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 Sujet  |
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copro94llr
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39 réponses |
 Posté - 17 nov. 2008 : 18:39:41
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Bonsoir
Est il possible de revenir sur des comptes après l'AG? 2 factures de 2007 ont été imputées à l'ensemble de la copro alors qu'elles ne concercent qu'un seul bâtiment qui lui même devrait supporter ces dépenses. Merci pour vos réponses
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:25:25
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Votre problème m'intéresse:
Les comptes du syndicat ont été approuvés par l'AG, je suppose; mais cette approbation ne vaut pas approbation des comptes individuels: pour moi, si vous contestez vos charges personnelles, si d'autres contestent...il devrait y avoir rectification ultérieure. |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:31:53
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Citation :
Initialement posté par manech
Votre problème m'intéresse:
Les comptes du syndicat ont été approuvés par l'AG, je suppose; mais cette approbation ne vaut pas approbation des comptes individuels: pour moi, si vous contestez vos charges personnelles, si d'autres contestent...il devrait y avoir rectification ultérieure.
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:41:23
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| merci pour "votre problème m'intéresse"!!!donc si je comprends bien si je diffuse l'information suivante :vous avez payé à tort des montants imputés sur les charges générales alors que les travux concernent les travaux sur le bat 15 17 validées en AG (j'ai les factures entre les mains et le bat 15/17 est bien stipulé)et si tout le monde demande rectification nous devrions obtenir gain de cause et par la même notre syndic devrait réajuster? je n'ai aucun doute sur le fait que les intéressés soit d'accord en revanche pour obtenir gain de cause de la part de notre syndic (que je ne nommerai pas bien que ....!!!!) j'ai de gros doutes - je reprends depuis peu tous les comptes et je peux vous dire que j'ai de quoi m'occuper....!!!! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:48:09
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attendez d'avoir d'autres réponses, celles des authentiques spécialistes!
Et puis il faudrait peut-être d'abord relire ce que dit exactement votre règlement de copropriété sur la répartition des charges... |
Edité par - manech le 17 nov. 2008 19:51:44 |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:58:34
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Citation :
Initialement posté par manech
attendez d'avoir d'autres réponses, celles des authentiques spécialistes!
Et puis il faudrait peut-être d'abord relire ce que dit exactement votre règlement de copropriété sur la répartition des charges...
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 20:00:35
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| j'attends donc les réponses d'"authentiques spécialistes" - en ce qui concerne la répartition des charges no problèm j'ai déjà vérifié |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 20:03:16
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Copro94, il faut effectivement vérifier votre RDC.
Vous parlez de l'approbation en AG du syndicat d'une facture qui concerne un bâtiment :
- ce bâtiment est-il syndicat secondaire, auquel cas cette facture doit être dans sa comptabilité ?
- S'agit-il d'une facture payée par le syndicat, qui sera ensuite ventilée par bâtiment ainsi que prévu au RDC ? |
Edité par - gédehem le 17 nov. 2008 20:04:20 |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 20:09:47
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Et non, manech ce n'est pas si simple ou évident.
Lors de l'AG vous avez approuvés les comptes, donc approuvés la répartition des charges suivant leur modalités (bâtiment, ascenseur, charges générales, charges d'escaliers).
Ces comptes étant approuvés et entérinés, le syndic est en droit de vous demander la régularisation de votre quotte part en fonction de cette répartition approuvée.
La seule chose que vous pourriez contester à titre individuel serait le calcul de cette quotte part (vos millièmes ne sont pas bon, les chiffres des comptes approuvés ne sont pas conforme à ceux votés en AG, une facture imputé individuellement,...)
Il est par contre possible de faire rectifier les comptes approuvés, en portant la question à l'ordre du jour de la prochaine AG, mais faut il encore que cette demande soit accepter par l'AG. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 21:19:06
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Il y a des lustres que cela ne pose pas question : l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
Les ventilations et répartitions procèdent du RDC, sur lesquelles l'AG n'est pas appelée à se prononcer lors de l'adoption des comptes du syndicat.
Les comptes étant approuvés, il appartient au syndic de les répartir comme prévu.
Notez que le CS doit non seulement controler la comptabilité du syndicat mais aussi la répartition des dépenses (D.art.26).
Que fait le CS de copro94 ?? (aux abonnés absents, comme beaucoup ... ..)
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 00:33:33
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Que fait le CS de copro94 ?? (aux abonnés absents, comme beaucoup .....)
Vous pourriez déjà vous demander ce qu'on fait les copropriétaires !!! c'est tout de même eux qui votent !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 09:30:41
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 .. Yaume, depuis le temps, vous savez bien que 80% des copropriétaires votent ce qu'on leur demande de voter sans poser de question ...
D'où la nécessité d'un CS qui se bouge, qui controle en particulier les comptes et donne ensuite son avis à l'AG et au syndic au risque de continuer à avoir 80% de moutons !  |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 10:07:00
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Ohé! les duellistes! on sort du sujet!
La question est: lorsqu'il y a approbation des comptes, y a-t-il automatiquement approbation de la répartition.
La réponse est non en ce qui concerne la répartition par lot. Qu'en est-il de la répartition par bâtiment qui entraîne la répartition par lot? En d'autres termes la répartition (que ce soit par bâtiment ou par lot) est fixée par le RDC: l'approbation des comptes implique -t-elle que le RDC a été respecté en ce qui concerne la répartitiion des charges?
Pour moi, qui n'y connaît pas grand chose, lors de l'approbation des comptes on vérifie que toutes les dépenses ont été engagées régulièrement. C'est tout; pas la répartition, qui certes devrait être cpntrôlée par les copropriétaires en AG, après avoir été vérifiée par le CS, après surtout avoir été établie par le syndic qui est payé pour cela (il faut quand même le rappeler).
On pourrait éviter de chercher des responsables et répondre à la question posée. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 10:50:44
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Citation :
Initialement posté par gédehem
.. Yaume, depuis le temps, vous savez bien que 80% des copropriétaires votent ce qu'on leur demande de voter sans poser de question ...
D'où la nécessité d'un CS qui se bouge, qui contrôle en particulier les comptes et donne ensuite son avis à l'AG et au syndic au risque de continuer à avoir 80% de moutons !
D'accord Gedehem, mais après voyez dans quoi on arrive, un copropriétaire veut contester ce qu'il a voté.
Dire que le CS n'a pas fait entièrement son boulot, OK, mais les copropriétaires eux, n'ont pas fait le leur !!!
Manech,
il me semble que nous avons répondu à la question, quand vous approuvez les comptes, vous approuvez les dépenses faites, et également leur ventilation suivant le type de charge.
Il n'est pas question de chercher un responsable, mais à chacun de prendre ces responsabilités.
Si les copropriétaires viennent en AG (c'est déjà bien), et vote les yeux fermés (c'est moins bien), il ne peuvent s'en prendre qu'à eux même.
Si le syndic impute l'assurance de l'immeuble dans les charges d'ascenseur (c'est un exemple), c'est aux copropriétaires d'être attentifs lors de l'approbation des comptes. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 11:47:04
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Pour moi, nul n'a répondu à la question:
La ventilation selon le type de charges prévu par l'arrêté comptable, ce n'est pas la répartition conformément au RDC. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 12:12:37
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Citation :
Initialement posté par manech
Pour moi, nul n'a répondu à la question:
La ventilation selon le type de charges prévu par l'arrêté comptable, ce n'est pas la répartition conformément au RDC.
Là c'est moi qui ne comprend plus la question
Manech, pouvez vous donner un exemple concret de ce qui vous pose problème ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 12:32:24
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Pour moi -qui attend toujours des rèponses de nos comptables- approuver les comptes c'est vérifier que toutes les dépenses ont bien concerné le syndicat, que toutes les dépenses ont bien été engagées conformément aux décisions d'AG, que les factures sont conformes, que les catégories de charges prévues par l'arrêté comptable sont respectées. Ce dernier point c'est ce que vous appelez la ventilation des charges par poste, ou par compte. Pour moi, il ne s'agit pas de répartition.
La répartition au sens strict concerne pour moi, la répartition des charges en fonction cette fois du RDC.
Pour moi le problème de copro94 concerne la répartition prévue au RDC, répartition par bâtiment, puis répartition par lot.
D'un côté l'arrêté comptable qui ne prévoit aucun compte particulier pour les divers bâtiments, et l'approbation des comptes qui permet de connaître le montant à répartir; de l'autre le RDC qui donne les clés de répartition à respecter.
Pour moi, les deux opérations n'ont rien à voir.
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Edité par - manech le 18 nov. 2008 12:33:09 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 14:50:54
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non, ce que j'appelle "ventilation", c'est la répartition des charges selon le RDC (batiment, escalier,...), selon les clés de répartition.
Si les comptes sont approuvés, cette répartition l'est.
Votre seul recours est de contester dans les 2 mois la décision d'AG.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 18:45:17
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Voici un lien intéressant sur le site d'un certain JPM.
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-5-4.htm
J'en extrais le passage suivant: Citation :
Un courant désormais dominant de jurisprudence limite toutefois les effets de l’approbation aux comptes de charges, exclusion faite des modalités de répartition Citons l’arrêt de la 23e chambre B de la Cour de Paris en date du 22/02/2001 :
L’obligation pour chaque copropriétaire d’acquitter sa quote-part dans les charges communes telles qu’elles sont avalisées par l’assemblée générale ne saurait tenir en échec le droit, pour un copropriétaire, de réclamer une correction de son compte individuel tenu par le syndic si le montant des sommes imputées sur son compte se révèle inexact en raison d’erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat du montant des dépenses approuvées par l’assemblée.
Il est jugé que la question soumise à l’assemblée ne porte pas sur la répartition. Un opposant, sur le mode de répartition seulement, n’est donc pas tenu de contester judiciairement la décision d’approbation. Son action est soumise à la prescription décennale commune aux actions personnelles nées du statut.
Puisse ceci être utile à Copro94llr.
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Edité par - manech le 18 nov. 2008 19:18:00 |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 20:04:59
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| Bonsoir et merci à Manech pour sa dernière intervention - Nouvelle inscrite sur ce forum je constate -excusez moi de cette remarque -des petites "querelles" entre intervenants, je vais donc analyser toutes vos réponses et voir avec le CS dont je fais partie depuis peu. Avant tout était validé sans vérification ou vérif très succinte (je viens de trouver des factures 2007 avec TVA à 19,6 au lieu de 5,5 donc validées sur les comptes 2007 en AG), les quelques copro présents aux AG ne maîtrisent pas du tout le sujet et si le CS ne les informe pas tout est validé - j'ai donc beaucoup à faire .... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 21:58:16
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Bienvenue au club !
Vous touchez du doigt la difficulté première en copropriété : l'ignorance, la méconnaissance dans laquelle sont 80% des copropriétaires .. et donc les membres de CS désignés parmi eux !
La plupart du temps le syndic joue sur cette ignorance ...
Concernant les "petites querelles", elles proviennent sans doute parfois du petit fossé existant entre des juristes curieux, des professionnels ouverts, des praticiens, des membres de CS et copropriétaires particulièrement avertis .. et d'autres copropriétaires ou membres de CS qui le sont moins, ces mêmes qui prennent leurs pratiques pour règle de droit, des juristes campant sur les textes le petit doigt pointé sur la virgule, des professionnels défendant bec et ongle leurs interets perso, etc, etc .....
Et lorsque les juges s'y mettent pour un jour dire 'blanc' le lendemain 'noir' par un virage à 180°, vous comprendrez qu'il est parfois difficile de s'y retrouver  ...  !
PS : si vous complétiez votre profil pour y préciser un moyen mail pour vous joindre, ce serait bien ....
PS2 : le 17.11 à 21h. "Il y a des lustres que cela ne pose pas question : l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires."... ni même la répartition interne au syndicat selon le RDC.
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Edité par - gédehem le 18 nov. 2008 22:00:48 |
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imputation à tort à la copro au lieu d'un batimen
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