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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 08 déc. 2008 : 09:48:41
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Comme il faut bien commencer ..... 
Pourquoi pas ! 
Mais ..(faut pas réver quant même ...  ! ) cela revient à dire que pour tout ce qui concerne la gestion courante le syndic serait de fait cantonné à des taches administratives et financières ...
Concernant les 'gros' travaux, qui semblent exclus du cadre, l'intervention d'un maitre d'œuvre reviendrait au même, le syndic étant ici aussi réduit aux seules taches administratives et comptables ....
Cela reviendrait en fait, si l'on va au fond des choses, à une gestion par le CS, le syndic étant "prestataire de services comptables et administratifs"...
Et pourquoi pas alors un "syndicat coopératif" qui déciderait de déléguer à un prestataire l'administratif et le comptable ???
Je vois dans cette proposition, sans doute interessante, une sorte "d'autogestion" qui ne dit pas son nom et qui ne va pas au bout de sa propre logique !
Bon, mais c'est pour amorcer le débat ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 11:55:13
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Comme il faut bien commencer .....
Pourquoi pas !
Mais ..(faut pas réver quant même ... ! ) cela revient à dire que pour tout ce qui concerne la gestion courante le syndic serait de fait cantonné à des taches administratives et financières ...
Concernant les 'gros' travaux, qui semblent exclus du cadre, l'intervention d'un maitre d'œuvre reviendrait au même, le syndic étant ici aussi réduit aux seules taches administratives et comptables ....
Cela reviendrait en fait, si l'on va au fond des choses, à une gestion par le CS, le syndic étant "prestataire de services comptables et administratifs"...
Et pourquoi pas alors un "syndicat coopératif" qui déciderait de déléguer à un prestataire l'administratif et le comptable ???
Je vois dans cette proposition, sans doute interessante, une sorte "d'autogestion" qui ne dit pas son nom et qui ne va pas au bout de sa propre logique !
Bon, mais c'est pour amorcer le débat !
C'est pourtant comme cela que ca se passe déjà, encore un coup de la "réalité du terrain".....et oui Maitre c'est cela la réalité !!!!
Il n'y a plus qu'à officialiser !!! |
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 15:43:22
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Je suis impressionné par le nombre de participants à ce débat sur "CS et contrat de syndic". J'ai donc ouvert là un grand sujet qui intéresse beaucoup de copropriétés.
Felix1930 a bien raison de "coller" ce débat à la proposition de l'ARC formulée en juin dernier. Mais il me semble que le projet de l'ARC soit plus orienté vers ceux qui sont tentés par le passage au syndic bénévole (copropriétaire) mais qui s'arrêteraient juste avant de franchir ce pas!
Il me semble que le projet de loi formulé par l'ARC à la fin de son explication du projet, devrait être plus général. La modification de l'article 21 devrait avant tout attirer l'attention des syndics (et les obliger) de tenir compte dans leur contrat de la participation du CS, sous une des deux formes suivantes :
FORMULE 1 : une formule de cogestion, à convenir entre syndic et syndicat, avec indication précise des responsabilités;
FORMULE 2 : une collaboration syndic/CS, le syndic restant responsable de la gestion de la copropriété, mais déléguant certaines taches au CS selon un accord préalable élaboré entre le CS et le syndic dans les 3 mois de l'élection du CS (ou du nouveau syndic).
La demande de cette collaboration devra émaner du CS, et à défaut d'un accord, le syndic, à la demande du CS, convoquera une AG qui prendra une décision de renouveler ou non le mandat du CS et du syndic. Lorsque la fin de l'un de ces mandats est votée, le syndic, quel que soit sont sort, aura obligation de convoquer une nouvelle AG environ 10 semaines plus tard.
En l'absence du syndic non réélu, la nouvelle AG sera présidée d'office par le président de l'AG précédent, et on élira un nouveau syndic. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 17:52:10
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Il me semble qu'avant de parler "cogestion" ou "délégation de pouvoirs", il faut aborder la question de la personnalité du CS !
Le droit étant ce qu'il est, ne peuvent agir au nom d'un mandant que des personnes, des entités dotées d'une personnalité juridique.
Actuellement le CS est est totalement dépourvue.
Le 1er point serait de régler cette question et de reconnaitre une personnalité propre au CS, distincte de celle du syndicat.
Le second point, dans le cas d'une 'cogestion' ou d'une 'délégation permanente', concerne la réforme de L.art.18 avant dernier alinéa "Le syndic ne peut se faire substituer ..."
Il faudra alors réformer D.art.21 pour ce qui concerne la délégation de pouvoir qui, actuellement, n'est possible QUE pour un acte ponctuel expressément déterminé ...
Il y a donc un préalable, la réforme des dispsition légales, dont la plus importante est sans aucun doute la reconnaissance d'une personnalité au CS, indispensable même actuellement sans "cogestion".
Sur la "cogestion" elle même, si le principe peut sans doute être prévu par un texte, la relation CS/syndic sera à définir en interne dans chaque syndicat.
Dans le contrat du syndic ?
Plutot dans le cadre d'une convention syndicat/syndic ...
Encore faudra t-il préciser QUI est responsable au sein du CS ! Son pdt ? le membre désigné et par qui ???
Un CS doté de la personnalité juridique, certes, mais en cas de pépins, de préjudices, QUI engage sa responsabilité personnelle, qui sera amener à réparer le préjudice ?? Le "CS" ??
Déléguer, ok, mais délégation = responsabilisation du mandataire : Qui est volontaire ???
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 23:56:01
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Pour ceux qui sont contre les formules juridiques compliquées, l'adaptation que je propose ci-dessus de l'article 21 du Décret est simple, avec ces 2 formules qui permettent de couvrir tous les cas.
Ce que nous cherchons c'est comment faciliter et améliorer la gestion des copropriétés.
Inutile de chercher les complications, comme on le fait trop souvent en France, en laissant de coté les solutions simples et pratiques. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 09:39:36
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Il ne s'agit pas de chercher des complications !
Il s'agit ici de raisonner en droit, ce que vous faites par un petit aspect en proposant une modification de L.art.21 !
Elle est insuffisante, car elle induit la modif de D.art.21 qui limite la délégation à UN acte expressément déterminé ...
Mais le problème de fond reste : le CS n'existe pas juridiquement parlant !
Comme vous ne pouvez déléguer à votre chaise, à votre chien ou à votre cheval, déléguer une partie de la gestion à un CS qui n'a pas plus de personnalité que votre chaise ou votre cheval est impossible !
Nous sommes nombreux à avoir relevé cette anomalie, qui existe déja actuellement ne serait-ce que pour la délégation prévue D.art.21 pour UN acte ....
On a même vu ici quelques (un ?) CS déboutés de leur action (référé pour obtenir copie de pièces) au motif que le CS étant dépourvu de toute personnalité il ne peut agir en justice en tant que tel.
Alors en l'état des textes lui donner délégation ....!
Il faut d'abord résoudre ce point avant d'envisager de déléguer au CS une partie de la gestion. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 11:54:44
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Dans le n°1019-décembre 2007-Le Particulier un article " Gérer sa copropriété" avec différentes possibilités dont la cogestion ou plus exactement ce qui est déjà pratiqué par certains syndics (cités)< la délégation de gestion notamment pour des travaux courants >
-détermination des travaux et entreprises concernés
-procédure en cas de travaux
-litiges éventuels
1 cabinet qui gère une copropriété de 250 lots à Créteil reconnaît qu'il est plus facile aux membres du CS d'assurer le suivi quotidien,car sur place en permanence, mais il rappelle régulièrement au CS de ne pas franchir certaines limites (suit le rappel de l'article 18L et autres ,indiqués par gédehem)
avec des exemples et des témoignages totalement différents
"je pratique la cogestion avant l'heure en accord parfait avec le syndic " Mme....Pt CS copro de 218lots
" j'ai vu les limites de la cogestion et suis revenu à un rapport classique syndic/CS" petite copropriété
Un des problèmes va être,côté copropriétaires,de trouver des personnes ayant outre des connaissances dans cette partie (travaux-contrats....) aussi la notion de responsabilité qui,parfois,ne peut être lié qu'à une question de principe ; frontière importante mais très difficile à définir |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 12:17:26
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Outre l'aspect juridique concernant le CS, la frontière de responsabilité et même de compétence est difficile à définir, à enfermer dans 3 lignes, y compris dans un "contrat" ...
Tout dépend en fait de l'investissement réel des membres du CS, et pas uniquement de sont pdt ou tel membre désigné. Les 2 exemples rapportés le montrent ...
On retombe en fait je crois sur la même limite difficile à définir, à cerner, 'syndic traditionnel "pro" / autogestion' !
La cogestion serait un stade intermédiaire dont la limite est en fait celle de l'investissement des membres du CS : variable, fluctuant, ponctuel, ...bref, difficile à cerner !
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 13:00:13
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Citation :
La cogestion serait un stade intermédiaire dont la limite est en fait celle de l'investissement des membres du CS : variable, fluctuant, ponctuel, ...bref, difficile à cerner !
Et surtout très difficile à légiférer, s'agissant de bénévoles !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 14:34:12
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L'analyse de Gedehem est très pertinente au sujet des articles L et D 21.
Mais on ne peut affirmer aujourd'hui que le CS n'existe pas juridiquement parlant
Primo : Une indivision qui est dépourvue de personnalité juridique existe bel et bien ! Idem pour la communauté des époux et il y a bien d'autres exemples.
Secundo : les auteurs n'ont pas fait de grands efforts pour qualifier la copropriété ou certains de ses organes. Parler d'organe sui generis est un peu facile ! Le CS est un collège et il existe aussi bien qu'un collège d'experts judiciaires.
Pour la co-gestion, il n'y a aucune autre solution qu'une organisation de type " société anonyme " : un conseil d'administration et un PDG. C'est dans la pratique, le mode de fonctionnement des syndicats coopératifs et des ASL.
Les propositions de l'ARC sur ce point sont intéressantes du point de vue pratique mais les solutions juridiques ne tiennent pas la route. Il faut aller carrément au fond du problème : conseil de gestion + syndic. On peut trouver de bons modèles dans les bouquins d'histoire du droit, de droit comparé, ou même de droit public cf le conseil municipal mutatis mutandis.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 14:49:17
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Je suis tout à fait d'accord avec ce qu'expose JPM.
Sur la "personnalité juridique" du CS notre approche est sans doute différente : le CS existe bien sur un plan juridique, de par la loi, ... mais il n'est pas doté d'une personnalité juridique qui lui soit propre, distincte de celle du syndicat, d'où la difficulté de lui donner délégation, ce que nous avons avec d'autres soulignés dans d'autres sujets.
Mais nous retombons sur le même constat, la même solution : pour la cogestion, en l'état actuelle  des règles, pas d'autre façon que d'aller au fond des choses, comme par exemple ce "conseil de gestion" aux cotés du syndic !
Rester à la surface des aspects "pratiques" ne règle pas le problème de fond ! |
Edité par - gédehem le 09 déc. 2008 16:52:40 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 15:08:16
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chenkak a proposé : Citation :
FORMULE 1 : une formule de cogestion, à convenir entre syndic et syndicat, avec indication précise des responsabilités;
FORMULE 2 : une collaboration syndic/CS, le syndic restant responsable de la gestion de la copropriété, mais déléguant certaines taches au CS selon un accord préalable élaboré entre le CS et le syndic dans les 3 mois de l'élection du CS (ou du nouveau syndic).
La demande de cette collaboration devra émaner du CS, et à défaut d'un accord, le syndic, à la demande du CS, convoquera une AG qui prendra une décision de renouveler ou non le mandat du CS et du syndic. Lorsque la fin de l'un de ces mandats est votée, le syndic, quel que soit sont sort, aura obligation de convoquer une nouvelle AG environ 10 semaines plus tard.
En l'absence du syndic non réélu, la nouvelle AG sera présidée d'office par le président de l'AG précédent, et on élira un nouveau syndic.
Un CS est bénévole, le noyau du CS qui agit localement est bénévole aussi et ne peut pas s'engager à maintenir dans la durée sa disponibilité nominale (à 6 mois, à 12 mois, à 2 ans) ni à la maintenir dans la continuité. C'est pourquoi, la formule 2 de chenkak me paraît plus réaliste mais nécessiterait de pouvoir faire alterner 2 modes de "fonctionnement CS/syndic", je reformule ma proposition du 19/11 :
--------- DEBUT PROPOSITION ----------
Mode 1 de fonctionnement CS/syndic : sans assistance locale du CS, le syndic assure l'accueil sur site des entreprises (travaux votés, entretien, maintenance, devis) des experts (sinistres) et l'examen sur site ou le traitement de tous les problèmes soulevés par les résidants même mineurs,
Mode 2 : le syndic bénéficie de l'assistance locale du CS pour l'accueil sur site des entreprises, des experts et pour l'examen local des problèmes soulevés par les résidants et leur traitement (quand c'est possible avec les moyens du CS).
Le CS s'efforce d'annoncer par écrit au syndic le début de toute période sans l'assistance locale (début de mode 1) ci-dessus et sa durée prévisible.
Dés que le syndic constate que l'assistance locale du CS ne peut plus être assurée complètement pour une période de plus d'un mois, le syndic prévient tout le CS formellement par écrit.
Le Conseil Syndical assure bénévolement les activités d'assistance au syndic, il peut cesser ces activités quand il le décide ou s'il en est empêché.
--------- FIN PROPOSITION ----------
Il me semble que des bénévoles ne peuvent pas s'engager sur autre chose que sur l'alternance des 2 modes. Qu'en pensez-vous ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 15:31:26
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Il me semble qu'il y a sous ce terme "co-gestion" une ambiguité que ceux qui avancent des projets devraient lever ...
Je zap sur l'aspect juridique qui est tout de même au fond de la question ...
Qui dit "co-gestion" dit "gestion conjointe", gestion partagée, laquelle s'entend dans la continuité, dans la durée au moins d'un exercice comptable.
"Le CS s'efforce d'annoncer par écrit au syndic le début de toute période sans l'assistance locale ....
Dés que le syndic constate que l'assistance locale du CS ne peut plus être assurée complètement pour une période de plus d'un mois, ........
Le Conseil Syndical assure bénévolement les activités d'assistance au syndic, il peut cesser ces activités quand il le décide ou s'il en est empêché."
Imagine t-on un syndic qui n'assurerait pas ses taches de gestion dans la continuité ?
L'autre aspect que soulève cette question : QUI décide de la cogestion :
- Le syndic, autorisé par l'AG à déléguer ponctuellement ?
- l'AG qui donne délégation d'une 'cogestion' au CS (selon D.art.21 modfié)
- l'AG encore, qui adopterait une convention fixant les attributions du syndic et du CS ?
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 16:38:52
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gedehem a écrit : Citation :
Imagine t-on un syndic qui n'assurerait pas ses taches de gestion dans la continuité ?
gedehem, le syndic est un professionnel qui, lui, doit être organisé pour suppléer les absences des uns ou des autres, c'est difficile pour le noyau d'un CS bénévole, de se faire remplacer surtout l'été.
gedehem, un bénévole du CS d'une copropriété peut être malade, faire un autre bénévolat un peu loin de son domicile, avoir envie de se reposer de la lourde de charge d'interface en l'absence de gardien et d'aller voir sa famille, distante, de temps en temps.
Désolé d'être terre à terre.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 18:04:31
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Nous sommes ici très terre à terre !
Et c'est bien là la question : quid de la permanence, de la continuité de la gestion si le CS s'inscrit dans un système à définir de "co-gestion" ?
La vie et donc gestion d'une copropriété ne s'arrete pas durant les congés, la maladie ... ou la fatigue/lassitude des intervenants.
Le syndic "pro" doit assurer la permanence de la fonction 365 jours/an, ce qu'ils font (mal, je sais !!), le syndic non pro aussi...
Sur ce point j'avais souligné le danger pour tous, syndic comme syndicat, du syndic non pro solitaire, en nom propre, syndic 365 jours/an, sans congés, sans maladie, sans hopital, etc .... : permanence de la fonction !
Seul le syndicat coopératif permet d'assurer cette permanence, la continuité de la fonction de syndic ainsi que son assistance.
Il ne faut pas se le cacher : la co-gestion par le CS implique aussi une permanence dans l'assistance du syndic, peu importe la personne du CS qui assure cette permanence !
On ne peut, il me semble, partir sur une autre option, telle que "Le Conseil Syndical (....) peut cesser ces activités (d'assistance du syndic.ndlr) quand il le décide ou s'il en est empêché."
Outre ce point, qu'il faut bien intégrer avant de "s'engager" au CS (sans se cacher le fait que trop de conseillers ne connaissent déja pas le role, la mission d'un CS),... resterait à préciser les limites de cette "assistance" .... |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 00:11:42
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Les problèmes évoqués ci-dessus peuvent se poser encore plus pour les syndics bénévoles, car eux mêmes peuvent s'absenter et n'auront même pas un secrétariat pour assurer la continuité. J'ignore comment ils font en réalité.
Quant à la collaboration syndic/CS, si le CS n'est pas en mesure de s'organiser pour couvrir les absences, il ne doit engager son bénévolat que pour un service minimum, c'est à dire à peine le mode 2 énoncé par 9720fm.
D'abord, il est important que le CS ait un RFCS afin que chaque membre, à priori ignorant tout de la réglementation sur les copropriétés, connaisse au moins les quelques bases sur les possibilités, devoirs et limites du CS. Il serait même bien si on pouvait faire signer le RFCS par tous ses membres!
Actuellement cet engagement de collaboration du CS avec le syndic se précise au bout de quelques années lorsqu'un climat de confiance et les nécessités pratiques amènent le syndic et le CS à coopérer de plus en plus étroitement, le syndic restant toujours seul responsable de la gestion, mais acceptant finalement qu'il ne peut pas tout faire.
Si le contrat type des syndics prévoyait déjà des dispositions établies selon les degrés possibles de collaboration du CS, cela permettrait de démarrer la collaboration beaucoup plus tôt et dans des conditions mieux définies dès le départ. Cela serait dans l'intérêt de tous. |
Edité par - chenkak le 11 déc. 2008 00:16:28 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 08:46:36
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chenkak a écrit : Citation :
si le CS n'est pas en mesure de s'organiser pour couvrir les absences, il ne doit engager son bénévolat que pour un service minimum, c'est à dire à peine le mode 2 énoncé par 9720fm.
Ma proposition d'origine est seulement par rapport à l'assistance locale au syndic = mode 2. C'est le caractère local qui complique l'organisation d'un remplacement temporaire : chaque membre CS n'a ni la disponibilité (dans journée) ni la volonté de le faire. Il reste beaucoup d'autres activités pour un CS qui peuvent être réalisées à distance (courriel, courrier postal) même si urgence (téléphone, SMS). Il n'y a pas de problème de remplacement pour celles-là : le RFCS organise ce qu'il faut.
Le mode 2 peut fonctionner à plein 10 mois sur 12. C'est grâce à ça que la copro fonctionne bien : les bons travaux au bon prix. C'est dommage de ne pas mettre en avant ce mode 2 si les bénévoles qui assistent localement ne peuvent s'engager 12 mois sur 12. Les entreprises aussi ferment en été !
chenkak, évidemment, que ce serait super d'avancer au niveau des contrats types mais il me semble que le rôle de ceux-ci est de suggérer l'extension de dispositions pratiquées déjà largement ici et là. Il me semble qu'il faut commencer contrat par contrat avec l'aide des UInautes dont les pointus au niveau juridique. |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 16:45:08
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Ce qui semble gêner les "pointus" comme vous dites, 9720fm, c'est que le CS ne constitue pas une entité juridique. Pourtant la législation définit ce qu'est un CS et sa raison d'être.
Même le nouveau contrat "type" des syndics évoque clairement la notion de CS et, d'ailleurs, il précise à quel tarif sera la collaboration du syndic avec le CS (ce qui me parait complètement contraire à l'esprit de collaboration demandé par les CS !!!).
Revenons aux arguments des "pointus". D'accord, le CS n'est pas pénalement responsable, mais ses membres pris individuellement le sont. N'est-ce pas pareil lorsqu'on parle du syndicat? J'aimerais bien comprendre pourquoi le syndicat des copropriétaires serait une entité juridique et pas le Conseil Syndical? Mais nous allons certainement avoir des éclaircissements... Merci d'avance. |
Edité par - chenkak le 11 déc. 2008 16:47:32 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 21:04:03
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Tout simplement parce que le législateur ne l'a pas voulu !
Le CS est une émanation du syndicat, un 'collège' en charge d'une mission de surveillance de contraole et d'assistance, sur ce dernier point sans que rien ne précise ce que peut être cette "assistance" du syndic ...
Mais comme il n'est pas une "personne" juridiquement parlant, il ne peut avoir aucun pouvoir décisionnel qui engagerait le syndincat, nous le savons tous.
Il y a donc ici un paradoxe avec la disposition de D.art.21, autorisant une délégation "au CS", à une entité sans personnalité juridique pour, par exemple, négocier et signer un contrat !
Incohérence !!!
Lorsque l'on parle de co-gestion, se pose la question de la personnalité du CS, donc de sa responsabilité, CS qui n'est actuellement rien d'autre qu'un groupement collégial sans pouvoir décisionnel, CS qui par nature est irresponsable !
Peut-on déléguer des pouvoirs décisionnels à un irresponsable ??
Ajout : le syndicat des copropriétaires, groupement de personnes, est doté par la loi de la personnalité juridique, comme le sont d'autres groupements, associations, sociétés, etc ... !
Un syndicat peut vendre, acheter, poursuivre en justice, être poursuivi et condamné, être employeur et à ce titre voter lors des prud'hommales ..., etc ... pas le CS !
Au fait, qui donc a voté au nom du syndicat employeur lors des dernières élections pour les prud'hommes ???
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Edité par - gédehem le 11 déc. 2008 21:12:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 23:20:34
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Ce sont les syndics qui votent aux prudhomales.
Pour ce qui est de la délégation de décision par l'assemblée au conseil syndical il est possible de la justifier juridiquement mais il faut pour celà aller planer en haute altitude.
D'une certaine manière, l'assemblée donne une mission au CS et les outils pour la réaliser. La délégation comporte le pouvoir de décider mais aussi le transfert du mécanisme majoritaire
Le CS ne pourra en user que pour les besoins de la mission confiée.
C'est pourquoi la décision prise par le CS est bien, au final, la décision du CS et non pas l'indication que trois conseillers (Dupont, Durand, Dubois) ont émis un avis favorable, et les deux autres (Arnaud et Albert) un avis défavorable, comme c'est le cas pour les avis du CS.
La décision étant prise, le CS est dessaisi du mécanisme majoritaire.
Les juristes appellent celà une fiction juridique
Il y en a beaucoup d'autres. Dans le droit de la copropriété, une autre fiction est celle de la répartition immédiate des charges. L'enregistrement d'une charge entraîne par fiction sa répartition entre les copropriétaires concernés. C'est ce qui permet à un fournisseur impayé par le syndic de les assigner en paiement, chacun pour sa quote-part.
La recevabilité de cette action n'est pas subordonnée à l'approbation préalable des charges puisque le syndicat est tenu au paiement de toue prestation commandée par le syndic, régulièrement ou pas.
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CS et contrat de syndic
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