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 Sujet  |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 12 déc. 2008 : 18:10:40
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Initialement posté par oldman24
Citation :
Mais, on peut dire quand même qu'il y a des experts quelle que soit leur branche et aussi des juges qui se sont trompés ! se trompent ou se tromperont encore.
La preuve est que la justice a plusieurs"étages" auxquels on peut accéder,si l'on a du temps et de l'argent.
je n'ai guère le temps sauf pendant mes RTT et de l'argent alors là c'est un autre débat!
Vous citez :Je réponds pour gédehem (et non GDM) enn disant comme Me Serge Diebolt que " Toute décision quelle que soit son illégalité , sera validée de manière définitive " si le délai de deux mois asuivant la date dee la notification du PV de l'AG fixé par la loi n'est pas contesté par le copropriétaire opposant ou défaillant non représenté !
pouvez vous relire mes derniers posts (infos recueillies)qui disent le contraire et me confirmer votre point de vue |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 19:50:57
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Désolé pour vous copro94, mais entre les pollueurs qui n'ont rien d'autre à dire ou proposer que leur hargne et leur grogne et les renseignements parcellaires que l'on peut avoir de ceux qui posent des questions, difficile parfois de répondre !
Ici il nous manque certains élément déja demandés le 17.11 :
"Vous parlez de l'approbation en AG du syndicat d'une facture qui concerne un bâtiment :
- ce bâtiment est-il syndicat secondaire, auquel cas cette facture doit être dans sa comptabilité ?
- S'agit-il d'une facture payée par le syndicat, qui sera ensuite ventilée par bâtiment ainsi que prévu au RDC ?"
La transcription de clauses ou indications précises du RDC sur ce point serait un plus ! "
Sil'AG a décidé autre chose que ce qui est prévu dans le RDC, merci de nous le préciseez.
En fonction de vos données, il sera peut être possible de vous répondre. |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2008 20:33:29 |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 20:29:59
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Citation :
Désolé pour vous copro94, mais entre les pollueurs qui n'ont rien d'autre à dire ou proposer que leur hargne et leur grogne et les renseignements parcellaires que l'ont peut avoir de ceux qui posent des questions, difficile parfois de répondre !
Merci Gédéhem de comprendre mon "désarroi"
J 'AVAIS REMARQUE LES POLLUEURS ET AUTRES.. HARGNE ET GROGNE dites vous - j'en rajouterai mais je ne transcris pas ma pensée qui pourrait être sanctionnée mais cela me démange....[;)
je re explique ma situation et réponds à votre question:
-" S'agit-il d'une facture payée par le syndicat, qui sera ensuite ventilée par bâtiment ainsi que prévu au RDC ?"
OUI : facture payée par le syndic mais QUI A ETE ventilée non sur le bâtiment concerné mais bien dans le compte des dépenses générales
le RDC le confirme -" VENTILATION : LES DEPENSES D ENTRETIEN DE REFECTION RECONSTRUCTION SERONT VENTILEES SELON QU ELLES S APPLIQUENT A L UN OU L AUTRE DES CORPS DE BATIMENTS", d'autres factures style ascenceurs ou peinture hall ont bien été imputées aux bâtiments concernés.
les travaux effectués (sur compteur eau bat x)ont été réalisés sur ce même bâtiment x, ceci est bien précisé sur la facture fournisseur (confirmation de celui ci) - chaque bâtiment a son compteur d'eau générale
Les travaux n'ont pas été votés en AG, MAIS décidés et approuvés par le président du CS de l'époque qui s'est octroyé certains pouvoirs....et qui a bien évidemment validé les compte avant l'AG .
Lors de l'AG , je n'ai pas approuvé les comptes comme d'autres copro...
est ce plus clair désormais? si vous désirez d'autres compléments no problèm MERCI A VOUS
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 20:44:39
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Faute pour l'AG d'avoir décidé une répartition différente, l'approbation des comptes s'entend sur la base de la répartition prévue au RDC, pas une autre.
Chez vous, malgré l'opposition de certains, les comptes globaux ont été approuvés, y compris cette dépense ?
Dans ce cas cette approbation étant liée à la répartition du RDC, cette dépense ne peut être ensuite imputée par le syndic que sur les seuls copropriétaires du bâtiment concerné.
C'est le poinr que souligne JPM : approuver les comptes dépenses du syndicat s'entend sur la base de la répartition RDC, pas sur une autre.
Autrement dit, approuver la dépense "réparation compteur d'eau du Bt A" revient à approuver cette dépense imputée au seul Bt A ....: la chose est ici liée, indivisible.
Le syndic ne peut, de sa propre initiative, répartir les dépenses du syndicat approuvées autrement que selon les modalités de répartition du RDC.
L'imputation ensuite des dépenses réparties selon RDC dans les comptes individuels selon les quotes-parts de chacun est un autre aspect !
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Edité par - gédehem le 12 déc. 2008 20:53:25 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 09:49:08
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Citation :
Initialement posté par copro94llr
Initialement posté par oldman24
Citation :
Mais, on peut dire quand même qu'il y a des experts quelle que soit leur branche et aussi des juges qui se sont trompés ! se trompent ou se tromperont encore.
La preuve est que la justice a plusieurs"étages" auxquels on peut accéder,si l'on a du temps et de l'argent.
je n'ai guère le temps sauf pendant mes RTT et de l'argent alors là c'est un autre débat!
Vous citez :Je réponds pour gédehem (et non GDM) enn disant comme Me Serge Diebolt que " Toute décision quelle que soit son illégalité , sera validée de manière définitive " si le délai de deux mois asuivant la date dee la notification du PV de l'AG fixé par la loi n'est pas contesté par le copropriétaire opposant ou défaillant non représenté !
pouvez vous relire mes derniers posts (infos recueillies)qui disent le contraire et me confirmer votre point de vue
Bonjour,
Votre post est pour moi du plus grand intérêt et je pense qu'il remplira d'aise bon nombre d'Uinautes tenants d'une autre thèse, y compris sur des sites réputés. |
Salutations
François |
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copro94llr
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 22:15:14
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Initialement posté par oldman24
Citation :
Votre post est pour moi du plus grand intérêt et je pense qu'il remplira d'aise bon nombre d'Uinautes tenants d'une autre thèse, y compris sur des sites réputés.
Pouvez vous préciser et développer svp |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 déc. 2008 : 09:08:09
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Bonjour,
Après avoir relu votre votre post dans lequel il est cité une intéssante jurisprudence relative aux possibilités de saisine de la justiceati à l'encontre de résolutions même illégales, sur la répartition des charges, prises dans les AG des copropriétés, je suis maintenant convaincu que le délai de deux mois prévu après la notification du PV pour faire opposition ne s'applique systématiquement pas ,lorsqu'on est en pleine illégalité.
Ce qui parait bizarre c'est l'absence,dans ce topic, de réations des chevronnés du site .
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 16 déc. 2008 11:31:52 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2008 : 19:41:42
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Attention de ne pas confondre les choses :
- approbation des comptes du syndicat selon une répartition non conforme au RDC (ou décision illicite).
- approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Il a été exposé que l'approbation des comptes du syndicat, approbation conforme ou non aux grilles RDC, n'emporte pas approbation des comptes individuels.
L'approbation des comptes selon une répartition contraire au RDC est contestable durant les 2 mois qui suivent la notification du PV.
Mais comme cette approbation devenue définitive n'emporte pas approbation du compte personnel des copropriétaires, chacun peut contester une imputation dans son compte individuel contraire aux grilles RDC !
Ici, la contestation d'une imputation irrégulière dans le compte personnel est recevable durant 10 ans ! (L.art.42 al.1)
C'est le point que souligne plus haut JPM : la rectification tardive d'un compte individuel va obliger à tout revoir pour les autres copropriétaires.
D'où sa position (si j'ai bien suivi !): l'approbation des comptes du syndicat devrait entrainer l'approbation du compte individuel de chacun !
Fort heureusement ce n'est pas le cas, il y a un "garde-fou" ..! 
C'est ce "garde-fou" que rappelle l'article cité plus haut par Copro94 le 10.12 :
"Si la répartition votée n’était pas identique à celle préconisée par le règlement de copropriété, elle demeurerait contestable par tout copropriétaire, le fait que la résolution votée soit devenue définitive du fait de l’absence de recours pendant le délai des deux mois serait indifférent et ne paralyserait en aucune façon l’action du copropriétaire, même si ce dernier avait voté pour l’approbation des comptes, car ce qui serait en cause ne serait pas les comptes approuvés mais la façon dont ils sont répartis.
C’est ce que confirme l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, lequel dispose que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires."
Notez que le délai pour une action en "Rectification de PV", en raison par exemple d'une erreur matérielle, est lui aussi de 10 ans. |
Edité par - gédehem le 16 déc. 2008 19:54:38 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 déc. 2008 : 12:39:58
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En attendant les pollueurs ont donné la réponse depuis belle lurette !! |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 18:02:56
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Je suis nouveau sur ce forum et je découvre cette question qui me parait simple.
Si j'ai bien compris, il n'y a pas erreur de répartition d'une charge sur un copropriétaire, mais mauvaise imputation d'une facture lors de la répartition dans la comptabilité.
Donc il faut raisonner simplement :
* l' AG a approuvé les comptes tels qu'ils ont été présentés avec cette erreur d'imputation
* il n'y a pas eu réclamation au TI dans les 2 mois
(* l'histoire ne dit pas s'il y a eu quitus de donner au syndic ou non)
RESULTAT : la décision de l'AG est applicable.
SOLUTION POSSIBLE : Le copropriétaire prend contact avec le CS pour en parler et de toute façon fais une LR au syndic pour mettre à l'OdJ de l'AG suivante un correctif.
Ensuite, l'AG donne accord ou non au correctif.
Si OUI : le pb est résolu.
Si NON : le copropriétaire ne peut que se plier aux décisions de l'AG, ou aller contester devant le TI le bien fondé ou la spolation à son égard (bonjour le temps et les finances !...)
CONSEIL : le controle des comptes par le CS est important...
NB : pour gagner du temps je dispense chacun des réflexions : "oh, le nouveau qui se mêle..." Restons dans les faits, les amis.  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 21:19:48
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Et comme ce sont les règles de droit qui commandent et non les faits ...!
Lorsqu'une AG approuve telle dépense elle n'approuve pas son mode de répartition, lequel relève des clauses conventionnelles du RDC !
Question initiale :
"2 factures de 2007 ont été imputées à l'ensemble de la copro alors qu'elles ne concercent qu'un seul bâtiment qui lui même devrait supporter ces dépenses. "
Abstraction faite qu'une dépense qui ne concernerait que tel bâtiment selon le RDC ne devrait être approuvée que par les seuls copropriétaires concernés, l'approbation de cette dépense par l'ensemble du syndicat (qui ne statue QUE sur ce point !) ne remet pas du tout en cause la répartion RDC qui doit être faite sur le seul bâtiment concerné !
Approuvant une dépense l'AG n'approuve pas en même temps sa répartition, laquelle n'est pas expressément précisée par la question, répartition qui n'est modifiable que par un vote unanime du syndicat.
Ou plus exactement, lorsqu'une AG approuve une dépense, cela induit automatiquement que cette dépense sera répartie selon la grille ad hoc prévue au RDC.
C'est la raison pour laquelle telle dépense approuvée par une AG n'entraine pas automatiquement approbation du compte individuel d'un copropriétaire et la répartition qui lui en est faite !
Si la décision d'une AG d'approuver telle dépense n'est pas contestée elle est bien entendu opposable.
Mais elle n'est opposable pour sa part dans le compte person de chaque copropriétaire QUE selon la grille de répartition prévue au RDC, grille que ni l'AG ni le syndic ne peuvent modifier "parce qu'ils le veulent ainsi "....
Une dépense de 100 € dont ma part est de 10% ne m'est opposable que pour mes 10% des 100 €, pas pour 15% ! ....
Et si sur ces 100 € je n'ai pas de part parce que le RDC précise que ce sont mes seuls voisins qui les assument, on ne peut m'opposer mes 10%.
Ajout sur votre pertinente dernière remarque : il appartient effectivement au CS de vérifier/controler la répartition des dépenses selon les grilles prévues au RDC.
Mais quand bien même la répartition des comptes de l'exercice selon les grilles RDC ou par poste serait conforme, cela ne présage en rien de la répartition faite ensuite par le syndic après approbation globale des comptes par l'AG dans les comptes individuels de chacun.
Je ne conteste pas les 100 € qui me sont opposables, je conteste que l'on m'en impute 15% alors que ma part est de 10%, ou qu'on m'en impute ma part alors que seuls mes voisins doivent la supporter !
Cette contestation de l'imputation dans mon compte perso n'est pas contestation de la dépense de 100 € approuvés par l'AG... |
Edité par - gédehem le 23 janv. 2009 21:44:08 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 09:37:34
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une partie de la réponse a dévié sur le paiement des charges, alors que la question, si j'ai bien compris, porte sur l'imputation charges générales ou charges particulières.
Je prends un exemple :
un copro détient :
* 100/1000 de la copropriét en charge générale de 3 batiments
* et 100/300 du batiment A où aurait du être faite l'imputation.
Si la dépense est de 200 € pour la question posée, et sans que le syndic ne fasse une erreur sur les tantièmes de chacun :
1er cas : cette dépense est imputée dans la comptabilité du syndicat par erreur en charges générales, il paiera 20€.
second cas : cette dépense est imputée, comme devrait, au bat A, il paiera 66,66 €
L'important est de savoir si l'AG, lorsqu'elle a approuvé les comptes, n'a rien dit sur cette imputation et a donc voté, peut-être par ignorance, soit le premier cas, soit le second cas. Ensuite le syndic applique la décision de l'AG donc les tantièmes de la répartition des imputations telles qu'elle est faite dans la comptabilité du syndicat. Il n'y a pas forcément erreur de calcul des charges individuelles, il peut y avoir erreur sur l'imputation en comptabilité. D'où la solution que je proposai et que j'ai déjà éxpérimenté en tant que Pdt de CS.
Même un comptable comme tout homme ou femme peut faire une erreur, d'où la vigilance du CS dont le travail ne doit pas consister seulement à vérifier si la dépense est justifiée ou non, mais également :
1- son réel paiement (par les chèques ou redre de virement ou relevé de comptes)
2- son délai de paiement (maxi 30 jours à mon avis...)
3- son imputation dans la comptabilité
"Seule une AG peut défaire ce qu'une AG a fait, en faisant attention au préjudice causé en cas de revirement ".
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imputation à tort à la copro au lieu d'un batimen
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