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tototititoto
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 03 déc. 2008 : 22:44:51
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Citation :
Initialement posté par nefer
la commission ne fera pas la régularisation à la place des 2 parties
Ok pour ce point; et concernant la proposition de mon bailleur de contacter moi même le syndic, est ce convenable ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 16:11:46
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oui: convenable, faisable ... a voir si le syndic va vous répondre.... car il n'y a aucun lien entre vous et lui. il vaudrait mieux que le bailleur l'avertisse que vous allez prendre contact avec lui.
maintenant de nombreux cabinets de syndic communiquent via e-mail ... il est alors facile de le contacter pour un proprio. |
Cordialement, |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 07:44:10
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bonjour
quelques éléments à apporter à la controverse entre Sbx et Le Nabot:
1/ un arrêt de cassation ne s'applique qu'à la loi à laquelle il fait référence.
2/ concernant la remise de photocopie de pièces justificatives: la CA de Paris à deux reprises a repondu par la négative. La mise à disposition des locataires de ces documents ne peut pas s'interpréter dans ce sens, même contre paiement de ces photocopies par le locataire. CA Paris 27/09/1996 et 07/03/2006 voir D.1997 p.270 & Loyers Copro 2006 N° 122.
3/ Cour de Cassation: un locataire ne peut pas renoncer à une mesure d'ordre public même si elle lui est favorable.............je recherche la référence si celà vous intéresse
A+ |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 23:57:47
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Bonjour vévé,
Ouf !!! Enfin un peu de bon sens !!!
Merci pour vos éléments complémentaires.
Je n’ai moi-même pas eu le temps d’effectuer des recherches plus approfondies histoire d’étayer mes propos.
Vous pensez que je peux continuer à mettre mes diplômes sur mon CV alors ?
Bonjour tototititoto, bonjour Joulia,
Joulia, vous avez parfaitement raison. Rien n’empêche un locataire en quête des justificatifs des charges récupérables de se tourner vers le Syndic. Si le propriétaire lui indique que ses justificatifs sont consultables auprès de ce Syndic, après tout...
Mais comme vous le dites très justement, comme a priori un Syndic n’a aucun lien avec les éventuels locataires des copropriétaires et n’a donc pas à les recevoir et à leur remettre en consultation des documents de gestion, il doit bien y avoir une démarche préalable de la part du propriétaire auprès du syndic. Ce propriétaire doit s’assurer que le syndic acceptera de recevoir un locataire pour lui présenter ses justificatifs.
Le fait qu’un propriétaire n’ait comme seuls justificatifs que ceux en la possession du syndic (on peut en douter. Le Syndic a dû lui-même remettre des justificatifs de gestion de copropriété aux propriétaires), ne le soustrait pas de son obligation de savoir justifier. Si un locataire se retrouvait ainsi en difficulté vis-à-vis d’un syndic, il n’en aurait pas à en souffrir. La responsabilité du bailleur est de savoir justifier. Si son seul moyen est ce que détient le syndic et que ce dernier ne veut pas entendre parler de locataire c’est le problème du propriétaire mais aucunement celui du locataire.
Tototititoto,
Lorsque le moment d’une révision sur charges locatives est venu, la première chose à faire est de « vérifier » !!!
¤ Quelles sont les charges récupérables (Cf. le décret de 87)
¤ sont elles justifiées (sur 5 années réclamées par la régularisation)
¤ Qu’ai-je déjà réglé durant mon occupation des lieux au titre des provisions pour charges récupérables !!! (visiblement votre bailleur a sous –estimé vos provisions mensuelles de 30€ par mois)
Si le propriétaire renvoie vers un syndic qui ne veut pas recevoir et présenter de justificatifs, ce n’est pas le problème du locataire. Ce dernier n’a aucune démarche à faire vis-à-vis de qui que ce soit que le propriétaire. Si ce dernier ne met pas à disposition les justificatifs, c’est son problème.
Vous pouvez tout simplement le mettre en demeure de vous justifier ce que vous lui devez. Ses difficultés éventuelles à le faire (vis-à-vis du syndic) ne sont pas vôtres.
Il doit vous justifier en même temps que son retrait de votre dépôt de garantie.
S’il ne le fait pas, vous pouvez le considérer comme ne justifiant pas et vous pouvez à ce titre contester les montants qu’il vous réclame.
Cela vous prendra 5 minutes à rédiger le formulaire de saisine du Tribunal d’Instances. |
sbx
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 08:37:05
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BONJOUR
à Sbx
les diplômes c'est comme les médailles des anciens combattants, certains les arborent d'autres pas!
Quant aux diplômes sur les CV il n'est parfois pas utile d'en faire état pour se rendre compte que le titulaire les possède vraiment
à Joulia: d'accord avec vous.....j'ai lu ( et je recherche) un arrêt de cassation obligeant le syndic à mettre les pièces justificatives à disposition des locataires.
Salutations
****modération****
Balise "Gras" complêtée. |
Edité par - Numero6 le 06 déc. 2008 08:57:43 |
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choukette
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 15:39:52
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bonjour à tous
En vous lisant SBX je vois que vous écrivez :
La Cour de Cassation est venue nous rappeler 2 conditions pour que les charges liées à ces 2 services soient récupérables :
¤ Il faut que ces deux services soient assurés de manière cumulative et pas seulement l’un des deux.
¤ Il faut que ces deux services soient assurés par le même intervenant (un gardien, un concierge ou un employé d’immeuble)
Si ces services ne sont pas assurés dans les conditions ci-dessus, les charges qui y sont liés ne sont plus récupérables auprès du locataire.
Si j'ai bien compris :
- si dans mon premier studio, le ménage des parties communes était fait par une société, mais sortir les poubelles n'est pas effectué (cat le contenaire à poubelle reste 24h/24h sur le trotoir), je peux demander le remboursement des frais du ménage des parties communes ? (car sorie des poubelle et ménage ne sont pas fait de façon cumulative ?)
-dans mon studio actuel,le ménage étant effectué par une entreprise privé, mais la sortie des poubelles par le propriétaire lui même (qui habite à côté de l'immmeuble dont il possède l'intégralité : monopropriété); je peux là aussi demander le remboursement des charges de ménage car les deux services (poubelles et ménage) ne sont pas assurées par le même intervenant ?
ça me paraît trop beau pr être vrai, je dois avoir mal compris...
Si quelqu'un pouvait m'éclairer dans mes deux cas de figure.
Merci d'avance |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 17:55:25
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Bonsoir Choukette,
Désolé pour mon délai de réponse.
(Mais personne d'autre ne vous a répondu de toute façon  )
En effet, vous êtes fondée à réclamer le remboursement de ces charges qui vous ont été prélevées car elles n’ont pas le caractère « récupérable » au sens de la Cour de Cassation.
Je vous invite à lire ce post où vous retrouverez les références des Arrêts de Cour de Cass. qui nous précisent, au sujet de l’article 2 du décret du 26 août 87 (charges locatives), que
¤ Les deux services doivent être assurés cumulativement pour que les charges qui y sont liées soient récupérables
¤ Ces deux services doivent être assurés par le même intervenant.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=65026
Vous pouvez demander le remboursement pour une période de 5 ans en arrière (jusqu’à fin 2003), y compris pour votre ancien logement.
Vos demandes sont à adresser directement à vos bailleurs et surtout pas, le cas échéant, à leurs mandataires telles que des agences immobilières par exemple.
Sous forme de Lettre Recommandée avec Accusé de Réception en faisant référence à la loi de 89, au décret de 87 relatif aux charges locatives et à ces Arrêt de la Cour de Cass.
Vous formulerez votre contestation du caractère récupérable et demanderez le remboursement de ce poste de charge pour la période qui va bien avec injonction de payer sous 8 jours.
Si vos bailleurs ne l’entendent pas ainsi (ce qui est fort probable), ne perdez pas de temps à les relancer, saisissez le Tribunal d’Instance compétent pour chaque logement (si c’est le même, tant mieux !)
Si vous en arrivez là, je vous invite à vous rendre au Greffe de ce TI pour vous renseignez sur la procédure. Vous verrez, c’est simple et gratuit. Vous n’êtes pas obligée de vous faire représenter par un avocat. Il vous faudra néanmoins vous armer de votre plus belle plume pour formuler par écrit votre demande et pour expliquer clairement la situation au juge. En effet, vous devrez soutenir votre affaire à l’oral (demandeur, vous, avant, défendeur après). C’est un moment qui peut impressionner puisqu’on ne fait pas ça tous les jours et on risque de perdre un peu les pédales à l’oral. Le juge se souviendra alors surtout de ce que vous aurez écrit !
Cordialement,
Bonne fêtes de fin d’année, |
sbx
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 18:39:47
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Citation :
Initialement posté par vévé
3/ Cour de Cassation: un locataire ne peut pas renoncer à une mesure d'ordre public même si elle lui est favorable.............je recherche la référence si celà vous intéresse
A+
Je découvre cette remarque et je réponds point par point, et d'abord sur le 3. J'aimerai bien les références de votre arrêt.
Par contre, la loi du 6 juillet 1989 est une loi d'ordre public de protection (du locataire en l'occurrence). Ce qui veut dire que le locataire peut renoncer à l'application de certaines dispositions de la loi. A ne pas confondre avec un ordre public de direction.
En ce sens : Cour de cassation - chambre civile 3 - 24 juin 1998 - N° de pourvoi: 96-20522, consultable sur légifrance. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 18:43:06
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Citation :
Initialement posté par vévé
1/ un arrêt de cassation ne s'applique qu'à la loi à laquelle il fait référence.
Je suis bien d'accord. Sauf que l'arrêt que j'ai cité antérieurement n'était pas un arrêt de cassation, mais un arrêt de cour d'appel. Et que la base légale dudit arrêt est un principe général de droit, donc non codifié, mais qui s'impose. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 19:50:35
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Moi je veux bien LeNabot, je vous assure, le principe est alléchant pour les locataires, mais
1/ votre Arrêt de Cour d’Appel rappelle le droit de celui qui peut consulter le justificatif « d’en prendre » copie. Pour moi il est là, « le principe ». Elle ne vient pas nous dire que celui qui a le droit de consulter un justificatif a le droit « de se faire remettre une copie » par celui qui présente le justificatif.
2/ Lorsque la Cour d’Appel fait extension à ce droit, au droit « de se voir remettre » une copie, c’est parce qu’elle fait référence à un usage dans l’entreprise, partie à ce jugement.
Pour moi, sur cette partie, c’est un arrêt d’espèce mais certainement pas de principe. C’est en fonction de la situation que le juge étendra le droit de consultation au droit « d’en obtenir » une copie.
Sur le « principe », la loi de 89 n’en a pas édicter un tel envers le bailleur au bénéfice du locataire.
Donc on ne peut pas étendre votre Arrêt « d’espèce » à un « principe » qu’une autre loi d’ordre public ne prévoit pas.
Sur la loi de 89, de où tenez-vous qu’elle est une loi d’ordre public de protection du locataire je vous prie ? Sur les principes et garanties qu’elle apporte aux bailleurs, que dites-vous ?
Si locataire et bailleurs peuvent s’entendre sur ce qu’ils laissent de la loi, fût-il au bénéfice du locataire, ils n’ont pas le loisir de réécrire cette loi... d’Ordre Public.
Par ailleurs, dans l’Arrêt de la Cour de Cass. auquel vous nous renvoyez, le fait que « la qualification d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de renoncer à se prévaloir des dispositions de la loi » est un « moyen » avancé par la partie demanderesse. Ce n’est pas un principe édicté par la Cour de Cass. elle-même.................. Elle ne dit rien sur ce moyen avancé par la demanderesse................
Cordialement, |
sbx
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 20:26:30
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Citation :
Initialement posté par sbx
Sur la loi de 89, de où tenez-vous qu’elle est une loi d’ordre public de protection du locataire je vous prie ? Sur les principes et garanties qu’elle apporte aux bailleurs, que dites-vous ?
Vous posez vraiment des questions surprenantes. Voyez cet arrêt que je recopie in extenso. Ce ne sont pas mes fantasmes mais la déduction des magistrats. Vous ne ferez jamais avaler à un juriste que le bailleur est la partie faible d'un contrat de location.
Arrêt in extenso et quelque peu surprenant pour que vous ne coupiez pas les cheveux en quatre. Meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 malgré les dispositions de la dite loi qui exclut formellement les meublés. Un commentaire ?
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 21 septembre 2005
N° de pourvoi: 04-15063
Non publié au bulletin Cassation
Président : M. WEBER, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Châtellerault, 20 mars 2003 ) rendu en dernier ressort, que M. X... a donné en location, le 30 août 1999, une chambre meublée à M. Y... ; que celui-ci a délivré congé le 1er juin 2002 pour le 1er juillet 2002.et que M. X... l'a assigné pour obtenir le paiement de deux mois supplémentaires de loyer pour la période de préavis en raison de la soumission conventionnelle du bail à la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient que le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 exclut très clairement les locaux meublés, que toute stipulation contractuelle est impuissante à écarter cette exclusion, s'agissant d'un ordre public de protection auquel les parties ne peuvent déroger et qu'en l'absence de toute stipulation concernant les modalités du congé, l'article 1736 du Code civil doit s'appliquer ;
Qu'en statuant ainsi, alors que par accord exprès les parties étaient convenues de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que ses conditions générales prévoyaient un délai de préavis de trois mois, le tribunal a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 mars 2003, entre les parties, par le tribunal d'instance de Châtellerault ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Poitiers ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille cinq. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 22:04:10
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J’ai beaucoup de commentaires à apporter à votre Arrêt, notamment sur la façon dont vous l’apportez au fil, mais je sens que ça va être dur...
On va tenter de commencer par ça :
Puisque l’on est en train de se poser la question de savoir si la Loi de 89 pose une législation d’ordre public de protection au bénéfice du locataire, en quoi votre Arrêt permet d’arriver à cette conclusion ?
En l’espèce, à qui il a apporté une protection ? Au bailleur, qui a bénéficié de 3 mois de préavis là où manifestement il ne devait en bénéficier que de 1. Décision ayant permis à la Cour de condamner le locataire aux dépens. Ouf ! La loi était là pour le protéger !
Par ailleurs, la Cour fait référence à un « accord express » des parties. Je pense que c’est un point essentiel de cet Arrêt et que dans d’autres situations où la référence à la loi ne serait pas aussi distinctement pointée, la Cour s’interdirait d’y faire elle-même référence.
Par contre, et c’est un point essentiel à ma bonne compréhension du droit français : les parties peuvent convenir d’un commun accord de se référer aux dispositions d’un texte d’ordre public qui a pourtant expressément exclue de son champ d’application la situation de ces parties.
Ca me troue le cul, mais pourtant c’est comme ça.
Il me faudrait donc revenir sur une autre discussion portant sur l’application de la Loi de 89 et de son décret d’application d’août 87 sur les charges locatives dans le cadre de la location d’un box loué par un autre bailleur que le local principal d’habitation.
A lire votre Arrêt, en effet, les parties peuvent toutefois se référer à l’application de la Loi de 89 et de ses décrets d’application, même si cette situation est exclue de leurs champs d’application.
Enfin, sur la question du droit du locataire à « obtenir » ou « se faire remettre » une copie par le propriétaire, détenteur d’un justificatif, votre dernier Arrêt n’apporte rien de plus.
Merci en tout cas pour vos apports et pour votre pugnacité ! |
sbx
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 09:36:23
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Citation :
Initialement posté par sbx
En l’espèce, à qui il a apporté une protection ? Au bailleur, qui a bénéficié de 3 mois de préavis là où manifestement il ne devait en bénéficier que de 1. Décision ayant permis à la Cour de condamner le locataire aux dépens. Ouf ! La loi était là pour le protéger !
C'est fou ce que vous avez du être moyen en commentaire d'arrêt pendant vos études. La caractéristique myope, ne voir que la durée du préavis, alors que tout le monde s'accorde à dire que la loi du 6 juillet 1989 dans son ensemble est plus protectrice à l'égard du locataire que le droit commun des baux meublés. Ne serait-ce que dans la durée du bail.
Observez donc la procédure. Un jugement de Tribunal d'Instance qui applique à la lettre le principe immuable de l'ordre public, pour être cassé par la Cour de Cassation qui nous apprend que dans certaines espèces, on peut déroger tout de même à l'ordre public, et qui au passage, vous contredit absolument sbx. Dont moi. Car voyez vous, en comparant le jugement cassé et l'arrêt, j'ai beau retourner le tout, j'aurais jugé comme le tribunal d'instance.
Maintenant pour le droit à la copie, effectivement rien de nouveau. Mais c'était pour dire qu'une loi d'ordre public ne déroge en rien à l'application d'un principe général de droit quand rien ne l'indique expréssement dans ladite loi.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 21 déc. 2008 09:39:26 |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 23:11:47
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Une chose est sure, c’est que je ne suis pas allé chercher mon éducation à la Fac.
Mais quand, comme vous, on commence à user de ce genre d’arguments, c’est qu’on en manque un peu soi-même (d'éducation, et/ou d'arguments)
Sinon, dans mes commentaires d’Arrêt, j’évitais de reprendre le moyen d’une partie comme l’Attendu de principe de la CC... par exemple...
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sbx
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 09:14:51
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Citation :
Initialement posté par sbx
Sinon, dans mes commentaires d’Arrêt, j’évitais de reprendre le moyen d’une partie comme l’Attendu de principe de la CC... par exemple...
Encore une fois, je pense que beaucoup de personnes dont vous le premier feraient bien de commencer par apprendre à lire correctement.
Dans le dernier arrêt (Cour de cassation - chambre civile 3 - 21 septembre 2005 - N° de pourvoi: 04-15063)
Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient que le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 exclut très clairement les locaux meublés, que toute stipulation contractuelle est impuissante à écarter cette exclusion, s'agissant d'un ordre public de protection auquel les parties ne peuvent déroger et qu'en l'absence de toute stipulation concernant les modalités du congé, l'article 1736 du Code civil doit s'appliquer ;
Vous observerez que c'est bien un juge d'instance qui apporte la qualification d'ordre public de protection, la Cour de Cassation ayant simplement relevé que par accord exprès les parties étaient convenues de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Cela pour dire que la loi du 6 juillet 1989, contient bien des dispositions d'ordre public de protection (et non de direction). Cela aurait été un ordre public de direction, la solution était fatalement différente. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 23 déc. 2008 09:17:15 |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 20:40:22
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Bien essayé, mais je ne parle pas de ça.
Vous citez plus haut l’Arrêt Cour de cassation - chambre civile 3 - 24 juin 1998 - N° de pourvoi: 96-20522 où manifestement vous reprenez le moyen comme l’attendu de principe. En commentateur d’Arrêt, vous vous posez là.
Laissez tomber, ça ne rime à rien.
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sbx
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 21:16:27
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Citation :
Initialement posté par sbx
où manifestement vous reprenez le moyen comme l’attendu de principe.
Moyen qui est une affirmation juste. La loi du 6 juillet 1989 contient bien des dispositions d'ordre public de protection ; ça tout le monde le sait sauf peut être vous.
Même la Cour de Cassation l'a compris dans son dispositif :
Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte pas du jugement et des pièces produites que la société Cottage des Clayes ait invoqué devant le Tribunal la renonciation du locataire à se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989;
Et le moyen a été écarté puisque présenté pour la première fois devant la Cour de Cassation. (qui n'est pas juge du fond, sauf rares exeptions de procédure).
Conclusion sbx, il faudra mieux étoffer vos réponses.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 06:11:46
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Dites ? En l’occurrence c’est vous qui servez des affirmations que l’on vous demande ensuite d’étoffer. Les précisions attendues portant sur l’obligation étant faite au bailleur de remettre des copies de ses justificatifs au locataire qui a un droit de consultation.
Sur la Loi de 89, je n’ai jamais dit qu’elle ne comportait pas de dispositions de protection. Je disais que j’y voyais des dispositions protégeant le locataire et le propriétaire.
On peut pas dire que vous portez mal votre pseudo vous. |
sbx
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 08:12:16
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Citation :
Initialement posté par sbx
Sur la Loi de 89, je n’ai jamais dit qu’elle ne comportait pas de dispositions de protection. Je disais que j’y voyais des dispositions protégeant le locataire et le propriétaire.
Le propriétaire ? Vous allez faire rire pas mal de gens ici. C'est comme si on disait que le Code du Travail protège l'employeur. 
Citation :
On peut pas dire que vous portez mal votre pseudo vous.
Votre pseudo ne contient que trois lettres, mais malheureusement pas celles que j'aurais souhaitées. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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