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cama11
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 12 oct. 2008 : 21:18:36
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Notre syndic nous propose une résolutions dont le montant me parait un peu trop élevé.
"Conformément à l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965, l'AG... arrête à la somme de 7 500€ le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, exeption faite pour les travaux entrant dans le cadre des mesures d'urgence, comme il est stipulé dans l'article 18 de la même loi."
Cela reviendrait à accepter le choix du syndic sur 95 % des marchés et contrats passés par lui sans mise en concurrence et sans contrôle à priori du CS.
Quelle peut être la somme maxi autorisée pour une bonne gestion?
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 22:28:54
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Effectivement, cama11, 7.500 € c'est beaucoup trop.
Entre 2 devis à prestations égales (solutions identiques), il peut y avoir 30% d'écart mais entre deux solutions différentes au résultat identique (ce qui arrive aussi), il peut y avoir beaucoup plus d'écart : simple au double ou simple au triple.
Vers 2.000 €, ne pas mettre en concurrence fait prendre le risque de perdre 600 €, il me paraît légitime de demander un devis à 2 entreprises. Penser aussi à fidéliser ces 2 entreprises si leurs prix sont comparables : il est bon d'avoir 2 entreprises habituées d'une copro.
Faire un devis pour un petit travail, ça peut coûter 100 € à une entreprise, mettre en concurrence 3 entreprises pour 1.000 € ne me paraît pas correct vis-à-vis d'elles et la fidélisation ne sera pas au rendez-vous, les fois suivantes, certaines ne répondront plus du tout et il n'y aura plus de concurrence dans les faits.
Voilà de premiers éléments de réponse. Cldt. Louis92.
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Edité par - Louis92 le 12 oct. 2008 22:33:10 |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 08:47:55
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AVIS partagé avec Louis92,
En effet, vous ne pouvez solliciter à tout moment les entreprises pour des montants modestes, Il faut rester crédible et si possible "fidéliser" une, voire deux entreprises sérieuses.
Il faut connaître les prestations des intervenants, soit au sein de la copropriété, soit auprès d'autres copropriétaires... On ne parle jamais assez.
ATTENTION : le moins disant n'est pas toujours le plus économique... s'il faut des interventions répétées.... Les entreprises ne sont pas légion à établir des devis quellequ'zn soit la somme
Ex: ans le cas de la rénovation,d'ascenseur, il nous a été répondu, (par un des "4") que si on était content des prestations de notre intervenant habituel....il n'y avait pas de raison de changer...
Pourtant il était évoqué la rénovation totale de l'ascenseur de plus de 35 ans.
Ne serait-ce pas un pacte de non concurrence?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 09:06:39
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le montant pour une mise en concurrence est décidé par l'AG. 7 500€ st très élevé, 1 500/ 2000 € es une base correcte.
En ce qui concerne le montant des travaux que le syndic peut engager sans avis du CS, c'est une autre résolution. Suite aux fautes du syndic nous avons fixé à 0€ le montnat de ces marchés, le syndic doit donc demander l'avis du CS.
La aussi 1 500 e est une base correcte pour limiter à cette somme l'engagement du syndic. |
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cama11
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 09:23:54
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Il est vrai que notre syndic travaille avec un pool d'entreprises. Les mêmes noms reviennent souvent dans les devis.Ce qui fidelise les entreprises.
Nous allons rester sur les bases indiquées qui sont assez proches de celles que nous avions avant cette proposition, qui fait suite au changement de principal de copropriété. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:31:58
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Cama11 votre coproprété a quelle taille ?
Quel est votre budget annuel ? |
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cama11
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:14:19
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50 lots,2 bâtiments, construction en 1995
le budget de fonctionnement tourne autour de 45 000 € hors travaux décidés par l'AG.
Tous les devis qui ont été présentés (hors travaux de mises aux normes des ascenseurs, pour un coût d'environ 6 000€ par ascenceur pour les deux premières tranches) ne dépassent pas actuellement les 2500€
Nous avions limité à 1500€ les travaux sans accord du conseil syndical, et à 2500€ la passation des marchés par le syndic.
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 23:32:06
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je partage le point de vue de louis 92.
je ne vois aucune objection à voter un montant important pour la mise en concurence obligatoire des entreprises, en effet le syndic a obligation de faire voter un montant à partir duquel la consultation du Conseil Syndical est obligatoire (le montant étant bien entendu inférieur à celui de la mise en concurrence), ce dernier à donc la possibilité de solliciter plusieurs devis avant de donner son accord.
Quant à la position de philippe 388 d'obliger le syndic de solliciter l'accord du CS pour chaque engagement de dépenses je pense qu'il a rendu un syndic heureux et des copropriétaires qui pourraient l'être beaucoup moins. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 00:03:35
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Attention tout de même à ces histoires de "mise en concurrence" : on ne peut comparer que des propositions similaires.
Qui dit "concurrence" dit "CAHIER DES CHARGES".
Il faut établir un cahier des charges précisant ce qui est demandé, attendu.
Les propositions doivent répondre aux mêmes données, qui sont donc à définir.
Comparer carottes et poireaux ne permet pas de faire jouer la concurrence. |
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cama11
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 09:47:22
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Tout à fait d'accord Gédehem.
Souvent la comparaison est difficile voire impossible car les devis ne sont pas assez détaillés, prix unitaires et main d'oeuvre sont souvents confondus.( La loi Chatel n'a pas encore été intégrée par nombre d'artisans.)
Les références des pièces ne sont pas indiquées et variant d'une entreprise à l'autre. Il ne peut y avoir de véritable comparaison.
D'où le moins cher n'est pas souvent une bonne solution dans la durée. |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 10:36:01
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Citation :
Initialement posté par julien75000
[
je ne vois aucune objection à voter un montant important pour la mise en concurence obligatoire des entreprises, en effet le syndic a obligation de faire voter un montant à partir duquel la consultation du Conseil Syndical est obligatoire (le montant étant bien entendu inférieur à celui de la mise en concurrence), ce dernier à donc la possibilité de solliciter plusieurs devis avant de donner son accord.
bonjour
pourquoi ce "bien entendu", est ce "obligatoire?
je ne vois pas le <rapport?
Merci |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 17:52:29
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cher gustav,
il n'y a aucun caractère obligatoire, c'est juste du bon sens.
cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 22:12:28
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Comme l'indique Gedehem il n'y a de véritable mise en concurrence que sur un descriptif (et non pas un cahier des charges qui est un autre document.
Un descriptif ne peut être établi que par un maître d'oeuvre (architecte, ingénieurs ou autre), sauf quand le syndic est un architecte. Il s'agit donc d'un chantier relativement important.
Il peut encore y avoir mise en concurrence pour une fourniture bien précise : des extincteurs par exemple. Dans ce cas il suffit d'aller sur le site de trois ou quatre fournisseurs pour voir les prix (livraison et mise en place incluses).
Sur le recouvrement en zinc d'un appui d'un balcon au 2e étage non accessible Dupont propose 1500 € ; Durand propose 1800 € ; le hic, c'est que Dupont n'a pas prévu d'échafaudage ; Il a eu le chantier.
Ses deux gars ont fait des acrobaties dangereuses. Ils ont très bien exécuté les travaux de recouvrement à plat, mais massacré les rives difficilement accessibles.
Au final : il faut tout démonter et faire un recouvrement en résine.
Les copropriétaires ont économisé 180 € d'honoraires d'architecte mais versé un acompte de 600 € qu'ils ne reverront pas.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 09:10:15
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| JPM, autant un CCTP pour des travaux de ravalement, étanchéité,ou l'ascenseur voire MTI pour le chauffage , un Maitre d'oeuvre est indispensable, autant pour un contrat d'entretien ménager, ou espaces verts, un syndic normalement informé peut faire un CCAP/CCTP pour la mise en concurrence. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 14:13:25
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Cher Oxymore, j'ai dit que le syndic n'est en principe pas qualifié pour établir un descriptif des travaux à exécuter.
Je n'ai pas parlé du cahier des charges.
Vous semblez confondre ces deux documents.
Le cahier des charges énonce l'ensemble des conditions et obligations liés à l'exécution d'un contrat de travaux. Il y a de très bons CD-ROM avec des modèles et toutes les variantes possibles. Il est exact qu'un syndic peut établir le cahier des charges. De toute manière il doit vérifier celui établi par le maître d'oeuvre.
Le descriptif initial énonce la nature des travaux, les matériaux à employer, la méthode d'exécution le cas échéant, etc... Plus, ce qui est capital, un plan du devis descriptif à établir en réponse au descriptif. Le respect de ce plan est nécessaire pour que le maître d'oeuvre puisse comparer facilement les différentes propositions.
Mais je souris aussi quand j'entends parler d'un cahier des charges pour le remplacement d'un verrou  , ce qui est parfois le cas dans le forum.
Quand un syndic demande à trois couvreurs de faire en zinc le recouvrement d'un appui de balcon en saillie sur la façade, il se plante malgré le souci de faire moins cher qu'avec du plomb. Le couvreur devrait refuser.
Et quand il ne dit pas aux copropriétaires qu'il ne faut pas prendre celui qui est moins cher parce qu'il n'a pas prévu d'échafaudage, il se plante aussi.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 16:53:25
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Cher JPM,
je ne confond pas les 2
j'ai utilisé les termes de CCAP et CCTP pour éviter justement d'utiliser les termes de descriptifs et cahier des charges.
la désignation est en fait un CCP (cahier des clauses particulières)
En effet, que l'on soit en matière de contrat ou de travaux, les conditions de passation du marché sont définis par un CCAG et complété par le CCAP.
En ce qui concerne le CCTP, clauses techniques particulière qui vont définir les normes complémentaire qui peuvent être plus exigeante que la norme de référence
Par exemple dans un contrat de type "portes d'entrée d'immeuble"
Vous ferez référence au normes NFC 52-200, 52-201, 15-100 a 2 directives européenne sans compter les schéma et notice de pose du fabriquant.
Maintenant il est vrai qu'un syndic n'a pas souvent la compétence pour faire un CCTP "travaux"
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 18:07:03
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Je crois qu'ici il convient de conserver le jargon courant : cahier des charges et descriptif des travaux.
Un syndic n'a pas en principe la compétence voulue pour établir un descriptif même quand on le baptise CCTP. J'ajoute qu'il ne bénéficie d'aucune assurance de responsabilité civile à ce titre.
Il y a certes des exceptions mais ce ne sont que des exceptions.
Il faut en dire autant des membres du conseil syndical et des copropriétaires.
Quand il y a un spécialiste, il peut donner des conseils, mais il prudent pour tout le monde, à commencer par lui, de ne pas prendre la qualité de maître d'oeuvre, serait-ce de fait.
Le conseil est valable a fortiori pour un syndic bénévole.
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 19:21:54
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Après tout ces "bavardages" êtes vous sûrs d'obtenir des devis comparables??? Car un devis cela se limite souvent par des sommes tirées à minima, mais l'année suivante il ya déjà l'entretien.
Cela est constaté lors des investissements, (notamment de collectivités), le budget investissement est mesuré, les devis aux moins disants acceptés et dès l'année suivante.... le budget entretien explose.
Bien sûr, ce n'est pas la même ligne budgétaire..... mais ce sont toujours les mêmes qui "cotisent"
vrai |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 19:50:02
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En copropriété ce n'est pas tout à fait la même chose que dans les autres collectivités.
Les contrats et marchés qui sont passés répondent à des besoins de consommation, d'interets collectifs.
La plupart du temps il n'y a rien de plus que ce qui existe, sauf à faire de la construction ou des améliorations, qui sont à la marge !
Que ce soit un ravalement de façade ou le changement de vieille chaudières, il n'y a rien de plus : pour la chaudière le contrat existe avant le changement, il existera après !
Vous appelez "investissement" une chose qui est "entretien" en copropriété, dans son sens large !
En copropriété on ne décide que sur la satisfaction de besoins collectifs.
Autre chose serait la création d'un fonds de réserve permanent pour travaux futurs, une très bonne chose dont l'institutionalisation serait dans l'air ( ????)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 23:00:50
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ABCT a raison, et Gedehem n'a pas tort.
Si j'ai bien compris, ABCT nous dit que le bon marché coûte souvent cher. C'est bien vrai.
Gedehem nous dit que la maintenance lourde compense l'usure. C'est bien vrai aussi.
Comme la copropriété ne connait pas l'amortissement, ce qui est bien dommage, on a l'impression d'investir quand on paie des gros travaux d'entretien. On pourrait retrouver un semblant d'amortissement dans les fonds de prévoyance travaux.
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 20:40:30
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L'ARC préconise un seuil de 200 €. Pour notre part,ce seuil est à 500 €. Je n'ai pas assez de recul pour savoir si moins serait mieux, mais je ne pense pas que ce soit trop.
Concernant le "Cahier des Charges", c'est un vrai travail qui est rarement béton du premier coup faute d'être des spécialistes des travaux soumis à appel d'offre. Pour ce qui nous concerne, nous procédons par itération : nous rédigeons un CdC du mieus que nous pouvons, orienté résultat (et non solution) ; nous invitons les entreprises à répondre par une offre technique décrivant la solution envisagée, et une offre commerciale dont nous imposons le mode de décomposition (de façon à faciliter la comparaison des offres). Nous discutons ensuite avec les fournisseurs afin de leur permettre de nous convaincre du bien fondé de leur offre technique (ce que j'appelle "passage au gril"). Des bonnes idées des uns et des autres, nous rectifions le CdC de manière à orienter la solution qui nous a paru la plus convaincante, et redemandons une offre à chacun (sauf si la solution est l'apanage d'une seule entreprise).
Comme on n'est pas soumis au code des marchés publics, cette méthode, qui n'est pas parfaite, nous paraît la meilleure, mais demande beaucoup d'énergie et de temps. |
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mise en concurrence des entreprises
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