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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 30 oct. 2008 : 20:05:31
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Après avoir surveillé de très près notre syndic sur l'exercice passé, et contrôlé avec minutie les comptes proposés, nous avons constaté de nombreuses erreurs de gestion que nous analysons comme des "fautes".
Voici quelques exemples :
- en 2006, suite à une fuite de canalisation dans le parking, le syndic a fait repeindre une porte endommagée AVANT que la fuite ne soit réparée, si bien que la porte a été endommagée une deuxième fois. L'assurance a pris en charge le remboursement de la première prestation mais pas la 2ème. Nous envisageons de refuser l'imputation de la 2ème dépense car le syndic n'aurait jamais dû faire repeindre avant d'avoir réparé la fuite, question de bon sens.
- plusieurs dépenses dépassent le seuil de 500 € au-delà duquel l'AG votre chaque année que le syndic doit faire un appel d'offres et demander l'aval du CS
- factures anciennes correspondant à des prestations où le syndic n'est pas capable de justifier qu'elles émanent d'une demande ou d'une nécessité.
Pensez-vous que notre démarche de refus est fondée ?
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 21:11:18
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| que veut dire refuser ? Ces charges sont réelles, quelqu'un doit les payer. Je ne vois qui d'autre le syndicat le ferait. Votre syndic est néanmoins en faute : soit vous en changez, soit vous exprimez clairement en AG votre réprobation sur sa gestion, en lui signifiant clairement que l'AG le désapprouve. Soit il en tient compte, soit il s'en fiche : il faut le débarquer. |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 22:06:45
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Citation :
Initialement posté par mespres
que veut dire refuser ? Ces charges sont réelles, quelqu'un doit les payer.
le syndic lui-même, sur ses propres deniers, ou ceux de son assurance ??
Telle est l'idée.
N'est-ce pas la conséquence sous-jacente d'un refus d'approbation de comptes en AG ? |
Edité par - benigne le 30 oct. 2008 22:08:26 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 00:35:50
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| en AG c'est une erreur de refuser l'approbation de TOUS les comptes; à refuser uniquement ceux pour lesquels vous n'êtes pas d'accord et,naturellement,vous refusez de donner quitus sur la gestion du syndic |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 09:43:48
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la suite logique d'un refus de quitus est entamer un procès contre votre syndic (si le syndic avait opté pour un accord amiable, tout serait dit). Il me semble improbable que vous gagniez contre votre syndic, votre dossier est inconsistant :
-problèmes sur les exercices antérieurs : les comptes sont certainement approuvées.
-erreur sur peinture de porte : détail
-dépenses sans consulter le CS : l'avocat du syndic pourra arguer sans difficultés qu'il y avait urgence ou que le CS était injoignable.
refusez le quitus pour la forme, après avoir étrillé le syndic de façon à le mettre au pas pour le futur, c'est le maximum que vous pouvez faire. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 13:43:40
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mespres : Citation :
la suite logique d'un refus de quitus est entamer un procès contre votre syndic (
NON : le Quitus est une INVENTION du syndic, il faut refuser de le voter, refuser qu'il soit poser comme une résolution à l'ODJ. Notre copropriété refuse de voter ce quitus.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 14:12:39
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philippe 388, quelle différence entre voter ou ne pas voter le quitus ?
Citation :
Si le quitus est accordé, il décharge le syndic de toute responsabilité vis à vis de la copropriété
Fort bien. Supposez que vous vous voulez faire supporter des erreurs au syndic : vous ne votez pas le quitus. Et après ? Le syndic paie spontanément ses erreurs ? Bien sûr que non, il faut aller au tribunal .
Ne pas voter le quitus sans décider de croiser le fer, c'est à dire aller au tribunal, est d'une portée symbolique, très limitée .... Et compte tenu des us et des coutumes, cela ne fait que créer un climat de suspiscion inutile. Fondé ou pas (je suis d'accord avec vous sur le fond), un syndic qui n'a pas le quitus considère qu'il n'a pas la confiance de la copro. |
Edité par - mespres le 31 oct. 2008 14:20:18 |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 17:49:10
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Permettez-moi de recentrer le débat.
Premièrement, il n'a jamais été dans nos intentions de refuser TOUS les comptes mais seulement quelques factures aux motifs variés que je vous ai cités.
Deuxièmement, la notion de quitus n'a rien à voir avec la question initiale.
Troisièmement, les exemples de refus de dépenses au titre d'exercices précédents ne peuvent être balayés sous prétexte que les comptes de ces exercices ont été approuvés. Ils ont été approuvés pour un solde X donné, auquel les nouvelles factures exhibées, ne contribuaient pas.
Ma question était donc : OK, tout le monde parle de refuser des factures, ou une partie des comptes. Mais concrètement par quoi cela se traduit-il ? Une non imputation de ces dépenses sur la copro comme je le souhaite ? Y compris une prise en charge de ces dépenses par le syndic lui-même comme je le propose également, ce qui me paraîtrait normal étant donné que mes exemples tournent autour de la notion de "faute profesionnelle" ?
Si l'AG exprime un refus à l'égard de certaines dépenses, le syndic n'a-t-il d'autre choix que de les prendre à sa charge, et s'il n'est pas d'accord, n'est-ce-pas A LUI d'assigner le syndicat en justice pour faire annuler la décision de l'AG ? (j'entends certains dire que si l'AG refuse qqch, et que le syndic ne s'exécute pas, c'est au syndicat de provoquer l'action en justice)
En réponse à mespres : je ne suis pas d'accord avec le recours à l'urgence que pourrait invoquer le syndic, ou son impossibilité à joindre le syndic. La notion d'urgence ne tient pas pour des dépenses qui ne le nécessitent pas, et vous supposez que la charge de la preuve incombe au syndicat et non au syndic. Qui vous dit que ce n'est pas au syndic de DEMONTRER QU'IL N'A PAS réussi à joindre le CS ? En plus, nous communiquons avec le syndic par mail pour pas mal de choses, il lui sera difficile d'expliquer qu'il n'a pas réussi à nous joindre...
L'erreur de peinture sur la porte n'est pas du "détail", cela nous a quand même coûté plusieurs centaines d'euros.
Ce qui m'inquiète dans les réponses en général, c'est qu'il semble se dégager l'idée que les décisions d'AG ne sont pas impératives pour le syndic, qu'il peut s'en affranchir délibérément sans risque particulier, sinon de ne pas voir son mandat se renouveler, risque bien faible comme on le sait car pas simple à mettre en oeuvre. Je suis inquiet de vous voir penser qu'il n'y a aucun moyen légal de rétorsion en cas de faute du syndic autre que de le virer. Après tout, lorsque votre ascensoriste commet une faute, vous commencez par lui appliquer les pénalités prévues au contrat, avant de résilier le contrat, et cet exemple s'applique à la plupart des contrats. Alors à quel titre la responsabilité financière du syndic ne pourrait pas être invoquée en cas de manquement.
Il me semble qu'un article récent de 60M de consommateur incitaient les copropriétaires à aller dans mon sens ; je vais relire cet article... |
Edité par - benigne le 01 nov. 2008 17:50:21 |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 17:51:29
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Citation :
refusez le quitus pour la forme, après avoir étrillé le syndic de façon à le mettre au pas pour le futur, c'est le maximum que vous pouvez faire.
Et alors ? la belle affaire ? |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 19:27:04
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benigne, admettez la réalité : l'AG ne peut pas refuser les dépenses. Vous imaginez qu'un simple vote d'AG va créditer le compte de la copro : impensable.
l'AG approuve les comptes, c'est à dire qu'elle constate que la comptabilité est bien tenue. Cela s'arrête là. La non approbation ne génère rien de positif.
Plus généralement, la loi ne donne aucun moyen de sanctions d'un syndic. Exemple : un syndic doit envoyer son PV deux mois après l'AG. Quelle sanction si ce délai est dépassé : RIEN. votre contrat d'ascenseur prévoit des pénalités. Relisez votre contrat de syndic, vous verrez qu'il n'y a nulle part mention de pénalités.
Vous pensez que changer de syndic n'est pas simple. Beaucoup plus simple que de faire un procès à un syndic car c'est de cela qu'il s'agit. Vous estimez qu'il a failli à son mandat de gestion en commandant des travaux injustifiés. J'imagine qu'il n'est pas d'accord. Le SEUL moyen de recouvrer ces sommes est un procès. Bon courage. |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 20:55:39
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J'entends bien votre propos, mais je le trouve assez défaitiste. Comme dans tout contrat, l'une des parties peut toujours refuser d'appliquer certaines clauses et le seul moyen est bien sûr dans ce cas, soit la résiliation et/ou le procès (pour obtenir réparation financière par exemple). Mais faut-il présumer que la partie adverse ne va pas accepter de reconnaître son tort ? Pour l'instant notre syndic a accepté de prendre à sa charge les factures de travaux dépassant le seuil au-delà duquel un devis aurait été nécessaire avec consultation du CS. Pour l'histoire des double-travaux de peinture, c'est moins sûr. Quant au refus d'assumer les cadavres sortis des placards des exercices précédents, nous n'en avons pas encore fait la demande car nous ne sommes pas sûr qu'il s'agisse d'une faute au même titre que les 2 cas précédents (d'ailleurs votre avis m'intéresse sur ce sujet).
Je vous cite quelques phrases de l'article de 60M de consommateurs hors-série de juin-juillet 2008 :
"Bénévole ou professionnel, le syndic peut voir sa responsabilité civile engagée s'il commet des fautes de gestion (infractions répétées au règlement de copropriété, négligence ou carence ayant entraîné un préjudice, dépassement de pouvoirs, violation de la réglementation). S'il a commis une erreur lors d'un règlement à un fournisseur ou à une entreprise, et s'il ne récupère pas les sommes indûment payées, il doit les prendre à sa charge..."
"Des négligences dans la conduite des travaux peuvent engager la responsabilité professionnelle du syndic, et les copropriétaires qui, de ce fait, ont subi des dommades sont en droit de lui demander réparation" |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 08:35:20
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avec des mots différents, nous disons la même chose. Contrairement à ce que je pensais, votre syndic reconaît ses erreurs. Vous pouvez donc négocier. Dans une bonne négociation, il ne doit y avoir ni perdant, ni gagnant. Pour la peinture, à vous de voir si l'intérêt à long terme est de lacher, en confortant un climat de confiance, ou au contraire en restant ferme.
Observez que 60 M vous engage à aller au tribunal (demander réparation) : dans votre cas, cela me semble disproportionné.
Exercice précédent, je laisserai tomber, dans la mesure où les comptes ont été approuvés. Mieux vaut à mon avis mettre en place un cadre de travail pour les exercices à venir avec votre syndic que consommer du temps sur des factures antiques. |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 09:58:34
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mespres,
Pour vous "demander réparation" = aller au tribunal ? Je ne l'avais pas compris comme ça justement |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 12:33:04
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| si le syndic n'est pas d'accord, que voulez vous faire d'autre ? |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 12:46:34
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Certes, mais encore une fois, avant de présumer son refus, il faut demander réparation à l'amiable.
Si je ne me trompe, les syndics ont une assurance professionnelle pour couvrir leurs fautes ayant entraîné un préjudice. Pourquoi ne l'utiliseraient-ils pas ? Même si la façon dont le syndic doit "réparer" le préjudice ne nous regarde pas, il n'est pas inutile de leur rappeler qu'ils ont une assurance. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 16:33:30
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De benigne
"les syndics ont une assurance professionnelle pour couvrir leurs fautes ayant entraîné un préjudice. Pourquoi ne l'utiliseraient-ils pas ? Même si la façon dont le syndic doit "réparer" le préjudice ne nous regarde pas, il n'est pas inutile de leur rappeler qu'ils ont une assurance."
En général, l'assurance ne prends en charge les "fautes" du syndic que si celui-ci est condamné à payer par un tribunal, pas sur simple "accord" du syndic. Comme pour toute assurance il faut accord sur l'indemnisation, ce qui n'est pas de votre ressort.
Comme le dit mespres il y a deux possibilités: Accord amiable ou si le syndic n'est pas d'accord: action au Tribunal. |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 16:46:00
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JB22,
êtes vous certains de ce que vous avancez ? Votre assurance responsabilité civile personnelle peut jouer sur simple déclaration de votre part lorsque votre chien bouffe les lunettes de votre ami, tout comme elle joue si vous vous faites condamner au civil pour un préjudice plus grave.
Pourquoi l'assurance du syndic ne fonctionnerait qu'en cas de condamnation au tribunal ?
(bien entendu, il faut faire une déclaration à l'assurance qui, seule, décidera si elle indemnise ou pas, selon ce que le contrat couvre ou non) |
Edité par - benigne le 02 nov. 2008 16:47:48 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 18:09:32
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benigne
Vous envisagez vous-même les deux possibilités: "peut": accord amiable du syndic pour la prise en charge et de son assureur pour l'indemniser et "condamnation par un tribunal": contentieux.
Vous savez très bien que les justifications à donner pour une prise en charges par un assureur dépendent de l'importance des dommages
(Votre exemple des "lunettes" et "un préjudice plus grave".
P.S.: J'ai pas de chien pour bouffer mes lunettes....
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 20:20:38
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Citation :
P.S.: J'ai pas de chien pour bouffer mes lunettes....
Non mais votre ami en a peut-être un 
Normalement, l'assurance ne fait pas ce qu'elle veut par rapport à une déclaration de sinistre. Elle aussi doit respecter son contrat qui stipule le périmètre des sinistres couverts et éventuellement un plafond d'indemnisation, voire une franchise.
Bon, enfin, globalement, je crois qu'on est d'accord... Merci de la contribution de tous ceux qui m'ont répondu.
Mon expérience, assez courte, montre en tout cas que la fermeté permet d'obtenir certaines choses. Dans le cas du dépassement du seuil, nous avons déjà obtenu la prise en charge par le syndic. J'espère que cette expérience pourra vous servir également. |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 21:26:38
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Bénigne, revenons à vos questions :
"-Nous envisageons de refuser l'imputation de la 2ème dépense car le syndic n'aurait jamais dû faire repeindre avant d'avoir réparé la fuite, question de bon sens."
L'AG peut ici, lors de l'approbation des comptes, refuser la 1ère dépense avant travaux effectivement engagée abusivement faute d'avoir fait procéder à la réparation de la fuite ... C'est sans doute une affaire de 150 ou 200 € dont il fera son affaire personnelle (l'AG devra le préciser dans la résolution adoptée ainsi que le montant exacte du total des dépenses adoptées)
"- plusieurs dépenses dépassent le seuil de 500 € au-delà duquel l'AG votre chaque année que le syndic doit faire un appel d'offres et demander l'aval du CS"
Relisez L.art.21 et aussi la résolution adoptée par votre AG. Car il s'agit ici de montants qui concernent des "contrats et marchés", et non toutes les dépenses du syndicat dépassant ces seuils. Ou alors il fallait le préciser.
"- factures anciennes correspondant à des prestations où le syndic n'est pas capable de justifier qu'elles émanent d'une demande ou d'une nécessité."
Dans ce cas l'AG doit comme pour le point 1 les rejeter comme "injustifiées",sans objet puisque le syndic ne sait les expliquer.
Rappel de ma petite fiche sur l'approbation des comptes :
"Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputées en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
Concernant le "Quitus", sur lequel nous n'allons pas revenir, chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le voter, s'agissant d'une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir engager la responsabilité du syndic, celui-ci étant de son coté assuré en RCP.
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Edité par - gédehem le 06 nov. 2008 21:27:22 |
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