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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
 Posté - 27 nov. 2008 : 15:36:37
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| Bonne idée, yaume, de rediriger vers "Surveillance des travaux d'entretien" car le sujet "CS et contrat de syndic" a un peu dévié et son titre est moins concret. |
Edité par - 9720fm le 27 nov. 2008 15:39:03 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 15:40:43
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Oxymore, merci.
Vous faites partie de ces rares syndics qui admettent le fait que sans la collaboration étroite et efficace du CS, il lui serait très difficile de bien gérer une copropriété, à moins, bien sûr, qu'il habite la même rue ou le même quartier et qu'il puisse s'y rendre lui même, ou déléguer une personne compétente de son cabinet, jusqu'à trois fois par semaine, si nécessaire.
C'est un fait évident. Mais il faudrait que la tarification (honoraires) du syndic tienne compte aussi du degré de collaboration du CS. Et cela au moins pour ce qui concerne les suppléments appliqués par les syndics pour suivi des travaux lorsque dans beaucoup de cas, manifestement ils ne suivent pratiquement rien.
C'est peu de chose, mais ce serait un bon départ pour prendre conscience, de part et d'autre, de la difficulté de la tache, et pour généraliser la transparence dont vous parlez et qui est tant souhaitée par les CS voulant être actifs et réalistes. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 16:08:29
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chenkak, la principale difficulté c'est que les honoraires de bases sont en général trop bas. A 140/150 € ht, ce n'est même pas la peine de se poser de question. Vous avez le minimum et en plus, de la facturation annexe.
A partir de là, le raisonnement selon lequel il faut tenir compte de l'investissement du CS est purement irréaliste. Je dirais même qu'il est pris en compte puisque les vacations qui serait consécutive a ses prestation ne sont pas facturée.
A 60 €/h la vacation, faites le calcul. 10 h passée pour receptionner 10 petits travaux.....
qui plus est, n'ayant pas de dons d'ubicuité, il arrive un moment ou cela devient matériellement impossible. |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 22:29:29
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Oxymore, vous êtes évidemment bien mieux placé que nous pour savoir quels sont les frais d'un cabinet de Syndic. Et vous dites que les honoraires de bases sont trop bas.
Pourquoi donc tant de copropriétaires pensent le contraire?
Comment résoudre cette grande incompréhension?
Il faudrait peut-être déjà que le CS comprenne bien les frais du syndic par une transparence encore plus grande, et que les syndics réussissent à avoir un tarif de base juste et des suppléments en rapport avec le degré de collaboration du CS. Cela devrait être possible! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 23:03:22
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Citation :
Oxymore, vous êtes évidemment bien mieux placé que nous pour savoir quels sont les frais d'un cabinet de Syndic. Et vous dites que les honoraires de bases sont trop bas.
Pourquoi donc tant de copropriétaires pensent le contraire?
Chenkak, vous donnez vous même la réponse. Parce que les copropriétaires sont moins bien placés que le syndic pour savoir quels sont les frais d'un cabinet de syndic. (Un certain alex40 a essayé longuement de nous informer à ce sujet.)
L'incompréhension vient de ce que le contrat de syndic donne un programme ambitieux, et que tous les copropriétaires voient bien que ce programme n'est pas respecté. Oxymore en donne la raison: Citation :
qui plus est, n'ayant pas de dons d'ubicuité, il arrive un moment ou cela devient matériellement impossible.
Il serait temps que le contenu du contrat de syndic soit en concordance avec les possibilités du syndic, et ce sans baisse des honoraires actuels, s'ils sont dans la fourchette basse. je pense qu'oxymore a raison de dire que beaucoup d'honoraires de syndic tiennent déjà compte de l'investissemnt minimal du syndic ou plutôt du gestionnaire.
Il faudrait moins d'hypocrisie.
Et pourquoi pas une forme de cogestion.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 23:28:02
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Honoraires gestion courante trop bas ???
C'est une évidence dénoncée ici et là mais que les copropriétaires ne veulent pas voir !
Prnez vos derniers comptes et totalisez tous les homoraires syndic imputés au syndicat. Vous seriez très surpris !!!
Pour appater le "client", quasi toute la profession fait des propostions tirées vers le bas : mais au final, les honoraires sont souvent le double de ceux annoncés, dont 80% de taches gestion courante indument imputées en 'gestion particulière'.
Pourquoi donc croyez-vous que la profession en générale refuse le "contrat type" : parce que cela les obligerait à revoir à la hausse de 15 à 20% (voir 25 !) les honoraires gestion courante englobant ..toute la gestion courante ...dont le compte séparé (Aïe !)!
Etre ce syndic qui vous dit ".. 150 € du lot ..., le compte séparé, c'est 20% de plus.".... et celui-là qui annonce "moi je forfaitise toute la gestion courante prévue y compris l'AG, la réunion préparatoire CS, les visites de la copro ...et aussi le compte séparé : c'est 235 € du lot." ..... vous choisissez qui ?? 
Soyez certain que le premier à 150 ou 180, ce sera au final 250 € du lot que vous aurez au total effectiement payé, le moindre papier ou coup de fil étant facturé en sus !
Et HOP, le tour dans la farine ! 
A force de tirer les prix vers le bas, les copropriétaires ne se rendent pas service !
Les syndics ne font rien ? Normal, à 150 € du lot vous en avez pour 150 €, pas un geste de plus ! 
A 230 il sera là, et vous pourrez avoir des exigences ! |
Edité par - gédehem le 27 nov. 2008 23:30:59 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 01:29:44
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Citation :
A force de tirer les prix vers le bas, les copropriétaires ne se rendent pas service !
Ceux ne sont pas les copropriétaires qui ont tiré les prix vers le bas, ceux sont les syndics, et notamment les grand groupes !!!
Citation :
Etre ce syndic qui vous dit ".. 150 € du lot ..., le compte séparé, c'est 20% de plus.".... et celui-là qui annonce "moi je forfaitise toute la gestion courante prévue y compris l'AG, la réunion préparatoire CS, les visites de la copro ...et aussi le compte séparé : c'est 235 € du lot." ..... vous choisissez qui ??
Bah oui perso, je vais prendre celui à 150, car dans un cas comme dans l'autre je sais pertinement qu'il ne viendra jamais faire un état des lieux dans l'immeuble, qu'il gérera toujours d'un point de vue comptable (et encore le mot comptable est ici surfait, puisqu'il se résume à compter ,encaisser, et payer). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 10:45:47
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Yaume (ce n'est pas une critique !! !!) vous confirmez ici ce que l'expose plus haut :
"- oui perso, je vais prendre celui à 150, ....."
A force de ne se fixer QUE sur le prix proposé sans regarder les prestations effectivement exercées pour ce prix, dont la tenue d'AG annuelle, la réunion prépa avec le CS, .. le compte séparé, etc ...., les copropriétaires ne se rendent pas service !
La profession l'a bien compris :
"Vous voulez des prix bas ? On va vous faire des prix bas .... sauf que dans ce prix bas ou ne va vous compter que des clopinettes !
Et à coté, on va pouvoir vous facturer plein pot : miam ! "
Des "rouleurs dans la farine", vous ne savez pas ?
Air Jordan nous a racconté ce point : à cette copropriété qui changeait de syndic il avait proposé un prix global, quasi forfaitaire pour la totalité de ce qui est "gestion courante" !..
Le concurrent (grd groupe) proposait 20 ou 30 % moins cher .. avec presque rien comme "gestion courante" .
Qui croyez-vous que l'AG a désigné ? Le moins cher, bien sur ! Sans voir qu'au final ils seronr grugés !!
Il ne faut pas se tromper : les honoraires des syndics sont bas parce que les copropriétaires le veulent ainsi.
Mais il ne faut pas se faire d'illusions : tarifs bas = prestations basses .. à hauteur du tarif ! ...
Il n'y a pas de secret : ce n'est pas avec le tarif d'une Logan qu'on peut penser avoir une Rolls !
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 11:01:08
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| Vous avez raison, gédehem. Mais vous oubliez le facteur temps. Comme le dit Oxymore, les syndics n'ayant pas le don d'ubiquité, ils ne peuvent physiquement faire tout ce qui est à leur contrat. Ou alors il leur faudrait embaucher tellement que leur marge serait réduite tellement qu'ils seraient obligés d'augmenter leurs tarifs tellement que les copropriétaires ne pourraient pas suivre...... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 11:15:50
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Aaaaah ! Que voila le cœur de la question !!!
Quel est le point d'équilibre entre le cout de la gestion immbilière dans sa globalité (temps, prestations, ..) et le seuil financier tolérable par les copropriétaires ?????
Tenter d'aborder cette question, qui est au centre de tout, ne se réduit pas au seul niveau de prix par lot, qui en soi ne veut rien dire du tout alors que c'est celui retenu, hélas ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 11:27:52
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Personnellement je suis pour une augmentation des tarifs de base, à moins qu'il y ait instauration possible (pas obligatoire car tous les CS ne sont pas "des retraités en déambulateur") d'une forme limitée (pas le droit d'engager seul financièrement le syndicat) et régulée (par les pouvoirs publics) de cogestion (objet de ce topic).
En tous cas je suis contre l'hypocrisie des actuels contrats de syndic, CNC ou pas CNC, qui listent des tâches que manifestement aucun syndic n'est en mesure d'accomplir dans leur totalité.
Je suis contre le "que messieurs les syndics commencent" des copropriétaires
contre le "que messieurs les copropriétaires commencent" des syndics; ces attitudes jumelles entretiennent le blocage actuel.
Accessoirement, je suis également pour que la responsabilité des syndics puisse être engagée rapidement et sanctionnée rapidement chaque fois qu'il apparaît qu'ils ont failli à leur devoir de conseil en n'avertissant pas l'AG de l'illégalité de telle ou telle décision: Il suffirait de constater que le syndic n'a mentionné aucune réserve sur le PV d'AG. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 11:43:32
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Citation :
Initialement posté par manech
Accessoirement, je suis également pour que la responsabilité des syndics puisse être engagée rapidement et sanctionnée rapidement chaque fois qu'il apparaît qu'ils ont failli à leur devoir de conseil en n'avertissant pas l'AG de l'illégalité de telle ou telle décision: Il suffirait de constater que le syndic n'a mentionné aucune réserve sur le PV d'AG.
Là, c'est pas la profession de syndic qu'il faut réformer, mais tout le système judicaire !! et de vouzamoi, je préférerai que le système soit plus rapide pour juger les mineurs et les actions pénale. Je pense que le civil pourra attendre encore un peu.. et pitié !!! pas de juges de proximité pour ça  |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 11:59:05
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Oxymore, j'aurais aimé votre point de vue autorisé sur le reste de ma réponse.
Concernant "l'accessoire", que ce soit au civil ou au pénal, la certitude de l'impunité encourage les délits ou les fautes. A l'heure actuelle, c'est le cas pour les syndics, ce qui interdit de pacifier les relations dans la copropriété.
Je demande juste que le devoir de conseil des syndics, prévu par la loi, soit exercé pleinement, donc que le fait de ne pas remplir ce devoir soit sanctionné.
Pourquoi pas un juge de proximité? (question naïve) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 12:00:51
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Yaume (ce n'est pas une critique !!!!) vous confirmez ici ce que l'expose plus haut :
"- oui perso, je vais prendre celui à 150, ....."
A force de ne se fixer QUE sur le prix proposé sans regarder les prestations effectivement exercées pour ce prix, dont la tenue d'AG annuelle, la réunion prépa avec le CS, .. le compte séparé, etc ...., les copropriétaires ne se rendent pas service !
Vous avez surtout du mal à lire Gedehem,
Je n'ai jamais dit que je me fixais uniquement sur le prix, mais que quelque soit le prix , la réalité veut qu'entre le contrat et les prestations minimums réalisés il y a toujours une grosse diffèrence.
Alors relisez moi, et on en reparle.
Citation :
Il ne faut pas se tromper : les honoraires des syndics sont bas parce que les copropriétaires le veulent ainsi.
Et là aussi il faut relire:
Ceux sont les syndics qui ont tiré les prix vers le bas, en particulier les grand groupes !!!
Citation :
Mais il ne faut pas se faire d'illusions : tarifs bas = prestations basses .. à hauteur du tarif ! ...
Le problème est qu'aujourd'hui tarif haut = prestation basse aussi !!! donc à choisir ....
Et puis il faut arrêter de stigmatiser sur le fait que les copropriétaires sont réticents aux honoraires de syndic, il surtout réticents aux sommes que représente les budgets annuels. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 14:33:22
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"Ils (les coproriétaires) sont surtout réticents aux sommes que représentent les budgets annuels."
Sans doute, mais que sont d'autre "les budgets annuels" que ce qu'ils décident de consacrer à leurs dépenses ?
Personne ne les force à dépenser ce qu'ils décident !
Comprenons nous : en général (quoi que !) on ne dépense pas plus que ce qu'on gagne, pas plus que nos revenus !
En copropriété c'est tout l'inverse, d'où la confusion :
on décide de ce qu'on veut dépenser, et ensuite seulement on en assure le financement quoi qu'il arrive !!
Autrement dit, pour acheter votre voiture vous n'allez pas regarder d'abord vos possibilités financières pour déterminer une fourchette de prix !
Vous allez décider d'acheter telle voiture qui vous plait, peu importe son prix, et ensuite en assurer le paiement quels que soient vos revenus et quoi qu'il arrive !!!
Bien du plaisir !
C'est un mécanisme inverse de celui que tous connaissent, celui de nos dépenses "de ménage" limitées par nos revenus, nos possibilités de crédit!
En copropriété c'est comme à la boulangerie : "La maison ne fait pas crédit !"
Il y a là un piège que tous doivent bien saisir au moment d'accéder à la propriété, ici à la copropriété.
Et comme les honoraires du syndic sont inclus dans ces budgets annuels ...
Mais ceci n'est pas "notre sujet" ...
Concernant les honoraires du syndic, il me semble qu'il y a au départ une ambiguité dans la fonction même du syndic ....
On parle de "mandataire social" .....
Mais on parle aussi de "Contrat de syndic" (lequel prend le pas sur le 'mandat' étant préalable à son attribution ! )
Dans quelle relation sommes nous, qu'est donc le sydic, un "mandataire", un "prestataire de services" lesquels sont contractualisés ??
Ce contrat relève t-il du "code du commerce" ou non ?
Vous allez dire "On s'en moque !" ..
Je pense au contraire qu'il est nécessaire de clarifer cette position du syndic au regard de l'évolution de la Société et de la nature de ces "sociétés syndics" !
Pour ma part, j'avance que le lien contractuel imposé actuellement est de nature comerciale, le contrat de syndic étant à la base de tout !
L'évolution voulue par la modif de D.art.29 est claire. Il suffit de se reporter à l'ancienne version. Il n'y avait pas de "contrat" en tant que tel, formalisé, honoraires et modalités d'exécution du mandat étant fixés par l'AG.
Maintenant il y a un "contrat" formel, qui doit être présenté à l'AG pour la validité du mandat (D.art.11-4°), contrat de nature commercial !
La juridiction de roximité ?? Et pourquoi pas, Oxymore, pourquoi le TGI pour des litiges relevant du TI !!
On voit bien ici qui est protégé par le recours au TGI quasi systématique en cas de litige !
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Edité par - gédehem le 28 nov. 2008 14:38:23 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 14:46:43
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G2M, je parle des juridictions de proximité, non des TI.
Les juges de prox ne sont pas assez "pointu" en matière de RC. Ils sont déjà assez léger pour le reste et leurs erreurs ne se corrige que devant la CC. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 14:48:28
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| C'est intéressant, mais j'aimerais qu'on ne perde pas de vue le topic initial: rôle du CS (sa mission d'assistance, voire sa "co-gestion") et le rapport avec le contrat et donc les honoraires de syndic. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 16:08:40
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Citation :
Et comme les honoraires du syndic sont inclus dans ces budgets annuels ...
Mais les honoraires de syndic ne représentent pas une part importante par rapport au budget, chez moi c'est 10% du budget.
Citation :
Mais ceci n'est pas "notre sujet" ...
Citation :
C'est intéressant, mais j'aimerais qu'on ne perde pas de vue le topic initial: rôle du CS (sa mission d'assistance, voire sa "co-gestion") et le rapport avec le contrat et donc les honoraires de syndic.
Mais nous allons là ou maitre Gedehem nous emmène !!!
Citation :
Pour ma part, j'avance que le lien contractuel imposé actuellement est de nature comerciale, le contrat de syndic étant à la base de tout !
Mais sa responsabilité (au sens large) est elle bien issu de son cadre de mandataire, et non de son cadre commercial !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 16:23:23
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La juridiction de proximité est une juridiction d'exception, comme les TI ! Eventuellement le juge de prox peut s'estimer incompétent et renvoyer au TI. La contestation du jugement relève de la cour d'appel du lieu !..
La réponse à manech est très difficile à cerner, on le voit !
Ou du moins il n'y a pas une réponse !
Le CS ne peut avoir aucun acte qui engagerait le syndicat quel que soit cet acte, et le syndic ne pouvant assumer la totalité de ce qu'il devrait assurer, où est la limite ??
La cogestion ? Sans doute, mais alors il faut la prévoir, la définir, l'encadrer ..
Tel n'est pas le cas !
De plus, compte tenu de la relation contractuelle qui est maintenant mise en avant, en particlier par le syndic (c'est dans mon contrat !), est-elle envisageable, sous quelle forme ?
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Edité par - gédehem le 28 nov. 2008 16:28:40 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 09:17:02
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pour revenir sur ce sujet, "lancé" par chenkak, voir ce lien concernant un contrat type cogestion version ARC - juin 2008 >>>>>>>>>>
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin08.htm
qu'en pensez vous :
- syndics ??
- C.S ??
- éventuels opposants à ce "système" |
Edité par - felix1930 le 08 déc. 2008 09:20:10 |
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