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 Sujet  |
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montagne
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 03 nov. 2008 : 20:47:56
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Bonjour à tous,
Je suis syndic bénévole d'une petite copropriété. Une expertise réalisée par l'APAVE a conclu qu'un des planchers (classé comme partie commune par le règlement de copropriété) nécessitait une réfection complète et sans délai (quelques poutres pourries et quelques encastrements rompus). Or, malgré les courriers en RAR, la propriétaire de l'appartement concerné, refuse de me remettre la clé de son appartement afin que je fasse réaliser des devis.
Quels sont mes droits ?
Que puis-je exiger de cette propriétaire ?
Merci d'avance pour vos conseils.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 00:38:24
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le propriétaire n'a pas à donner les clés à qui que ce soit
il doit seulement en permettre l'accès
peut être que votre courrier n'était pas bien rédigé?
avez vous essayer de prendre contact directement avec lui? |
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montagne
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 07:04:16
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Merci,
J'avais invité la propriétaire à participer au rendez-vous que j'avais organisé avec les entreprises, mais elle n'est jamais venue au rendez-vous.
Nos relations sont tellement mauvaises qu'elle refuse de me répondre au téléphone ou à mes courriers électronique.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 15:47:13
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Alors nevous reste plus que le recours au juge pour obliger cette copropriétaire à laisser le libre accès au moins pour l'estimation des travaux. N'oubliez pas de demander une astreinte en cas de refus. !
Une action en référé serait suffisante, avec le CR d'expertise APAVE sous le bras ainsi que vos LRAR restées sans effet.
Informez cette copropriétaire de votre démarche par une mise en demeure, action qui sera engagée au bout des 8 jours de préavis restés sans effet.
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montagne
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 20:30:23
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Merci beaucoup de ces conseils, que je vais suivre à la lettre.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 11:29:47
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Montagne, réfléchissez avant d’envoyer des menaces juridiques : cela va définitivement pourrir non pas le plancher mes les relations dans votre copropriété ! Prenez de la distance.
On est dans une petite copropriété chez montagne. La responsabilité de tous est de coopérer correctement : la dame que vous visez est une voisine !
Il est dans l’intérêt de la copropriété que son syndic non-professionnel fasse en sorte que les relations dans la copropriété sont de façon correcte afin de pouvoir gérer la copropriété !
D’ailleurs que vaut une expertise de l’APAVE ? L’APAVE n’est pas une organisation de l’état (comme les pompiers). Il me semble que le syndicat paye l’organisme APAVE pour rédiger un expertise qui va donc, dans le mesure du possible, plaire au représentant du client, c'est-à-dire le syndic ?! |
Edité par - Guymmo le 05 nov. 2008 11:34:23 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 12:34:47
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Sans doute, Oxy !
Mais il semblerais que les relation avec cette seule coproproriétaire soit en cause ..
De plus, s'agissant du "plancher d'une partie de l'immeuble" (poutres, solives ...) c'est bien la concervation de l'intégrité structurelle de l'immeuble qui serait en cause.
Apave ou autre, cette expertise a sans doute été décidée en AG (budget oblige !)
Tout en prenant les précautions qui s'imposent pour préserver la bonne entente, ce que semble avoir fait montagne jusqu'ici, il est un moment où le syndic fut-il non pro doit rendre conscience qu'il est syndic avant tout, et qu'il se doit de préserver les interets collectifs du syndicat.
Avant de sortir l'artillerie il faut faire les sommations d'usage, sans aucun doute, éventuellement avec ronds de jambes .... Mais sans réponse, on sort l'artillerie ! |
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montagne
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 06:38:54
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Je suis d'accord avec gedehem.
L'expertise a été demandée par la propriétaire récalcitrante et votée en assemblée générale.
Une réunion de conciliation avait été proposée mais la propriétaire l'a refusée.
Je crois, qu'hélas, il n'y a plus que les solutions extrêmes.
Nota : tous les appartements sont des résidences secondaires.
Merci encore pour vos remarques et conseils.
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 10:20:02
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je suis bien d'accord sur le recours au juge quand c'est nécessaire
je veux simplement faire remarquer que le référé est sans effet dès qu'il y a une contestation sérieuse qui va renvoyer au fond
ce sera donc 2 procédures et beaucoup de temps perdu
(le référé que j'ai gagné en temps que défendeur a mis 16 mois pour être jugé)
il faudrait peut être mettre votre assureur dans le coup, au titre de mesures conservatoires, et demander à un avocat d' envoyer un courrier mettant en cause la responsabilité de cette copropriétaire et permettant d'ouvrir un dossier juridique |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 11:35:50
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Il est certain qu'une contestation sérieuse puisse être portée devant le juge du fond...
Mais ici, de quoi s'agit-il : une copropriétaire a du signaler des dégats sur son plancher. Elle a demandé qu'une expertise soit faite ce qu'a accepté le syndicat.
Maintenant elle refuse l'accès de son logement afin d'établir des devis de réparation.
La demande faite au juge portera uniquement sur l'accès au logement nécessaire à l'établissement des propositions de travaux, demande d'accès justifiée par les courriers de la dame, les LRAR du syndic et l'expertise Apave, demande sous astreinte s'agissant de préserver la solidité structurelle de l'immeuble (et acessoirement des lots dont celui de la 'raleuse' .. .)
Je ne vois pas trop sur quel point peut porter la contestation .... |
Edité par - gédehem le 07 nov. 2008 11:37:53 |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 19:28:47
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facile, sur n'importe quel point que choisira son avocat ( s'il est bon et un peu retors) pour faire trainer un max, et en ayant sous les yeux le dossier, ce que nous n'avons pas, ce sera pas trop difficile
par exemple, elle demandera préventivement une indemnité pour un motif quelconque suite à une conséquence mineure du passage de l'entreprise qui pourrait déplacer un pot de fleur ( par exemple) pour voir le parquet,la copropriété refusera de payer comme ça, juste pour voir, et le jeu sera lancé
il lui suffira d'attendre patiemment de report en report en demandant une expertise contradictoire, histoire d'alourdir la note
petite question: un expert doit normalement être capable d'évaluer le montant des travaux qu'il préconise pour réparer un dommage...pourquoi l'expert n'a pas évalué les travaux à faire dans son rapport, ? |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 11:15:45
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Citation :
Initialement posté par montagne
Je suis d'accord avec gedehem.
L'expertise a été demandée par la propriétaire récalcitrante et votée en assemblée générale.
Une réunion de conciliation avait été proposée mais la propriétaire l'a refusée.
Je crois, qu'hélas, il n'y a plus que les solutions extrêmes.
Bien trop vite, à mon avis, montagne conclut qu’une solution extrême est justifiée. Prenez de la distance montagne : jp26 explique déjà que la soi-disant solution juridique risque de ne pas apporter une solution du tout. Et de toute façon pas toute de suite.
Dans deux ans, avec un plancher qui tient toujours en 2010, l’expertise qui réclame une réfection sans délai est ridiculisée. Et toute votre manipulation juridique est basée sur ce papier de l’Apave. Cela ne me parait bien fragile.
Il semble que ce plancher ne concerne pas vraiment la copropriété. Le fait que ce plancher soit commune rend ici impossible son entretien ! Pourquoi vous ne proposez pas à l’assemblée générale de passer ce bout de bois en partie privative ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 12:22:11
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"Pourquoi vous ne proposez pas à l’assemblée générale de passer ce bout de bois en partie privative ?"
Aliénation d'une partie commune (poutres et solives constituant plancher de l'immeuble) nécessaire à la destination de l'immeuble : unanimité.
Bon courage ! |
Edité par - gédehem le 10 nov. 2008 12:22:44 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 12:47:20
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| La Proposition est de classer les planchers du comble en partie privative. Les poutres et solives restent partie commune. Les bouts de bois « plancher », sol des combles, ne font pas partie du gros œuvre du bâtiment. |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 14:05:50
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j'ai été assigné en aout 2008, le calendrier de procédure reçu aujourd'hui porte la mise en état en avril 2009 soit avec les reports traditionnels et les différents actes, un jugement en 2010 ou 2011
ne jamais perdre de vue que la justice française est extrèmement lente et que celui qui est defendeur, saisi de la chose, et/ou qui a les moyens financiers et qui a le temps gagne pratiquement toujours in fine, même si le jugement ne lui est pas favorable
d'autant plus qu'un jugement favorable n'est pas une fin en soi, mais le simple début de la procédure d'exécution qui peut aussi être longue et couteuse, voire sans résultat |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 14:20:41
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Jp, vous parlez d'une assignation sur le fond, alors que la procédure proposée est destinée à obtenir une ordonnance permettant l'accès aux parties communes par une partie privative.
Il n'est pas question d'autre chose !
Guymmo, vous n'avez sans doute pas bien lu la question initiale :
"... qu'un des planchers (classé comme partie commune par le règlement de copropriété) nécessitait une réfection complète et sans délai (quelques poutres pourries et quelques encastrements rompus). "
Il est constant que les poutres constituant l'ossature d'un plancher (à ne pas confondre avec le "plancher" revêtement), que ces poutres soient en béton ou en bois, sont constitutives du gros œuvre de l'immeuble, et quelles ne peuvent être aliénées étant nécessaires à la destination de l'immeuble !
Il ne s'agit donc pas ici que quelques planches-revêtement !
La question soulevée ici : urgence ou non à faire réaliser des travaux de conservation de l'immeuble !
S'il y a des poutres et solives pourries pour ce plancher, sans doute !
D'où l'action en référé afin de permettre l'accès aux parties provatives !
C'est ici un grand classique s'agissant d'accéder aux parties privatives pour envisager la réalisation de travaux communs et voir ce qu'il en est !
Autre chose sera de réaliser ces travaux .. et voir les indemnité éventuelles !
Pour le moment, il ne s'agit que d'accéder à cet apparte pour établir des devis , d'autant plus que c'est cette copropriétaire qui est à l'origine du litige et de la demande d'expertise, laquelle a déja eu lieu en passant par ses parties privatives ! |
Edité par - gédehem le 10 nov. 2008 14:27:25 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 14:55:16
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| Effectivement je n’avais pas bien lu qu’il y a des poutres à remplacer et il s’agit donc de l’entretien au gros œuvre des parties incontestablement communes. Autant pour moi. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 14:56:18
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Citation :
Initialement posté par gédehem
[Autre chose sera de réaliser ces travaux .. et voir les indemnité éventuelles !
Pour le moment, il ne s'agit que d'accéder à cet apparte pour établir des devis , d'autant plus que c'est cette copropriétaire qui est à l'origine du litige et de la demande d'expertise, laquelle a déja eu lieu en passant par ses parties privatives !
Ce qui est contradictoire dans le conseil de forcer l’accès à l’appartement de la copropriétaire récalcitrante est que le conseiller ne prend pas en compte que l’affaire n’est pas finie après avoir gagné accès pour un devis.
Non, il va falloir faire une réparation et gédehem même indique que la copropriétaire peut éventuellement réclamer des indemnités…
J’en conclus que montagne sera obligé, tôt ou tard, de venir avec le pot de miel pour solliciter la collaboration de cette copropriétaire. Il me semble évident que commencer les agressivités juridiques va mener droit dans le mur.  |
Edité par - Guymmo le 10 nov. 2008 15:11:35 |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 18:21:16
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e fait remarquer que les travaux envisagés portent sur des parties communes constituées de poutres et de planchers
en général, les poutres d'étage et les planchers ne sont pas vraiment des éléments de structure porteuse de l'immeuble, mais seulement des éléments séparatifs fonctionnels
en clair si on enlève les quelques poutres et le plancher, l'immeuble ne va pas s'écrouler et la seule génée sera la copro récalcitrante
il me semble qu'il suffit de faire envoyer par un avocat un courrier signalant que des travaux de réfection ont été envisagés suite à l'expertise, que seule la mauvaise volonté de la copro en interdit la réalisation effective et qu'elle porte l'entière responsabilité des conséquences de son refus
ensuite il suffit d'attendre jusqu'à la Saint GLINGLIN sans aucun risque
en effet, "nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes" ce qui interdira à cette copropriétaire d'attaquer avec succès le syndicat pour ces travaux non réalisés par sa faute et permettra même au syndicat de demander, alors des dommages et intérêts pour comportement abusif ayant entrainé une aggravation des dégradations à réparer et augmentation du cout de l'opération
je pense comme GUYMMO qu'il vaut mieux ruser que faire du boum boum bourrin et engager de lourds frais de justice en attaquant le premier sans profit envisageable
mais, bien sur la décision appartient à vous seul
bon courage |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 11:10:10
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La copropriété chez montagne fait la faute de penser que la décision de réparer les poutres dans un plancher peut être prise par un tiers. Que se passe-t-il : on ne sait pas si le plancher est bon ou mauvais : la copropriété invite un professionnel, ici l’Apave. Le professionnel déclare le plancher à remplacer sans délai. C’est facile : cela ne coute rien et l’Apave dégage ainsi toute responsabilité. C’est trop prévisible.
En réalité : jp26 a bien vu que le bâtiment ne s’écroulera pas à cause de ce plancher.
Si le syndic envoi des lettres de style que désormais c’est la faute à la copropriétaire madame la récalcitrante pour dégager sa responsabilité : c’est aussi mauvais que l’agent de l’Apave. Dans trois ans le plancher et le bâtiment tient toujours : et Madame la récalcitrante aura donc prouvé en 2011 que l’expertise Apave est du pipo et les gens qui basent leur peur de responsabilité sur une expertise pipo, le syndic montagne en premier lieu, auront l’air  bête.
Si montagne veut se faire ridicule il doit effectivement faire envoyer par un avocat un courrier signalant que des travaux de réfection ont été envisagés suite à l'expertise, que seule la mauvaise volonté de la copro en interdit la réalisation effective et qu'elle porte l'entière responsabilité des conséquences de son refus.
Je pense que ce conseil est mauvais.
Il faut plutôt vous-même avec un membre du conseil syndical inspecter la solidité de ce plancher et attendre une occasion pour faire une réparation en collaboration avec madame la récalcitrante.  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 19:20:09
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Guymmo, si j'ai bien lu un autre sujet, vous envisagez de vous présenter comme syndic ?
Avec la démarche que vous exposez ici je vous souhaite bien du plaisir ! 
Rappel : une copropriétaire voit son plancher s'effondrer. Elle demande au syndicat d'intervenir. Ce qu'il fait, après décision d'AG.
Un bureau de controle intervient (donc entre chez la dame) et rend sa copie : réfection complète et sans délai, "poutre pourries, encastrements (scellements das murs) rompus."
Sur cette base, afin de ne pas voir sa responsabilité engagée, le syndic sollicite des entreprise pour propositions.
La dame refuse l'accès : c'est pourtant elle qui a signalé les dégats et demandé l'expertise !
Le syndic ne fait que ce pour quoi il est fait, pour exercer les droits et actions du syndicat (L.art.18), peu importe qu'il soit "pro" ou non ! |
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