Citation :

---

nous avons une chaudière

---

Citation :

---

Nous sommes dans un immeuble de 3 locataires avec un seul propriétaire.

---

Citation :

---

Pour l'eau c'est un compteur exterieur, ils ont calculé notre consommation à 153 m3.

---

Citation :

---

Le ménage : là on est en conflit, puisque nous avons un accès indépendant des autres qui eux ont en effet un couloir et l'escalier.L'agence dit que le ménage comprend un coup de balai passé dans une petite cour ext qui donne accès aux box. Là nous avons demandé un ajustement même si nous trouvons étrange de balayer du béton dans un lieu où il n'y a même pas d'arbres pour salir, mais bon.

---

Citation :

---

Entretien d'un parterre de fleur: Conflit aussi, nous sommes dans du neuf ce parterre n'existait pas lors de la signature et dans la liste des équipements et parties communes il y a noté "espaces verts : non", donc pour nous pas d'espaces verts = pas de facture.

---

Citation :

---

TOM: là encore ils s'étaient trompés dans le décompte, on s'en est aperçu et normalement c'est bon ils ont corrigé.

---

Citation :

---

Entretien de la chaudière : on va dire OK

---

Citation :

---

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

---

Citation :

---

Décret n° 87-713 du 26 août 1987

Décret pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables

---

Citation :

---

Décret n°87-712 du 26 août 1987

Décret pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives

---

Citation :

---

Oui ils ont calculé notre consommation, il existe probablement des compteurs d'eau individuel, mais situés à l'ext et je ne sais pas trop où, enfin je suppose.(Je vérifierai bien évidemment les factures et leurs calculs quand ils auront fini)

---

Citation :

---

TOM : Je ne savais pas ça. Ils nous ont adressé pour 2008 une photocopie de la taxe foncière. Elle est décomposée comme cela :
Adresse : rue...
Base : 4801
Cotisation : 423
Nous payons 423/3 soit 141.

---

• Rapports locatifs: loi du 6 juillet 1989 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp


• Liste des charges récupérables: décret du 26 août 1987 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp


• Réparations locatives: décret n° 87-712 du 26 août 1987 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp


• Logement décent : décret du 30 janvier 2002 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur020.asp

Citation :

---

A vous lire aucun des logements ne possède de sous-compteur individuel ?

Etonnant tout de même pour un immeuble "neuf" ?

---

• Rapports locatifs: loi du 6 juillet 1989 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp


• Liste des charges récupérables: décret du 26 août 1987 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp


• Réparations locatives: décret n° 87-712 du 26 août 1987 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp


• Logement décent : décret du 30 janvier 2002 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur020.asp

Citation :

---

Pour ce qui est du nom du post, je suis tout à fait d'accord mais je ne sais pas comment on fait.

---

Citation :

---

Petite précision concernant les déchets, nous sortons nous mêmes les poubelles.

---

Citation :

---

Cour de cassation
chambre civile 3

Audience publique du mercredi 15 octobre 2008
N° de pourvoi: 07-21452
Publié au bulletin Rejet

M. Weber (président), président
SCP Gatineau, SCP Vuitton et Ortscheidt, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 9 mars 2007), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-14.508), que la société immobilière de l'avenue de Verdun (la SIAV) a assigné les époux X... en paiement de charges locatives ; que ces derniers ont reconventionnellement sollicité le remboursement de charges indûment perçues ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leur demande en remboursement des sommes correspondant au salaire de M. Y..., alors, selon le moyen :

1°/ que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ; que c'est donc au propriétaire qu'il incombe de rapporter la preuve du caractère récupérable des charges qu'il entend faire payer à son locataire ; qu'en affirmant en l'espèce que les charges correspondant aux salaires des époux Y... étaient récupérables au prétexte que les époux X..., les locataires, ne rapportaient pas la preuve que les conditions d'application de l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'étaient pas réunies, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;

2°/ que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exercées cumulativement et de manière effective ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les salaires des époux Y... constituaient des charges récupérables à concurrence des trois quarts au prétexte que leur contrat de travail mentionnait une obligation d'entretien des trottoirs et des cours, ainsi que la propreté des espaces verts, le nettoyage des couloirs et de cave et le remplacement du personnel d'entretien en cas d'absence ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait exclusivement de rechercher si les salariés en cause cumulaient effectivement des fonctions d'entretien et d'évacuation des déchets, la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

3°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les attestations soumises à leur appréciation ; qu'en l'espèce, M. Z... attestait que « M. Y... s'occupe de la sortie des poubelles du bâtiment C, mais n'assure aucune tâche de ménage », ce qui excluait clairement que M. Y... ait pu assurer l'entretien des couloirs de cave ; qu'en affirmant néanmoins que les attestations versées aux débats par les époux X... n'affirmaient pas que M. Y... « dont c'est une des fonctions ne procède pas à l'entretien des couloirs de cave », la cour d'appel a dénaturé l'attestation de M. Z... et violé l'article 1134 du code civil ;

4°/ qu'aux termes du décret du 26 août 1987, c'est uniquement « lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge (que) les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant » ; que tel n'est pas le cas lorsqu'un gardien se charge principalement de l'évacuation des déchets et seulement, de façon tout à fait annexe, d'une tâche particulière pouvant se rattacher à l'entretien de l'immeuble ; qu'en retenant que M. Y... cumulait des fonctions d'entretien et d'évacuation des déchets au sens du décret du 26 août 1987 au prétexte qu'il ne s'occupait pas seulement des poubelles d'un bâtiment de l'immeuble, mais était également chargé de ramasser les papiers à l'extérieur du bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

5°/ que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que si M. Y... était chargé de ramasser les papiers à l'extérieur, « cette charge ne peut être supportée par l'ensemble des locataires qui subissent des désagréments de toutes sortes dans la mesure où la résidence non clôturée sert de square » et que cette tâche ne pouvait donc être prise en compte pour déterminer le caractère de charge récupérable de son salaire ; qu'en omettant de répondre à ce chef de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°/ que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exécutées cumulativement et de manière effective ; que ce cumul de fonctions doit être habituel ; qu'en retenant, en l'espèce, que Mme Y... cumulait à la fois des fonctions d'entretien et d'évacuation des déchets au prétexte qu'il n'était pas établi que, dans le cadre de ses fonctions ponctuelles et marginales de remplacement d'autres salariés en cas d'absence, Mme Y... pouvait être amenée à évacuer des déchets comme l'indiquait son contrat de travail, la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

7°/ que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exécutées cumulativement et de manière effective ; que la situation de chaque salarié doit être considérée individuellement, même dans l'hypothèse d'un couple ayant un contrat de travail commun ; qu'en retenant, en l'espèce, pour retenir que les frais de leurs salaires constituaient des charges récupérables à hauteur des trois quarts, que « si pour des motifs de bonne organisation entre eux, le couple Y... se répartit de manière habituelle le travail, Mme Y... assurant le plus fréquemment l'entretien des parties communes et M. Y... l'élimination des déchets, il n'en demeure pas moins qu'ils remplissent de manière effective les charges de leur contrat de travail commun qui leur confie cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets », la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat de travail commun des époux Y... mentionnait une obligation d'entretien des trottoirs et des cours, ainsi que la propreté des espaces verts, le nettoyage des couloirs de cave et le remplacement du personnel d'entretien en cas d'absence, que ces attributions ne se recoupaient pas avec celles confiées aux trois femmes de ménage de la résidence et que trois témoins reconnaissaient que M. Y... s'occupait des ordures ménagères du bâtiment C tandis que Mme Y... se chargeait de l'entretien des halls, cages d'escalier, vitres et paliers du même bâtiment et retenu, à bon droit, que si, pour des motifs de bonne organisation entre eux, le couple Y... se répartissait de manière habituelle le travail, il n'en demeurait pas moins qu'ils remplissaient de manière effective les charges de leur travail commun qui leur confiait cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche demandée et n'était pas tenue de répondre à un simple argument, a pu, sans inversion de la charge de la preuve ni dénaturation d'une attestation, retenir que les charges correspondant aux salaires des époux Y... pouvaient être récupérées à concurrence des trois quarts ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les deux contrats de travail versés aux débats ne pouvaient être considérés comme relatant, de manière probante, les surfaces réelles des espaces verts puisque les titulaires de ces contrats n'étaient pas chargés de l'entretien de ces espaces, qu'il était mentionné sur ces contrats 12 720 mètres carrés de cours et parkings et 5 800 mètres carrés d'espaces verts, que les photographies versées aux débats par les époux X... permettaient de constater la présence d'espaces verts beaucoup plus importants que les cours et parkings et qu'aucune pièce justifiant des surfaces respectives des parkings et espaces verts n'était produite par les locataires, la cour d'appel, qui a effectué la recherche demandée, a souverainement retenu que les époux X... ne démontraient pas une surévaluation des factures d'entretien des espaces verts ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les commerçants étaient eux-mêmes des locataires ou propriétaires dans la résidence, qu'il n'était nullement établi que leurs clients fassent usage des espaces verts entourant le parking et que la production de photographies d'individus promenant leurs chiens au sein des espaces verts était insuffisante pour établir que ces promeneurs étaient des personnes étrangères à la résidence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a souverainement retenu que les époux X... ne démontraient pas l'usage quasi exclusif des espaces verts par des personnes étrangères à la résidence qui les entretient ni une impossibilité pour les locataires de jouir normalement des jardins, en a exactement déduit que la SIAV imputait à juste titre comme charges récupérables les frais d'entretien de ces espaces verts ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société immobilière de l'avenue de Verdun la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille huit.


Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans du 9 mars 2007

---

Citation :

---

Initialement posté par cartoon

J'avais bien lu cette partie mais j'avoue avoir du mal à voir le rapport entre l'entretien (ménage) et la sortie des poubelles. Le bailleur fait appel pour le ménage à une société de nettoyage extérieur. Cette société les factures et eux ils redivisent par 3. La seule chose qui me parait anormale est le fait que l'on paye la même chose que les autres. Si je comprends bien pour pouvoir nous facturer le ménage il devrait aussi nous sortir les poubelles?...Interessant tout ça.
Merci encore

---

• Rapports locatifs: loi du 6 juillet 1989 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp


• Liste des charges récupérables: décret du 26 août 1987 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp


• Réparations locatives: décret n° 87-712 du 26 août 1987 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp


• Logement décent : décret du 30 janvier 2002 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur020.asp