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 Sujet  |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
 Posté - 16 nov. 2008 : 23:42:51
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Certains CS sont actifs et disponibles, notamment lorsqu'ils comprennent quelques retraités compétents et relativement en bonne santé.
Lorsque c'est le cas, le rôle du CS, de contrôle et assistance au syndic, devient très important et bénéfique pour la bonne marche de la copropriété, mais à condition que les relations CS/syndic soient bien définies et acceptées de part et d'autre.
Alors se posent 2 questions :
1) Ne faudrait-il pas mieux que les règles de base de cette relation CS/syndic soient définies dans le contrat du syndic ?
2) Ne faudrait-il pas que la tarification des suppléments appliqués par le syndic tienne compte de la présence effective, sur place, du syndic ou de son employé, ou bien la "subdélégation" que fait généralement le syndic à un bénévole du CS qui veut bien réceptionner les travaux ou les nombreux prestataires divers?
Quelqu'un a-t-il trouvé la bonne formule ?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 10:05:04
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C'est souvent le cas que l'on peut constater.
Le syndic remplit un rôle de comptable et d'administratif, pendant que le CS remplit le rôle du terrain. |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 17:53:48
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chenkak, je ressens le même besoin que vous. J'y ai réfléchi, j'avais ce texte en chantier. Je vois qu'il y a de la demande. Voici ce que j'avais préparé.
Soit une copropriété sans gardien dont le Conseil Syndical a une activité locale qui soulage significativement la charge du syndic, par exemple, en lui épargnant des dizaines de déplacements sur site par an soit plusieurs milliers d'euros (déplacements en région parisienne).
Le montant des honoraires de base au contrat en vigueur est calibré sans tenir compte de cette activité du CS. Normal : le syndic peut craindre, à juste titre, l'arrêt de cette part de charge assurée par le CS.
Normal mais trop facile. Pour plus d'équité entre syndic et syndicat, c'est-à-dire de façon à ce que le syndicat bénéficie de l'activité du CS et que le syndic soit protégé quand elle s'arrête, la proposition imaginée pour le futur contrat est :
------Proposition de texte pour le contrat---------------------
Montant des honoraires de base :
- 15.000 € si le syndic, sans assistance locale du CS, assure l'accueil sur site des entreprises (travaux votés, entretien, maintenance, devis) des experts (sinistres) et l'examen sur site ou le traitement de tous les problèmes soulevés par les résidants même mineurs,
- 12.000 € si le syndic bénéfice de l'assistance locale du CS pour l'accueil sur site des entreprises, des experts et pour l'examen local des problèmes soulevés par les résidants et leur traitement (quand c'est possible avec les moyens du CS).
Le CS s'efforcera d'annoncer par écrit au syndic le début de toute période sans l'assistance locale ci-dessus et sa durée prévisible.
Dés que le syndic constate que l'assistance locale du CS ne peut plus être assurée complètement pour une période de plus d'un mois, les honoraires pour la période basculent sur le tarif correspondant, il en prévient le CS par écrit.
Le Conseil Syndical assure bénévolement les activités d'assistance au syndic, il peut cesser ces activités quand il le décide ou s'il en est empêché.
----------------Fin proposition -----------------------
Quels inconvénients y aurait-il à stipuler cette variabilité des honoraires ?
Une éventuelle prolongation d'1 mois faute de précision au tarif de 15.000 € n'est pas un inconvénient.
Qu'en pensent les syndics et conseillers syndicaux du forum ?
Merci de vos réponses. 9720fm. |
Edité par - 9720fm le 19 nov. 2008 17:56:21 |
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 18:31:24
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Tres bon topic.
Dans notre copro, le CS ne compte que des "actifs", ce qui est dommage, car nous ne pouvons pas suivre les interventions faites en journée.
Les syndics ont même refourgués nos numeros de portable aux prestataires sans nous avertir !
Resultat des courses, des appels en tout genre, les bons de travaux postes dans nos boites aux letre, etc...
Nous repoussons en force la tentative du syndic de nous "utiliser". NOus sommes benevoles et eux rémunérés.
Tout cela part d'un bon sentiment, mais à mon avis fruits à de nombreuses "embrouilles" !
Cdt,
Rennet |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 18:50:22
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9720fm, votre solution va dans le sens que je souhaiterais moi aussi faire adopter. Je ne l'ai pas encore proposé à notre syndic, mais je sais que cela va être très difficile, comme toute innovation, même logique.
Votre copropriété comprend combien d'appartements ? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 19:12:06
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Citation :
Initialement posté par rennet
Tres bon topic.
Dans notre copro, le CS ne compte que des "actifs", ce qui est dommage, car nous ne pouvons pas suivre les interventions faites en journée.
Les syndics ont même refourgués nos numeros de portable aux prestataires sans nous avertir !
Resultat des courses, des appels en tout genre, les bons de travaux postes dans nos boites aux letre, etc...
Nous repoussons en force la tentative du syndic de nous "utiliser". NOus sommes benevoles et eux rémunérés.
Tout cela part d'un bon sentiment, mais à mon avis fruits à de nombreuses "embrouilles" !
Cdt,
Rennet
En tant que ex président de conseil syndical, je recois toujours des appels de prestataires pour venir faire des devis travaux.
La bonne démarche serait que ce soit le syndic qui m'appelle pour convenir d'un RDV entre moi, le prestataire, et le syndic.
Mais il est tout a fait anormal que le syndic se décharge sur un copropriétaire pour effectuer un devis, c'est son rôle, de plus de surcroit lorsque celui ci ne fait plus parti du CS, et qu'il n'est pas spécialement favorable aux travaux en question. |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 21:58:53
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chenkak demandeCitation :
Votre copropriété comprend combien d'appartements ?
60 apparts mais ne pas rapprocher les 15.000 et 12.000 € qui valent pour leur différence 3.000 € ...
9720fm |
Edité par - 9720fm le 19 nov. 2008 21:59:32 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 10:50:44
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Allez, animons un peu ce débat ! 
CHENKAK, c'est le rôle du CS d'assister le syndic dans sa gestion.
Il n' y pas a soumettre cette tache a une quelconque rémunération du syndic.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 10:56:24
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C'est comme cela depuis 40 ans (43 exactement) mais certains le découvrent.
Sans doute parce que 98% des membres de CS qui tournent vraiment se focalisent sur le CONTROLE, leur role prétendu de 'gendarme' ..(du moins quand ils controlent effectivement !)
Bon, maintenant aux abris, ça va chauffer ! |
Edité par - gédehem le 20 nov. 2008 10:57:38 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 12:26:46
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Citation :
Initialement posté par gédehem
C'est comme cela depuis 40 ans (43 exactement) mais certains le découvrent.
Sans doute parce que 98% des membres de CS qui tournent vraiment se focalisent sur le CONTROLE, leur role prétendu de 'gendarme' ..(du moins quand ils controlent effectivement !)
Bon, maintenant aux abris, ça va chauffer !
Vous répondez a quoi exactement  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 13:42:14
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Citation :
initialement posté par 9720fm
60 apparts mais ne pas rapprocher les 15.000 et 12.000 € qui valent pour leur différence 3.000 € ...
il serait quand même interessant,pour l'information en général, de savoir si ces 15000€ et 13000€ représentent des honoraires et lesquels, ou si cela est un tout dans la facturation du syndic avec ou sans coup de main du CS
Nous fonctionnons comme cela (tout est tacite),honoraires minorés, pas de frais de photocopie etc....-les risques sont surtout du côté du syndic si le CS ne suitt plus
peu on savoir dans quel "coin" être vous (il y a de grosses différences notamment entre les grandes villes et les petites de province)-
merci pour votre réponse
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 13:58:40
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La chance que vous avez, Félix, est que votre copropriété fonctionne entre gens de bonne compagnie: un syndic qui prend acte que le CS l'assiste réellement et minore seshonoraires, sans qu'il soit besoin de formaliser cela.
Il est vrai que le CS a pour mission d'assister le syndic dans sa gestion, mais nul -même pas Oxymore, ni Gédehem- n'a jamais précisé en quoi consistait l'assistance:
Quand c'est le CS qui lit les contrats, suit leur exécution, vérifie les relevés, fait faire des devis, reçoit tous les prestataires, le syndic en titre venant rarement, voire jamais sur place, il y a de fait un partage des tâches dont effectivement les honoraires de syndic devraient tenir compte.
Le problème est: peut-on formaliser cela? Est-ce que le faire ne serait pas admettre que l'assistance est devenue délégation, ce qui est illégal?
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 19:09:29
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felix1930 a trouvé qu'Citation :
il serait quand même interessant,pour l'information en général, de savoir si ces 15000€ et 13000€ représentent des honoraires et lesquels, ou si cela est un tout dans la facturation du syndic avec ou sans coup de main du CS
Réponse de 9720fm :
15.000 € = honoraires de gestion courante sans assistance du CS
12.000 € = honoraires de gestion courante avec assistance du CS
felix1930 a dit :Citation :
Nous fonctionnons comme cela (tout est tacite),honoraires minorés, pas de frais de photocopie etc....-les risques sont surtout du côté du syndic si le CS ne suitt plus
cas de 9720fm (mais peu importe) : augmentations annuelles minorées, aucun risque pour le syndic, les honoraires étant proches de ceux du marché.
felix1930 a dit : Citation :
peut on savoir dans quel "coin" être vous (il y a de grosses différences notamment entre les grandes villes et les petites de province)-
Réponse de 9720fm : comme je l'ai dit, région parisienne, immeuble de 20ans, le nb théorique de RdV d'entreprises et d'experts est de plusieurs par mois, le nb de déplacements pour un syndic est plus grand avec les RdV annulés, le temps passé par un syndic dépend aussi des retards quasi systématiques (jusqu'à 2 heures), j'ai proposé 3.000 € de baisse pour l'assistance au syndic : c'est bien peu en RP car 3.000 € = 30 déplacements à 100 € = 50 déplacements à 60 € (1 heure tout compris).
Modif : précisé : plusieurs par mois |
Edité par - 9720fm le 20 nov. 2008 19:22:52 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 19:20:58
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manech demande : Citation :
Le problème est: peut-on formaliser cela? Est-ce que le faire ne serait pas admettre que l'assistance est devenue délégation, ce qui est illégal?
manech, si la délégation consiste pour un devis, à donner accès aux entreprises aux parties communes, à expliquer le besoin, à discuter des solutions possibles, à demander d'envoyer le devis avec telles solutions et options au syndic, ensuite à demander pourquoi tel ou tel poste du devis est élevé, bon , je ne continue pas après le vote en AG  ...
ainsi si cela est de la délégation  et si la délégation est interdite , je crains pour les honoraires du syndic : aucune copropriété ne voudra payer un syndic à hauteur du temps passé par un CS. Tant pis pour les travaux qui ne se feront pas ou se feront trop chers.
Attendons voir les contributions des piliers du forum. 9720fm.
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Edité par - 9720fm le 20 nov. 2008 19:27:15 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 20:59:13
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Je vais vous l'avouer : cela me fait un petit peu rire .. 
Car nous ne sommes plus ici dans "assistance du syndic" mais quasi en cogestion.
Pourquoi ne pas aller au bout de la démarche économique, puisque c'est ce qui semble être mis en avant :
"... aucune copropriété ne voudra payer un syndic à hauteur du temps passé par un CS...."
Passez en syndicat coopératif et sous-traitez la compta qui semble vous faire peur : pourquoi conserver le syndic puisque vous faites quasi tout à sa place pour rien !  |
Edité par - gédehem le 20 nov. 2008 21:03:31 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 21:58:11
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La cogestion est en effet ce qui se pratique beaucoup, officieusement seulement, puisque non prévue par la législation, pour permettre au syndic de gérer correctement la copropriété.
C'est déjà un gros effort pour le CS de contrôler et d'assister (presque quotidiennement!) le syndic, mais le syndic reste le responsable de la gestion, et il n'est pas question pour les copropriétaires de faire aussi ce travail administratif.
Le problème c'est de faire admettre au syndic que par ses faibles moyens, il lui est incapable de mener à bien, sans l'aide du CS, toutes les taches qu'il promettait de faire dans le contrat qu'il avait présenté et signé.
S'il admettait cela, en toute simplicité, il proposerait alors, de lui même, que ses honoraires, ou du moins ses suppléments divers, tiennent compte du fait des taches qu'il délègue au CS. Par exemple une remise de 5% sur ses honoraires fixes s'il effectue moins de 40 visite par an à la résidence; et de ne facturer que 0,5% au lieu des 3% sur des travaux où il n'a pratiquement pas eu à intervenir. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 23:16:03
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" ... tiennent compte du fait des taches qu'il délègue au CS."
C'est là toute l'ambiguité !!
Le syndic ne peut "déléguer" au CS une partie de sa gestion, ne serait-ce que parce que le CS est dépourvu de toute personnalité (et si en plus il n'a pas de RFCS, bonjour les dégats !)
N'est-ce pas plutot le CS qui empiète sur la mission du syndic sous couvert d'assistance ???
"...le CS qui lit les contrats, suit leur exécution, vérifie les relevés, reçoit tous les prestataires le syndic en titre venant rarement voire jamais sur place. Il y a de fait un partage des tâches ......"
Le CS n'est pas un organe de gestion, à la différence du CSCoop ! Il peut être aux cotés du syndic pour tellle tache, la visite d'une entreprise, etc ... Mais pas faire les chose "à la place de ...."
Dans ce cas il faut passer en syndicat coopératif.
Demander un devis, accompagner l'entreprise pour se faire, oui !
Jouer au syndic-bis en faisant les choses à sa place, non !
Ou alors > CSCoop ! |
Edité par - gédehem le 20 nov. 2008 23:22:38 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 23:22:20
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à gedehem : pourquoi riez-vous ?
1. Des bénévoles font le plus de choses possibles car ils savent que le syndic n'y consacrera pas le même temps ni avec le même souci d'économie et ni surtout de vue à long terme. Le syndic doit se faire élire. Comme l'homme politique, il va contenter ses mandants en faisant venir très vite une entreprise pour réparer l'interphone. Tant pis, si c'est la 4ème entreprise qui vient, si l'alimentation est changée pour la 3ème fois en 5 ans et la platine itou. Le syndic a agi, il n'a pas l'obligation de résultat.
2. Le syndic garde la responsabilité de la gestion et surtout, répond présent quand les bénévoles sont en congés, malades ou n'en peuvent plus.
à chenkak : évidemment d'accord avec vous sur le principe :
- sauf que 5% ça ne fait pas beaucoup de déplacements,
- sauf quand vous suggérez qu'il y aurait des syndics qui viendraient plus de 40 fois par an visiter leur copro ! vous parlez des syndics qui ont leurs bureaux dans l'immeuble d'à côté ? ... alors OK pour les 5%.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 23:28:56
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9720, je ne riais pas n'ayant rien là de rigolo !
Je constate qu'en l'absence d'un système de 'cogestion', cette substitution du syndic par le CS est totalement hors des clous !
Et vous voudriez aussi que ces CS exigent de leur syndic qu'ils controlent le respect des textes, de la loi ???? 
Si ces CS veulent être gestionnaire, il faut franchir le pas et passer en syndicat coopératif : non seulement ils feront encore plus d'économies mais ils n'auront plus a trainer ce boulet de syndic !
Il faut aller au bout de la logique, prévue par les textes, et non se mettre dans des positions impossibles qui plus est illégales ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 01:41:02
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Citation :
Si ces CS veulent être gestionnaire
Plus que de le vouloir, je crois qu'ils y sont surtout contraint ! |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 07:52:20
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Citation :
Initialement posté par 9720fm
Réponse de 9720fm : comme je l'ai dit, région parisienne, immeuble de 20ans, le nb théorique de RdV d'entreprises et d'experts est de plusieurs par mois, le nb de déplacements pour un syndic est plus grand avec les RdV annulés, le temps passé par un syndic dépend aussi des retards quasi systématiques (jusqu'à 2 heures), ...
Modif : précisé : plusieurs par mois
Comme ça, à 1ère vue, ce n'est que mon point de vue, il me semblerait que ce syndic ne fonctionne pas avec des entreprises suffisamment fiables pour faire des devis sans sa présence, ou qu'il ne donne pas de consignes suffisamment précises. Pour les travaux importants à faire la délégation d'un architecte me semble nécessaire et c'est l'architecte qui choisit les entreprises avec le syndic au besoin le CS. Il n'y a pas besoin à mon avis de la présence d'un syndic vingt fois par mois dans une copropriété me semble-t-il, ou je me trompe, même pour un immeuble de 20 ans.
Un ex mon ancien syndic face à un pb de minuterie dans un jardin fait venir une entreprise.
L'OS indique qu'il faut interrompre la minuterie (ordre idiot).
Les occupants se plaignent alors de ne plus avoir de lumière dans le hall.
Le syndic dépêche de nouveau l'entreprise pour la minuterie.
L'entreprise revient et change l'interrupteur.
Toujours pas de lumière.Le syndic vient , il trouve les ampoules trop hautes pour une simple entreprise...
L'entreprise revient (tout c'est bien sûr facturé au prix fort) et constate alors que c'est la minuterie qui est cassée.
Elle revient...
ça n'en finit pas, y compris au niveau des facturations. J'entre enfin - entre temps nous avons changé de syndic - dans le local EDF avec le nouveau syndic qui fait un tour de la copropriété avec son architecte et une entreprise et je constate alors qu'un fil électrique est bébranché .
Le syndic fait venir alors une entreprise : elle constate que l'interrupteur était neuf mais l'entreprise précédente avait posé un bel interrupteur sans brancher les fils, et de plus à la 1è re intervention du syndic précédent elle avait débranché la minuterie (l'ordre de service idiot). Elle règle le pb en facturant 123 euros. La lumière est partout rétablie Près de 1500 euros avaient été facturés pour rien par l'ancienne entreprise pour du travail saboté. Vous comprenez qu'avec cet ancien syndic tout allait mal, et le nouveau les choses s'améliorent simplement, et avec une économie de moyens même si tout n'est pas parfait.
Un syndic fiable, des entreprises fiables, un CS qui n'a pas besoin là de faire autre chose que signaler au syndic et décrire un pb remplace très largement des allées et venues d'entreprises voir de déplacements inutiles du syndic, sans compter une mobilisation absurde du CS qui ne cessait d'envoyer des fax au syndic précédent, de contrôler des factures incontrôlables, etc etc que de temps et d'argent perdu ! |
Edité par - albifrons le 21 nov. 2008 08:26:22 |
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