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Guymmo
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 Posté - 17 nov. 2008 : 10:59:31
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La nécessité d'intervenir est basée sur une expertise subjective. Il est trop prévisible qu'un tiers (l'Apave) classe le plancher en pourri pour dégager sa responsabilité. La solidité de l'immeuble n'est pas concerné du tout.
Un syndic ne peut pas réclamer les clefs des copropriétaires sur cette base fragile. L'expertise est douteuse et la dame n'est pas obligée de l'accepter.
D'ailleurs, si une intervention dans le lot privé de la dame est réellement nécessaire pour réparer un plancher classé partie commune, le copropriétaire concerné peut réclamer des indemnités. D'où l'intérêt de coopérer plutôt que d'envoyer des menaces, à mon avis. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 18:48:35
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Guymmo, effectivement en tant que syndic vous êtes mal parti ! 
Une expertise est demandée à une entreprise spécialisée en expertise.
Elle rend sa copie sur des données objectives, matérielles, tangibles !
C'est là la responsabilité de tout professionnel a qui on demande un avis, c'est sa mission !
Au regard de cette expertise, demandée par la copropriétaire en question, le syndic agissant en qualité de syndic n'a aucun état d'ame : du moment que les poutres et leurs encastremenst sont déclarés nécessitant une réfection complete, il met en œuvre les modalités nécessaires à cette réfection !
Ici, il ne s'agit nullement de la contestation de l'expertise, de son constat.
Il s'agit d'un refus d'accès à des parties communes manifestement très dégradées, ainsi que le préssentait la copropriétaire demandeuse !
Devant le refus systématique et sans autre solution, le syndic doit alors mettre en œuvre l'action pour permettre cet accès.
Ne mélangez pas cette action avec des indeminités à envisager lors de la réalisation des travaux, qui est autre chose.
Si vous êtes syndic, je vous souhaite bien du plaisir ...et pas de litige de cet ordre ! 
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Edité par - gédehem le 17 nov. 2008 18:52:10 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 10:02:48
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Si vous êtes syndic professionnel: suivre le conseil de l’action juridique est une aubaine : cela génère du travail facile: on rédige tranquillement des LRAR sur son ordinateur et on envoie des agressivités justifiées par un soi disant expert indépendant, et ensuite cela crée du chiffre d’affaire en plus. Le syndic se régale. Le litige traine et même si finalement le bâtiment s'écroule ce syndic s'en fiche : sa responsabilité est couverte.
Par contre si vous êtes syndic non rémunéré : tout le temps passé sur ce litige est investi  inutilement, parce que, selon moi, contreproductif : les LRAR de menaces aggravent la situation. Et demandent donc encore plus de temps dans le futur. On  s’enlise dans des procédures. Jp26 confirme ce risque.
Cordialement. |
Edité par - Guymmo le 19 nov. 2008 10:18:06 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 11:41:02
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Pardon, mais vous parlez d'agressivité et de menace, qui n'ont rien à faire dans ce genre de litige !
Une lettre de rappel, une mise en demeure ont une rédaction "administrativo-juridique", sans état d'ame ou émotion personnelle, sans commentaire !
La mise en demenre conclue par la phrase habituelle :
"..Sans exécution de votre part sous huit jours, et au plus tard le .... terme de rigueur, j'en réfèrerai au juge pour vous y contraindre sous astreinte. "
...... n'est ni menance ni agressivité !
C'est la rédaction normale d'une mise en demeure, que tout syndic se doit d'établir lors d'un litige, si les circonstances l'exigent, pour la défense des interets du syndicat.
Syndic non pro ce n'est pas "tout le monde il est beau tout le monde il est gentil." ...
C'est parfois aussi les actions qui ne font pas plaisir mais qui sont les actions à engager.
(Rédiger une MED de 15 lignes prend 10 minutes, 15 avec la correction des fautes et la copie ! )
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Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 11:43:00 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 13:58:53
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"Sans exécution de votre part sous huit jours, et au plus tard le (terme de rigueur), j'en réfèrerai au juge pour vous y contraindre sous astreinte."
Envoyer un tel texte est une menace.
Cette menace est légale, mais déconseillée par l’effet provocateur qu’émet ce texte.
Provocateur parce que, dans le cas qu’on discute, le syndic prétend avoir le droit d’accéder aux parties privatives d’une copropriétaire. C’est cela qui choque.
Plutôt que forcer l’accès chez la copropriétaire, le syndic a intérêt à proposer le budget et les services du syndicat pour résoudre un problème soulevé par la copropriétaire.
Je ne nie pas le droit du syndic d’envoyer la mise en demeure. Mais à ce stade envoyer un tel texte est en contradiction avec des relations qu’un syndic doit entretenir avec ses copropriétaires. Cela est même dans son propre interêt, sauf s'il s'agit d'un syndic-pro qui veut générer du chiffre d'affaires au détriment d'un syndicat, comme je l'explique plus haut.
Cordialement |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 14:34:40
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Guymmo, vous souhaitez être syndic de votre copropriété ?
Qu'entendez-vous par :
"le syndic a intérêt à proposer le budget et les services du syndicat pour résoudre un problème soulevé par la copropriétaire. "
Pouvez-vous détailler ?
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Guymmo
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Posté - 19 nov. 2008 : 15:37:56
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La copropriétaire a demandé le syndicat d’inspecter un plancher qui apparemment est partiellement dans son lot, mais fait partie des parties communes.
Il s’avère qu’une expertise préconise une réparation.
Il me semble que cette intervention est dans l’intérêt de la copropriétaire et logiquement le syndic demande gentiment la dame quand est ce qu’il convient de faire faire cette intervention.
Si madame « ne sait pas encore" et on attend la prochaine occasion.
Il est acceptable que la dame prenne éventuellement plusieurs années pour décider. Où est l’urgence ? 
Supposer à priori que la dame va bloquer toute intervention est une réaction primitive.
Montagne a demandé: quels sont mes droits? On lui a repondu qu'il a le droit d'envoyer une mise en demeure.
Montagne a demandé aussi: Quels sont vos conseils: C'est effectivement d'éviter d'envoyer cette mise en demeure. Avec mes explications pourquoi.
Cordialement |
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gédehem
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Posté - 19 nov. 2008 : 17:17:28
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J'entends bien, c'est votre position !
Mais vous ne précisez pas ce point, que je ne comprends pas :
""le syndic a intérêt à proposer le budget et les services du syndicat pour résoudre un problème soulevé par la copropriétaire."
C'est ce qui a été fait suite à la demande de cette copropriétaire : une AG a décidé du recours à l'expertise souhaitée, laquelle a eu lien sans doute en passant par les parties privatives de la dame, expertise qui conclue par l'urgence de travaux sur poutres et encastrements de poutres constitutives du plancher commun...
Des fonds (budget) et services (Cde d'une expertise, visite sur place, etc ..) ont été rendus pour commencer à résoudre le problème soulevé par cette copropriétaire, problème qui concerne les parties communes de l'immeuble que tout syndic à pour mission d'entretenir et de sauvegarder ..
Et maintenant ?
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Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 17:18:50 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 18:14:03
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Et maintenant on continue sur la même base: Si madame "ne sait pas encore" le syndicat respecte cela, patiente et attend la prochaine occasion. Il est acceptable que la copropriétaire prenne éventuellement plusieurs années pour décider. Où est l’urgence ?
Supposer à priori que la dame va bloquer toute intervention est une réaction primitive.
Une mise en demeure insinue que le syndic a le droit de pénétrer aux parties privatives des lots. Cela ne peut qu'engendrer d'opposition.
Il s'agit de convaincre l'interessé de l'interet de la réparation. Essayer de forcer risque fort d'échouer et il est certain que cela aura plein d'effets négatifs.
Au prochain AG on en parle et si la réparation doit attendre, on rédige on texte sans rancune dans ce sens dans le PV de l'AG.
Cordialement |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 18:19:21
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et maintenant?
il est peut être temps de trouver le "pourquoi?" cette copropriétaire a accepté d'ouvrir sa porte pour l'expertise, ce qui dénote une certaine attitude favorable, amicale et conciliante vis à vis du syndicat et du syndic, et maintenant refuse d'ouvrir sa porte, ce qui est exactement le contraire
on peut penser qu'il y a eu un évènement peu plaisant ou désagréable entre temps, sur lequel le fil est muet, et qui a motivé ce revirement de la copropriétaire vis à vis du syndicat et/ou du syndic
il me semble que la clef peut se trouver dans la résolution de ce litige qui était inexistant au début
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 11:42:53
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On peut comprendre les réserves des uns et des autres sur ces questions relationnelles....
Mais quid de la position de l'opposante face à un effondrement de son plancher ?
Mettra t-elle en cause le syndic qui, bien qu'ayant eu en main le rapport d'expertise, n'a pas engagé les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, ici par la réfection de poutres porteuses qui menacent ruine ?
"Les copropriétaires doivent laisser le libre accès à leurs parties privatives pour l'exécutin de travaux décidés par le syndic selon la procédure d'urgence.
A défaut le syndic peut obtenir par le juge des référés l'autorisation de pénétrer dans les lieux " ( CA Paris, 1.02.2002 in Loy.etCopro n°165) |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 16:02:46
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Il y a urgence lorsqu’en lui-même le défaut de réaction rapide entraînerait préjudice et que ce préjudice à éviter est imminent, ce qui empêcherait d’envisager une convocation préalable de l’assemblée.
Peut-on conseiller montagne de lancer une  procédure d’urgence pour faire faire un devis ? À mon avis non. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 22:27:06
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Non ! Tout simplement une demande en référer pour établir sereinement des devis !
Mais si le plancher menace ruine, alors oui !
C'est l'entreprise qui débarque avec le syndic et l'huisser ordonnance à la main, et peu importe le montant des travaux et les frais annexes que l'AG "en urgence" aura uniquement à ratifier ? ... C'est cela une bonne gestion ? |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 11:19:43
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La bonne gestion est ce que jp26 propose:
Il est temps de trouver le pourquoi de cette copropriétaire qui a accepté d'ouvrir sa porte pour l'expertise: ce qui dénote une certaine attitude favorable, amicale et conciliante vis à vis du syndicat et du syndic, et maintenant refuse d'ouvrir sa porte, ce qui est exactement le contraire.
On peut penser qu'il y a eu un évènement désagréable entre temps, sur lequel le fil est muet, et qui a motivé ce revirement de la copropriétaire vis à vis du syndicat et/ou du syndic.
Il me semble que la clef peut se trouver dans la résolution de ce litige qui était inexistant au début.
Quand on envoie des mises en demeure, le risque est fort que l'affaire se bloque (sur les indemnités par exemple). Le batiment ne sera pas réparé plus vite que quand on applique de la diplomatie. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 11:52:57
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Pour une "bonne gestion", montagne n'a plus qu'à attendre que le plancher s'effondre ..... ...
...... en croisant les doigts pour que la dame grincheuse n'aille pas alors voir le juge l'expertise à la main pour le mettre en cause alrs que, bien qu'informé, il n'a pas mis en œuvre les travaux urgents nécessaires...
C'est un grand classique ! On a vu des syndics condamnés pour ne pas être passés par dessus un vote négatif de l'AG refusant ces travaux : mise en péril de l'immeuble, le syndic DOIT engager les travaux même contre un vote de l'AG (lisez la jurisprudence sur ce pont, c'est édifiant !)
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Edité par - gédehem le 04 déc. 2008 11:56:25 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 13:09:00
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Le syndic fait ce que l’AG lui autorise et pour les cas extrêmes il y a une procédure d’urgence. Apres une procédure d’urgence le syndic convoque l’AG pour approbation. Si dans ce cas l’AG n’approuve pas pour des raisons manifestement invalides, dans ce cas le syndic est couvert par le juge.
On est loin de ce cas chez montagne. Si montagne passe outre l’AG et réalise des travaux nécessaire selon l’expertise de l’Apave, le syndic sera, si besoin, corrigé par une autorité juridique. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 14:14:56
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Guymmo, vous avez du mal lire la jurisprudence : lorsque des travaux urgents sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le juge condamne le syndic qui ne fait rien, ici en raison d'un refus de l'AG, refus qui ne le dispense pas d'engager les travaux de sauvegarde !
C'est lui le "professionnel", c'est lui qui sait ce qu'est sa mission sur ce point précis.
Le syndic étant chargé de la conservation et de la sauvegarde de l'immeuble se doit de faire ce qu'il faut, y compris lors un refus de l'AG !.
Ce refus de l'AG ne le dispense pas d'agir, ne le "déresponsabilise" pas, responsabilité qui ici peut toujours être engagée !
Si vous souhaitez gérer une copro, il faut mettre vos tablettes à jour ! |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 13:01:29
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Citation :
Initialement posté par gédehem
C'est lui le "professionnel", c'est lui qui sait ce qu'est sa mission sur ce point précis.
Non. Le syndic Montagne est aussi professionnel que la copropriétaire. Elle ne pourra pas chercher la responsabilité de Montagne. Elle aussi elle connait le texte de l’expertise de l’Apave.
Le syndicat propose la réparation: On essaye de la convaincre. Mais madame ne veut pas encore. Dans le PV de la prochaine AG on enregistre la situation. Pas de  panique. Un lot a un mauvais plafond. On va tout de même pas évacuer le bâtiment. |
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montagne
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 22:53:48
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Bonjour à tous,
J'ai été absent de longs mois, et c'est seulement ce soir que je retrouve un ordinateur.
Je lis avec plaisir que ma question a fait débat.
J'apporte à la discussion les nouveaux éléments suivants :
1- la propriétaire récalcitrante vient d'être condamnée par le juge du tribunal d'instance à payer des factures qu'elle contestait.
2- la propriétaire récalcitrante est une personne handicapée de naissance qui se déplace avec un fauteuil électrique (donc lourd).
3- L'APAVE a déclaré le plancher à refaire en janvier 2007; en février 2009 il ne s'est pas effondré !!
4- la propriétaire est devenue récalcitrante suite à la discussion en AG sur la réfection à l'identique de sa partie privative à la charge complète de la copropriété. Le débat avait conclu que cette réfection pouvait être prise en charge par les copros sous réserve que les factures des travaux qu'elle avait faits (déplacement d'une salle de bain et d'un WC avec percement du plancher pour passer des canalisations, pose d'un parquet, sans en informer le syndic) soient fournis à l'appui de sa réclamation et qu'un "coefficient de vétusté" soit appliqué.
Est-ce que la discussion en AG avait bien conclu ?
Peut-être qu'un texte ou une jurisprudence donne tort au raisonnement de l'AG et que tout doit être refait à l'identique à la charge de tous les copros au prorata de leurs tantièmes, même la propriétaire récalcitrante.
Désolé d'avoir été un peu long.
Merci pour vos conseils
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 14:47:38
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Pareil qu’en cas par exemple d’opération sur le carrelage d’une salle de bains pour une réfection de tuyaux communs, chez Montagne pour refaire le plancher, partie commune, le syndicat doit dédommager le copropriétaire pour la dépose et repose des éléments dans ce lot.
Il n’y a pas de coefficient de vétusté à appliquer. Le syndicat paye la totalité et la facture est repartie selon les tantièmes. Le propriétaire du lot concerné contribue lui même selon ses tantièmes.
Cordialement |
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