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cashmire
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 Posté - 06 déc. 2008 : 08:02:19
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bonjour,
Encore un cas de CS irrégulier à vous soumettre. Lors du dernier CS, 4 membres ont démissionné dès le premier point de l'ordre du jour, le syndic a immédiatement annoncé l'irrégularité de constitution du CS et a ajourné la séance. Je précise que cette réunion était la dernière avant la tenue de notre AG car l'exercice se clôture en septembre 2008. Notre prochaine AG devant se tenir en principe courant janvier 2009. Le lendemain, le syndic a adressé un courrier aux copropriétaires indiquant que le CS était irrégulier sans plus de précision.
Toile de fonds
Notre RDC prévoit une fourchette de 2 à 6 membres. L'AG a élue 14 membres donc bien plus que ce que prévoit notre RDC!La situation entre les membre était conflictuelle, les 4 démissionnaires sont des pro-syndic. Nous préssentons ici la manoeuvre. Le premier point à l'ODJ portait sur le contrôle des comptes auquel j'ai participé et y ai découvert des irrégularités de fonds et de forme et pas mal d'anomalies dont je vous passe les détails. Je précise quand même qu'en ma qualité de professionnel du chiffre j'ai quelques compétences. Bref, le syndic évite les points gênants et contourne les problèmes par ce biais. Reste que les comptes n'ont pas été arrêtés, que le budget prévisionnel n'a pas été déterminé, que l'ODJ de notre prochaine AG n'a pas été arrêté en concertation avec le CS.
Quelle serait notre alternative, doit-on considérer que le CS existe toujours?
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ABCT
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414 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 09:01:39
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Certains de vos membres étaient-ils titulaires??? et d'autres suppléants????
Attention!!! Il vous sera expliqué qu'audelà de 6 votre C.S. était déjà irrégulier.
Concrétement quatorze moins 4 = 10, Votre C.S. est selon les puristes toujours irréguliers, c'est sûr, MAIS vous êtes toujours "6 ". ('cfr votre RDC). Peut-on considérer que vos membres supplémantaires sont des suppléants???
Si vous aviez un R.F.C.S. Peut-être que le Pb. aurait été évité? vous diront les puristes. |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 09:12:50
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cashmire : Citation :
le syndic a immédiatement annoncé l'irrégularité de constitution du CS et a ajourné la séance.tenir en
Que vient faire le syndic dans une réunion du CS ??? Pourquoi ce syndic semble présider une réunion du CS ???
Le syndic peut être invité dans votre réunion préparatoire à une AG, mais en aucun cas dirigé cetteassemblée, suspendre cette réunion,...
Vous nous expliquez que vous êtes 14 membres au CS soit beaucoup plus que le nombre fixé au RDC. 14 - 4 10 membres, toujours supérieur au RDC. Votre CS peut toujours continué à exister, les 4 membres pro CS ont tneté un coupe " d'état", mais leur manoeuvre n'est pas correcte.
Le syndic a outrepassé ses pouvoirs. Il n'aurait pas du écrire aux copros ce courrier. Le Présidnet et le CS doiven addresser à ce gentil syndic " super compétent" que le CS est toujours bien constitué (voir RDC), qu'il lui adresse des résolutions à poser à l'ODJ, qu'il fera un rapport précis sur sa manière de gérer la copropriété,......
Vous pouvez également chercher rapidement un autre syndic 
Avez vous encore un président de CS ?? qu'a t'il fait lors de cette réunion ??? un peu léger dans cette histoire, un syndic qui contrôle une réunion du CS, qui ajourne celle-ci ???
cashmire : n'oubliez pas que le syndic est le " mandataire " du syndicat, il prépare l'ODJ avec le CS (ou non), MAIS l'AG peut tout à fait se passer de sa présence à l'AG annuelle, elle n'est pas obligatoire (souhaitable , bien sur mais comme secrétaire de séance, il ne dirige pas cette AG).
Un syndic n'est pas le patron, le CS n'a pas de pouvoirs de décision seule l'AG décide |
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cashmire
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28 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 09:30:43
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Merci de vos réponses. ABCT vous avez sans doute raison, quelle légitimité avait l'AG d'élire 14 membres ? Lors de cette AG nous avons méconnu le RDC mais est-ce vraiment aussi grave car le CS a (mal) fonctionné pendant l'exercice. Notre RDC prévoit la possibilité d'élire des suppléants sans en préciser le nombre. "Un ou plusieurs suppléants peuvent être désignés". Philippe388, vous avez bien compris la situation,je vous confirme que nous sommes effectivement en recherche active d'un nouveau syndic. Nous pensons adresser un courrier au syndic pour lui confirmer la régularité du CS. Par suite nous avons pensé lui adresser un courrier lui imposant un ODJ. Pensez-vous que c'est une bonne idée? La présidente a elle aussi démissionnée mais je ne pense pas que cela soit le sujet car nous pouvons élire un(e)président(e)parmi les membres encore présents si l'on considère le CS régulier.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 10:16:06
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Si le maximum autorisé par le RDC était 6, il y avait donc 6 conseillers syndicaux titulaires, vous pouvez donc considérer que vous aviez 8 suppléants. Quatre suppléants sont partis, il reste 6 membres titulaires et 4 suppléants. Si vous avez à voter, il ne doit pas y avoir plus de 6 votes enregistrés. Si le président du CS fait partie des démissionnaires, Les 6 membres titulaires restants doivent élire un président.
Je suppose que cette réunion "présidée" par le syndic, était la réunion pour élaborer l'ordre du jour.
Un CS, même régulier, n'a pas le droit d'imposer un quelconque ordre du jour au syndic, qui en a la responsabilité légale.
Si les convocations n'ont pas encore été envoyées, tout copropriétaire a le droit de demander au syndic par LRAR de mettre à l'ordre du jour une ou des question(s). Si parmi ces questions, il y a désignation du syndic, il faut joindre la proposition du syndic concurrent.
Si vous n'avez pas le temps, il faudra reporter le changement de syndic à l'année prochaine.
Les comptes ont été arrêtés par le comptable du syndic: ils seront soumis à l'approbation de l'AG.
Ce qui ne vous empêchera pas lors de l'AG de signaler à l'AG les anomalies et irrégularités que vous avez repérées (peut-être pas toutes...) et de soumettre au vote de l'AG le refus ou la correction éventuels de certaines dépenses (sans aller toutefois jusqu'à refuser l'approbation des comptes).
Quant au budget prévisionnel, dont l'élaboration est de la pleine responsabilité du syndic, rien ne vous empêche de le faire modifier sur certains points lors de l'AG.
Lors de l'AG, il serait important que l'un d'entre vous soit candidat au poste de président de l'AG et qu'il la préside réellement (ce qui suppose certaines connaissances). Dans la mesure où il devra signer le PV en tant que président d'AG, il pourra vérifier que tous les correctifs ont bien été notés sur le PV.
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 10:40:12
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| Manech, merci de votre réponse qui nous permet de progresser dans notre compréhension et nous éclairer sur les actions à mener rapidement. Je reviens sur la réponse de philippe388 qui m'indique que la présence du syndic à l'AG n'est pas obligatoire et peut être écartée. Pourriez-vous m'en dire plus en me donnant les références aux textes. En ce qui concerne l'élection des membres supplémentaires lors de notre AG. Il est à noter qu'aucune contestation dans les 2 mois de l'AG n'a été portée. Donc, n'est-il pas possible de soutenir quand même que rien ne s'oppose à la régularité de ces désignations ? |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 10:58:54
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L'absence de contestation dans les 2 mois ne vaut pas modification du RDC: vous ne pouvez avoir plus de 6 conseillers syndicaux. tous les membres élus supplémentaires me paraissent de droit des suppléants.
Au début de l'AG la présence du syndic est absolument indispensable (c'est lui qui a la feuille de présence et de nombreux pouvoirs). Jusqu'au moment de la désignation du secrétaire. Si un copropriétaire se porte candidat et est élu à ce poste, alors le syndic n'a aucune fonction dans le bureau. Il peut rester bien sûr, ne serait-ce que pour répondre aux questions et présenter sa candidature aux fonctions de syndic. Même si le syndic est élu secrétaire, il a un rôle limité: secrétaire justement.
Si de fait il prend la direction de l'AG c'est en raison de l'ignorance des cpropriétaires et en particulier de celle du président de l'AG qui ne sait pas comment présider l'AG et qui est généralement réduit au rôle de potiche parce qu'il ignore tout des règles de l'organisation d'une Ag de copropriétaires.
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 12:05:38
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En résumé:
On peut considérer que le CS est encore régulier et que les membres supplémentaires sont des suppléants de droit. Evidemment le syndic va s'empresser de nous expliquer le contraire! Lors de la dernière réunion du CS le syndic a outrepassé ses droits en ajournant la réunion et en écrivant aux copropriétaires.Il nous faut demander au syndic l'inscriptions de résolutions à l'ODJ notamment celle relative au changement de syndic si on nous laisse le temps de nous retourner! Car la crainte que nous avons est celle d'une convocation rapide de notre prochaine AG. Lors de notre prochaine AG désigner un président de séance et éventuellement un secrétaire en vue de réduire le syndic au rôle de décor, genre arbre de noël. Pas mal, compliqué mais pas mal! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 12:53:24
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De toute façon, étant donné que votre AG va être tenue bientôt, la question de la régularité du CS me paraît superflue.
Dans la mesure où tout copropriétaire a des droits pour porter une question à l'ordre du jour,ou pour intervenir le jour de l'AG, je crois inutile de se bagarrer là-dessus. Tout au plus le jour de l'AG si la désignation des membres du CS est à l'ordre du jour, il faut revenir au RDC 6 titulaires au maximum et x suppléants. (Il faur être cohérent: on ne peut demander la légalité sur un point et la violer sur un autre)
Quant à transformer le syndic en arbre de Noel, pourquoi pas, si on en est capable; c'est à dire si on s'informe suffisamment (l'ARC a publié un livre sur l'Assemblée générale) pour être capable soit de tenir l'AG en tant que président, soit d'être le secrétaire qui préparera le PV d'AG à signer.
C'est du travail de formation. Si nul ne veut ou ne peut le faire, laissez le syndic prendre les choses en mains, ce qui n'enlève pas à tout copropriétaire son droit à émettre des réserves et à exiger qu'elles soient consignées sur le PV. Le discret rôle de scrutateur (même si on ne scrute rien du tout,) permet de garder un oeil sur le contenu du PV. Mais, président, même potiche, c'est mieux. |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 15:55:27
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| Effectivement Manech. Cependant, il me semble cependant important de marquer notre désaccord vis à vis du syndic. En sorte tout de même de faire savoir aux autres copropriétaires que nous continuons à travailler sur les casseroles que le syndic nous a créés. De plus, nous allons continuer à constester la régularité des comptes. Ce qui fait que le syndic aura du mal à venir à l'AG avec des comptes faux ou considérés comme tels. En attendant, cela nous laisse du temps pour imposer notre ODJ et trouver un autre prestataire. Je pense que le CS doit rédiger un rapport à l'AG qui relate précisément les faits . Quand à la tenue de notre AG pour la présidence on devrait savoir faire sauf que l'histoire nous a montré que les gentils copros votent bien (quitus, budget prévisionnel, travaux, etc). Merci à tous |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 16:13:56
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Et si nous en restions aux règles de droit qui s'imposent ici, ce ne serait pas mieux ??
Il a été rappelé dans un autre sujet sur le CS que du fait de la hiérarchie des règles, il y a ici (pour simplifier) la loi de 1965, et en dessous le RDC.
Il est constant qu'une AG ne peut valablement décider qu'en conformité avec leurs dispositions.
Lorsque le RDC précise que "Le CS sera composé de 2 à 6 membres", l'AG ne peut en désigner plus de 6 .. sauf à modifier le RDC ici à l'unanimité.
Autrement dit, chez Cashemire il y a CS régulièrement constitué lorsqu'il comprend de 2 à 6 membres.
Quand bien même il y aurait eu 14 candidats, seuls 6 sièges maxi de titulaires étaient à pourvoir, et sauf erreur de ma part ils sont toujours pourvus.
Les personnes en sus des 6 titulaires maxi ?? Elles sont ce qu'on veut, suppléant, spéctateur, chargé du balayage,.... mais certainement pas membre titulaire d'un CS qui ne dispose que de 6 chaises pour siéger ainsi que le précise et l'impose le RDC..
Les autres en sus ?? Ils n’ont pas de chaise, sauf pour l’AG à en "acheter d’autres", ici en modifiant le RDC.
On peut dire ici que la manœuvre du syndic est évidente.
Il ne pouvait ignorer l'irrégularité de la désignation de 14 personnes pour un CS qui ne peut compter au maximum que 6 sièges !
Il est donc particulièrement mal placé pour "déclarer/décider" irrégulier un CS toujours composé de 6 sièges !
Ce CS doit désigner son président et agir comme "CS formé" puisque conforme au RDC avec 6 membres ....
Certes, d'autres vont avancer que le CS, sans doute irrégulier à 14 membres, a perdu plus du quart des membres élus et que de ce fait il n'est plus valablement constitué ....
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Edité par - gédehem le 06 déc. 2008 16:15:33 |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 07:06:29
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| Gédehem, je pense que vous avez entièrement raison, nous avons rédigé hier un courrier au syndic lui annonçant que nous considérons que notre CS était toujours régulier. Cela dit, comme précisé par Manech, l'assemblée devant se tenir trés prochainement, la régularité devient secondaire. Ce qui est notable ici c'est le comportement du syndic qui a manoeuvré pour ajourner la séance. Nos problémes ne sont pas pour autant résolus, puisque nous avons un certain nombre de casseroles en cours. Des comptes qui présentent des anomalies et irrégularités fondamentales, un syndic qui refuse de nous communiquer les documents et pièces, un important litige avec un copropriétaire qui nous amène en appel car le syndic n'a pas produit les AG décidant les travaux, un avenant fantomatique antidaté rajouté qui limite les pénalités sur la rénovation de nos ascenseurs, enfin bref, un tas de sujets de discorde entre nous. Le plus important désormais étant de trouver un syndic qui nous convient avant notre prochaine AG et inscrire à l'ODJ les résolutions choisies. D'habitute le syndic inscrit les résolutions comme ça lui chante sans tenir compte de nos demandes en oubliant parfois certaines ou les transformant. Ce n'est pas la première fois que le responsable de la gestion de notre immeuble annonce des âneries. Le public présent n'y entendant rien ou presque les quelques contestataires sont vites ramenés à la raison. Heureusement, ceux qui restent du CS dont je ne fais pas sont sur la même longueur d'ondes. C'est ce qui est le plus rassurant pour envisager l'avenir avec un peu plus de sérénité. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 11:04:54
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Histoire d'alimenter le forum .. .. :
Dans un autre sujet, j'ai avancé que le CS formé par l'AG, ici 14 membres, bien qu'irrégulier, était celui dont il fallait tenir compte pour l'application de la disposition prévue par D.art.25.
Certes l'AG ne peut former régulièrement le CS que selon la 'norme' édictée par le RDC, ici "2 à 6".
Violant cette règle conventionnelle, l'AG en a désigné 14 !
Dont acte, surtout lorsque ce vote et donc cette formation à 14 n'est pas contestée.
Quelque soit sa formation, le CS tombe sous le coup de la norme supérieure au RDC (éternelle hiérarchie des normes !), celle de D.art.25 : "plus du quart des sièges vacant = CS plus régulièrement formé."
Si l'on s'en tient strictement à ce point de vue qui découle des textes, le syndic de cashmire a raison, le CS n'est plus régulièrement formé à 10 membres..
Mais comme à 14 il ne l'était pas non plus ....
Restons ern au CS de 6 membres, ce qui est dans l'interet collectif du syndicat.... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 12:16:34
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gedehem : Citation :
Restons ern au CS de 6 membres, ce qui est dans l'interet collectif du syndicat....
gedehem : je suis plus que surpris de votre réponse. Nous avons débattu longuement sur un autre post sur le cas d'un CS ou le RDC proposait une fourchette de 8 à 12, et ou 4 membres étaient démissionnaires; vous nous avez soutenu que celui-ci n'était plus régulièrement constitué.
J'ai soutenu que celui-ci l'était toujours car dans la fouchette, mais en argumenatnt l'intérêt du syndicat d'avoir un CS actif.
Vous nous parles maintenant de l'intérêt collectif du syndicat, pourquoi avoir rejeté cette opinion dans cet autre post ??? Il est vria qu'il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis, merci "maitre" !!
Le syndic de cashmire, comme beaucoup d'autres, n'informe pas l'AG sur le fonctionnement d'un CS, sur le nombre de ses res, et de l'intérêt de la copro. d'avoir un CS actif. Nous comprenons tous ( les copros) parfaitement la position du syndic : un CS muet, mal informé, ne le génera pas dans sa gestion . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 12:49:55
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| Si vous aviez bien lu mon exposé ci-dessus, vous aurez noté que je rappelle la règle du décret en son art.25, règle supérieure à celle du RDC, parce qu'il en est ainsi de la hiérarchie des normes ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 13:22:44
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Je serai bien curieux de savoir comment notre cher Maitre va faire pour dire qui sont les 6 parmi les 14 faisant réellement parti du CS ???
-courte paille
-pile ou face
-pierre, caillou, ciseau
-... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 14:07:01
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en attendant la réponse de gédehem,
simple ,lors de l'AG, déjà la < désignation des membres du CS doit s'effectuer par un vote sur les candidatures individuelles et non sur des candidatures groupés > si le nombre de candidat est supérieur au nombre de membres prévu au RDC ;
ensuite c'est à l'AG de (re)voter en cas d'égalité de voix et aux candidats potentiels d'accepter de n'être que "suppléants" |
Edité par - felix1930 le 07 déc. 2008 14:08:24 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 14:23:44
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| Ben voila ! Les 6 ayant eu le plus de voix sont élus, ce qui est un grand classique lorsqu'il y a 6 postes à pourvoir et bien plus de candidats.. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 14:28:26
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Sujet ressemblant fort à un précédent ... 
Question : Un RDC dit : 6 conseillers au maximum. 14 élus consisteraient donc un CS non valable.
Mais, en théorie, rien ne permet d'interdire de compter les 8 surnuméraires comme des suppléants. Dès lors que 4 conseillers démissionnent, 4 suppléants prennent leur place.
À vouloir pinailler sur des points de détail, on met des copropriétés en péril.
Autre remarque, en dehors du fait de copiner avec le syndic, le président de ce C.S. a forcément dû donner son accord pour des paiements, etc ... Le syndic qui aujourd'hui argumente sur l'illégalité de ce C.S. se retrouve dans une configuration curieuse puisqu'il a validé les actes d'un organisme dont il conteste aujourd'hui l'existence.
Enfin, le "soc du C.S.", qui est-il cette fois ? Les démissionnaires ou les autres ? 
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Amicalement |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 15:05:36
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Tout cela ne me semble pas clairement tranché, en tous les cas entre vous. Il me vient des questions simples, y-a-t-il une jurisprudence sur la question de savoir si le quart est en fonction du nombre d'élus ou du seuil prévu au RDC ? Deuxième question, si le CS est déclaré irrégulier qu'advient-il du rapport annuel du CS ?
Intuitivement en ce qui nous concerne, on sent bien que le syndic a admis implicitement que les conseillers pouvaient être des suppléants. Autre cas de figure, il a oublié de lire notre RDC... |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 15:16:34
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| Question ambiance, ça va plutôt mieux depuis que les copains du syndic nous ont quittés. Nous, on considère notre syndic plutôt comme un prestataire. C'est moins cool mais plus réaliste. Les démissions organisées pour éviter d'affronter ses responsabilités c'est quand même gros, je ne suis pas bien sûr que le syndic en sortira grandit. Merci de vos conseils pros. |
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