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 Sujet  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 19 nov. 2008 : 00:12:12
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En fait faut écouter uniquement Gedehem, il n'y a que lui qui a raison sur ce forum , lol |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 16:29:12
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| Yaume, si vous êtes adhérent à l'ARC, allez sur le site réservé aux adhérents et lisez le bulletin d'octobre 2008: on y mentionne la confusion entre répartition des charges et produits (que l'on approuve lors de l'approbation des comptes), et la répartition en fonction des quotes parts individuelles (qui dépend du RDC et du syndic, et peut être contestée.) |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 17:16:25
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Je reviens vers les "experts" avec le copié collé d'un article.
Quel est le recours auprès du syndic - dois je citer tous les articles ou faire référence seulement à des mentions bien précises pour obtenir régul des comptes (factures à charge d'un bâtiment cf RDC et imputées sur tout le monde(comptes non approuvé pour ma part à l'AG)?
Merci à vous et svp pas trop de termes techniques
une partie de l'article :
"Outre le fait que cette rédaction
a déjà été invalidée antérieurement
par les tribunaux, il nous paraît impératif de rappeler
quelques principes de droit pour tuer dans l’oeuf cette
résurgence.
a) L’assemblée n’est compétente
qu’à l’égard de la question de l’approbation des comptes stricto sensu et non de sa répartition, qui elle relève de la compétence
du syndic. Compétence
qui en la matière est liée.
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet, le syndic en sa qualité d’agent d’exécution a l’obligation de faire respecter des clauses
du règlement : en l’espèce
celles relatives aux modalités de répartition des différentes charges définies
par le rédacteur du règlement de copropriété, ou des résolutions votées en assemblée (cas par exemple des décisions de pose de compteurs d’eau froide divisionnaires impliquant
de facto la répartition
des dépenses afférentes
au prorata des consommations individuelles
enregistrées pendant
la période comptable de référence).
La Cour d’Appel de Paris dans deux arrêts a rappelé ce principe ( C.A PARIS 8° Ch D,30.03.2000, CA PARIS
23° CH B 22.02 2001 : L’assemblée générale des copropriétaires a compétence
pour statuer sur les comptes du syndicat mais elle ne peut arrêter le décompte
individuel de chaque
copropriétaire.
b) Si la répartition votée n’était pas identique à celle préconisée par le règlement de copropriété, elle demeurerait
contestable par tout copropriétaire, le fait que la résolution votée soit devenue
définitive du fait de l’absence de recours pendant
le délai des deux mois serait indifférent et ne paralyserait
en aucune façon l’action du copropriétaire, même si ce dernier avait voté pour l’approbation des comptes, car ce qui serait en cause ne serait pas les comptes approuvés mais la façon dont ils sont répartis.
C’est ce que confirme l’article
45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, lequel dispose que «l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation
du compte individuel
de chacun des copropriétaires
».
Chaque copropriétaire peut donc demander la rectification
d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel, (Cass 3° Civ 21.03.2000 2ème esp AJDI 2001 p 254 note P Guitard ou Cass Civ 20.07.1999 p 681 obs P Capoulade, erreur qualifiée de matérielle consistant
en une mauvaise répartition
entre les copropriétaires du montant des charges, approuvé
par l’assemblée ( voir sur ce point Vigneron Reddition
des comptes et quitus du syndic Loyers et Copr Juin 1989 p 1), ladite contestation peut être élevée pendant dix ans.
C’est ce que la Cour d’Appel rappelait très exactement dans son arrêt du 22 février 2001, nous citons «les approbations annuelles des comptes ne sauraient porter sur les répartitions
individuelles des charges et que d’ailleurs, ces approbations de compte ne font pas obstacle à ce que les copropriétaires critiquent la répartition individuelle à laquelle
procède ensuite le syndic
à leur égard ; qu’en effet l’obligation pour chaque copropriétaire
d’acquitter sa quote-part dans les charges communes telles qu’elles sont avalisées par l’assemblée générale
ne saurait tenir en échec le droit pour un copropriétaire
de réclamer une correction
de son compte individuel
tenu par le syndic si le montant des sommes imputées
sur son compte se révèle inexact en raison d’erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat
des dépenses approuvées par l’assemblée…».
Nous précisons que l’erreur du syndic dans la répartition des comptes approuvés, si cette
dernière lèse le copropriétaire
est de nature à impliquer la responsabilité délictuelle du syndic" |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 17:27:41
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je continue ma question suite à coupure
donc nous devons écrire en R avec AR à notre syndic avec les termes spécifiques cf question précédente qui comme d'hab ne répondra pas !
Ensuite nous faut il l'assigner en justice? Comment procéder? durée de la dite procédure? Coût? Avons nous des chances de gagner?
Merci d'avance pour votre aide MM les "experts"
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 18:24:07
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| Yaume, à vous de répondre, vous qui savez donner des leçons ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 23:54:45
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Un certain JPM a fait mention de la jurisprudence dominante parce qu'on ne peut traiter une question en se bornant à donner sa propre solution. Il faut parler de ce qui pensent les autres et notamment les juges en majorité.
Je pense le contraire : l'approbation des comptes devrait porter aussi bien sur la répartition que sur les charges elles-mêmes. C'était la solution ancienne.
La solution de la jurisprudence actuelle est néfaste pour les copropriétés et favorise plus souvent des contestataires malfaisants que des copropriétaires de bonne foi lésés par une répartition erronée, ce qui peut arriver.
On prétend qu'avec ma solution, la victime honnête se trouve dans l'obligation d'agir en justice pour faire valoir ses droits. C'est vrai mais avec la solution des juges, la situation est identique : le syndicat engage une procédure de recouvrement et le copropriétaire doit se défendre.
Ce que je conteste surtout est qu'un copropriétaire présent à l'assemblée puisse approuver les comptes sans signaler sa contestation puis, ensuite, défendeur à une action en recouvrement, puisse contester la répartition d'une charge et obtenir satisfaction.
En second lieu : si Dupont est déchargé d'une charge par le tribunal, d'autres copropriéaires vont voir leur contribution augmenter en vertu d'une décision judiciaire rendue sans qu'ils aient pu formuler leurs observations.
Or la tierce-opposition (contestation d'un jugement rendu dans une instance par un personne qui n'était pas partie à ce procès mais en subit néanmoins les conséquences) est généralement déclarée irrecevable dans un tel cas.
Il faudrait donc au moins dire que le copropriétaire qui a approuvé les compts sans faire une réserve personnelle est irrecevable à les contester ensuite.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 01:27:37
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Citation :
L’assemblée générale des copropriétaires a compétence
pour statuer sur les comptes du syndicat mais elle ne peut arrêter le décompte
individuel de chaque
copropriétaire.
Gedehem, je n'ai jamais dit le contraire.
Exemple 1:
un copros possède 500 millièmes de charges générales
Les comptes sont approuvés: dépense en charges générales 1000€.
Le syndic attribue une quotte part au copropriétaire de 700€ au lieu de 500€, là le copropriétaire est tout à fait en droit de contester la répartition de son compte individuel !!
Exemple 2:
un copros possède 500 millièmes de charges générales, et 800 en tant que charges escalier
Les comptes sont approuvés: dépense en charges escalier 1000€, alors que celle ci correspondent à des factures de ménages, et devant être normalement imputés en charges générales.
Le syndic attribut donc une quotte part de 800€ en tant que charges escalier au copropriétaire, ce dernier n'a pas contester lors de l'AG ni dans les 2 mois suivant la notification du PV et a voté l'approbation des comptes.
De mon point de vue, le copropriétaire ne peut plus contester "la mauvaise imputation", les comptes étant devenu opposable au copropriétaire.
Ici "l'erreur" n'est pas sur le compte individuel, le syndic a réparti les dépenses conformément au RDC, "l'erreur" est sur l'imputation, ce qui est diffèrent.
Voilà mon point de vue, Maître
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 12:50:50
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Sur ce qu'expose JPM, on devrait pouvoir être en accord ...
Sauf que ....
Ce qui est approuvé, ce sont les recettes et dépenses du syndicat, la conformité des factures avec les écritures !
A la limite, car la chose est liée, l'approbation des comptes vaut approbation de la ventilation faites par le syndic suivant les différentes rubriques de charges...
Nous parlons ici de répartition des charges du syndicat.
Ici nous sommes d'accord !
Reste la question des comptes individuels des copropriétaires, sur lesquels la jurisprudence à dit ce qu'il y avait à dire !
Car rien n'interdit à un syndic d'imputer 'privativement' sur tel compte des honoraires 'facturés' au syndicat !
Pour ne s'en tenir qu'à cela : tel honoraire facturé au syndicat se retrouve imputé dans le compte de tel copropriétaire.
La dépense est juste, la somme justifiée, mais pas l'imputation personnelle..
Autre exemple, il y a eu des dégats sur une porte, une vitre cassée : le syndicat est facturé, la dépense juste approuvée, .. dépense qui se retrouve sur le seul compte de celui "présumé fautif" !
Dans la mesure où la répartition des comptes est faite régulièrement en conformité avec le RDC, pas de problème ! Lorsque ce n'est pas le cas il y a litige : que fait-on alors que les comptes sont approuvés ?!
C'est pourquoi il me semble que la jurisprudence est ici totalement cohérente, protectrice des copropriétaires : l'approbation des comptes généraux du syndicat, ainsi que la ventilation par poste, ne peut valoir approbation de chacun des comptes individuels des copropriétaires.
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Edité par - gédehem le 11 déc. 2008 12:53:01 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 14:45:29
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Alors Gedehem,
Citation :
Est il possible de revenir sur des comptes après l'AG? 2 factures de 2007 ont été imputées à l'ensemble de la copro alors qu'elles ne concercent qu'un seul bâtiment qui lui même devrait supporter ces dépenses. Merci pour vos réponses
C'est quoi la réponse OUI ou NON ? |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 20:22:36
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je repose ma question concernant des dépenses imputées sur charges générales et non au bâtiment concerné
devons nous écrire en R avec AR à notre syndic avec des termes spécifiques qui comme d'hab ne répondra pas !
Ensuite nous faut il l'assigner en justice? Comment procéder? durée de la dite procédure? Coût? Avons nous des chances de gagner?Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet, le syndic en sa qualité d’agent d’exécution a l’obligation de faire respecter des clauses du règlement : en l'espèce celles relatives aux modalités de répartition des différentes charges définies par le RDC.
Les travaux excécutés ont été réalisés sur UN bâtiment au niveau de SON compteur d'eau. Le fournisseur a bien spécifié bat XX.
Merci pour vos réponses P R E C I S E S !!!!!!
Certains copro n'ont pas approuvés les comptes - il aurait été nécessaire de mentionner des réserves ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 22:27:54
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Pour répondre avec le plus de précision possible, encore faut-il avoir certaines données :
Le 17 nov :
"Vous parlez de l'approbation en AG du syndicat d'une facture qui concerne un bâtiment :
- ce bâtiment est-il syndicat secondaire, auquel cas cette facture doit être dans sa comptabilité ?
- S'agit-il d'une facture payée par le syndicat, qui sera ensuite ventilée par bâtiment ainsi que prévu au RDC ?"
La transcription de clauses ou indications précises du RDC sur ce point serait un plus !
Merci. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 00:23:35
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Maître Gedehem serait il en difficulté 
Allons Maître pas besoin de détail, tous plus insignifiant les uns que les autres, la question est pourtant clair:
Citation :
Est il possible de revenir sur des comptes après l'AG? 2 factures de 2007 ont été imputées à l'ensemble de la copro alors qu'elles ne concernent qu'un seul bâtiment qui lui même devrait supporter ces dépenses. Merci pour vos réponses
Ou bien dans une autre langue:
-Facture de ravalement du bâtiment B
-Facture imputé dans le compte des charges générales (et non charges spéciales bâtiment B)
-Approbation des comptes tels quel en AG
Question: Peut on contester cette répartition une fois le délais de 2 mois après réception PV de l'AG passé?
Allez à vous GDM |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 14:27:17
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Citation :
Initialement posté par yaume
......
Question: Peut on contester cette répartition une fois le délais de 2 mois après réception PV de l'AG passé?
Allez à vous GDM
On voit ici que " dans le ro-yaume des aveugles les borgnes sont rois ".
Je réponds pour gédehem (et non GDM) enn disant comme Me Serge Diebolt que " Toute décision quelle que soit son illégalité , sera validée de manière définitive " si le délai de deux mois asuivant la date dee la notification du PV de l'AG fixé par la loi n'est pas contesté par le copropriétaire opposant ou défaillant non représenté ! |
Salutations
François |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 14:53:08
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Citation :
Initialement posté par oldman24
Citation :
Initialement posté par yaume
......
Question: Peut on contester cette répartition une fois le délais de 2 mois après réception PV de l'AG passé?
Allez à vous GDM
On voit ici que " dans le ro-yaume des aveugles les borgnes sont rois ".
Je réponds pour gédehem (et non GDM) enn disant comme Me Serge Diebolt que " Toute décision quelle que soit son illégalité , sera validée de manière définitive " si le délai de deux mois asuivant la date dee la notification du PV de l'AG fixé par la loi n'est pas contesté par le copropriétaire opposant ou défaillant non représenté !
Ah ben non ,c'est pas du jeu
Gedehem nous certifiait le contraire jusque là ,c'est plus rigolo oldman !!! |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 15:39:35
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je reprends une partie du texte que j'ai posté le 10 courant
b) Si la répartition votée n’était pas identique à celle préconisée par le règlement de copropriété, elle demeurerait
contestable par tout copropriétaire, le fait que la résolution votée soit devenue
définitive du fait de l’absence de recours pendant
le délai des deux mois serait indifférent et ne paralyserait
en aucune façon l’action du copropriétaire, même si ce dernier avait voté pour l’approbation des comptes, car ce qui serait en cause ne serait pas les comptes approuvés mais la façon dont ils sont répartis.
C’est ce que confirme l’article
45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, lequel dispose que «l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation
du compte individuel
de chacun des copropriétaires
».
Chaque copropriétaire peut donc demander la rectification
d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel, (Cass 3° Civ 21.03.2000 2ème esp AJDI 2001 p 254 note P Guitard ou Cass Civ 20.07.1999 p 681 obs P Capoulade, erreur qualifiée de matérielle consistant
en une mauvaise répartition
entre les copropriétaires du montant des charges, approuvé
par l’assemblée ( voir sur ce point Vigneron Reddition
des comptes et quitus du syndic Loyers et Copr Juin 1989 p 1), ladite contestation peut être élevée pendant dix ans.
C’est ce que la Cour d’Appel rappelait très exactement dans son arrêt du 22 février 2001, nous citons «les approbations annuelles des comptes ne sauraient porter sur les répartitions
individuelles des charges et que d’ailleurs, ces approbations de compte ne font pas obstacle à ce que les copropriétaires critiquent la répartition individuelle à laquelle
procède ensuite le syndic
à leur égard ; qu’en effet l’obligation pour chaque copropriétaire
d’acquitter sa quote-part dans les charges communes telles qu’elles sont avalisées par l’assemblée générale
ne saurait tenir en échec le droit pour un copropriétaire
de réclamer une correction
de son compte individuel
tenu par le syndic si le montant des sommes imputées
sur son compte se révèle inexact en raison d’erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat
des dépenses approuvées par l’assemblée…».
Nous précisons que l’erreur du syndic dans la répartition des comptes approuvés, si cette
dernière lèse le copropriétaire
est de nature à impliquer la responsabilité délictuelle du syndic"
[purple]la réponse de odlman :On voit ici que " dans le ro-yaume des aveugles les borgnes sont rois ".
Je réponds pour gédehem (et non GDM) enn disant comme Me Serge Diebolt que " Toute décision quelle que soit son illégalité , sera validée de manière définitive " si le délai de deux mois asuivant la date dee la notification du PV de l'AG fixé par la loi n'est pas contesté par le copropriétaire opposant ou défaillant non représenté !
réponse de Yaume
Ah ben non ,c'est pas du jeu
Gedehem nous certifiait le contraire jusque là ,c'est plus rigolo oldman !!!
j'avais demandé l'avis d'"experts" si c'est possible |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 16:33:43
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Citation :
j'avais demandé l'avis d'"experts" si c'est possible
hmmm !!!! ben alors faut pas venir ici |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 17:00:36
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mon cher Yaume (si vous permettez!), vous me décevez par votre dernière réplique hmmm !!!! ben alors faut pas venir ici "
veuillez noter que le mot expert exprimé était entre "" - au vu des avis contradictoires voire incomplets relevés sur ce sujet !!!!!!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 17:31:06
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Citation :
Initialement posté par copro94llr
j'avais demandé l'avis d'"experts" si c'est possible
nul ne peut se prévaloir de ce titre ici à part UI....
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 17:52:56
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Citation :
nul ne peut se prévaloir de ce titre ici à part UI....
MERCI - vous avouerez que bcp d'intervenants se "renvoient la balle" et ne répondent pas à la question d'une novice qui essaie de trouver une solution à son problème et qui fait appel - à qui doit on se fier?
est ce un dialogue de sourd?à défaut ou en complément de la réponse de odlman :On voit ici que " dans le ro-yaume des aveugles les borgnes" |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 17:53:18
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Mais, on peut dire quand même qu'il y a des experts quelle que soit leur branche et aussi des juges qui se sont trompés ! se trompent ou se tromperont encore.
La preuve est que la justice a plusieurs"étages" auxquels on peut accéder,si l'on a du temps et de l'argent. |
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Sujet |
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imputation à tort à la copro au lieu d'un batimen
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