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julie38
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 25 oct. 2008 : 09:47:27
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bonjour,
je suis nouvellement inscrite sur ce site.
j'espere que quelqu'un aura une réponse a mon pb.
de 2004 a debut 2008, j'ai été locataire de FONCIA.
chaque année environ 1000€ de charges pour l'ensemble de l'immeuble, environ 25€ par mois pour moi.
j'ai rendu l'appart en février avec un arrété de comptes en avril 08.
mais voila qu'en aout, foncia me réclame 300€ supplémentaires de charges pour 2007, la facture étant passée du simple au double.
nous n'avons pas été prévenu d'un changement quelconque dans les prestations concernées par les charges.
ils nous annoncent que c'est pour la sortie des poubelles alors que c'est nous et un restaurateur qui nous en chargeait....
que faire?
faut-il rellement payer?
ne doivent-ils pas nous prévenir de la nouvelle répartition des charges?
si quelqu'un peut me répondre merci d'avance.
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julie |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 19:46:31
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Bonjour julie38,
Et bienvenue.
Votre bailleur est tout à fait fondé à procéder, au moment où il le juge opportun si vous-même ne l’avez pas enjoint à le faire, à la régularisation des charges locatives. Pour cela il met face à face les montants réels des charges récupérables sur le locataire et les provisions que celui-ci lui a déjà versées. Si le locataire a provisionné de manière insuffisante, le bailleur est donc alors fondé à réclamer la différence.
Une fois que l’on a dit ça, il faut ajouter que néanmoins votre bailleur doit vous justifier de ces montants. Il n’a pas à le faire spontanément. Il doit le faire à votre demande. Il n’a pas d’obligation à vous délivrer des copies ou duplicatas de ses justificatifs (en général des factures ou avis d’imposition foncière), il doit simplement vous permettre de les consulter.
Pour tout ce dont il ne justifie pas, il n’est pas fondé à vous demander de payer.
C’est donc très important de consulter ces justificatifs ! Surtout une fois que l’on part à l’issue d’une période de location assez longue et que durant la location il n’y a jamais eu de régularisation de charges. Il peut très bien s’avérer que certaines factures concernent des charges qui n’ont pas le caractère récupérable auprès du locataire (Cf. le décret 87-713 du 26 août 1987 ci-dessous en lien dans ma signature => Ce décret énumère de façon strictement limitative ces charges locatives. Pour tout ce qui n’y est pas prévu, vous ne devez rien)
Ou vous pouvez très bien vous rendre compte qu’entre les montants qu’on vous réclame et ceux des factures il y a des écarts.
S’agissant des charges locatives, vous êtes, vous et votre bailleur, sous une prescription quinquennale. Votre bailleur peut donc régulariser des charges sur une durée de 5 ans. Vous-même, en tant que locataire, pouvez contester les montants ou le bien fondé sur une durée de 5 ans.
Si vous le faites, votre bailleur doit être en mesure de pouvoir tout vous justifier sur ces 5 ans en vous laissant consulter ses justificatifs.
Je vous précise d’ores et déjà que dans les démarches que vous allez devoir entreprendre, vous devrez vous adresser uniquement et directement à votre bailleur et pas à l’Agence Immobilière qui, en tant que mandataire du bailleur, n’a rien à voir dans vos rapports. Le seul responsable juridiquement c’est votre bailleur.
La première chose à faire est de lui demander de vous permettre de consulter l’ensemble des justificatifs qu’il doit tenir à votre disposition. Pour ce faire, vous lui adressez votre demande par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Dans cette lettre, vous lui rappelez bien son obligation de vous permettre de les consulter et que faute de quoi vous considérerez qu’il ne remplit pas son obligation de justifier et que vous serez alors amenée à lui demander le remboursement intégral de vos provisions pour charges (oui, intégral. S’il ne justifie de rien, il ne peut rien vous faire payer au titre des charges)
Plusieurs options s’offrent alors à lui.
¤ Il ne vous répond pas ou vous refuse la consultation.
Vous vous rendez alors au greffe du Tribunal d’Instance compétent pour ce logement que vous louiez et que vous avez quitté pour vous renseigner sur la procédure et le formulaire de saisine (c’est simple et gratuit, sans obligation de se faire représenter ou assister d’un avocat)
Et vous saisissez en formulant votre demande et en vous fondant sur l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et son non-respect par votre ancien bailleur : les charges récupérables sont exigibles sur justification.
Faute de justification, vous demanderez donc au TI que votre bailleur soit condamné à procéder à votre remboursement intégral des provisions que vous lui avez versées.
(Vous trouverez également le texte intégral de cette loi ci-dessous dans ma signature – Je vous incite à lire ces textes. Même si ça peut paraître long et ennuyeux, cette première approche pourra vous servir)
¤ Il vous répond et vous indique comment consulter ses justificatifs.
Vous allez donc consulter les justificatifs. En général ce sont des factures, des avis d’imposition et les règles de répartition entre les logements en cas de copropriété. Votre bailleur n’ayant que l’obligation de vous laisser les consulter, vous ne pourrez obtenir de lui qu’il vous laisse des copies ou duplicatas. Bien entendu cela ne coûte rien d’en demander tout de même. Il peut vous proposer des copies moyennant finance voire gratuitement... Allez savoir.
Si la copie est trop chère ou qu’il ne veut pas vous en laisser, vous pouvez tout simplement recopier sur papier libre tout ce qui vous intéresse. Ca peut être long, mais ça peut rapporter gros... Pour avoir personnellement été dans cette situation, j’avais mis plus de 2 heures à tout éplucher et tout recopier. 2 heures que j’ai ensuite largement rentabilisé en obtenant de mon bailleur le remboursement d’une somme à 4 chiffres... après la virgule ;)
Une fois que vous êtes revenue avec tous vos montants et que vous avez vérifié qu’il y avait un justificatif pour tous les postes de charges, les choses ne s’arrêtent pas pour autant.
Il vous reste à vérifier, point par point, que la charge est bien récupérable. Pour cela vous vous référez à la liste strictement limitative du décret de 87 dont je vous ai déjà parlé plus haut.
Vous relevez donc les incohérences (ce peut être des montants ou des charges non-comprises dans le décret) et vous préparez une seconde LRAR à l’attention de votre ancien bailleur pour lui indiquer ce que vous contestez avec injonction de vous rembourser sous 8 jours.
Une fois arrivée à ce stade, vous aurez forcément à lui adresser cette 2nde LRAR (si vous souhaitez obtenir un remboursement, cela va de soi).
En effet, vous nous indiquez que vous sortiez vous-même vos poubelles (avec votre voisin restaurateur, OK, ça ne change rien).
Or, la jurisprudence actuelle de la Cour de Cassation est très claire sur ce point : vous devez vous reporter à l’article 2 du décret de 87. Et notamment aux articles 2.c) et 2.d) qui évoquent la prestation d’élimination des rejets (sortir les poubelles quoi) et d’entretien des parties communes.
La Cour de Cassation est venue nous rappeler 2 conditions pour que les charges liées à ces 2 services soient récupérables :
¤ Il faut que ces deux services soient assurés de manière cumulative et pas seulement l’un des deux.
¤ Il faut que ces deux services soient assurés par le même intervenant (un gardien, un concierge ou un employé d’immeuble)
Si ces services ne sont pas assurés dans les conditions ci-dessus, les charges qui y sont liés ne sont plus récupérables auprès du locataire.
Or vous nous dites que vous assuriez vous-même la sortie des poubelles. C’est donc que ce service n’était pas assuré.
Vous êtes donc fondée à demander le remboursement des charges qu’on vous a prélevé au titre de l’entretien des communs puisque cette charge a perdu son caractère récupérable.
Votre 2nde LRAR comprendra donc ce point, plus tous les autres que vous aurez relevés (si vous vous posez d’autres questions, sur d’autres points ou d’autres charges, leurs montants, leurs mode de répartition, etc., vous revenez nous en parler).
Si malgré votre injonction, votre bailleur ne s’exécute pas, vous vous rendez au greffe du TI comme ci-dessus. Et vous saisissez le TI d’une demande de remboursement des charges que vous contestez.
Bien à vous,
Bon courage,
Bonne soirée, |
sbx
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
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julie38
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 08:45:59
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merci beaucoup pour toutes ces infos.
je vais donc me renseigner et voir ce que j'obtient.
merci encore et bon dimanche |
julie |
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julie38
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 11:04:35
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bonjour
alors voilà sur vos conseils j'ai donc contacté le bailleur pour obtenir l'accès aux détails des charges réclamées par recommandé avec accusé il y a plus de 3 semaines et a cette date je n'ai toujours pas de nouvelle....
est ce qu'il y a un délai avant de passer a l'étape supérieure?
dois je considérer cette absence de réponse comme un refus de me laisser voir ces documents?
merci de m'éclairer si vous avez des infos.
bonne journée
julie |
julie |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 11:57:12
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Citation :
Initialement posté par sbx
Votre bailleur n’ayant que l’obligation de vous laisser les consulter, vous ne pourrez obtenir de lui qu’il vous laisse des copies ou duplicatas.
Inexact. Le droit de consultation emporte celui d'en obtenir copie. J'ai déjà cité une jurisprudence sur un autre fil.
Jurisprudence récente :
CA Paris, 9 janvier 2002, n° 2001/10855 consultable sur légifrance. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 14 nov. 2008 12:00:10 |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 22:17:51
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Citation :
Inexact. Le droit de consultation emporte celui d'en obtenir copie. J'ai déjà cité une jurisprudence sur un autre fil.
Jurisprudence récente :
CA Paris, 9 janvier 2002, n° 2001/10855 consultable sur légifrance.
[...] Considérant que, sauf disposition légale ou conventionnelle contraire, le droit de consultation d'un document emporte le droit d'en prendre copie ; que, dès lors que le comité d'entreprise a de nouveau adopté le principe d'un "libre accès" des organisations syndicales aux "minutes" des séances - libre accès fondé d'ailleurs sur un usage établi et non contesté ayant valeur d'obligation tant qu'il n'est pas régulièrement dénoncé - il importe peu que, comme cela paraît être le cas au vu des copies des "minutes" produites aux débats par le SYNDICAT SRCTA-UNSA et M. X..., l'usage en cours s'étende jusqu'à la remise d'une copie aux personnes disposant d'un droit de consultation [...]
On peut en déduire un principe universel « Le droit de consultation emporte celui d'en obtenir copie. » ?
Donc le bailleur a l’obligation de remettre une copie de ses justificatifs de charges à son locataire dans la mesure où celui-ci a le droit de les consulter ?
Que penser du « [...] sauf disposition légale ou conventionnelle contraire [...] » et de la loi de 89 qui édicte uniquement l’obligation pour le bailleur de « tenir à la disposition » du locataire ses pièces justificatives des charges locatives qu’il entend récupérer ?
S’agissant d’un texte d’ordre public, en déduire une « obligation » pour le bailleur (de remettre des copies) que le texte n’a pas prévue expressément me semble un peu excessif tout de même ?
En l’espèce, il s’agit de la mise en oeuvre du droit syndical dans l’entreprise et surtout d’un « usage » dans cette mise en oeuvre dans cette entreprise (usage duquel le juge en déduit cette obligation de délivrer une copie puisque traditionnellement c’est comme ça que ça se passe.)
De même, la formulation « emporte le droit d’en prendre copie » ; est-ce que cela signifie que l’on peut en faire une copie (comme recopier les éléments du document, ce qui est tout à fait possible concernant les justificatifs des charges locatives : recopier les montants, etc. à la main et sur papier libre) ou que celui qui met à disposition a l’obligation de « délivrer » une copie ? Cela ne me semble pas la même chose.
Je veux bien croire, mais j’ai un doute.
Disposez vous, LeNabot, d’autres jurisprudences plus proches du sujet ?
Julie38, bonsoir,
Vous avez bien adressé votre LRAR à votre propriétaire et pas à l’Agence Immobilière qui gère pour son compte ?
Si oui :
Vous devez vous baser sur l’article 23 de la loi de 89 qui édicte une obligation pour le bailleur de tenir à la disposition de son locataire tout les justificatifs des charges qu’il entend récupérer sur son locataire.
Cet article évoque un délai de 1 mois à compter de l’envoi du décompte de charges. Mais en réalité, vous disposez, tout comme votre bailleur, d’un délai de 5 ans pour contester des charges qui vous ont été prélevées. Durant ce délai, votre bailleur demeure tenu de pouvoir les justifier.
En ne répondant pas à votre demande de pouvoir les consulter, par LRAR (ce dont je vous félicite), il contrevient tout simplement à son obligation de justifier auprès de vous des montants qu’il vous réclame.
Vous êtes donc fondée à tout simplement demander le remboursement intégral de vos provisions pour charges sur une période de 5 ans depuis votre LRAR (pour vous c’est l’ensemble, puisque votre location a débuté en 2004).
Vous devez saisir le Tribunal d’Instance (celui qui est compétent pour le logement que vous louiez).
Vous devez-vous rendre au Greffe de ce TI et lui expliquer votre situation et lui demander si c’est bien ce TI qui est compétent pour le logement (lui donner l’adresse).
On vous donnera le formulaire de saisine.
C’est une procédure simple et gratuite (pas d’avocat)
Au travers votre saisine, que vous rédigez par écrit, vous expliquerez le plus précisément les faits (identité et adresse de votre bailleur [pour qu’il soit convié à l’audience], période de location, le montant exact des provisions pour charges que vous avez versées sur cette période, ce que votre bailleur vous a prélevé et à quel titre).
Vous joindrez une copie de vos quittances sur lesquelles apparaissent vos provisions et des documents que vous a transmis votre bailleur via l’Agence Immobilière (comme le décompte de charges où au final on vous demande ces 300€ supplémentaires)
Vous contesterez le caractère récupérable de ces charges par votre bailleur dans la mesure où obligation lui est faite de vous en justifier les montants : article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Vous joindrez votre LRAR de demande de consultation des justificatifs.
Ne vous permettant pas de les consulter, vous demanderez au TI que votre bailleur soit condamné à vous rembourser intégralement les prélèvements qu’il vous aura effectué au titre des charges locatives qu’il ne justifie pas.
Soit il viendra au TI avec tous les justificatifs. Votre action aura été inutile. Cela ne vous aura rien coûté que du temps et vous serez sure qu’il ne vous aura pas arnaqué.
Soit il ne vient pas, ou vient mais sans justificatif, auquel cas il est très vraisemblable que le TI rendra un jugement qui vous sera favorable et condamnera votre bailleur à vous rembourser toutes les sommes prélevées au titre des charges locatives.
Cordialement, |
sbx
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Edité par - sbx le 14 nov. 2008 22:19:02 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 20:04:53
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Citation :
Initialement posté par sbx
S’agissant d’un texte d’ordre public, en déduire une « obligation » pour le bailleur (de remettre des copies) que le texte n’a pas prévue expressément me semble un peu excessif tout de même ?
Soit vous raisonnez à l'envers, soit vous vous méprenez sur le sens de l'ordre public.
Une loi d'ordre public c'est une loi qu'il n'est pas possible de contourner ou d'y déroger conventionnellement. A partir du moment où une loi n'anéantit pas un principe de droit (même non écrit), je ne vois pas en quoi ledit principe ne serait pas applicable dans le contexte de la loi du 6 juillet 1989. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 21:23:56
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Citation :
Une loi d'ordre public c'est une loi qu'il n'est pas possible de contourner ou d'y déroger conventionnellement. A partir du moment où une loi n'anéantit pas un principe de droit (même non écrit), je ne vois pas en quoi ledit principe ne serait pas applicable dans le contexte de la loi du 6 juillet 1989.
Soit vous raisonnez à l'envers, soit vous vous méprenez sur le sens de l'ordre public.
Une loi d’ordre public c’est une loi qu’il n’est pas possible de contourner ou d’y déroger conventionnellement. A partir du moment où une telle loi n’édicte pas expressément un droit ou une obligation pour l’une ou l’autre des parties, nul ne peut le faire à sa place.
Une jurisprudence plus proche du sujet ? Parce que ça peut être bigrement intéressant pour les locataires ça. |
sbx
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Edité par - sbx le 15 nov. 2008 21:24:48 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 22:36:46
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Citation :
Initialement posté par sbx
A partir du moment où une telle loi n’édicte pas expressément un droit ou une obligation pour l’une ou l’autre des parties, nul ne peut le faire à sa place.
Vous avez vous même cité un passage important de l'arrêt rappelant un principe de droit :
Citation :
Considérant que, sauf disposition légale ou conventionnelle contraire, le droit de consultation d'un document emporte le droit d'en prendre copie ;
La loi du 6 juillet 1989 ne comporte aucune disposition contraire à ce principe. C'est ce que je vois. Et donc le principe précité doit s'appliquer en matière de baux.
Et le fait que l'arrêt ait été rendu en matière de droit social n'y changera rien. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2008 22:38:05 |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 00:00:04
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
La loi du 6 juillet 1989 ne comporte aucune disposition contraire à ce principe. C'est ce que je vois. Et donc le principe précité doit s'appliquer en matière de baux.
Ce n’est pas que la loi de 89 ne comporte aucune disposition contraire, c’est qu’elle ne prévoit pas expressément elle-même une telle obligation.
Si elle ne le fait pas, s’agissant d’un texte d’ordre public, nul ne peut décider d’y inclure ce qu’elle ne prévoit pas elle-même. Et pas plus un juge qu'un autre. Cour d'Appel ou Cour de Cass comprises.
Je ne pense pas que l’on puisse ainsi déduire d’un arrêt si éloigné du sujet une jurisprudence à ce point « universelle » qu’elle s’imposerait aux textes d’ordre public.
Ou alors si on l’admet, c’est que l’on dénie la notion même d’ordre public.
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Et le fait que l'arrêt ait été rendu en matière de droit social n'y changera rien.
Ben si, peut-être justement.
Je pense donc que si la loi de 89 fait obligation au bailleur de justifier des montants des charges locatives et d'en laisser la consultation à son locataire, elle ne lui fait pas pour autant expressement obligation de remettre copie de ses justificatifs à son locataires.
Et je ne pense pas que des principes oeuvrant sur des « usages » dans « une entreprise » quelconque sur la consultation et la remise de copies aux représentants d'institutions représentatives du personnel puissent venir remettre cela en cause. |
sbx
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 04:41:41
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BONJOUR
Sbx je partage votre avis; j'ai toujours entendu dire que lorsqu'un texte d'ordre public n'interdisait pas une pratique, ce n'est pas pour autant qu'il fallait la considérer comme autorisée.
Au fait: comment savoir si un texte est d'ordre public
Cordialement. |
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evora0606
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 08:03:53
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bonjour.
je pense que julie38,voulait insister sur le fait que plus de 2 mois après sa remise de clés,et alors qu'elle a reçu un "arrêté de comptes",son agence se manifeste hors délai,pour réclamer un supplément de charges.
bien sûr que le proprio peut réclamer jusqu'à 5 ans en arrière.
mais il semble logique que le dû soit réclamé au plus tard 2 mois après l'edl de sortie,même délai maximum que pour la remise du DG. |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 19:32:22
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Bonjour,
Citation :
Initialement posté par vévé
Au fait: comment savoir si un texte est d'ordre public
Il l’édicte lui-même.
Exemple de la loi de 89 :
Art. 1er : Le droit au logement est un droit fondamental [...]
Art. 2 : Les dispositions du présent titre sont d’ordre public [...]
L’article en question poursuit en définissant le champ d’application du texte.
A l’identique, comme il s’agit d’un texte d’ordre public, nul ne peut décider d’en étendre ce champ d’application. Celui-ci doit s’entendre strictement.
A l’identique, la loi de 89 est un « socle » auquel se rattachent divers autres textes auxquels la loi renvoie : comme ses décrets d’application 87-712 ou 87-713 du 26 août 1987.
Ces textes ont vocation à s’appliquer strictement dans le cadre de la loi de 89 et de ce qu’elle prévoit elle-même.
Citation :
Initialement posté par evora0606
bien sûr que le proprio peut réclamer jusqu'à 5 ans en arrière.
mais il semble logique que le dû soit réclamé au plus tard 2 mois après l'edl de sortie,même délai maximum que pour la remise du DG.
En effet selon moi il y a deux choses :
S’il y a eu un dépôt de garantie, celui-ci doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire (Art. 22 al. 3 de la loi de 89)
Néanmoins, les actions relatives aux charges locatives se prescrivent par 5 ans.
Une fois le DG restitué sous deux mois maximum (déduction faite des sommes restant dues au bailleur par le locataire) le locataire et le propriétaire disposent tous deux de ce délai de 5 ans pour « revenir » sur ce qui a été payé ou ce qui reste à devoir être payé. Le propriétaire dispose bien aussi de ce délai de « protection ».
Si au moment de la restitution du DG, sous deux mois, il ne disposait pas de l’ensemble du contenu des charges locatives devant être payées par son locataire, il prend en compte ce qu’il connaissait ou ce qu’il pouvait justifier à ce moment là. Il fait les comptes entre les provisions et les montants dus par le locataire (ceux qu’il connait) ; si le locataire a « trop » provisionné, le bailleur rend l’intégralité du DG (on imagine qu’il n’y a pas de réparations locatives) et restitue en plus le trop perçu. Si le locataire n’a pas assez provisionné, le bailleur déduit ce qui reste à être payé du DG et en restitue le reliquat à son locataire sous deux mois.
S’il s’avère qu’ensuite le propriétaire « apprend » l’existence d’une charge que finalement le locataire n’aura pas payée, il peut bien entendu lui en réclamer le remboursement, même si tous les comptes ont été apurés entre eux, que l’EDL a été réalisé, que les clés ont été restituées et que le DG a été également restitué.
Il a 5 ans pour le faire.
Si la charge en question datait de début 2003, c’est trop tard pour lui pour agir.
Si la charge datait de décembre 2003, il peut encore le faire, même pour un EDL et une restitution de clé réalisés, par exemple, début 2004.
Enfin... Selon moi...
Cordialement, |
sbx
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evora0606
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 20:20:17
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julie38 dit:
"j'ai rendu l'appart en février avec un arrété de comptes en avril 08".
le fait qu'il y a eu arrêté de compte,n'empêche-t-il pas ce retour en arrière?
il y a une bonne dizaine d'années,nous récupérons notre DG dans les 2 mois et avec une clôture de compte,accompagnée d'une ultime régularisation de charges,dans laquelle nous avions décelé une erreur à notre profit.
courriers pour récupérer environ 600 francs.
l'agence nous dit "compte clos" rien à faire...
nous partions pour l'étrager:nous avons laissé tomber.
6 mois plus tard(on faisait suivre le courrier) l'agence nous réclame,elle,800 francs...
bien sûr,nous avons évoqué la clôture de compte!!!!
et l'affaire fut close elle-même.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 21:00:12
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Citation :
Initialement posté par sbx
Ce n’est pas que la loi de 89 ne comporte aucune disposition contraire, c’est qu’elle ne prévoit pas expressément elle-même une telle obligation.
Vous êtes têtu, je le serais aussi. Vous avez le principe qui dit clairement que le droit de consultation emporte celui d'en obtenir copie. Tant que la loi du 6 juillet 1989 (qu'elle soit ou non d'orde public) n'anéantira pas ce principe en matière de baux, vous aurez le droit à la copie qui s'appliquera pleinement. Si vous voulez raisonner autrement, ce qui n'est pas expréssement interdit (que ce soit par la loi ou un principe non écrit) est autorisé. Que vous le vouliez ou non.
Enfin l'ordre public de la loi précitée veut simplement dire que l'on ne peut y déroger conventionnellement. C'est un ordre public de protection. Exemple. Le bail peut prévoir un préavis de deux mois pour le locataire, car le bail le protégera mieux que la loi. Par contre, le bailleur ne peut pas mettre un préavis de quatre mois. C'est défavorable au locataire par rapport à la loi du 6 juillet 1989. Pour la copie idem. Le droit à la copie est issue d'un principe de droit qui lui est favorable et qui n'a pas été anéanti par la législation spéciale. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 nov. 2008 21:06:24 |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 19:44:33
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Bonsoir Evora0606,
Selon moi, si l’on veut donner à la prescription quinquennale toute sa raison d’être, on ne peut considérer qu’un « arrêté des comptes » entre propriétaire et locataire l’éteint.
La prescription est là pour protéger les deux parties. Celles-ci se sont entendues pour clore leurs relations contractuelles et financières. La prescription leur permet d’y revenir dans ce délai. La date de clôture des comptes ferait donc juste partir le délai durant lequel cette clôture serait contestable par l’une ou l’autre des parties et non en fixer la date où s’éteindrait cette faculté de contestation (je ne sais pas si je suis clair ? Excusez... )
Pour moi, c’est à l’issue du délai de 5 ans après la date de clôture des comptes que cette clôture deviendrait donc parfaitement incontestable par les parties.
Enfin je pense...
Et donc je pense qu’au final, dans votre situation que vous nous expliquez, chacun avait effectivement le droit de revenir sur l’arrêté des comptes et que donc vous avez gagné 200 frs.
Bonsoir LeNabot,
Selon moi, si le bail peut effectivement prévoir que le préavis à respecter par le locataire pour donner congé à son propriétaire est de 2 mois au lieu de 3, le bailleur, qui a pourtant lui-même proposé cette rédaction de bail, ne serait pas tenu par une telle clause.
Et s’il entendait malgré tout par la suite imposer à son locataire le respect d’un préavis de 3 mois, il en aurait parfaitement le droit.
Admettre le contraire, serait admettre justement que l’on pourrait déroger conventionnellement aux règles d’ordre public.
La question de la protection du locataire et le fait qu’une telle clause lui serait plus favorable ne rentre pas pour moi en ligne de compte.
La loi de 89, en l’occurrence, si elle est bien d’ordre public, n’est pas à proprement parler une loi de protection du locataire. Cette loi encadre les relations des bailleurs et de leurs locataires et posent des règles de protection pour ces deux parties. En l’occurrence, le délai de 3 mois de préavis pour le locataire est certes un délai plus court que celui du bailleur, mais il a été fixé pour permettre un minimum de temps pour le bailleur de se retourner (anticiper et pouvoir remettre son bien sur le marché de la location dans de bonne conditions. C’est ainsi, par exemple, qu’il aura la faculté de faire visiter le logement à de nouveaux locataires potentiels durant la durée de ce préavis. Cela lui est plus avantageux que de n’avoir que 2 mois pour le faire. Et même si à l’origine il avait convenu qu’un délai de 2 mois serait suffisant, il pourrait tout à fait revenir dessus et demander à son locataire de respecter le délai de 3 mois fixé par la loi d’ordre public.)
En effet je persiste car je suis têtu (vous ne pouvez pas vous imaginer à quel point... Et je m’en excuse bien !  ) Toutes les obligations que la loi de 89 n’a pas elle-même évoquées ne peuvent être déduites de jurisprudences basées sur d’autres textes que la loi de 89 (en l’occurrence, puisque l’on parle de ce texte d’ordre public précisément)
Lorsque la loi de 89 évoque l’obligation pour le bailleur de justifier des montants des charges locatives, nulle part elle ne lui fait par ailleurs obligation de remettre une copie de ces justificatifs au locataire qui les réclame.
Enfin, si on veut bien reprendre juste quelques secondes la rédaction de l’arrêt que vous citez : « Considérant que, sauf disposition légale ou conventionnelle contraire, le droit de consultation d'un document emporte le droit d'en prendre copie »
Il n’est pas écrit que cela emporte l’obligation pour celui qui présente le justificatif d’en remettre une copie à celui qui a droit de consultation.
Ce qui est écrit ensuite sur cette obligation tient à ce que le juge a estimé que l’usage précis dans cette entreprise précise étendait à l’obligation du CE de remettre des copies.
L’obligation étendue qu’il édicte s’en tient donc à cette entreprise précise du fait des usages qui y ont cours.
« En prendre copie », effectivement le locataire peut, s’il le souhaite, recopier les éléments qu’il souhaite sur papier libre et emporter ainsi avec lui une « copie » de ces justificatifs.
Il peut en prendre copie comme bon lui semble en photographiant les documents ou avec sa photocopieuse sous le bras.
Ca, personne n’a dit le contraire.
Bien à vous, |
sbx
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 20:01:39
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Citation :
Initialement posté par sbx
Bonsoir LeNabot,
Selon moi, si le bail peut effectivement prévoir que le préavis à respecter par le locataire pour donner congé à son propriétaire est de 2 mois au lieu de 3, le bailleur, qui a pourtant lui-même proposé cette rédaction de bail, ne serait pas tenu par une telle clause.
Et s’il entendait malgré tout par la suite imposer à son locataire le respect d’un préavis de 3 mois, il en aurait parfaitement le droit.
Admettre le contraire, serait admettre justement que l’on pourrait déroger conventionnellement aux règles d’ordre public.
La question de la protection du locataire et le fait qu’une telle clause lui serait plus favorable ne rentre pas pour moi en ligne de compte.
Je pense que vous êtes bon pour retourner à la fac. Vous avez exactement le même mécanisme en droit social : l'ordre public.
En gros, vous avez quatre normes. La loi, la convention collective, les accords d'entreprise et le contrat de travail. Lors d'un litige on compare les quatre textes pour savoir lequel est le plus favorable au salarié. Alors que déjà le code du travail est d'ordre public. Cela sous jurisprudence constante et sans que personne ne le conteste, sauf peut être vous ? En droit des baux, c'est exactement la même chose. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 21:53:08
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Sans doute est-ce parce que je comprends que la jurisprudence émise en droit social s'applique à ce droit d'ordre public et que la jurisprudence émise en matière de baux à usage d'habitation s'applique à cet autre droit d'ordre public.
Quant à retourner à la Fac, si je le pouvais... |
sbx
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tototititoto
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 19:49:16
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Citation :
Post de sbx Posté - 25 oct. 2008 : 19:46:31
"Il vous répond et vous indique comment consulter ses justificatifs."
Bonjour,
Après avoir quitté mon logement en avril dernier; mon bailleur me demande une régularisation des charges de 1700 Euro. Après s'être servit sur la caution (~1200Euro ) il me demande les 580 restants.
Je ne conteste pas le fait qu'il puisse me demander une régularisation des charges sur les 5 dernières années; cependant sa compta (fiche récapitulative au format excel) n'est pas claire : difficile de savoir ce qui est compté et calcul non reproductible. => Le différent porte donc sur le montant des charges à régler.
Après plusieurs échanges de courrier LRAR, celui-ci me redirige vers le syndic afin que je consulte l'ensemble des justificatifs (il m'a déja envoyé des pièces mais il en manque).
Mes questions :
-est ce à moi d'entreprendre les démarches auprès du syndic pour vérifier les factures ainsi que les montants qui me sont imputés ? Le syndic (bénévole) est il dans l'obligation de me recevoir ?
- Est ce à mon bailleur de me proposer un RDZ pour vérification des charges imputées ?
-étant donné que je sais pertinemment qu'il y aura un montant un réglé, j'ai déjà proposé à mon bailleur que nous saisissions la commission départementale de conciliation afin de clore l'affaire, est ce la bonne démarche ?
Merci d'avances de vos réponses ... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 21:25:14
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la commission ne fera pas la régularisation à la place des 2 parties
il faudra formuler l'objet de votre saisine, à savoir, par exemple, une contestation sur l'imputation de telle dépense |
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