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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 21 oct. 2008 : 22:02:46
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et aussi pour les autres : cette réponse ministérielle toute fraiche, bon rappel !!!
à une question 26099 de Mme Zimmermann Marie-Jo...
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 15:22:05
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merci emmanuel.. Extremement clair et utile
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 12:10:13
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Je fais donc la "traduction en clair" suivante :
Le dossier de PC respecte les règles d'urbanisme du PLU mais pas celles du cahier des charges du lotissement.
Le Maire ne peut pas invoquer les règles du cahier des charges du lotissement. Le Maire ne peut donc refuser le PC alors que le dossier ne respecte pas les règle du lotissement.
Le Maire accorde donc le PC.
Le pétitionnaire a pourtant un dossier irrégulier non pas côté respect d'urbanisme mais côté respect du cahier des charges du lotissement.
Donc il ne peut pas entreprendre sa construction sans risquer des réactions.
Ces réactions sont tout simplement l'application du droit des tiers.
Les colotis ont donc intérêt à réagir dans les 2 mois de l'accord du PC.
Nous sommes dans le cas le plus facile à comprendre du droit des tiers et du fondement du recours des tiers.
Et comme il y a également des histoire de prescription trentenaire, si les colotis ne régissent pas dans les 2 mois de l'affichage du PC, il leur reste encore près de 30 ans pour réagir avec d'autres moyens.
Entre nous, le Maire a rendu service au pétitionnaire en refusant le PC au motif de non respect du cahier des charges mais il outre passe ses droits en "rendant ce service au pétitionnaire".
Ai-je bon dans cette traduction ? |
seborga1 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 12:27:15
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Seborga1 je crois que vous avez bien compris le système. Le Maire en fait n'a même pas a connaitre le cahier des charges. Il se base sur son PLU point-barre.
Un exemple: mon propre lotissement a un cahier des charges (datant de 1974) qui stipule qu'il faut 1000 m2 pour construire. Notre cahier des charges n'a pas cherché à faire valoir ses doits face au PLU (et il n'y serait probablement pas arrivé d'apres la jusrisprudence que l'on m'a citée) Le PLU dit 700 m2 et c'est le PLU qui l'emporte. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 18:08:44
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| Oh que je ne suis pas sur d'avoir tout compris. Imaginons que je sois propriétaire d'un lot de 1500 m² dans le lotissement de Benoic et que ma maison soit judicieusement bien placée d'un côté ce qui pourrait me permettre de diviser mon terrain en 2 pour en revendre une partie de 700 m². Moi, j'avais compris que même si le Maire donnait le permis mon projet n'était pas réalisable car, côté permis et urbanisme, OK, mon projet est régulier, mon acquéreur peut obtenir son permis mais côté lotissement, il n'est pas autorisé. Alors, moi, je dirais que le cahier des charges l'emporte sur le PLU. Mais ce n'est pas le problème du Maire quand il donne le PC. |
seborga1 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 18:27:38
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| Sincèrement seborga1 je crois que dans ce cas précis le PC sera donné et que le cahier des charges ne pourra pas être opposé au PLU. Dans mon lotissement la regle du PLU est 700 metre carrés et notre CdC dit 1000 metres carrés eh bien on peut diviser les parcelles et construire sur 7OO mètres carrés. Je sais.. je sais .. alors a quoi sert le cahier des charges..? eh bien il sert pour tout ce qui est des relations entre co-lotis dans le seul cadre du lotissement pas vis à vis de l'extérieur. Au dessus il y a l'urbanisme de la commune qui impose son PLU dès qu'il s'agit de règles d'urbanisme de la commune ou de la communauté de communes. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 06:43:34
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| Je crois que maintenant je comprends mieux. Merci Benoic. |
seborga1 |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 09:39:51
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Si le PLU dit 700m2, le permis sera accordé. Mais il sera accordé sous réserve des droits des tiers. Ceci est clairement mentionné sur le document qu'envoie la mairie.
Ceci veut dire que les travaux sont réalisables uniquement si le cahier des charges est respecté.
Cela veut aussi dire que l'obtention du permis ne suffit pas.
Tout coloti peut demander le respect du CDC devant une juridiction civile, et le juge le fera respecté, meme si le permis est accordé.
Il est inutile de contester le permis de construire.
La mairie ne commet pas de faute, car elle n'a pas a tenir compte du CDC, qui est un contrat civil.
Il faut retenir que l'obtention du permis ne suffit pas pour avoir le droit de construire. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 10:17:52
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Certes.. le droit des tiers. Mais les tiers ont il un droit de regard sur ce qui se fait à l'intérieur des lots si les règle d'urbanisme en vigueur sont respectées ? S'il n'y a pas création de nuisance, je pense qu'une redistribution des surfaces dans un lot avec modification cadastrale est possible et que le PC ne pourra pas être contesté. .. mais je peux me tromper.
Je serais étonné qu'un tribunal donne raison à un plaignant dans un tel cas et impose le respect du CdC en opposition avec les règles d'urbanisme de la commune. Je ne suis pas juriste et j'aimerais bien avoir l'avis d'Emmanuel et des autres à ce sujet. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 18:33:30
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Mais justement, Benoic, on ne contestera pas le PC lui même mais la construction...
on conteste un PC devant le TA en soulevant l'irrégularité de l'autorisation administrative par rapports aux dispositions des règlements administratifs auxquels elle doit être conforme (PLU, règlement de lotissement)
mais on conteste un construction devant le TGI en ce qu'elle contrevient au CdC, contrat entre coloti que chaque coloti -mais seulement les colotis- à juridiquement intérêt à brandir en cas de violation de ses clauses. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 22:06:53
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Emmanuel merci de votre intervention. Il y a une subtilité qui m'échappe un peu, mais je suis sûrement trop naïf, c'est la distinction entre PC et construction.. Mais vous en savez plus que moi sur ces problèmes.
Quoi qu'il arrive, dans mon lotissement, le cahier des charges qui n'a pas été modifié depuis son origine en 1974, n'est plus appliqué dès qu'il s'agit des changements intervenus dans les POS ou PLU successifs. Je ne me souviens plus très bien où j'ai lu, dans ce site ou ailleurs, que si nous n'avons pas demandé la pérennisation de nos règles du CdC face aux règles d'urbanisme communal, dans des délais que j'ai oublié, nos règles ne peuvent pas être opposables aux dits POS ou PLU. Vous souvenez vous de ces clauses ?
Cordialement,
B. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 22:19:34
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j'abandonne !!!
vous continuez à mélanger les autorisations administratives... et les obligations des colotis entre eux  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 22:46:53
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dommage que vous le preniez mal, j'espérais Emmanuel vos avis éclairés comme toujours.. Je sais parfaitement la différence entre autorisations administratives et relations-obligations entre co-lotis.. Mais... sincèrement je me demande ce qui doit se passer dans un cas tout simple:
Je suis dans un lotissement avec un CDC ancien non modifié au fil des années. Supposons que j'ai un terrain de 1000 mètres carrés avec une maison dessus. A l'intérieur du même lot originel, mais appartenant à un propriétaire différent, un terrain non bâti de 750 mètres carrés qui jouxte mon terrain m'est vendu avec un certificat d'urbanisme qui le dit constructible et précise COS, SHON, etc. Est-ce que j'ai le droit de construire dessus? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 23:12:14
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| administrativement oui, civilement non. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 23:22:00
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Cette fois c'est moi qui abandonne. Trop subtil pour moi..
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 23:38:45
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Citation :
Initialement posté par Benoic
les tiers ont il un droit de regard sur ce qui se fait à l'intérieur des lots si les règle d'urbanisme en vigueur sont respectées ?
Tout a fait. A partir du moment ou ce tiers est un coloti.
Citation :
S'il n'y a pas création de nuisance, je pense qu'une redistribution des surfaces dans un lot avec modification cadastrale est possible et que le PC ne pourra pas être contesté. .. mais je peux me tromper.
Le permis ne sera pas remis en cause car la mairie aura fait son travail.
Si un coloti attaque la mairie (tribunal administratif) ce coloti sera débouté.
Par contre si ce meme coloti vous attaque pour non respect au cahier des charges (tribunal de grand instance), il aura gain de cause et la construction devra etre démolie si ce coloti l'exige.
Inversement, si aucun coloti ne vous attaque, vous n'aurez pas de problèmes avec l'administration(mairie), car votre pc est conforme aux règles d'urbanisme(respect du PLU).
Dans un lotissement, il est possible que le CDC ne soit pas respecté. Cela veut simplement dire qu'aucun coloti n'a engagé de procédure devant le TGI.
Maintenant vous confondez CDC et réglement du lotissement.
Le CDC est un contrat entre les colotis et il n'est pas limité dans le temps. Le règlement du lotissement, lui, est caduc après 10 ans, sauf si les colotis ont décidé de le proroger (art L442-10 du code de l'urbanisme).
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 07:37:11
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Moralité je reste toujours autant à chercher comment il faut comprendre et j'en reviens donc à ce que je comprenais en premier :
- le cahier des charges du lotissement, s'il est plus restrictif que le PLU l'emporte
- Le PLU l'emporte s'il est plus restrictif que le cahier des charges
Le maire ne peut se référer qu'au PLU.
Un projet peut ne pas pouvoir voir le jour, même s'il a un PC dûment délivré par le Maire. Et c'est pour cela que le droit des tiers existe. Et c'est dans de cas de de type que les recours aboutissent favorablement pour ceux qui les déposent.
Donc, j'avais bon dans ma première "traduction" de la réponse ministérielle. |
seborga1 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 07:57:26
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...
merci Emmanuel : je suis sur le "champ de bataille" de mes luttes administratives et civiles où l'ADSL est rare et lent!
Je note avec satisfaction que mes avis récurents sont confirmés par le ministre EEDDA...mais toujours aussi mal compris des citoyens ...et des autorités locales auxquelles je me frotte présentement!
Je viens d'expliquer à une amie que la législation relative au PERMIS DE CONDUIRE conduit à délivrer ces permis à des citoyens qui en font usage lorsqu'ils sont en situation de conducteur.
Mais ils ne sont "autorisés" par une autre législation qu'à conduire des véhicules dont ils justifient être propriétaire ou locataire et dont ils détiennent les "papiers".
Un PERMIS DE CONDUIRE n'autorise pas à conduire en toutes circonstances!
PAr raisonnement similaire, un PERMIS DE CONSTRUIRE est une CONDITION NECESSAIRE pour construire mais ce n'est PAS UNE CONDITION SUFFISANTE au regard du corpus de droit applicable...
C'est pourtant simple
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 08:36:37
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| OUI, bravo et merci Mout. Très très clair. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 08:44:12
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Mais dans mon cas je n'ai pas confondu CDC et reglement car nous n'avons pas de réglement.
Autre question: ne serait-il pas opportun de mettre le CDC en conformité avec les regles d'urbanisme communal? Même si je sais qu'une unanimité sur un tel point ne serait pas facile à obtenir.
Si je comprends bien en l'etat actuel des choses je pourrais attaquer plus de la moitie du lotissement et faire demolir pas mal des villas baties depuis des années .. Pas très réaliste je suppose... Y-a-t-il une prescription la dessus?
Merci |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 08:50:05
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| Il reste un point qui me pose un gros probleme. Dans le cas que j'ai évoqué, si le terrain de 750 mètres carrés m'a été vendu comme "constructible" (avec un prix naturellement correspondant...) et que, malgré le certificat d'urbanisme qui le confirme, en fait il ne l'est pas, puisque le CDC s'y opposerait, quels recours disponibles ? Attaquer le vendeur ? |
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