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maxime.mounier-piron@wana
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 06 janv. 2009 : 20:19:16
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Bonjour à tous, et bonne année
Bravo pour le forum
Je suis nouveau sur le site, j'ai trouvé pas mal de réponse aux différentes questions que je pouvais me poser concernant les syndics bénévoles.
On est une copro de 6, dont tous les propriétaires habitent dans l'immeuble. Il y a un an que j'ai acheté et beaucoup de surprise. le syndic prof ne s'est jamais occupé de nous donc nous avons décidé de nous mettre en bénévole, chose faite.
Je fais plus court, J'ai 2 questions à éclaircir:
-Lors de l'ouverture du compte bancaire individuel de copro, la conseillère demande les statuts. Quelqu'un peut m'aider car je ne pensais pas que s'était une association et je n'ai pas d'idée sur la manière de les faire et de les faire valider. De plus est obligatoire
-Deuxièment quels sont les récours pour les impayés des copro sachant que certains apart ont changé de propriétaires (3 en 1 an et demi).
Ma démarche a été d'établir pour chacun une situation détaillé mais comment ont récupére le pognon
Merci pour toutes vos réponses
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Guymmo
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797 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 janv. 2009 : 22:15:34
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Pour ouvrir un compte bancaire au nom du syndicatil faut :
- le RDC, acte fondateur du syndicat.
- le PV ou un extrait de PV certifié conforme par le syndic de l'AG l'ayant désigné.
- carte d'identité du syndic.
Le compte sera au nom du syndicat avec comme unique mandataire le syndic.
L'histoire des "statuts" réclamés par cet employé montre encore une fois que les banques ne sont pas adaptés à la copropriété.
Voyez "LAPOSTE", qui est plus au fait, ceci dit sans pub.
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jp26
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844 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 10:29:01
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le Crédit agricole est sans frais et ne demande pas tout ça
pour récupérer les sous, c'est injonction de payer puis le TGi en cas de besoin
cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 10:58:40
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"..... et ne demande pas tout ça"...
Faute professionnelle de l'employé, que le syndicat ne peut cautionner : la banque doit s'assurer de l'existence de la personne morale titulaire du compte (Kbis, déclaration prefecture, statuts, ...RDC chez nous) comme de l'identité de la personne physique mandataire du compte, et ici de sa qualité à agir au nom du titulaire s'agissant du syndic mandataire du syndicat.
"Deuxièment quels sont les récours pour les impayés des copro sachant que certains apart ont changé de propriétaires (3 en 1 an et demi)."
Si la créance ne dépasse pas son seuil de compétence (7600 €), le TI suffit.
Pour les lots vendus, en principe le syndic a du faire l'opposition qui convient et fournir au notaire la situation du compte du vendeur et les sommes à réserver pour l'apurement des comptes.
Ce sont les notaires qui demandent ces renseignements.
Il faut retrouver ces pièces et à partir d'elles contacter les notaires pour appeler les fonds qu'ils doivent détenir et faire le "solde de tout compte".
Si rien n'a été fait, il faudra passer les créances par "pertes et profits" : aux copropriétaires actuels de payer. |
Edité par - gédehem le 07 janv. 2009 11:20:53 |
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maxime.mounier-piron@wana
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 19:50:15
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merci à tous pour vos réponses,
Le compte bancaire est déjà ouvert puisque je suis déjà client dans la banque et elle a bien voulu.
Donc si j'ai bien compris il faut justifier son identité (c fait), copie du pv(fait aussi)
et une copie du réglement de copro (pas donné car demandé par la banque) je vais donc lui ammener prochainement car j'ai RDV pour mon compte perso. Et il ne faut rien d'autres, les statuts pas besoin on est pas une association.
J'espère que j'ai bien compris
Pour le deuxième sujet plus complexe
On demande au notaire et si impossible TI ou TGI
Les 7600 pour le TI c'est la dette globale ou par propriétaires
concernant |
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Henri2
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223 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 00:22:19
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Citation :
Initialement posté par maxime.mounier-piron@wana
.. le syndic prof ne s'est jamais occupé de nous donc nous avons décidé de nous mettre en bénévole, chose faite.
-Deuxièment quels sont les récours pour les impayés des copro sachant que certains apart ont changé de propriétaires (3 en 1 an et demi).
Ma démarche a été d'établir pour chacun une situation détaillé mais comment ont récupére le pognon
Comment un syndic prof peut-il laisser "échapper" des impayés 
Comment un conseil syndical peut-il laisser "échapper" cette faute de gestion de la part du syndic prof
N'y a t-il jamais eu d'approbation des comptes pour chaque exercice avec vérification des pièces justificatives ainsi que la présentation du solde des comptes des copropriétaires (facile s'il n'y en a que 6)
Beaucoup plus simple et SANS AVOCAT et sans assignation par huissier si impayés < ou = 4000€ faire une DECLARATION AU GREFFE du T.I auprès du juge de proximité. (retirer le formulaire au greffe)
A condition de présenter un dossier béton le jour de l'audience où vous serez convoqué avec le débiteur :
-fiche de propriété ou figure le nom du débiteur,
-approbation des comptes avec PV des AG de chaque exercice concerné ayant approuvé les dépenses de l'exercice concerné ainsi que le budget provisionnel de l'exercice en cours,
-justificatif des appels de charges avec date d'exigibilité,
-lettre de relance,
-mise en demeure,
-montant de la dette,
-intérêts échus,
-frais,
-dommages et intérêts..
Si le débiteur n'est pas présent et a bien reçu la convocation le juge statue malgré tout sur la demande et vous donne la date à l'audience du prononcé de la décision.
Si le débiteur ne paie pas spontanément après signification de l'acte faite par le greffe faut faire exécuter la décision par huissier.
Si vous avez tous les éléments et convaincu que le débiteur est de mauvaise foi pas de problème et très rapide (faut qu'en même compter 4 ou 5 mois - suite encombrement du TI), le jugement est exécutoire et non susceptible d'appel. 
PS : Je ne vois pas en quoi le notaire peut vous aider si le syndic "prof" n'a pas fait son travail  , le notaire n'est pas informé de la dette |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 09:55:51
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"Faute professionnelle de l'employé" c'est vite dit et pas très pertinent
ma carte d'identité et le PV d' AG me nommant syndic ont suffit, ce qui est bien normal, car une personne morale inexistante ne peut pas faire d'AG et n'importe qui peut faire un RDC sur un vulgaire traitement de texte
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 10:07:56
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Le banquier doit demander une expédition du règlement de copropriété, c'est à dire une copie officielle et pas dix feuilles de word.
Les banquiers ignorent ce qu'est une copropriété, ils présentent des demandes injustifiées (une attestation de non contestation de la désignation du syndic par exemple), et ils ne demandent pas ce qui est indispensable.
Ils se remuent un peu maintenant parce que leur responsabilité est parfois mise en cause.
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Henri2
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223 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 10:17:45
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Citation :
Initialement posté par jp26
"Faute professionnelle de l'employé" c'est vite dit et pas très pertinent
ma carte d'identité et le PV d' AG me nommant syndic ont suffit, ce qui est bien normal, car une personne morale inexistante ne peut pas faire d'AG et n'importe qui peut faire un RDC sur un vulgaire traitement de texte
Exactement pour moi aussi, PV d'AG + mandat de syndic + pièce ID, cela a largement suffit, nous avons d'ailleurs ouvert un nouveau compte CCP à la Banque Postale. Le premier ouvert par notre syndic bénévole "de fait" a été gelé pour information judiciaire en cours suite à ses malversations, non paiement de ses charges et non communication d'archives il l'avait ouvert sans autorisation d'AG il y a 15 ans avec seulement deux procurations de copropriétaires.
Il vient d'être condamné en décembre par le TGI à restituer les archives + compta sous astreinte de 30€/jour + frais d'huissier et à remettre les déclarations à l'assurance et toutes les diligences qu'il a engagées en temps et heure pour les archives qui ont été détruites selon ses dires à l'audience  |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 11:05:27
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JP, ce n'est pas parce que vous même ou Henri ou moi-même irions faire ouvrir un compte bancaire de "syndicat de copropropriétaires" avec juste notre CI et un PV d'AG que cela en fait une règle opposable !
L'employé de la banque doit vérifier l'existence effective de la personne titulaire du compte, que ce soit une personne physique ou morale, ici une association, une société, un artisan ..ou une copropriété, par la production/présentation de documents officiels attestant que cette 'personne' existe ! (Le RDC officiel est un acte notarié ou certifié conforme).
Comme le souligne JPM, une bonne mine et 10 pages de word, que ce soit pour un RDC bidon ou un PV d'AG qui l'est tout autant, ne sont pas 'règles' 
Ce que rapporte Henri est clair :
"Le premier ouvert par notre syndic bénévole "de fait" (....) il l'avait ouvert sans autorisation d'AG il y a 15 ans avec seulement deux procurations de copropriétaires."
L'employé de cette banque (ou la banque) peut être mis en cause pour avoir ouvert un compte "syndicat" alors qu'il n'était pas syndic, donc ici sans même un PV d'AG .....
Sa bonne mine, peut être ??? |
Edité par - gédehem le 08 janv. 2009 11:15:53 |
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Henri2
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223 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 11:06:09
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Citation :
Initialement posté par gédehem
JP, ce n'est pas parce que vous même ou Henri ou moi-même irions faire ouvrir un compte bancaire de "syndicat de copropropriétaires" avec juste notre CI et un PV d'AG que cela en fait une règle opposable !
(..)une copropriété, par la production/présentation de documents officiels attestant que cette 'personne' existe ! (Le RDC officiel est un acte notarié ou certifié conforme).
Pourquoi alors tout juge du TGI n'utilise qu'un PV d'AG ou un mandat de syndic certifié conforme attestant que cette "personne morale" existe pour établir ses conclusions, fait-il une faute professionnelle
Le RDC et l'EDD est un état officiel certe, mais n'importe qui peut en avoir copie puisque aux bureaux des hypothèques.. |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 15:47:32
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d'autant plus qu'on s'en fiche complètement de créer une règle opposable
la loi impose d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sans préciser les conditions d'ouverture et si une banque ouvre ce compte séparé au nom du syndicat avec un ticket de métro ou la dernière édition de l'Equipe comme justificatif, c'est sans importance
le reste n'est que querelle d'école sans aucun intérêt pour la copropriété
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 19:52:37
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Ce que rapporte Henri est clair :
"Le premier ouvert par notre syndic bénévole "de fait" (....) il l'avait ouvert sans autorisation d'AG il y a 15 ans avec seulement deux procurations de copropriétaires."
L'employé de cette banque (ou la banque) peut être mis en cause pour avoir ouvert un compte "syndicat" alors qu'il n'était pas syndic, donc ici sans même un PV d'AG .....
Sa bonne mine, peut être ???
Ce qui est curieux c'est que nous avons actuellement deux comptes CCP au nom du syndicat dont un avec des intérêts débiteurs qui courent et que je ne suis pas prêt de payer  ayant notifié à la Banque Postale de geler ce compte et de faire opposition à tous mouvements dès ma désignation officielle par AG de syndic bénévole et l'ouverture du vrai compte CCP au nom de la copropriété avec le PV certifié et ma CI, ils continuent à appliquer des frais de gestion, et donc le rendent débiteur et nous adressent tous les trimestres un relevé sans mot dire, contre qui vont-ils se retourner
Donc la règle
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 20:59:21
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"....contre qui vont-ils se retourner ?"
Ben ... comme pour tout compte, contre le titulaire du compte, ici le syndicat !
Que le même organisme, ici la même agence postale, ait fait une boulette en ouvrant un autre compte pour un même organisme ne dispense pas votre syndicat de régler le solde débiteur du compte intial du syndicat !
Selon ce que vous exposez, votre syndicat n'a pas contesté durant 15 ans ce compte CCP ouvert par le précédent syndic ! Personne n'a trouvé à redire ?
Vous contestez maintenant ce compte au motif : "il l'avait ouvert sans autorisation d'AG il y a 15 ans avec seulement deux procurations de copropriétaires."
Sans doute !! Mais encore une fois cela n'enlève rien au fait qu'il s'agit d'un compte 'syndicat' et que d'une manière ou d'une autre il faudra que votre syndicat en règle le solde avant de le faire fermer définitivement !
Votre ex-syndic a été condamné en restitution d'archives et peut être de fonds, pas pour avoir ouvert ce compte, qui est et reste celui du syndicat !
"... je ne suis pas prêt de payer ayant notifié à la Banque Postale de geler ce compte et de faire opposition à tous mouvements dès ma désignation officielle par AG..."
OK : le mandataire du syndicat, qui était l'ex-syndic, ne peut plus agr ! Mais si ce compte est gelé il n'est pas fermé et les frais de gestion tombent, qu'il vous faudra régler d'une façon ou d'une autre !
Vous dites encore : "dès ma désignation officielle par AG de syndic bénévole et l'ouverture du vrai compte CCP au nom de la copropriété "
Il n'y a pas ici de "vrai" ou "faux" compte CCP : il n'y a que les factures ou les passeports qui sont "vrais-faux"....
Vous avez 2 comptes CCP au nom du syndicat, les 2 étant "VRAIS" !
Voyez cette agence postale et réglez la question : faire l'autruche en l'absence d'une décision de justice ne vous (syndicat) rapportera rien, au contraire... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 00:01:33
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Un syndic bénévole n'a besoin d'aucune autorisation pour ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat. C'est une obligation légale.
Par contre il doit prouver qu'il existe bien un syndicat du 20 rue Machin (d'où nécessité du règlement de copropriété)
Il doit prouver que l'assemblée a désigné . M Jacques Dupont comme syndic copropriétaire (d'où nécessité du PV)
Il doit prouver qu'il est bien Jacques Dupont (d'où nécessité de la CNI)
Le banquier commet une faute s'il n'exige pas tous ces documents. Il risque eneffet d'ouvrir un compte à un syndicat qui n'existe pas, ou donner la signature à une personne qui n'a pas qualité.
L'an dernier la Banque Postale exigeait encore une attestation de non-contestation de la décision de désignation. Cette exigence est illégale puisqu'une contestation éventuelle ne prive pas la décision de ses effets dans l'immédiat.
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 00:30:39
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Citation :
Initialement posté par gédehem
..Vous contestez maintenant ce compte au motif : "il l'avait ouvert sans autorisation d'AG il y a 15 ans avec seulement deux procurations de copropriétaires."
..Voyez cette agence postale et réglez la question : faire l'autruche en l'absence d'une décision de justice ne vous (syndicat) rapportera rien, au contraire...
PLEASE gédehem ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit, ce qui est je finis par m'en rendre compte votre habitude sur ce site, quand on met en défaut "vos règles";
Je n'ai jamais dit que nous contestions ce compte.
Celui-ci a été bloqué par mesure conservatoire pour procédure judiciaire en cours pour non-transmission d'archives, pour audit avec demande de duplicata des relevés et copies de chèques tirés sans justificatif ainsi que certains mouvements d'espèces et donc pour faire opposition au nom du syndicat sur tous mouvements à dater de l'ouverture du nouveau compte selon "la règle" de la Banque Postale, quoique vous en pensiez. C'est à dire je le répète après demande au centre financier, avec le PV certifié de l'AG me désignant comme syndic bénévole et ma CI et sans RDC !
Si ce compte n'était pas considéré comme un compte du syndicat je ne vois pas comment nous aurions pu obtenir le duplicata des relevés et copies de chèques - CQFD -
Quant aux frais de gestion sur cet ancien compte, il est évident qu'ils seront payés à sa clôture définitive après récupération de la totalité des archives et la liquidation de l'astreinte avec la procédure en cours contre cet ancien syndic de fait et "bénévole".
Et je ne vous ai pas attendu  pour être en relation avec le service juridique du centre financier pour régler ce problème dans les règles - Merci -
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 01:01:48
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Citation :
Initialement posté par JPM
..Le banquier commet une faute (..) donner la signature à une personne qui n'a pas qualité.
..
Eh bien JPM c'est exactement ce qui a été fait, puisque notre syndic "bénévole" était un syndic de fait qui n'avait pas qualité de syndic désigné par AG et ne devait donc pas avoir de signature sur le compte.
Et même s'il avait une procuration, celle-ci je pense devait être donnée par AG. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 11:09:27
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Henti, sauf à ne faire que polémiquer, ce que j'expose pour l'ouverture d'un compte au nom du syndicat par un syndic non pro n'est pas MA règle, mais la règle que toute banque doit repecter pour ouvrir le compte d'unepersonne morale :
- l'acte constitutif de cette personne morale (chez nous le RDC).
- l'acte désignant le mandataire autorisé (chez-nous le PV d'AG désignant le syndic)
- le document prouvant 'identité de ce mandataire (sa CI).
JPM rappelle lui aussi ce qu'il en est, en précisant :
"Le banquier commet une faute s'il n'exige pas tous ces documents. Il risque en effet d'ouvrir un compte à un syndicat qui n'existe pas (pas de RDC), ou donner la signature à une personne qui n'a pas qualité (pas de PV d'AG)."
Si vous avez pu ouvrir un compte sans présenter le RDC c'est que l'employé a commis une faute .... même faute qu'il y a 15 ans pour ouvrir ce compte CCP sans vérier la qualité du mandataire, du syndic.
Vous exposez cela n'est pas vous mettre en cause ou vouloir imposer je ne sais quelle règle personnelle !
D'autant que c'est vous qui posiez des questions :
"Ce qui est curieux c'est que nous avons actuellement deux comptes CCP au nom du syndicat dont un avec des intérêts débiteurs qui courent et que je ne suis pas prêt de payer ayant notifié à la Banque Postale de geler ce compte et de faire opposition à tous mouvements dès ma désignation officielle par AG de syndic bénévole et l'ouverture du VRAI (??) compte CCP au nom de la copropriété avec le PV certifié et ma CI, ils continuent à appliquer des frais de gestion, et donc le rendent débiteur et nous adressent tous les trimestres un relevé sans mot dire, contre qui vont-ils se retourner ?
Vous aviez depuis 15 ans un VRAI compte séparé au nom du syndicat, vous en avez ouvert un second tout aussi VRAI.
Les 2 ont été ouverts sans que les employés ne vérifient :
- il y a 15 ans la qualité du syndic (PV AG)
- pour vous l'existence du syndicat..(RDC)..
Finalement ancien syndic et vous êtes à égalité par la faute d'employés de banque, c'est JPM qui vous le confirme.... sans polémique stérile, mais pour votre information .. et accessoirement celle des syndic non pro qui viendront ici !
Quant au solde débiteur du vrai compte initial du syndicat, c'est au syndicat d'en assurer la charge. Faire fermer ce compte pour éviter le cumul des frais et donc du débit ne remet pas en cause les controle et extraits sur les mouvements passés !
Je vous conseille donc de ne pas le laisser ouvert plus longtemps ... |
Edité par - gédehem le 11 janv. 2009 11:16:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 14:45:05
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Il faut noter de plus qu'il y a faute à ouvrir un second compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. La loi prescrit d'ouvrir un compte bancaire, et non pas comme dans les RC ou statuts d'autrefois tout compte.
Pourquoi d'ailleurs ouvrir un second compte alors que le premier existe ? La banque aurait dû normalement négliger, en y mettant les formes, votre avis relatif au premier. Le réutiliser n'empechait nullement d'effectuer les vérifications à propos des mouvements antérieurs.
On devrait payer aux banquiers un tour de manège sur Universimmo !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 14:55:06
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| et celui qui a "exigé" le blocage du compte.....engage sa responsabilité |
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Ouverture compte bancaire
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