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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 07 déc. 2008 : 15:51:11
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Vous avez raison, la question n'est pas aussi évidente qu'il peut paraitre !
Un arret a été cité dans un autre sujet, qui relève qu'un CS formé de (mettons) 10 membres alors que le RDC n'en prévoit que (mettons) 6 n'est pas régulièrement formé !
A contrario un RDC précisant "6 membres" mini, le CS ne serait pas régulièrement formé s'il n'y a que 5 membres élus.
Ici, ce sont les règles conventionnelles du RDC qui s'imposent !
Mais viennent immédiatement au dessus les dispositions légales, lesquelles s'imposent aux RDC (qui doivent être mis en confomité s'ils sont contrare aux dispositions légales  )
Et ici la loi prévoit que le CS qui perd plus du quart de ses sièges, peu importe pourquoi et comment, n'est plus régulièrement constitué !
La question porte donc sur ce point : le plus du quart dont il s'agit s'applique t-il
- uniquement à un CS formé "modèle RDC",
- ou à tout CS formé par une AG, peu importe s'il y a plus de sièges occupés que prévus au RDC ?
Pour ma part je réponds OUI, le texte n'apportant aucune précision sur la constitution conforme ou pas du CS. Il parle de "sièges vacants", calcul qui découle du nombre de sièges réellement occupés tels que décidés par l'AG.
Un RDC prévoyant de 3 à 12 membres, il est évident que ce CS formé par l'AG avec 12 membres n'est plus régulièrement formé avec seulement 6 sièges occupés, bien que ces 6 sièges soient dans la fourchette "3 à 12" ! ....
La question qui se pose à Cashmire, c'est son RDC qui pose le principe du CS dans la fourchette "2 à 6".
Avoir désigné 14 membres est déja une grosse anomalie, que personne n'a relevé, dont le syndic !
Faut-il considérer que le CS 'normal RDC' étant de 6 membres, les 8 autres sont "suppléants" ou pourquoi pas "suppléants de suppléants" ...?? 
Que le CS est donc toujours régulièrement formé puisque conforme au RDC ?
Pourquoi pas ! 
Faut-il s'en tenir au seul fait qu'avec les 4 sièges vacants qui représentent plus du quart des 14 sièges pourvus par l'AG le CS n'est plus régulier par simple application de D.art.25 ?
Je le pense fortement ! ... 
Faute de contestation, tant pour la formation initiale à 14 alors que 6 maxi étaient prévus que par les copropriétaires actuels sur le CS de 10 sièges occupés, vous pourriez cotinuer à agir comme CS, même si le syndic seul contester ce point !
Il va vous coincer lors du controle des comptes...
Mais comme vous dites que jusqu'ici il ne vous communique rien du tout, cela ne va pas vous changer beaucoup ...
Cherchez un autre syndic et mettez fin aux dysfonctionnements actuels lors de votre très prochaine AG .. .
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 18:44:25
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gedehem : Citation :
vous aurez noté que je rappelle la règle du décret en son art.25, règle supérieure à celle du RDC, parce qu'il en est ainsi de la hiérarchie des normes !
Non, non, et non !!! vous faites une pirouette sur ma remarque; relisez plutôt le dernier débat sur l'autre post, et les commentaires des intervenants, et surtout vos propos.
cashmire : que venait faire le syndic dans une réunion du CS ??? Pourquoi dirigeait il les débats ?? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 20:54:22
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 Au lieu de polémiquer betement sur des règles de droit dont nous savons bien qu'elles ne vous interessent pas, qui plus est sans rien apporter comme élément constructif étayé, vous auriez mieux fait de lire l'exposé initial de Cashmire : dernière réunion conjointe CS-syndic préparatoire à l'AG ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 21:03:54
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Au lieu de polémiquer betement sur des règles de droit dont nous savons bien qu'elles ne vous interessent pas, qui plus est sans rien apporter comme élément constructif étayé, vous auriez mieux fait de lire l'exposé initial de Cashmire : dernière réunion conjointe CS-syndic préparatoire à l'AG !
La polémique, c'est vous qui ne cessez de l'amener à de multiple reprise, en n'assumant pas les propos que vous avez tenu dans l'autre sujet, dans lequel vous avez dit tout et son contraire !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 23:22:54
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Alors c'est un problème de lecture et de compréhension de texte :
Gédehem dans l'autre sujet (page 6) le 14.11
"Le RDC prévoit "8 à 12 membres". L'AG désigne 12 membres . . . . 4 démissionnent ..
Ces 4 étant "plus du quart des 12 sièges occupés ", : le CS n'est plus régulièrement formé avec 8 sièges occupés sur 12 sièges que comptait le CS désigné par l'AG ainsi que le précise D.art.25 ! "
JPM en réponse ce même jour :
"Gedehem prend comme référence le nombre des conseillers élus et constate que plus du quart des sièges sont devenus vacants. A la lettre du texte, son raisonnement n'est pas dépourvu d'intérêt."
Gédehem dans le présent sujet, ce jour :
"Faut-il s'en tenir au seul fait qu'avec les 4 sièges vacants qui représentent plus du quart des 14 sièges pourvus par l'AG le CS n'est plus régulier par simple application de D.art.25 ?
Je le pense fortement ! ... "
Vous parlez de ne pas polémiquer ? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 23:41:39
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yaume : attention de ne pas contredire "maitre "gedehem, il nous refait encore une prose de 25 lignes sur un CS bien constitué ou non; il repart de plus belle avec de nouveaux chiffres, en lançant encore une fois le mot de polémique!!!
De plus les chiffres de cashmire sont 14 membres, 4 démissionnaires, et un RDC qui prévoit une fourchette de 2 à 6 membres??
gedehem : Citation :
Faut-il s'en tenir au seul fait qu'avec les 4 sièges vacants qui représentent plus du quart des 14 sièges pourvus par l'AG le CS n'est plus régulier par simple application de D.art.25 ?
Je le pense fortement ! ...
Même très fortement!!! 
Gedehem : pourquoi n'acceptez vous pas des arguments différents des votres ???
gedehem : Citation :
Faute de contestation, tant pour la formation initiale à 14 alors que 6 maxi étaient prévus que par les copropriétaires actuels sur le CS de 10 sièges occupés, vous pourriez cotinuer à agir comme CS, même si le syndic seul contester ce point !
Il va vous coincer lors du controle des comptes...
gedehem : expliquez nous comment le syndic qui n'a pas commenté et informé l'AG que 14 membres n'était pas un CS conforme au RDC, peut contester un CS de 10 membres (4 démissions), qui est toujours un nombre non conforme au CS ??? Quelles actions et procédures peut il ou doit il mener pour contester ce CS et ne pas présenter les comptes à une vérif de celui-ci??? Tout ceci est totalement ubuesque, gedehem.
Si le syndic s'amuse à coincer le CS de cashmire alors qu'il a manqué à son devoir d'information, qu'il a décidé de suspendre une réunion du CS ou il a magouillé avec 4 membres, si il refuse la vérification des comptes, il se met dans une situation ou l'AG ne le renouvellera certainement pas, tout cela n'a aucun intérêt pour lui, sauf si sa gestion pose des problèmes !!!!
gedehem : Citation :
dernière réunion conjointe CS-syndic préparatoire à l'AG !
Cette réunion préparatoire a été torpillée par ce syndic et les 4 démissionnaires, et il met le syndicat dans une situation difficile qu'il a organisée, ou comme complice des membres démissionnaires. Ceci est bien loin du rôle et da la mission d'un syndic.
Cashmire et le CS DOIT exiger une nouvelle réunion pour préparer l'ODJ avec ce syndic. Il sera difficile pour lui d'invoquer que le CS n'est pas bien constitué !!!
On est bien loin de l'article 25 dans ce conflit !!!! La dure rélaité du terrain, "maitre" gedehem
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 11:27:56
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Citation :
On est bien loin de l'article 25 dans ce conflit !!!! La dure rélaité du terrain, "maitre" gedehem
Mais non, Philippe, dans ce sujet Gedehem, ne traite que des textes, des lois, de la théories, pour la pratique de "la réalité du terrain" c'est dans l'autre sujet....
Arf !!! Philippe, suivez un peu !!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 14:42:17
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| je ne tiens pas entrer dans la polémique des " textes et réalité du terrain " mais on ne peut, d'un côté exiger du syndic qu'il respecte ces famaux textes en le marquant,comme certains l'indiquent < à la culotte >, et d'un autre côté ( CS/ copro) vouloir faire abstraction, lorsque ça nous arrange, de ceux-ci |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 17:35:26
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felix1930 : Citation :
je ne tiens pas entrer dans la polémique des " textes et réalité du terrain " mais on ne peut, d'un côté exiger du syndic qu'il respecte ces famaux textes en le marquant,comme certains l'indiquent < à la culotte >, et d'un autre côté ( CS/ copro) vouloir faire abstraction, lorsque ça nous arrange, de ceux-ci
Ce n'est pas mon propos, puisque notre CS a rétabli une situation catastrophique de notre copropriété en éxigeant du syndic le respect des lois, du RDC, qu'il avait totalement mis de côté.
Un syndic qui dirige une AG, qui n'informe pas les copropriétaires, qui manque à sa fonction d'information en tant que professionel, met le syndicat dans une situation ubuesque comme celle de cashmire.
felix1930 : si l'on en revient à l'application de la loi, que doit on conseillé à cashmire ??
Si le fait de conseiller à cashmire qu'il continue avec un nombre membres "actifs" élus par l'AG dans la fourchette du RDC, qu'il exige du syndic un autre réunion préparatoire, qu'il exige du syndic les documents comptables du syndicat, qu'il ne laisse pas celui-ci diriger une réunion du CS,.... est hors des textes, que fiarelaors dans son cas, felix1930 ????
Tous ceci n'est pas polémique, mais ce sont des vrais questions pour cashmire, pour un seul intérêt celui des copros et non pas celui du syndic qui n'est pas -"lui" - dans les clous, et une façon de faire très criticable.
felix1930 : la position du CS restant, qui se pose des questions sur ce syndic " super pro", qui ne gère rien mais préfère mettre des batons dans les roues des copropriétaires actifs, n'est certainement pas criticable.
Il est évident que de nombreux syndics bafouent les lois, les CS et les copros en paient les pots cassés. Alors réaffirmer sans cesse, comme gedehem, que les CS sont des abrutis, des incultes, des incompérents, qu'ils ne désirents pas respecter les textes, est assez caricatural.
Gedehem, vous êtes certainement né avec un RDC et la loi de 1965 dans votre berceau, mais ce n'est pas le cas de tout le monde d'avoir de tels cadeaux pour Noel !!!
cashmire : continuez dans votre reflexion, avec votre CS actuel jusqu'à la prochaine AG, soyez pugnace, et ne lachez pas le syndic un seul instant, il pliera certainement (expérience perso après 5 ans de lutte, et dans le respect total des lois( en ce qui concerne le CS), n'en déplaise à gedehem!!))
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 18:42:24
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Citation :
Initialement posté par felix1930
je ne tiens pas entrer dans la polémique des " textes et réalité du terrain " mais on ne peut, d'un côté exiger du syndic qu'il respecte ces famaux textes en le marquant,comme certains l'indiquent < à la culotte >, et d'un autre côté ( CS/ copro) vouloir faire abstraction, lorsque ça nous arrange, de ceux-ci
Pourquoi ne pas jouer avec les mêmes armes que les syndics véreux !!!!
Si le syndic veut contester la régularité du CS, qu'il fasse une action au tribunal !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 19:09:33
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| ! Méconnaissance de la charge de la preuve : il lui suffit de fermer sa porte, par exemple pour le controle des comptes, et le CS est coincé, y compris par voie de justice, par exemple pour obtenir les documents prévus L.art.21, réservés à un CS régulièrement constitué ... ce que ce CS me pourra démontrer au juge !! |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 06:58:26
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Bonjour,
Ma question sur le rapport du CS reste en souffrance. Aurons-nous la possibilité de rédiger ce document en principe annexé à la convocation de l'AG. Pour ce qui est des anomalies rencontrées et des documents que nous sollicitons, nous avons adressé un courrier au syndic lui précisant les articles de loi. En cas de non réponse nous lui avons indiqué transmettre notre demande à sa chambre syndicale avc un courrier circonstancié. Au-delà de ces actions et sans réponse de sa part, quelles seraient d'après vous les autres démarches que nous pouvons effectuer? Nous avons écrit au syndic que nous considérions le CS comme encore régulier et sommes en attente de sa réponse. Je vous tiens au courant.
@++ |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 08:03:53
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Citation :
En cas de non réponse nous lui avons indiqué transmettre notre demande à sa chambre syndicale avc un courrier circonstancié
par expérience,cette démarche ne vous apportera rien;éventuellement cet "organisme" vous indiquera qu'elle transmet votre courrier à son adhérent pour suite à donner.
Pour rédiger votre rapport, ou le rappel des faits, pourquoi attendre son envoi,par le syndic; avant et par les membres "restant" du CS serait, me semble t-il, plus judicieux.
Ne pas oublier que contre vous vous avez,non seulement le syndic mais aussi certains copropriétaires ex-CS voire d'autres
A titre personnel les suggestions faites par manech sont plus adaptées à votre cas où,manifestement,vous n'avez pas beaucoup d'expérience (constatation et non critique)
Le syndic n'a,actuellement,aucune obligation légale d'élaborer le budget,voire l'ODJ de l'AG avec le CS -ce que l'on ne peut que regretter;cette "notion" vous la retrouver uniquement dans la 13ème recommandation relative au CS de la Commission relative à la copropriété
4°Dans le cadre de la tenue des assemblées générales:
La Commission recommande au syndic et au conseil syndical:
"avant la tenue de l'assemblée:
-que le conseil syndical établisse,conjointement avec le syndic,l'ordre du jour et veuille à......non à jour
-que le CS soit associé à l'élaboration du budget prévisionnel
cette recommandation est faite au CS non au syndic ce qui n'est pas logique car c'est le syndic qui établii le budget et l'ODJ |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 11:48:35
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Citation :
Initialement posté par gédehem
! Méconnaissance de la charge de la preuve : il lui suffit de fermer sa porte, par exemple pour le controle des comptes, et le CS est coincé, y compris par voie de justice, par exemple pour obtenir les documents prévus L.art.21, réservés à un CS régulièrement constitué ... ce que ce CS me pourra démontrer au juge !!
Tiens ca va être marrant devant les clients de l'agence, je sais pas qui va être le plus emmerdé ? le syndic ? ou le CS ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 14:02:33
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De ne pas pouvoir controler les comptes parce que le syndic ne veut pas les montrer ??
A priori, ce n'est pas le syndic ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 14:08:27
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gedehem : Citation :
Méconnaissance de la charge de la preuve : il lui suffit de fermer sa porte, par exemple pour le controle des comptes, et le CS est coincé, y compris par voie de justice, par exemple pour obtenir les documents prévus L.art.21, réservés à un CS régulièrement constitué ... ce que ce CS me pourra démontrer au juge !!
Ceci ne va pas beaucoup aider cashmire !!! Vous donnez raison à ce syndic plutôt très mauvais, en jouant sur un nombre de CS qui pourtant est très supérieur à la fourchette du RDC avec 4 membres démisionnaires!! mais ceci est votre point de vue, vous ne pouvez préjuger de la position du juge sur ce dossier.
Vous nous avez parlé de l'intérêt général du syndicat, vous l'oubliez encore une fois.
Il ma parait facile de démontrer que ce syndic a faillit à sa mission : pas d'informations aux copros, refus de donner les comptes,...
"MAITRE" gedehem: après avoir répété 1000 fois que le CS n'est plus " régulièrement constitué"!!! , nous attendons tous vos conseils " avisés" pour sortir de cette situation. Mais avez vous une idée sur la bonne méthode pour virer ce syndic, et pour remettre cette copro. dans le bon sans.
Je poposerai ceci à cashmire : comme vous êtes certainement plus nombreux que les 25% de copropriétaires, vous pouvez décider de convoquer une AG avec vos propositions de résolutions ( en particulier changement du syndic,...), et vous pourrez ainsi vous présenter au CS à 6 membres plus des suppléants (pour être "régulièrement constitué").
Vous pourrez également , avant l'AG en tant que copro.lamda aller vérifier les comptes, c'est la loi, le syndic ne peut vous refuser ce rendez-vous.
Vous pourrez exposer à l'AG l'ensemble des problèmes que vous avez avec ce syndic, et certains copros.
Si ce syndic convoque une AG en janvier, vou n'aurez pas le temps matériel de demander la votre, alors ne renouvellez pas le syndic à l'AG, et proposez vous en tant que syndic bénévole, le temps de trouver un syndic pro, rejetez à l'AG les écritures qui vous parraissent non conformes, bizzares,... votez un budget de fonctionnement sur la base des précédents budgets,.....
mais attendons la proposition de "maitre" gedehem. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 14:38:53
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Citation :
Je poposerai ceci à cashmire : comme vous êtes certainement plus nombreux que les 25% de copropriétaires, vous pouvez décider de convoquer une AG avec vos propositions de résolutions ( en particulier changement du syndic,...), et vous pourrez ainsi vous présenter au CS à 6 membres plus des suppléants (pour être "régulièrement constitué").
désolé philippe ,mauvais conseil
reprenez l'article D8 il précise:
La convocation de l'AG est de droit lorsqu"elle est demandée au syndic spot par le CS,s'il en existe un,soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires,à moins que le RC ne prévoie un nombre inférieur de voix.La demande qui est notifiée au syndic,précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'AG
le 1/4 peut demander....mais pas,légalement,convoquer
ensuite c'est au Pt du CS à pouvoir,éventuellement et dans certains cas,convoquer cette assemblée
Pour la convocation par un copropriétaire habilité par le Pt du TGI,statuant en référé voir D50 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 17:37:27
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felix1930 : bien évidement les 25% et plus de copros. DEMANDENT au syndic de convoquer une AG. Vous jouez sur les mots, felix !
mais que pensez vous de cette proposition pour aider cashmire ??? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 18:27:58
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Citation :
Initialement posté par gédehem
De ne pas pouvoir controler les comptes parce que le syndic ne veut pas les montrer ??
A priori, ce n'est pas le syndic !
Demandez au commerçants autour de chez vous s'ils seraient content que l'on vienne se plaindre devant leur clientèle en faisant fuir les potentiels clients !!!
Arf Gedehem, la logique implacable du terrain !!!! |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 21:21:46
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Je trouve vos solutions sont assez complémentaires. Nous sommes actuellement en train de rédiger un courrier d'information aux copropriétaires. J'ai moi-même rédigé un compte rendu de 5 pages sur les états financiers que je conserve en attendant la réponse à notre demande de la part du syndic.
Je ne pense pas qu'il aura l'audace de convoquer l'AG tant que les comptes sont irréguliers en application de l'arrêté de mars 2005!
Tant qu'à constituer un syndic bénévole nous en avons pas les compétences ni le temps nécessaire. De plus notre résidence est de taille moyenne plus. Une copropriétaire a émis l'idée de rejetter l'approbation des comptes dès lors que le quittus n'est pas accordé. Qu'en pensez-vous? |
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