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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
 Posté - 11 nov. 2008 : 08:03:34
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[i]DECRET
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 25 mai 2008
Article 11 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 7 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;[/]
Bonjour,
L'état financier repris dans ledit décret doit il être simplifié ou détaillé. Moi-même, j'en reçois un détaillé et mon fils vient d'en recevoir un simplifié
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 11:32:04
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Chaque ligne de l'annexe 1 doit être renseignée.
Certaines lignes doivent être renseignées en détail dans une liste jointe. On peut donc détailler ces lignes dans l'annexe elle-même, tous les renseignements étant fournis. Cette méthode est valable pour les petites copropriétés, on ne voit pas figurer dans l'annexe 1 le détail de 100 ou 200 copropriétaires.
Pour les autres lignes un détail n'est pas obligatoire. |
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jean not
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538 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 12:04:21
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JB22,
Ma demande concerne principalement l'état de dépenses (donc 'détaillé') qui n'a pas été joint à l'ordre du jour de mon fils |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 12:42:38
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A ma connaissance, l'état détaillé des dépenses n'est plus obligatoire.
mais rien n'empêche une AG de décider que le syndic doit joindre cet état des dépenses à l'ordre du jour. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 13:02:08
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Votre question:
"L'état financier repris dans ledit décret doit il être simplifié ou détaillé."
L'état financier c'est l'annexe 1.
Par contre je confirme la réponse de manech:
"l'état détaillé des dépenses n'est plus obligatoire."
Bien qu'il présente un grand intérêt. |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 13:30:02
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Citation :
Initialement posté par manech
A ma connaissance, l'état détaillé des dépenses n'est plus obligatoire.
mais rien n'empêche une AG de décider que le syndic doit joindre cet état des dépenses à l'ordre du jour.
Reste à savoir combien il va le facturer
Pour avoir lancer l'idée dans une AG, c'est la réponse qui m'a été retourné.
Voilà quelque chose qui était obligatoire dans le passé et gratuit de surcroit, est devenu non obligatoire, et surtout encore une raison d'allonger la liste des facturations particulière !!!
Tous cela juste pour un bout de papier qui prend 5 minutes à imprimer. |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 14:25:49
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| merci à tous pour votre réponse. Je m'en doutais mais je voulais une confirmation, ce qui est fait |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 08:56:42
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L'absence de facturation de cet état détaillé des dépenses peut et doit être demandé par le CS lorsqu'il examine en détail le contrat de syndic.
Ce peut être aussi une mention qu'un copropriétaire peut faire rajouter en AG avant l'élection.
Evidemment cela suppose qu'on lise le contrat de syndic et qu'on le prenne pour ce qu'il est, un texte susceptible de négociations. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 09:37:44
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C'est mles frais de photocopies !
Vous êtes dans l'obligation de fournir cet état lors du controle des comptes par le CS mais pas de le joindre en AG. PAr contre, il est bien évident que le SDC devra payer les frais de copies. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 23:20:39
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L'état détaillé des dépenses et produits n'est pas visé dans les textes comptables. C'est une grave omission.
Les syndics, qui, de manière quasiment unanime, ont pris dans le passé l'initiative de l'établir et de le communiquer, ne sont certainement pas à l'origine de cette omission.
Ils en seraient d'ailleurs les premières victimes puisque c'est le seul moyen pour eux de faire ratifier des dépenses engagées sans autorisation de l'assemblée. Cette ratification résulte avant tout de l'approbation des comptes à la condition que les copropriétaires aient pu avoir connaissance de ces dépenses en lisant l'état détaillé.
Plus d'état détaillé des dépenses, plus de ratification possible par le biais de l'approbaion des comptes  . Il faudrait faire ratifier une à une toutes les initiatives prises, à tort ou à raison
Mais, pour ma part, je considère que l'état détaillé demeure obligatoire.
L'article 1993 du Code civil impose au mandataire de rendre compte de sa gestion. Par nature, un compte de gestion doit être détaillé article par article. L'ARC, dans " comptabilité pour tous " écrit que l'expression " compte de gestion " est nouvelle en copropriété (?). Il est indiqué en outre qu'il s'agirait d'un état des charges. Cet état ne serait vraiment nouveau  (Page 300)
En l'état de la législation, les textes généraux du Code civil relatifs au mandat s'appliquent aux syndics sauf dérogation par un texte spécial du statut de la copropriété. Ainsi pour la substitution de mandataire, autorisée par le Code civil, interdite par le statut de la copropriété.
En l'absence d'un compte détaillé des charges et produits, je pense que les comptes ne peuvent qu'être rejetés.
Je précise toutefois qu'à ma connaissance, il n'existe pas de jurisprudence publiée sur ce point qui n'est pas traité par les auteurs spécialisés.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 12:03:10
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Citation :
Plus d'état détaillé des dépenses, plus de ratification possible par le biais de l'approbaion des comptes . Il faudrait faire ratifier une à une toutes les initiatives prises, à tort ou à raison
Je regrette vivement que personne ne commente le point de vue exprimé par JPM.
Il est sûr que beaucoup de copropriétaires doivent regretter la disparition de cet état détaillé des dépenses, qui était le seul document vraiment accessible à tous.
Je trouve que JPM a des arguments très convaincants dont tous les CS devraient s'emparer pour demander que cet état détaillé soit systématiquement joint à l'ODJ, et tant pis pour le coût des photocopies. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 13:25:36
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A ceci prés, c'est que pour l'AG, la seule obligation est de fournir les seules annexes et que contrairement a ce qu'avance en toute logique JPM, c'est bien ce texte qui prime sur l'article 1993 du CC et qui determine la manière dony les comptes doivent être rendu lors de l'AG.
Bien évidemment, le législateur est encore responsable de cette rédaction et tout syndic conscient des sa mission remet, au moins pour le controle des comptes au CS, un "bon vieux compte de cahrges détaillé" .
Mais il n'y a aucune obligation légale |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 14:09:09
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Citation :
Initialement posté par manech
Citation :
Plus d'état détaillé des dépenses, plus de ratification possible par le biais de l'approbaion des comptes . Il faudrait faire ratifier une à une toutes les initiatives prises, à tort ou à raison
Je regrette vivement que personne ne commente le point de vue exprimé par JPM.
Il est sûr que beaucoup de copropriétaires doivent regretter la disparition de cet état détaillé des dépenses, qui était le seul document vraiment accessible à tous.
Je trouve que JPM a des arguments très convaincants dont tous les CS devraient s'emparer pour demander que cet état détaillé soit systématiquement joint à l'ODJ, et tant pis pour le coût des photocopies.
Ici, le problème n'est pas le cout des photocopies, acr avant c'était le cas aussi, le SDC payait les photocopies nécessaire à l'établissement de l'ordre du jour, et de la convocation de l'AG.
Non ,ici il s'agit comme le souligne oxymore, d'une obligation qui a disparu, et que les syndics "les plus scrupuleux" s'empresseront de sur facturer comme le prix d'un état daté, qui n'aura rien à voir avec le prix réel.
Le problème aussi en copropriété, c'est qu'un gros syndicat peut négocier quand il compte 200 lots, c'est faisable, mais lorsqu'il s'agit de petit SDC de 10 ou 20 lots, allez donc essayer de négocier avec votre syndic. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 15:12:32
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Je ne suis pas d'accord avec Oxymore.
Primo un décret ou un arrêté en sauraient primer la loi.
Donc l'article 1993.
Les textes comptables sont silencieux sur l'état détaillé. Ils ne l'interdisent pas.
Le syndic, professionnel ou pas, reste tenu de fournir un compte détaillé de sa gestion.
Sa fourniture est à mes yeux une obligation légale pour les syndics.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 15:30:01
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Citation :
Ils en seraient d'ailleurs les premières victimes puisque c'est le seul moyen pour eux de faire ratifier des dépenses engagées sans autorisation de l'assemblée. Cette ratification résulte avant tout de l'approbation des comptes à la condition que les copropriétaires aient pu avoir connaissance de ces dépenses en lisant l'état détaillé.
Un syndic devrait être sensible à l' argument de JPM rappelé ci-dessus.
Un CS aussi, qui se voit rappeler que la portée de l'approbation des comptes (comme celle du quitus) est limitée à ce dont les copropriétaires ont pu connaître. Excellent argument donc pour demander -gentiment -au syndic de bien vouloir continuer à envoyer l'état détaillé des dépenses en même temps que l'ODJ.
Si cet état détaillé n'est pas envoyé à tous les copropriétaires, il me semble que la responsabilité du CS vis à vis de l'assemblée est accrue: en effet le CS peut toujours avoir l'état détaillé des dépenses. S'il est le seul, il a intérêt à éplucher ce relevé très sérieusement.
En tous cas , obligatoire ou non, ce document est nécessaire et utile pour tout le monde. Bonne raison de faire préciser dans le contrat de syndic qu'il sera envoyé avec l'ODJ.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 18:24:43
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| Désolé de vous contredire sur ce point JPM, mais la loi du 10/7/65 et son décret prime sur la loi dans la mesure ou une loi spéciale prime sur une loi d'ordre général. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 08:54:51
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| Oxymore, êtes-vous convaincu par l' argument selon lequel l'approbation des comptes doit se faire en connaissance de cause, qu'il est donc difficile à une AG d'approuver les comptes si elle ne connait pas les dépenses en détail, et par conséquent que l'état détaillé des dépenses est indispensable même si le nouvel arrêté comptable ne le prescrit pas expréssément? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 09:42:52
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Oxymore, il faut être bien clair :
1) La loi de 1965 et son décret d'application (version jusqu'à 2004) ne disaient rien de la nature juridique de la fonction de syndic. On s'est fondé sur la notion de mandat du Code civil. Tous les arrêts de la Cour de cassation, quand elle en traite, visent l'un des articles 1984 à 2010.
2) Il est admis maintenant que le syndic, professionnel ou pas, est un mandataire. C'est un mandataire social mais il n'existe présentement pas de statut du mandataire social en France . Pas d'autre solution que de bricoler la durite avec une peau de serpent.
3) Les textes comptables susceptibles de parler d'un état détaillé des charges sont un décret et un arrêté. Ils ne peuvent aller contre l'article 1993 du Code civil, qui impose au mandataire de rendre compte de sa gestion. De toute manière, ils ne tentent pas d'aller contre : ils sont taisants . C'est une lacune, il y en d'autres dans ces deux textes qui par ailleurs, comportent de bonnes choses.
4) Un compte de banque ou de charges doit comporter tous les articles nécessaires à la justification du total et/ou du solde. On reproche aux syndics de ne pas être transparents et on accepterait qu'ils se contentent d'annoncer : Messieurs et dames, ça vous fait tant à payer ? Risible.
5) Si un avocat compétent et obstiné veut s'amuser à faire annuler une approbation de comptes dépourvus d'un état détaillé des charges, il obtiendra certainement satisfaction. Mais il prendra peut être une autre option : mettre en cause le décret et l'arrêté. Celà s'appelle une question préjudicielle : il faut suspendre l'action devant la juridiction civile jusqu'à ce que la juridiction administrative ait statué. Il faut un peu d'opiniatreté : cf l'arrêt du 9 avril 2008 à propos du compte séparé ; beaucoup d'obstacles sur la route, mais on l'a eu  , malgré les attestations du banquier, de l'expert-comptable, du chef comptable ;
Depuis quarante ans on a eu pareillement la responsabilité du garant financier pour défaut de contrôle, la prolongation de 1 à 10 ans du délai subséquent de garantie par l'assureur RCP, l'action directe du syndicat lésé contre le garant financier, la provision ad litem imposée à l'assureur RCP pour l'expertise comptable en cas de sinitre et une collection d'arrêts relatifs au statut de la copropriété à proprement parler, dont le retour indispensable à l'effet couperet du délai de contestation de l'article 42 al. 2 et la validité des clauses de solidarité entre titulaires de droits réels sur un même lot.
Entre les " abus " et les actions judiciaires solidement montées, il n'y a pas photo
Heureusement beaucoup de syndics professionnels ont eu le bon réflexe : communication de l'état détaillé comme par le passé.
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Edité par - JPM le 17 nov. 2008 09:46:27 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 09:57:21
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Merci, JPM, pour ces très intéressantes précisions, dont j'ai bien l'intention de me servir à l'avenir.
PS: A petit coup de patte annexe,Citation :
Entre les " abus " et les actions judiciaires solidement montées, il n'y a pas photo
petite réponse annexe: L'un ne coûte pas cher, l'autre est long et coûteux; et surtout l'un n'exclut pas l'autre. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 12:54:14
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Citation :
Initialement posté par manech
Oxymore, êtes-vous convaincu par l' argument selon lequel l'approbation des comptes doit se faire en connaissance de cause, qu'il est donc difficile à une AG d'approuver les comptes si elle ne connait pas les dépenses en détail, et par conséquent que l'état détaillé des dépenses est indispensable même si le nouvel arrêté comptable ne le prescrit pas expréssément?
Bonjour Manech.
Je précise. l'état détaillé est indispensable à une parfaite transparence et, comme bon nombre d'autres syndic, je le joint en plus des annexes.
Dans ce post, ce qui m'interesse, c'est le débat de fond et non la pratique. En effet, Je ne rejoins pas l'analyse de JPM sur la caractère obligatoire de la reddition détaillé,découlant du code civil Cela m'oblige donc à procéder a des approfondissements.
JPM, je suis d'accord avec vous sur la jurisprudence qui de toutes façons va continuer à évoluer voire prendre des reviremnents innatendu.
Pour ce qui de la décision de la C C relative au CBS, ce qui me choque, c'est qu'une CA ai pu être à ce point.. peu inspirée.
Il a toujours été évident qu'un CBS devait être ouvert au nom du SDC et non du Syndic. Ceci est litteralement contraire à la loi.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 13:05:06
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Pour aller plus loin, l'article 11 du décret du 17 mars 1967 est , a mon sens, sans équivoque.
"Pour la validité de la décision
1° l'état financier etc.
2° le projet de budget etc.
La présentation des documents enumérés qu 1° et 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du SDC et ses annexes
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Etat détaillé
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