'argument de l'inopposabilité du contrat de syndic aux copropriétaires.
Encore faudrait-il que les syndics assimilent bien ce dernier point.
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Edité par - JPM le 12 oct. 2008 15:13:09 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 16:04:16
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Ce que j'exposais plus haut ("une obligation qui n'est assortie d'aucune sanction n'est pas une véritable obligation") ressort des règles de droit.
JPM l'expose parfaitement, faisant la distinction entre les nullités "textuelles" et celles "virtuelles" !
La loi de 65 ne comporte qu'UNE SEULE sanction textuelle.
Toutes les autres obligations ne sont que "virtuelles", hypothétiques, d'autant plus si l'on tient compte du principe de l'interet à agir !
2 exemples d'obligations concernant le CS :
- pas de pdt désigné : quid d'une 'sanction' ?
- pas de RFCS : quid d'une 'sanction', d'un effet ?
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