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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 12 oct. 2008 : 18:02:22
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Si la demande de convocation d'une assemblée dans les conditions prévus par l'article D 8 est paralysée par la non-désignation du président du CS, les demandeurs peuvent engager la responsabilité des conseillers syndicaux.
S'il n'y a pas de RFCS dans mon immeuble, je peux demander la nullité d'une décision prise par le CS sur délégation de l'assemblée.
Dans ce dernier cas, la rédaction des textes est fondée sur une présomption d'existence du RFCS. C'est tout à fait normal.
Il ne faut pas confondre virtualité et inexistence. Nous disons tous les deux que l'assemblée générale des copropriétaires est un organe permanent. Il suffit de siffler le rassemblement. Entre deux coups de sifflet, elle est virtuelle.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 23:43:05
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Citation :
Initialement posté par manech
Pour en revenir au sujet de ce post, je vois qu'on évite de parler des raisons qui font que les syndics se refusent dans leur immense majorité (Oxymore semble être une exception) à respecter cette obligation-là, qui serait facile à satisfaire.
Difficile de ne pas croire qu'ils ont quelque chose à cacher: par exemple la réalité de leurs honoraires. S'il y a une autre raison, j'aimerais la connaître.
nNon manech, la plupart des "petits" le font, c'st les gros qui le font moins et dont on parle beaucoup. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 23:48:01
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il n'est pas exact d'écrire Citation :
une obligation qui n'est assortie d'aucune sanction n'est pas une véritable obligation.
Une infraction à une loi impérative ou à son décret d'application peut toujours être sanctionnée.
Dans les autres cas un justiciable peut toujours faire sanctionner l'infraction dès lors qu'il peut apporter la preuve d'un intérêt personnel à agir en justice au sujet de cette infraction.
Oui, à condition de prouver un préjudice.
Si nous en revenon à cette obligation,à titre d'information, de produire un état des honraires perçu, Cette condition de préjudice n'est, à mon avis, pas remplie.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 23:50:30
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D'où ce n'est pas une "véritable" obligation ..... 
JPM, sans parler d'une délégation ni même de l'art.8, vous découvrez un beau matin au réveil que le CS de votre copro est non seulement dépourvu de RFCS mais qu'en plus aucun pdt n'a été désigné !
Quid de la "sanction" ? (je parle ici de la conséquence du non respect de cette obligation, non d'une 'punition')
Vous connaissez celle que j'avance  :
pas de règle d'organisation et de fonctionnement = pas de CS collectivement formé et organisé, pas de fonctionnement possible. |
Edité par - gédehem le 12 oct. 2008 23:57:20 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 08:20:37
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Personnellement je n'ai jamais vu donner cette information, ni chez les gros, ni chez les petits. Les sommes qui posent problème, ce sont les honoraires prétendûment privatifs, ce sont ceux là que l'on refuse de faire connaître, de peur que les copropriétaires ne se rendent compte qu'ils ne sont pas si privatifs que cela.
Pour OxymoreCitation :
Si nous en revenon à cette obligation,à titre d'information, de produire un état des honraires perçu, Cette condition de préjudice n'est, à mon avis, pas remplie.
Dans le cas de S...c, le préjudice est pour le syndicat:les honoraires pour recouvrement des impayés ne sont jamais communiqués à l'AG, ils sont payés immédiatement par le syndicat, imputés aussitôt sur les comptes individuels (sans qu'il y ait aucun jugement qui juge de leur "nécessité"), payés ou non par le copropriétaire débiteur, validés ou non par un juge en cas de recours au tribunal..
Ces sommes le jour de l'AG sont masquées: elles ne sont pas dans les charges -elles sont noyées dans la somme due à quelque titre que ce soit par le copropriétaire.
Les copropriétaires ne s'y intéressent pas parce que le mécanisme judiciaire et comptable est trop compliqué; et puis ils sont contents de "punir "les méchants. Et pour S....c, le recouvrement des impayés (fait à distance mécaniquement), est une belle source de profits occultés (sauf dans le GDC). Si bien que le recouvrement des impayés n'est jamais géré intelligemment au profit du syndicat, mais toujours intelligemment au profit du syndic: pour engendrer le maximum de "frais" pour le syndic. "Ces"frais" peuvent rester à la charge du syndicat, avec les frais d'avocat que le syndicat aura dû débourser.
En résumé L'absence de transparence influe sur la façon de gérer les impayés au risque d'être coûteuse pour le syndicat. Voilà ce que j'ai trouvé chez un gros. Une exception? j'en doute.
Et si ce sont les gros qui font du recouvrement des impayés une source de profit telle qu'ils se refusent à communiquer aux AG la totalité de leurs honoraires, je ne vois pas pourquoi les petits agissent de même. ils devraient au contraire se désolidariser de leurs confrères.
C'est quand même incroyable sur ce site cette "solidarité" entre les gros et les petits, entre les filous et les transparents.
Chaque fois qu'on dénonce une pratique douteuse, la réponse est la même: moi, je ne fais pas comme ça (alex40); ou alors voici ce qu'il faut faire (JPM). On sait bien ce qu'il faudrait faire! donner l'information requise par la loi. Et arrêter de discuter pour savoir si c'est une véritable obligation.
Que les choses soient claires, si des syndics ne donnent pas cette info., c'est parce qu'ils pensent qu'ils n'ont pas intérêt à la donner.
JPM m'excusera, mais la raison " d'ordre psychologique" invoquée prête à sourire largement: la "psychologie" d'un cabinet de syndic comme Foncia?!
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 09:00:54
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manech : votre analyse est la bonne. Nous voyons que les syndics jouent toujours sur les mots une " obligation LEGALE" devient " non obligatoire" !! le mot NOTIFIER" devient " pour information non importante pour faire plaisir à certains copros!!!"
Le compte séparé est OBLIGATOIRE, mais on vote une "DEROGATION" à cette obligation!!
En vérifiant les comptes je suis tombé sur des débits bancaires qui correspondaient au paiement de l'état daté par le syndicat au syndic (réponse donnée après plusieurs mois, compte individualisé oblige, pas de rapprochement possible) . Ces lignes n'étant pas affectées IMMEDIATEMENT aux copropriétaires vendeurs ??? seulement plusieurs mois plus tard !!!
Le détail de ces sommes ne m'a jamais été fourni par le syndic, heureusement je sais lire un grand livre, à la grande tristesse du syndic.
Et quand on pose la question d'un compte pivot, ce syndic nous AFFIRME qu'il n'existe pas et que ceci est illégal ???
Appelons tout cela de la grande "malhonnêteté intellectuelle" comme le fait de jouer sur chaque mot en avançant l'argument juridique!!
Syndic, Si vous ne souhaitez pas donné cet état des honoraires qui est OBLIGATOIRE, pourquoi imposez vous le quitus à l'ODJ, qui lui est une invention totale, sans texte légal ??? Vous pleurez quand on refuse de le voter, quand l'AG ne veut plus le voir inscrit à l'ODJ!!!
Le quitus sans texte légal deviendrait il alors une OBLIGATION par les lois spéciales crées par les syndics!!! Vous n'êtes pas cohérents, mais le quitus est aussi pour planquer toutes ces petites magouilles entre amis!!!
Syndics vous arrangez ou ignorez la loi quand elle vous dessert, et vous inventez VOTRE propre loi pour vos propres intérêts!!
Tout ceci est une discussion de bistrot, puisque que personne n'ira au tribunal pour réclamer cet état des honoraires. Les syndics se placent au dessus des lois et font leur propre loi, on le voit bien avec les nouveaux contrats!! |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 09:45:29
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Bien vu : la question du quitus !
Une solution : il appartient au CS de demander ( et d'obtenir) au syndic de faire la synthèse de toutes les recettes comptabilisées pour son compte liées à l'existence de l'immeuble dans son portefeuille... puis en cas de résistance , transiger en limitant la demande au simple "état détaillé des honoraires" prévu par le décret ...
En effet la liste de toutes les recettes ( courtage ou rétrocession de commission de courtage, produits financiers, contrats dérivés confiés par certains copropriétaires ( vente, locations) ), n'est pas prévue par les textes, mais pas davantage l'inscription du quitus à l'OJ ... il faudra alors en demander le retrait de l'OJ. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:02:51
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Jany2718, Il n'y a aucune raison d'être plus indulgent envers les CS et les copropriétaires qu'envers les syndics.
les commissions de courtage? Quand on lui demande de donner son autorisation en vertu de la loi Hoguet, l'AG n' a qu'à refuser le syndic-courtier - c'est le point de vue autorisé de JPM.
(Le problème, c'est que certains syndics ne demandent pas cette autorisation. A vérifier par le CS donc)
les produits financiers? l'AG n'a qu'à imposer le compte séparé (point de vue de JPM et de l'ARC).
les contrats "dérivés"? Le CS peut vérifier que les activités de gestionnaire locatif et de syndic sont séparées (pas d'avantages indûs -en particulier des retards de paiement autorisés- pour le bailleurs qui a donné son lot à gérer au cabinet du syndic. En dehors de cela, il y a le problème des mandats en AG.
Pour moi, chacun doit faire ce que la loi l'autorise à faire ou tout ce que la loi lui demande de faire. C'est tout. Ainsi les anomalies ressortent. Et les paresseux et les filous ne peuvent plus se cacher derrière les gens honnêtes et consciencieux.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:10:38
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Vous savez quoi, c'est effectivement une discussion de bistrot.
Jany. La seule obligation c'est les hono relatif aux prestations concernant le syndicat compris les hono d'état daté et de procédure et pas les hono provenant de mandat autres. (gestion, transaction etx)
Est ce que votre employeur prend en compte toutes vos ressources pour fixer votre salaire ?
Manech, il n' y a aucun préjudice lié à la non production de cet état récapitulatif. Pas d'interêt, pas d'action.
Quant à ne pas délivrer le quitus, pourquoi pas ! l'action en responsabilité se prescrira par 10 ou 30 ans suivant la qualité de la relation entre syndicat et syndic.
Pour ce qui est d'une disposition impérative pour laquelle aucune sanction n'est prévu, Imaginez que la loi qui prévoit la limitation de vitesse n'ai pas prévu de sanctions. Vous n'avez pas le droit de rouler à plus de 130, mais si vous dépasser cette vitesse, pas de PV, pas de retrait de permis , pas de sanction.... Dans ce cas, c'est pareil.
Vous parlez de dispositions impératives ? est ce que dans vos copropriété les extraits du PV sont affichés dans le hall ?
Est ce que dans vos copro, il y a un contrôle de la régularité de la situation des entreprises qui interviennent pour le compte du syndicat ? Est ce que toutes les obligations d'un employeur sont respectés ?
Personne ici ne dit qu'il ne faut pas respecter la loi, il est juste dit qu'une loi qui se veut impérative mais qui n'envisage aucune sanction, ne constitue pas une réelle obligation. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:22:53
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" ..il est juste dit qu'une loi qui se veut impérative mais qui n'envisage aucune sanction, ne constitue pas une réelle obligation."
Ben voila, c'est dit !
On prend une autre tournée ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:29:53
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Citation :
il n' y a aucun préjudice lié à la non production de cet état récapitulatif. Pas d'interêt, pas d'action.
J'ai personnellement tenté d'expliquer avec précision comment l'absence de cette information donnée à l'AG empêchait par exemple de connaître le coût des impayés et de juger la façon dont le syndic les avait gérés, et comment dans un cas précis le préjudice subi pouvait être chiffré; et sans me répondre avec précision sur un cas précis, vous dites que le syndicat n'a pas "intérêt à agir?" Ca me paraît gonflé! Et traiter tout cela de discussion de bistrot, c'est un peu trop commode.
Je ne suis pas juriste, vous non plus. J'ose espérer qu'un meilleur que nous se prononcera sur ce point précis de "l'intérêt à agir". Pour l'instant, tout ce que je vois c'est l'intérêt de certains syndics à mal informer le syndicat. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:54:45
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Manech, pour la discussion de bistrop, je ne fait que reprendre les propos de Philippe388.
Pour l'interet à Agir, je réponds sur la question initiale concernant la production de l'état récapitulatif des honoraires du syndic et sur toutes les dispositions similaires.
Et je vous confirme que la non production de cet état ne cause aucun préjutice matériel au syndicat, ni à un copropriétaire.
Je pourrais vous faire un étude sur cette approche, On pourrait alors envisager le problème de l'absence de RFCS et ses conséquences sur la validité des avis émis, la manoeuvre dolosive visant à obtenir l'approbation des comptes, ou alors le préjudice individuel consécutif au refus d'approbation des comptes non fondée par le syndicat, ou comportant une erreur...etc etc
Pour ce qui concerne les impayés, ce n'est pas les honoraires qui vous apporterons une véritable réponse mais un suivi trimestriel avec un point tous les semestres.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:56:19
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les recettes du syndic provenant de contrats conclus avec certains copropriétaires n'existent que parce que le syndic a été mandaté par le syndicat. Ces recettes étant étroitement liées à l'administration de la copropriété, elles devraient être connues de tous les copropriétaires . Cela permet d'apprécier la motivation du syndic pour conserver l'immeuble dans son portefeuille et par conséquent de permettra de fixer le niveau des honoraires de base. Ne pas fournir ces information prive les copropriétaires d'une information indispensable pour apprécier la situation, et fixer les honoraires de base en connaissance de cause. C'est en cela que la dissimulation de cette information constitue un préjudice pour les copropriétaires et a fortiori, le défaut de l'état détaillé , que l'on peut voir comme limité aux seuls honoraires ayant un lien de droit avec le syndicat. Le CS doit donc exiger que le syndic produise ce document et s'il refuse , il en tirera les conséquences et devra en informer les copropriétaires. Il pourra aussi faire inscrire à l'OJ le projet de résolution selon laquelle ledit état détaillé sera désormais produit par le syndic avec effet rétroactif, bien sûr.
Le syndic pourrait-il, sans commettre une faute, refuser d'exécuter cette décision d'AG régulièrement votée et en outre prévue par le décret de 1967 ? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:10:14
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....sans oublier le vécu dans certaines copropriétés : des copropriétaires confient la gestion de biens à d'autres adresses au syndic de leur résidence principale.
Cela ne nous regarde pas effectivement mais explique bien du laisser aller sur le recouvrement des provisions, charges ou impayés ..., les travaux, dépannages faits chez M.Mme x bailleurs alors que d'autres attendent plusieurs mois etc
et d'autant plus flagrant quand ces copropriétaires bailleurs-ailleurs par le même syndic sont CS, peu importe que les activités soient différenciées, ce n'est d'une certaine façon que le libellé à en-tête qui change
rajouter les achats et les ventes, nous sommes assez sollicités par courrier pour rappeler que le cabinet Machin a son service transactions! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:12:08
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Pauvre Jany2718: sur Universimmo, un juriste patenté m'a dit qu' l'on ne pouvait légalement mettre à l'ordre du jour aucune question portant sur le refus de se conformer à un article de loi, mais aussi aucune question portant sur l'obligation de se conformer à un article de loi. Puisque c'est la loi, il n'y a pas lieu de faire voter! Comptez sur votre syndic, maître de l'ordre du jour, pour ne pas inscrire cette question "illégale" à l'ordre du jour. Et il vous jouera le grand air du "devoir de conseil! respect de la loi!" tartuffe!
Quand on voit qu'un syndic qui a l'air bien, (je parle d'Oxymore), utilise son énergie non pour expliquer -voire critiquer, on peut avoir des rêves fous- les réticences de ses collègues à respecter la loi, mais pour prouver aux copropriétaires que le respect de cette loi n'est pas obligatoire, on se dit qu'il fait, qu'ils font tout pour développer la légitime méfiance des copropriétaires.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:34:27
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Citation :
Et je vous confirme que la non production de cet état ne cause aucun préjutice matériel au syndicat, ni à un copropriétaire.
l'antithèse de la discussion de bistrot c'est le cas concret, celui que j'ai détaillé, avec un gros confrère à vous, cas sur lequel vous ne vous êtes pas encore prononcé.
Puis-je dire que dans ce cas précis le manque d'information sur les honoraires prétendument "privatifs" (en l'occurence ceux pour la gestion des impayés) , a causé un préjudice réel, susceptible d'être quantifié, au syndicat, dans la mesure où cette information ne se trouvait nulle part dans les documents fournis à l'assemblée, et où le fait de savoir aurait pu entraîner le refus du quitus, voire le refus de certains honoraires injustifiés?
Oui ou non. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:35:49
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Manech, je ne dépense pas d'energie pour expliquer que respecter la loi n'est pas obligatoire. Je dépense mon energie pour expliquer qu'une loi impérative n'a d'interêt que si il y a une sanction à la clef et que sans sanction, il est utopique d'en esperer le respect par tous le monde. (voir l'exemple de la limitation de vitesse)
Sur le principe, je condamne ce non respect et je déplore que la loi de 65 évolue de cette façon.
MAis d'un autre coté, quand je vois l'analyse de jany qui consiste en , je prend en compte tous ce que peut gagner le syndic pour discuter ses honoraires de base, raisonnement qui est généralement courant, je comprends que des confrères soit réticent.
Et c'est mon exemple de prendre en compte toutes les ressources d'un salarié pour déterminer son salaire de base.
Dans un contrat de syndic, les honoraires de bases doivent couvrir les prestations "courante" au sens large, comptes, 1 AG, relances, la gestion des gardien (avec une reserve sur le DUERSST), les déclarations de sinitres, le compte bancaire séparé, 1 viste trimestrielle, les mises en concurrences etc. Les honoraires exceptionnel doivent être limité aux vacations supplementaires, la procédure, les état datés plus les hohriares "administratif" pour les travaux.
L'état informatif des honoraires doit comprendre cela, mais que cela
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:45:32
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Les copropriétaires ne doivent pas se faire trop d'illusions sur la complète récupération des frais de recouvrement.
Tous les frais à payer doivent sortir effectivement de la caisse (terme générique) du syndicat. Il y a encore beaucoup trop de syndics qui imputent directement au débit du compte du débiteur la provision demandée par un avocat, une facture d'huissier, et a fortiori une facture du syndic. Les inconvénients sont multiples :
- Aucun texte ne permet une telle imputation directe et immédiate.
- Les magistrats sont exaspérés de trouver dans les comptes individuels la mention de ces débits injustifiés qui, de plus complique le contrôle de la demande présentée.
- Dans de nombreux cas, les magistrats écartent des demandes d'allocation de dommages et intérêts pour cette même raison. Ils réduisent l'indemnité de l'art. 700. C'est la punition infligée au syndicat.
- Bien entendu cette pratique porte atteinte à la régularité de la comptabilité. Le conseil syndical doit trouver, aussi bien dans le compte de banque (compte financier) que dans les comptes de charges et produits, la trace des dépenses et " recettes " liées aux opérations de recouvrement.
- Les copropriétaires doivent les retrouver pareillement dans le relevé détaillé des charges et produits.
Il faut obtenir des syndics professionnels ou non le respect de ces dispositions.
En ce qui concerne les voies procédurales à utiliser, il faudrait refaire la campagne d'information réalisée il y a 15 ou 20 ans auprès des Juges d'instance et/ou de proximité, pour favoriser l'utilisation de l'injonction de payer.
Bien des juges d'instance ignorent qu'une fiche cadastrale n'est pas vraiment une preuve de la qualité de copropriétaire, et qu'une fiche hypothécaire n'est pas forcément à jour. La seule preuve absolue est la liste des copropriétaires bien tenue par le syndic. Mais la prudence commande de la conforter soit par un fiche hypothécaire, soit pas un avis de mutation notifié au syndic.
Il n'y a pas beaucoup de syndics sachant demander une fiche hypothécaire. Ce n'est pourtant pas bien compliqué, du moins quand le fichier des copropriétaires est bien renseigné. Ils ne savent pas non plus ou on en est de l'accès au fichier PACS.
Il y a un travail énorme à faire dans ce domaine. Personne ne s'en soucie vraiment. Beaucoup de dossiers préparés par des syndics sont indigents et certains avocats ne se soucient pas de les renvoyer à l'expéditeur en signalant les pièces manquantes.
Dans les demandes, les dommages et intérêts sont parfois omis. Quand ils ne sont pas omis, les précisions sur le préjudice allégué manquent, s'agirait-il seulement du trouble apporté à la gestion du syndicat. Un magistrat ne peut accorder le moindre euro de DI si le demandeur ne fait pas état de la nature du préjudice.
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Edité par - JPM le 13 oct. 2008 11:48:22 |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:51:07
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| La comparaison avec la situation d'un salarié au regard de tous ses revenus qui ne regardent pas son employeur n'est pas transposable à celle d'un sydic . En effet, les revenus du syndic dont il s'agit dans l'état détaillé , sont tous ceux ayant pour cause le syndicat, donc y compris les honoraires sur travaux, les autres honoraires, les commissions diverses ,qui devraient être prélablement soumises à l'accord du SDC ( notamment les courtages d'assurance) et les produits financiers, puisque ceux-ci ont pour origine les fonds appartenant au SDC . |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:51:38
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Citation :
Et c'est mon exemple de prendre en compte toutes les ressources d'un salarié pour déterminer son salaire de base.
très bon argument, imparable; et j'en veux un peu à Jany de vous avoir fourni une arme facile pour esquiver; car je ne pense pas que ce soit ce qui explique les réticences de vos collègues à communiquer nettement l'ensemble de leurs honoraires.
Outre le cas précis que j'ai évoqué, et pour lequel j'aimerais une réponse, ne pensez-vous pas qu'il y a aussi -je l'ai déjà dit sans être ni contredite, ni approuvée- la volonté de brouiller la comparaison entre les différents contrats de syndic; c'est à dire de maintenir la concurrence déloyale, qui fait que, comme l'AG ignore l'ensemble des honoraires, elle ne se fie qu'aux prestations de base. |
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Etat détaillé des honoraires
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